设施设备运行维修服务方案.docx

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设施设备运行维修服务方案

物业管理服务采购项目

项目编号：

*

投标方案

2021年*月**日

（一）设施设备运行、维修服务方案

维修时间，普通情况自接电话10分钟到现场，紧急情况5分钟到现场。

1、房屋建筑日常养护维修服务方案

一、人员职责

负责公共设施日常的维修养护及室内维修工作。

二、服务内容

小区及建筑物的土建维修、养护和管理。

对小区建筑、结构、房屋进行维护（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室内门窗修补、顶棚维修、墙面找补抹灰、办公家具的修补、木结构刷漆、瓷砖修补等等）。

室外地面修补、庭院道路修补、清理露天平台和内管线沟杂物；疏通室外下水；定期清扫屋面，及时补漏。

小区内市政公用设施及附属配套设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污水管道、化粪池、井、电力沟、热力沟、综合布线管沟、小区自行车棚、停车场、小区围墙的维修、保养和管理。

三、基本规程

制订公用设施的详细维修养护计划和实施细则，并对房屋实行巡检制度，工程人员每周对房屋各部位进行巡查，雨季前、入冬前进行房屋查勘，确保其安全使用；同时，加强维修技工的培训工作，通过开展专项培训，不断提高维修技工的工作技能，熟练掌握房屋各部位的养护的内容及质量标准等。

对于房屋设施的维修养护实行三方报修管理。

一方为工程维修人员巡视时，发现损坏或房屋安全隐患报工程运行部维修；二方为保洁员、服务人员，每天早上将各自责任区内发现的房屋及给排水系统设施损坏报修；三方为用户报修，对外公布值班电话，确保发现问题及时报修。

四、服务标准

（一）按照“物业服务质量考评指标”进行房屋安全普查、巡视巡查等工作，并有效记录。

（二）及时完成各项维修任务，维修，遇有需要紧急修补的，必须及时采取措施。

一般性维修不得超过24小时。

（三）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（四）要爱护办公楼内设施，未经批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动。

（五）恶劣天气条件下（如大风、大雨、大雪、冰雹等）加强日常巡视的次数与频率，建立相关应急预案和约束机制。

（六）建立日常房屋维修报修、报检制度，并及时向甲方进行工作汇报。

（七）小区内建筑物屋面雨水排泄通畅。

五、工作标准

（一）总体要求

（1）每年进行一次房屋安全普查，保证房屋完好率达到95%；

（2）及时完成各项维修任务，维修合格率达100%，遇有需要紧急修补的，必须及时采取措施。

一般维修不得超过8小时；

（3）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

（4）每日巡查1次，包括：

室外、室内等上述工作范围规定区域的巡检，发现建筑物破损及时上报并记录；

（5）爱护楼内设施，未经批准，不得对建筑结构、设施等进行改动；

（6）恶劣天气条件下（如大风、大雨、大雪、冰雹等）加强日常巡视的次数与频率（每日至少2次），建立相关应急预案和约束机制；

（7）建立日常小区及房屋维修、报修、巡检制度。

负责零星维修的接报、工作任务分配、任务完成情况记录。

制定每周巡检工作计划，制定定期检查计划（房屋结构：

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件；建筑部件：

每季度检查1次屋檐、室内地面、墙面、空调室外机支撑构件；每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等），每季后勤沟通会后向甲方小区保障处上报本季检查工作季报；；

