房地产经营与开发考试重点.docx

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房地产经营与开发考试重点

房地产经营与开发

---考试重点总结

第一章

一、房地产的含义、分类、特征

（一）房地产的概念

房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。

房产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权力。

如土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

（二）房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

（三）房地产业与建筑业的关系

建筑业属于第二产业，是物质生产部门。

房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

（四）房地产的分类（重点）书P2—3

1按照产品类型

房地产产品分为：

土地高层建筑综合体物业特殊物业工业物业商业物业居住物业

2按照使用功能和用途

居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。

3按照房地产开发程度

（1）生地：

不具有城市基础设施的土地，如荒地等。

（2）毛地：

具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地。

（3）熟地：

具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。

（4）在建工程：

指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。

（5）现房：

指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

熟地按照基础设施的完备程度可以分为

“七通一平”：

给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。

“五通一平”：

给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整。

“三通一平”：

通水、通电、通路、和场地平整。

4按照经营使用方式

销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产

（五）房地产开发项目的类型和特点

1、住宅开发项目

住宅的类型

别墅独立住宅联排住宅城镇住宅公寓普通住宅

住宅开发项目的特点：

1.市场潜力巨大。

2.开发投资风险相对较小。

3.多元化的市场需求。

4.对开发商投资能力要求较低。

2、写字楼开发项目

写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼

写字楼主要指为商务、办公活动提供空间的建筑。

写字楼开发项目的特点

1.要求开发商具备长期投资能力。

2.把握写字楼设计发展潮流和趋势。

3.要高度重视写字楼的选址。

3、商业物业开发项目

零售商业的类型区域购物中心市级购物中心地区购物广场居住区商场

零售商业物业开发项目的特点

1.需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。

2.要求开发商具备长期大规模投资的能力。

3.先租后建、只租不售。

4.要求物业管理水平高。

5.需要与交通设施、其他物业联合开发。

4、旅游度假村开发项目

旅游度假项目类型海滨型湖泊型山地型温泉型乡村型城市型

注意与酒店项目的区别：

1.服务对象

2.地理位置

3.服务内容

4.建筑设计和装潢风格不同

（六）房地产的特征（重点）

1.位置的固定性和不可移动性。

2.差异性、个别性。

3.寿命周期长，具有耐久性4.建设周期长、投资大。

5.流动性差、难于变现。

6.具有保值、增值性。

7.用途的多样性。

8.周围环境相互影响、相互适应。

9.受政策影响强。

“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”：

二、房地产开发与经营的含义

是指企业的经营管理者运用科学的管理理论和方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。

房地产开发与经营分类：

1按开发经营的区域性划分

新区开发旧区再开发

2按开发经营的规模划分

单项开发成片开发

成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。

3按开发经营的对象划分

土地开发房屋开发综合开发

房地产开发的主要阶段划分

1、投资决策阶段

投资机会研究可行性研究项目评估和决策

房地产项目产品定位分析：

是指投资者针对特定目标市场的潜在客户，分析其所持有的土地，应在何时、以何种方式、提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需要，满足预期的效益。

区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究

2、前期工作阶段

取得土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批

建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作

3、工程建设阶段

基础工作主体工程安装与装修工程

室外工程竣工验收

4、租售与物业管理阶段

销售准备广告推广现场销售物业管理

房地产开发流程：

选项——立项——取得土地（《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》）——规划设计《建工工程规划许可证》）——开工建设《建设工程施工许可证》——竣工验收《商品房销售许可证》

