销售政策.docx
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销售政策
销售政策
投资分析表：
销售证策：
商铺投资门槛低、零风险、高回报，包租20年，前10年租金回报8%，前三年２４％一次性在总价款中扣除，11年-20年有两种方式可以选择，一种是1:
9分层，1:
9分层，就是按照当时实际租金您收取90%，管理公司收取10%中介费，或者第十年150%回购，保证投资者即赚取了１0年的租金，又赚取了50%升值空间的利益，商铺40年无风险终身托管，保障投资客利益。
投资分析：
（卖点）
序号
卖点
收益分析
1
政策
十年返租，主力户型10-30平，前3年返租租金在总价款中一次性扣除，可谓投入少、回报高、无风险、首付10万即可轻松拥有40年产权商铺。
20年稳定托管经营，第十年150%回购，40年终身托管保障，保证投资零风险。
2
品项卖点
二期销售的商铺占二期整体的30%-40%，都是一些小投入高回报的精品类品项；XX二期是做为连接一期和三期的商业连接体，建筑共有6层，其中负一层为地下停车场。
一至三层为黄金珠宝销售展厅，四层为美食餐饮区，五层为中国书画协会展厅。
3
商圈优势
项目位于潍坊市核心商圈内黄金地段，凌驾中百商圈、小商品城商圈、火车站商圈之上，居于城市中央，居于三大商圈的核心。
４
地段：
1、二期精品城紧邻鸢都著名的古建筑—五道庙，每逢初一、十五香火鼎盛，各地香客前来进香，无形中带动了外来客流。
而且自古以来，有庙的地方商业气氛一向鼎盛，比如南京的夫子庙、上海的城隍庙，那里的庙宇经济发展得红红火火，成为了著名的旅游胜地。
2、地处潍坊最繁华的潍城区，周边辐射楼盘、社区20余个，学校3个，购买力有保障。
３、多路公交车可直达，（环16路、38路、 35路、63路、76路、77路等）
步行至中百商圈：
五分钟左右，
步行至火车站：
十分钟左右
潍坊市市政府：
十分钟左右，
驾车至飞机场：
十五分钟左右
5
体系
在XX国际广场整体项目规划中，一期已开业运营的XX皮革城，正在开发建设的二期为吃喝玩乐购为一体的XX新世界，一期与二期建有空中连廊，客流必定源源不断。
6
经营模式
XX项目是集商业、住宅、学校、酒店，公寓，街面店为一体的城市综合体项目，总建筑面积70万平米，产品涵盖了40万平米的商业、项目建成后将会成为鲁中地区规模最大、品种最齐全、辐射面最广的专业综合体市场以及潍坊最大的年轻人娱乐购物休闲的集散地。
7
回报保证
1、在售的一期、二期为地上产权商铺，证件齐全，产权证有保证。
2、XX是潍坊市政府招商引资的项目，总投资２３亿，有政府支持，开发商有保障。
3、专业商业运营管理团队为您的财富保驾护航，拥有多年运营经验，成功运营项目有北京百荣国际批发城、北京秀水商业街、临沂万博泓服装城、上海兴旺国际批发城等大型商业市场。
8
精装修
4、我们将对所有二期的商铺进行精装修，保证商户购铺后，即可得到装修精美、点货进场的完美商铺。
一、基础问题：
1．证件都齐么，产权年限及销售的基本政策？
答:
本项目开发商为山东XX置业发展有限公司，是政府重点招商引资项目，证件齐全，商业产权为40年。
２．项目位置？
答：
项目所在地在哪里？
其区域的基本状况如何？
潍城区胜利街与健康街之间，爱国路两侧，首期开发部分在健康西街与爱国路交叉口，爱国路路西。
售楼处位于胜利西街与爱国路交汇处。
潍城区是潍坊市最早的商业区,具有深厚的商业底蕴和浓郁的商业气息.