（8）建筑物屋面雨水排泄通畅；

（9）确保地下空间零进水，不受淹。

（10）维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，零星维修合格率100%。

（二）房屋建筑要求

（1）屋面无杂物、积水，雨水管畅通；

（2）内墙立面平整，无墙皮脱落、大面积的开裂问题；

（3）屋顶基本平整，无凹凸不平及开裂问题；

（4）地面平整，无地砖断裂、松动问题；

（5）门窗关闭灵活、五金部件齐全，无玻璃破损、漆皮脱落问题；

（6）公共场所照明灯具完好率在95%以上；

（7）下水管道畅通，上水管线、水龙头无跑冒滴漏问题；

（8）接到报修，能够在30分钟内赶赴现场，一次性维修合格率在95%以上；

（9）遇到重要事项能够及时向小区管理办公室报告。

（三）具体措施

（1）进入雨季之前须对屋面进行清扫，对雨漏管进行疏通，防止造成屋面积水，引发屋面漏水；

（2）遇有强降雨天气，须加强低洼区域和危旧房屋巡视检查，发现基础空洞应及时的回填；

（3）入冬前须做好保温工作，提前对门窗进行修缮，对上水和暖气管线采取保温措施；

（4）平时须做好对房屋的使用情况的巡视检查，杜绝荷载超量问题，靠近楼宇周边附近严禁堆放大型设备和建筑材料，防止造成基础失衡；

（5）发现墙体裂缝要进行监测，必要时请专业机构对房屋进行鉴定；

（6）对于未经批准擅自装修改造、拆改主体结构、拆墙、打洞的，要责令停工，并限期给予恢复；

（7）专人负责日常的检查巡视，并有检查巡视纪录，发现问题能够及时地做出维修安排。

（四）小区市政设施：

道路无明显的断裂、塌陷，道路及道路两侧无堆物、堆料、摆摊设点；

各种观察井平时关闭严实，井内无杂物、积水；

各种指示标示安装牢固，道路、运动场地、停车泊位分隔线明显；

路灯完好率在95%以上，并保障按照规定时间开关；

建筑物上面无小广告、乱写乱画；

化粪池无外溢，清掏后清扫干净。

2、设备日常维修维护管理

维修人员工作标准

一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。

二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。

三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障甲方公司的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或客户，不准向客户索要财物，言行要文明礼貌。

四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和客户接触时言行举止要得当。

五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。

六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。

七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。

八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。

九、维修人员平时要对所辖物业甲方公司的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。

十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。

物业维修工工作职责及工作流程

一、工作职责

1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。

2、严格遵守公司制度，严禁私自向客户索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。

3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；

4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业甲方公司的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作；

5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。

6、对各物业甲方公司的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部

二、工作流程

正常工作流程细则：

1）准时上班：

根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。

2）换好工作服：

按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。

3）检查维修工具：

检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。

如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。

4）查看记录：

查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。

5）维修或保养设备：

带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设备保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养，严禁无证操作，违章操作。

6）维修或保养完成：

设备维修或保养完成后，请客户或负责人认可，并在设备维修单或设备保养单上签字。

7）维修单登记：

将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登记，再对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新，将维修或保养单入档存放。

8）工作日志记录：

对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的要记录清楚。

9）检查和保养工具：

检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干净，加油润滑。

10）按时下班：

根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。

3、紧急维修工作流程

4、紧急维修工作流程细则

1）接到紧急维修任务：

应急维修人员应保证24小时电话开通。

2）携带工具迅速到达现场：

应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。

3）迅速处理设备故障：

维修人员平时应对所辖物业各种设备的原理和情况有详细了解，学习各种业务知识和技术，保障在设备发生故障时能迅速解决处理。

4）维修完成：

设备故障解决后，将设备维修单填写清楚，由甲方公司负责人或当班负责人认可签字。

5）将维修单带回按照正常的操作流程操作：

将维修单带回按照正常的操作流程进行工时登记，维修记录，设备档案更新。

6）不能解决设备故障：

当维修工遇到设备故障不能解决时，应立即向工程部汇报，将故障的设备、故障现象等详细情况汇报清楚。

3、消防设施设备维护保养方案

一、消防器材和消防设施是扑救各类火灾的先决条件和战斗武器，要求全体员工都要爱护消防器材、消防设施和安全标志。

二、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器材、消防设施和安全标示。

特殊情况确需使用时，需经消防管理部门许可。

三、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；严禁圈占、堵塞消火栓、灭火器等消防器材和消防设施，保证通道出口畅通，消防器材处于随时可用状态。