第一章OVER第二章没有要考的第三章继续加油亲们↖（^ω^）↗

第三章房地产投资与融资

一、房地产投资的特性

1、区位影响突出2、投资成本高3、投资回收期长4、投资风险性大5、投资收益水平高

二、房地产投资的利弊

（一）房地产投资之利

1.相对较高的收益水平。

2.能够得到税收方面的好处。

3.易于获得金融机构的支持。

4.能抵消通货膨胀的影响。

5.能够提高投资者的资信等级。

（二）房地产投资之弊

1.变现性差。

2.投资数额巨大。

3.投资回收期较长。

4.需要专门的知识和经验。

三、房地产投资风险的类型

一般将房地产投资风险分为两大类：

系统风险和个别风险。

（一）系统风险

1、系统风险是指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。

2、系统风险主要包括以下内容：

（二）个别风险

1、个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者能够加以控制的风险。

2、个别风险主要包括以下内容：

（三）风险对投资方向和时机选择的影响

风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要体现在以下几个方面：

四、房地产投资风险的防范

方法：

（1）风险自留；

（2）风险转移；（3）风险预防（4）风险规避；（5）构建投资组合；

（1）风险自留

指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。

（2）风险转移

指投资主体将其损失有意识地转移给与其有相互经济利益关系主体的行为。

（3）风险预防

指投资者在房地产风险发生以前采取某些具体措施以消除或减少引发风险损失的各项要素，实现降低风险发生概率，达到减少风险损失的程度。

（4）风险规避

指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别与分析，发现某项房地产投资活动可带来的风险损失时，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的活动，以消除风险隐患。

第三节 房地产项目融资

一、房地产项目融资概述

（一）房地产项目融资的含义

房地产项目融资是发生在房地产领域中，房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。

包括资金筹措、资金供应两个方面。

特点：

融资过程是以房地产项目为核心的。

（二）房地产投资项目使用资金的特性

特性：

垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高

（三）房地产项目融资的意义

房地产企业：

“烂尾楼”