３．项目开发公司是哪一家？
答：
山东XX置业发展有限公司
４．XX国际广场总建筑面积及占地面积多少？
答：
地上总建筑面积约16万平米，地下约2万平米，（商业约10万平米，住宅约6万平米）占地面积20万平米左右
５．沿街商铺的开间、进深是多少米？
答：
商场目前正在建设中，精准数据只有工程部有，但是经营商铺完全根据商铺黄金比例分割，如果数据不匹配，经营业户也不会同意的，所以请放心。
６．商场内铺的开间、进深是多少米？
答：
商场目前正在建设中，商场内部数据只有工程部有，暂时还没给到销售部这里，但是未来经营的商铺都是按照黄金比例分割，销售的铺位是将经营铺位分割，大大降低了投资门槛。
７．商铺都有多大面积的？
大小不一，在10平米至50平米之间
８.商铺公摊是多少？
沿街商铺无公摊内铺45%左右
９．每层的层高是多少？
5-6米
10．商场的装修标准有哪些？
1、铺间墙：
钢骨架三聚氰胺板隔断。
2、通道墙：
钢骨架玻璃隔断。
3、地面：
国产优质地砖。
4、吊顶：
钢框网片
5、门：
铝合金边框彩钢卷帘门。
6、供电：
一户一表，装荧光灯。
7、通讯：
每户预留电话、宽带接口。
8、电梯：
国际品牌电梯。
a）智能网络系统
1、24小时电子监控系统。
2、电子导购网上查询系统。
3、自动报警喷淋系统。
4、中央环绕播音系统。
b）用地性质是什么样的？
使用年限多少年？
商场土地性质为：
商业用地。
使用年限为：
40年。
商场顶部住宅土地性质为：
住宅用地。
使用年限为：
70年
c）停车方便吗？
有没有地下停车位？
在项目立项前期我们就考虑过停车问题，我们市场下面有大型停车场，停车很方便的。
11．有预销售许可证吗？
有的，包括其他证件都是齐全的，所有证件就在我们的沙盘旁。
12．商铺间的走道有多宽？
主通道宽3.6米，次通道宽2.7米
13．沿街商铺是否可以从后部开门直接面向商场内部？
不可以，沿街商铺具有独立性，大大提高了沿街商铺的档次。
14．商场是否有做物流区？
在XX国际广场西北部设有物流区。
15．商场内部商铺是分隔好的还是敞开式的？
如分隔的，以何种形式分隔？
是分隔好的，我们根据市场内的业态分布及招商经营户的要求来分隔的。
销售相关：
１．（预）定金为多少？
交的多有何优惠？
1.认购定金为1万元整。
2.公司的销售政策是统一的，一次性付款9.7折，按揭无折扣。
２．付款方式有哪些？
是否可以分期付款？
付款方式有一次性付款、按揭付款和分期付款，分期付款时间为3个月。
３．付款及签约时间有何约定？
1.在选定商铺签订认购单并交纳定金1万元后，依规定必须在7天之内办理签约手续同时付清全款或办理按揭手续。
2.如客户在7天之内未完成签约手续同时付清全款视同违约，开发商有权没收定金，客户如有事先通知经开发商同意后可酌情处理。
４．团购是否有优惠？
购多少间算团购？
优惠多少？
有团购大客户出现，接待销售人员需要在第一时间通知案场经理接待。
4套以上为团购，一次性付款9.5折，按揭9.8折。
５．是否可以办理银行按揭？
可以，贷款比例为50%
６．能否以公司法人名义购买？
可以，但是要提供营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东购买决议、法人身份证、公章（都需要复印件），如果需要当场开支票，还要带财务章、人名章。
７．该商铺外籍人士能否购买？
如何购买？
可以
８．开发公司去办理外销证。
1.外籍人士可以购买在付完定金后，签定合同时需要出大使馆之个人身份证明文件、结婚证明文件或单身文件才能签约。
2.采外汇付款者签定合同前需出示本人外汇帐户存款金额证明，经确认账户金额足购付购买商铺款后才能签定合约，合同采分期付款方式签约，客户在签定合约后需在第一时间将合同送到外汇管制局将购商铺款支付到开发商账户内。
3.办理房产证时需要有经公证处公证后的合同在到国安局备案后才可办理房产证；同时需要出大使馆之个人身份证明文件、结婚证明文件或单身文件。