四、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，对破坏消防设施、器材和标示的行为予以严肃处理，造成严重后果的送交公安部门处理，并号召全体员工检举破坏消防器材、设施和标示的行为。

五、按有关规范配备消防器材和消防设施。

六、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按照消防器材和消防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查，对达不到标准的消防器材和消防设施及时更换或维修。

七、消防设施的维护管理：

7.1室外消火拴系统定期检查

室外消火拴箱应经常保持清洁、干燥，防止锈蚀、碰伤和其它损坏。

每半年至少进行一次全面检查维修。

检查要求为：

（一）、消火拴和消防卷盘供水闸阀不应有渗漏现象。

（二）、消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。

（三）、消火拴箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层无脱落，箱门玻璃完好无缺。

（四）、消火拴、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。

7.2消防安全疏散设施的定期检查

消防安全疏散设施包括疏散通道、安全出口、疏散楼梯、疏散指示、应急照明灯具等设施。

应按照有关规范配备相应数量的消防安全疏散设施，并建档管理。

1、每日对安全疏散设施进行巡查，发现有以下问题之一的，应立即整改。

（1）、占用疏散通道。

（2）、堵塞安全出口。

（3）、锁闭疏散门。

（4）、在疏散楼梯上堆放物品。

（5）、破坏、覆盖、挪用疏散指示标示、应急照明灯具。

2、每月对疏散指示和应急照明灯具的性能进行检测，发现故障及时更换或维修。

3、每月进行一次电源切换试验，以检测疏散指示和应急照明的完好率，并根据实际情况进行调整。

7.3灭火器材的定期检查

每日应对灭火器进行检查，确保其始终处于完好状态。

1、外观检查

（一）、检查灭火器铅封是否完好。

灭火器已经开启后即使喷出不多，也必须按规定要求在充装。

充装后应作密封试验并牢固铅封。

（二）、检查压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，检修后重新灌装。

（三）、检查可见部位防腐层的完好程度，轻度脱落的应及时补好，明显腐蚀的应送消防专业维修部门进行耐压试验，合格者再进行防腐处理。

（四）、检查灭火器可见零件是否完整；有无变形、松动、锈蚀（如压杆）和损坏，装配是否合理。

（五）、检查喷嘴是否通畅，如有堵塞应及时疏通。

2、定期检查

（一）、每半年应对灭火器的重量和压力进行一次彻底检查，并应及时充填。

（二）、对干粉灭火器每年检查一次出粉管、进气管、喷管、喷嘴和喷枪等部分有无干粉堵塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。