金融机构：

流动性、安全性、盈利性的原则

（四）融资方式

资金融通方式：

直接融资和间接融资

直接融资：

资金供需双方直接接触，不通过中介机构。

间接融资：

资金融通通过金融中介进行，由金融机构筹集资金和运用资金。

（五）房地产项目融资的渠道

1.自有资金；2.信贷资金（银行贷款）3.证券市场资金（发行股票、发行公司债券）

4.非银行金融机构的资金；5.其他机构和个人的资金；6.预售或预租收入

（六）融资方案分析与决策

比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

2.融资结构分析：

资本金与债务资金比例、股本结构与债务结构

3.融资成本分析：

债务融资成本、资本金融资成本

4.融资风险分析：

资金供应风险、利率风险、汇率风险

二、房地产企业融资

房地产企业融资主要分为两大类：

权益融资和债务融资。

1、权益融资的方式：

公司上市或增发新股，吸收其他机构投资者资金，合作开发等

权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。

2、债务融资的方式：

贷款、发行企业债券。

债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有关费用。

房地产开发相关的债务融资主要有：

房地产开发贷款和土地储备贷款。

（一）房地产开发贷款

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。

1　土地购置贷款

2　土地开发贷款

3　建设贷款

（二）土地储备贷款

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构和一级土地开发的企业。

表房地产资本市场的结构分类

市场渠道融资分类

私人市场

公众市场

权益融资

个人

房地产上市公司

企业

权益性REITs

退休基金

债务融资

商业银行

抵押贷款支持证券

保险公司

抵押型REITs

退休基金

三、房地产抵押贷款

房地产抵押贷款：

是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。

1、主要包括：

个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款，在建工程抵押贷款　

（一）个人住房抵押贷款

是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

包括：

商业性住房抵押贷款、政策性（住房公积金）住房抵押贷款

政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。

商业贷款利率公积金贷款利率

　　种类

年利率%

六个月（含）

5.6

六个月至一年（含）

6

一至三年（含）

6.15

三至五年（含）

6.4

五年以上

6.55

　　种类

年利率%

五年以下（含）

4

五年以上

4.5

我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。

目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。

贷款期限最长不超过30年。

（二）商用房地产抵押贷款

商用房地产抵押贷款：

是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。

（三）在建工程抵押贷款

是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

四、金融机构对房地产抵押物的要求

●合法设定房地产抵押权

●择优选择设押的房地产

●合理确定抵押率（贷款价值比率）

●处置抵押物的渠道畅通

第四章房地产市场与市场调研

一、房地产市场的类型

对于土地和房屋：

a、将土地划分为一级土地市场和二级土地市场。

b、将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场），二级房屋市场（存量市场或二手房市场）

2.按照房地产的功能划分

●居住物业市场；普通住宅、高档住宅、别墅市场。

●商业物业市场：

写字楼、零售商场或店铺、酒店市场等。

●工业物业市场：

标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场

●特殊物业市场

●土地市场

二、房地产市场指标

反映房地产市场三大类指标：

1）供给指标：

新开工量、新竣工量、房屋施工面积、空置量、灭失量等；

存量：

指在报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数。

报告期存量=上期存量+报告期新竣工量—灭失量

房屋新开工面积：

指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停建而在本期恢复施工的房屋面积。

2）需求指标：

人口数、就业分布、家庭人口结构、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入；商品零售价格指数等。

3）市场交易指标：

成交量（预售量、销售量、出租量、吸纳量）、成交价格等。

吸纳量：

指在报告期内销售和出租房屋的数量之和；

吸纳率：

指报告期内吸纳量占同期可供出租销售量的比例；

吸纳周期：

指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所要花费的时间；

房地产价格指数：

指反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

三、房地产市场的周期循环

（一）房地产市场的自然周期

（二）房地产市场的投资周期

1.复苏阶段，很少有资本向存量房地产投资，同时也没有资本投入新项目的开发建设。

2.扩张阶段初期，很少一部分投资者回到市场中；后半段，大量资本涌入房地产市场。

3.收缩阶段初期，大量资本继续投入市场；后半阶段，资本开始涌出房地产市场至第四阶段。

四、房地产泡沫与过热

（一）房地产泡沫及其成因

1.房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，脱离了市场基础持续急剧上涨。

2.泡沫的成因

成因：

1　基础：

土地的有限性和稀缺性

2　诱因：

投机需求

3　阻燃剂：

金融机构的过度放贷

（二）房地产过热及其诱因

1.房地产过热：

“过热”又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

2.过热的成因

（1）开发商对市场预测的偏差。

（2）开发商之间的博弈行为。

（3）开发商资金的易得性。

五、房地产市场调研步骤

1、确定问题和调查目标

调查项目可分三类：

一是试探性调查，即通过收集数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；二是描述性调查，即描述一些特定的量值；三是因果性调查，即检验因果关系。

2、制定调查计划

市场调查的第二阶段就是制定出最为有效地收集所需信息的计划。

制订的调查计划一般包括资料来源、调查手段、调查方法、抽样方案和联系方法方面。

资料来源

二手资料、一手资料

调查方法

观察、专题讨论、问卷调查、实验

调查手段

问卷、座谈

抽样调查

抽样调查、样本调查、抽样程序

联系方法

电话、邮寄面访

3、收集信息

这个阶段成本最高、最易出错。

关键：

能否收集到所需资料。

4、分析信息

该阶段的重要任务是从收集信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算其平均值，也可采用统计技术和决策模型来分析。

5、报告结果

调查人员必须对信息资料进行分析和提炼，总结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员。

第六章

一.土地使用权出让

（1）土地使用权出让含义：

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

土地使用权出让应当签订书面书让合同。

（2）土地使用权出让年限：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定各类土地最高出让年限：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年

（3）土地使用权出让方式：

a.招标方式

b.拍卖方式

c.挂牌方式

d.协议方式

二、土地使用权转让

（1）含义：

土地使用权转让是指土地使用者通过买卖、赠与、或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

（2）土地使用权转让的条件

1）出让方式取得的土地使用权转让条件。

《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产的房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2）划拨方式取得的土地使用权转让条件。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理。

3）土地使用权不得转让的条件：

a.不符合以出让方式取得土地使用权的转让条件的。

b.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

c.依然收回土地使用权的。

d.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

e.权属有争议的。

f.未依法登记领取权属证书的。

g.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（3）关于土地使用权转让的其他规定：

1）土地使用权转让，应当签订书面转让合同，土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利，义务随之转移。