９．签署房地产买卖合同有哪些注意事项？
1.跟现场经理确认销控。
2.客户需要填写详细的《签约客户资料确认单》包括商铺号（房号）、面积、单价、总价、付款方式等，填写完后需经客户、销售员、案场经理、合同部和财务部均签字后方可签约。
10．房地产买卖合同何时生效？
签定房地产买卖合同日起全款到账后合同签署完毕即开始生效。
11．退换房怎么处理，定金可以退吗？
1.支付定金后如不愿履行合同购买商铺（住宅）者，开发商有权没收全额定金。
2.支付定金后如需更换商铺位置者，所换位置如未卖出在补足或退还差额即可给予更换。
3.已付首付或全款并签署合同后，任何原因不允许退、换铺位。
12．签署房地产买卖合同后可否更名？
签署房地产买卖合同后，即不可以在更名。
13．商铺除房款外还需交纳哪些税费？
一次性付款的需缴纳：
1.公共维修基金：
建筑面积90元/平米
2.备案登记费：
550元/套
按揭需缴纳：
1.公共维修基金：
建筑面积90元/平米
2.备案登记费：
550元/套
3.抵押登记费：
550元/套
4.预告登记费：
550元/套
5.期房抵押手续费：
总房款的万分之七
备注：
所有客户在交房时还需缴纳总房款3%的契税及550元每套的房产证办理费用。
14．房证何时能够办理？
交房后360个工作日后，开发商统一分批次按签约顺序把办证客户资料提交到房管局。
15．今天没带定金，可以保留吗？
没带定金不可保留铺位，公司可以刷卡。
16．合同条款太复杂，可以带本回家研究吗？
客户不可以带合同回去，只能在现场慢慢详细阅读。
17．签署房地产买卖合同时需要准备哪些资料？
合同买受人的身份证、结婚证、户口本、定金收据、认购单、所购买房屋的房款，签合同非常简单，请放心。
经营相关：
1.商场开业以后由谁来管理？
答:
由我们项目的专业招商人员，直接负责招商和后期的运营管理。
我们项目目前的招商运营团队均拥有多年的商业地产招商、运营经验，成功运营的项目有北京百荣国际批发城、北京秀水商业街、临沂万博泓服装城、上海兴旺国际批发城等大型商业市场，现在这些市场的生意都非常的火爆。
2.是否签托管协议、签多少年，每年租金回报是多少合同上是否会有体现？
答：
是，签20年，前三年一次性在总价款中扣除，第四年到第十年，平均每年返总价款8%，第11年到第20年，平均每年10%，也可以选择1:
9分成，合同都有体现。
3.托管协议结束以后是否还可以委托继续托管？
答：
是，终身托管制，但是根据当时的实际经营情况会收取一定的委托经营费。
4.你们的商铺全都卖吗？
答：
我们自持商业超过50%，由商场统一管理，所以我们风险盈利是共存的。
5.是否可以买断自营或是自己出租/出兑，产权商铺转让收取多少税费？
答：
为了保证商场的统一运营管理，签订返租协议的前十年不可以买断自营。
返租结束后可以自己出租，但是所出租商铺在不影响商场开业的前提下所经营品类需报批商场运营管理部门进行审核，通过后才能生效。
可以出兑与房产商铺出兑收取相应的费用（领到房产中介处咨询）。
6.物管费交多少及缴费方式在合同中是否有标明，是否还有其他费用？
答：
商场前几年做回馈免物业费，而且这个商铺是谁经营谁交物业费，跟我们买断的客户无关。
7.二期采用什么销售模式，怎么选铺？
答：
认筹金交款排号顺序为选铺顺序，不接受支票
8.可以贷款么，是哪家银行，我有房产贷款是否还影响商铺贷款？
答：
可以，华夏银行
９.团购有优惠么？
答：
团购4个以上2个点的优惠
10.付全款有优惠么，打多少折扣？
答：
9.7折
11.商场什么时间开业？
如果未按约定时间开业，是否影响租金的回报？
答：
商场于2014年年底交付使用，按约定的时间在2015年年初开业，不会影响租金回报，因为租金回报期是从开业的那天起算起。
12.可以刷卡么，手续费谁付？
答：
可以，手续费有我方支付。
13.港澳籍贯投资是否有限制?