筒体内干粉是否结块。

（三）、灭火器应进行水压试验，一般5年一次。

化学泡沫灭火器充装灭火剂两年后，每年一次。

加压试验合格方可继续使用，并标注检查日期。

（四）、检查灭火器放置环境及放置位置是否符合设计要求，灭火器的保护措施是否正常。

4、公共设施管理维护

第一节、物业设施设备管理

一、物业设施设备

1、物业：

物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。

2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、物业设施设备：

是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

4、物业设施设备分类，主要分为：

（1）强电系统；

（2）空调系统；

（3）给排水系统；

（4）消防系统；

（5）弱电系统；

（6）房屋与设施。

二、物业设施设备管理

物业设施设备管理。

是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。

1、物业设施设备管理的意义

物业设设备管理的意义在于以下几个方面：

（1）良好的物业设施设备管理可以为业主使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。

（2）良好的物业设施设备，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。

（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。

（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业管理行业健康发展。

2、物业设施设备管理的目标

物业设施设备管理在整个物业管理内上于非常重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。

（1）用好管好维护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。

具体为

1）保持设施设备完好，满足使用功能。

2）确保物业及使用人的安全。

3）促进物业保值增值。

（2）衡量设施设备管理质量的三个指标：

1）房屋完好率：

指完好房屋和基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。

即：

房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×%

2）危房率：

指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。

即：

危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%

3）设备完好率：

指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。

即：

设备设施完好率（%）=完好设施设备数量+设施设备总数量×%

（3）物业设施设备是否完好的基本标准为：

1）零部件完整齐全

2）设施设备运转正常

3）设备技术资料及运转记录齐全

4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

5）防冻、保温、防腐等措施完整有效

第二节、物业设施的基础管理

一、物业设施设备的接管验收

物业接管验收：

指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。

它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

1、物业接管验收的目的和意义是：

（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。

（2）促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。

（3）原则性与灵活性相结合的原则

所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。

物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。

返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。

所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。

（4）细致入微与整体把握的原则

工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远的，给管理带来影响也是巨大的。

所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。

如：

给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。

整体上的把握是从更高层次上去验收。

如：

土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。

二、物业设施设备档案资料管理

主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制文件、以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。

目的：

实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。

1、物业设施设备档案的建立：

（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立

1）设施设备原始技术档案的建立

设施设备原始技术资料收集。

主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书和合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。

2）设施基础管理档案的建立

设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存。

它主要包括：

《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。

表1-1设备登记卡

名称

编号

出厂时间

型号

号码

启用时间

生产厂家

安装地点

随机资料

装箱单

图纸

其它

说明书

合格证

价格

随机附件、专用工具

1.

1.

2.

2.

3.

3.

4.

4.

5.

5.

6.

6.

7.

7.

表1-2设备台帐登记表

部门：

设备系统：

NO：

电子编号

设备名称

设备编号

设备型号

出厂编号

使用门部

制造厂家

安装地点

制造年月

主要用途

启用时间

电机功率

设备现状

主要参数

设备年检、修理、改造记录

序号

项目

内容

日期

报告单编号

实施人

填表/审核

1

2

3

…

填表人：

填表时间：

（2）设施设备使用管理档案

1）设施设备运行维护档案

设施设备使用维护档案的保存年限一般为3年至5年，可定期处理。

主要是：

设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。

2）设施设备修理、改造档案

设备系统修理、改造档案主要是：

设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划，实施合同、实施报告、验收报告。

3）设施设备报废档案

设施、设备报废档案主要是：

设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。

2、物业设施设备档案的管理

原始档案资料的管理应统一编号、规范管理、分类归档、严格管理、原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。

设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：

（1）明确设备档案管理责任到人；

（2）明确设备档案的归档路线，包括资料来源，归档时间、交接手续，资料登记等；

（3）明确设备档案的内容和负责人；

（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；

（5）明确重点设备档案、做到资料齐全，登记及时、正确。

2.1、实施标准化管理

1、导入国际标准管理体系

标准化管理是为设备职能实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。

主要包括：

在管理中导入ISO9001，14001，18001的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准，制定房屋、设备完好率标准等。

2、规章制度的建立。

主要包括：

责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。

（1）制定物业设施设备管理制度

现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。

物业管理的规章制度有下列三大类：

1）工程技术规程方面的制度；

A、物业设备接管验收制度；

B、物业设备的安全操作规程；

C、物业设备的保养维修规程；

2）管理工作方面的制度

A、物业设备预防性计划维修保养制度；

B、设备运行管理制度：

包括巡视抄表制度、安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等；

C、物料、工具领用保管制度；

3）责任方面的制度

A、各专业、技术工种及管理岗位责任制度；

B、值班制度；

C、交接班制度；

D、报告记录制度；

4）实行专业化、制度化的物业设备管理

A、物业设备管理的要求及标准

·企业负责人管理职责

·设备管理部门及其人员配备

·健全必要的管理制度。

B、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求

·设备技术与经济管理，包括：

设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。

·设备使用与维护管理，包括：

设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理。

C、设备管理现代化，包括：

·采用计算机辅助管理；

·采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式；

·设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术；

·逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。

3、人力资源管理。

一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行，维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。

（1）物业设备管理的机构和职责

1）机构设置：

符合需要，责任