2）以出让方式取得的土地使用权转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

3）以出让方式取得的土地使用权转让后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4）土地使用权出让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

三、农地征收含义：

《土地管理法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

农地征收就是指国家为了满足公共利益的需要，政府依靠国家权利强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。

征收土地的三个特点：

1、具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要；

2、补偿性，农地征收要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；

3、所有权转移，被征地土地的所有权由集体所有土地变为国家所有土地。

农地征收与农地征用有共同之处，即都是为了国家公共利益的需要，都要经过法定程序，都要依法予以补偿；区别在于农地征用只是使用权的转变，农地征收是所有权的改变。

建筑密度：

也叫容积率，是指居住区用地内各类建筑的总基底面积与居住区用地的比率。

绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

第七章

一、房地产开发项目竣工验收

房地产项目的竣工：

指一个建筑工程项目经过前期的决策、可行性研究和实施阶段的设计、施工及设备安装后，经过施工单位自检，具备了使用或投产的条件。

竣工验收：

在办理交付手续时，需经建设单位组织专门的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位这一过程。

验收施工过程质量验收工程项目竣工验收

1.房地产开发项目竣工验收应满足的条件

（1）完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；

（2）施工单位完成对工程质量自检，并提出工程竣工报告；

（3）勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检查报告；

（4）监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；

（5）有完整的竣工档案资料（分期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求；）

（6）建设单位已按合同约定支付工程款，有证明；

（7）施工单位与建设单位签订了工程质量保修书；

（8）规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件（分期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求）；

（9）公安消防、环保等部门出具许可文件（分期分批建设的住宅，除最后一批外，可暂不作要求）；

（10）要求整顿的质量问题全部整改完毕。

2.房地产开发项目竣工验收程序

3、验收过程须完成内容

（1）由参与各方汇报介绍工程合同履约情况和标准、规范执行情况；

（2）验收组审阅档案资料；

（3）验收组实地查验；

（4）验收组形成验收意见。

意见不一致时，协商解决；否则由建设行政主管部门或质监站裁决。

4、竣工验收备案须提交的文件

（1）工程竣工验收备案表。

（2）工程竣工验收报告。

（3）规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或许可文件。

（4）承包商签署的工程质量保修书。

（5）商品住宅应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（6）法律、规范规定必须提供的其他文件。

5.房地产开发项目竣工验收标准

（1）单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格；

（2）质量控制资料应完整；

（3）单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整；

（4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定

（5）观感质量验收应符合要求。

涉及安全和使用功能的地基基础、主体结构、有关安全及重要使用功能的安装分部工程应进行有关见证取样送样试验或抽样检测。

6.房地产开发项目竣工验收档案

房地产开发项目竣工档案是工程在建设全过程中形成的文字资料、图表、计算材料、照片、录音带等文件材料的总称。

7．住宅项目竣工交付使用许可

住宅工程竣工验收合格后，相应的市政、公用、公建配套项目也已完成，达到入住居民的使用条件，建设单位就可向政府住宅建设主管部门提出交付使用许可审核申请，住宅建设管理部门在规定的期限内按照确定的标准进行综合检验。

经审核符合交付使用条件的住宅，按幢颁发《住宅交付使用许可证》，称为住宅项目竣工交付使用许可。

新建住宅工程竣工验收合格并备案后，已达到入住居民生活基本条件，可以交付使用的，住宅建设单位应当向市或区（县）住宅建设管理部门提出交付使用许可审核的申请。

这里提出了两个申请交付使用的前提条件：

一是住宅工程项目包括的各个单体及相应的配套设施已经竣工，并经验收合格；二是已达到满足入住居民生活基本条件需要。

新建住宅经审核合格，取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。

二、房地产开发项目保修

是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

1、房屋建筑工程质量保修期限：

1）房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为5年。

3）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。

4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年

5）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

造成的人员伤亡或财产损失赔偿：

可由建设单位先付赔偿，再由建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第九章房地产交易管理及税费

一、房地产权属登记的种类

1.总登记（静态登记）

进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日前发布公告。