答：
没有限制，但是不能够做贷款。
14.买完之后业主是否负责装修，层高多少，商场内有WIFI么？
答：
不用，我们的商铺都是精装修商铺。
层高5-6米。
将来商场将实施全方位无死角WIFI覆盖，为业主和消费者带来方便。
15.银行的商业贷款利率是多少？
定期存款利率是多少？
答;商业贷款利率以银行为基准。
16.如果选不到铺，认筹金怎么退？
答：
可以退，在7个工作日之内可退。
17.如果商铺我将来要是想卖的话，你们商场帮我卖么？
答：
可以。
18.产权商铺转让和过户，收取多少税费？
答：
备案后到房产局更名过户，没备案前到商场缴纳1000元更名费进行更名。
19.附近有多少个楼盘？
能有多少日常客流？
答：
附近楼盘社区超过30个，全部入住的话直接辐射周边居民，XX将成为潍坊最大的城市商业配套。
20.你们内部工作人员有没有把好位置留下自己购买，或是先买不好的位置?
答;这个是完全不可能，公司有规定不准内部私下留有位置或是扣留位置给亲属，所有认购一律按公司的销售制度走，我们拿出销售的位置都是规划好经营品类的位置销售图纸即招商图纸，据整体的规划动线来看，没有太好和太差，统一经营和自营出租不受位置影响。
二.关于经营性的问题
1．整体如何规划？
共计几层商业？
每层的业态规划？
XX二期是做为连接一期和三期的商业连接体，建筑共有6层，其中负一层为地下停车场。
一至三层为黄金珠宝销售展厅，四层为美食餐饮区，五层为中国书画协会展厅。
2．如何保证能够达到所宣传的商铺回报？
答：
首先我们的商铺是政府扶持性企业的产权商铺，所约定的回报都签署在购铺合同里。
第二、项目地处经济潜力发展巨大的三大商圈交汇的核心位置，又是潍城区内的唯一集商业、住宅、学校、酒店，公寓，街面店为一体城市商业综合体，第三、依托政府的旧城区改造，新城市中心规划的政府扶持及辐射市内时尚消费人群、周边城区居民、高校学生、社区家庭、火车站流动客流等有效客群。
第四、二期做为皮革城和数码城的核心商业联结体，为整个商业的核心地带，第五、二期规划为潍坊市首家主体式餐饮娱乐购物城，集合最受欢迎的餐饮、水吧、电玩、ＫＴＶ、服饰等人气高、效益高的火爆品项。
，提供一站式的消费体验服务，让我们不用远走，就能够感受到核心商业街的繁华和便捷。
拥有充足的购买力，和消费需求。
第六、XX国际广场70万㎡商业综合体，商业40万平，我们仅售30-40%，超过60%自持，可以说开发商承担了更大的风险，而且目前销售的商铺还有第十年150%回购的政策为投资者降低投资风险，退一万步说，如果您觉得商场租金收益不够好，您可以选择回购，这样您既赚到了10年租金，又赚到50%收益。
3.商铺商铺托管协议结束以后按每平方米那么租，好位置的租金肯定涨的要快，我选的位置不好，回报还能有保障么？
答：
楼层整体规划设计，是采用市内步行街式的弧形动线设计，每个商铺都有良好的展示面，个别角位规划为聚客性较强的水吧和休闲区，不会有太好或是太差的位置。
十年返祖回报有保障。
4.现在潍坊商场那么多，我之前投资的商铺现在还闲着租不出去，你们新开的商场，没有处于核心商圈内，开业后的客流和租金，能不能保证租出去？
答：
的确，潍坊的商业是建的很多，但是商业做为服务业只有服务好坏之分，我们不怕商业多，只怕对消费者的服务做的不好。
商场是目前离商圈有一定距离，但是项目目前打造的商业业态就是当地最适合生存和发展的餐饮娱乐业态，而且商场处在潍城区唯一的商业综合体内，紧邻潍坊火车站、客运站的交通枢纽，政府旧城区改造的核心地带，周边社区、高校等有效客群近百万，在如此庞大的消费人群需求，正期待着这么一个商业综合体面世。
5．如果我想和朋友合买一个商铺，能买么合同上可以签么？
答：
可以。
6.商场在开业后都有哪些宣传活动？
都是针对哪里的？
答：
我们会通过报纸、广播、网络、市区公共广告、企事业单位团购等媒介宣传促销活动。
我们是针对全山东省。
7.如果我给你们介绍客户，我有什么好处么？
能不能保证选到好位置？
答：
能，还可以给你申请团购。
8.交通便利吗？
周边的公交线路有哪些？
答：
目前市内多路公交车可直达本案，（环16路、38路、35路、63路、76路、77路等）
由本案步行至中百商圈：
五分钟左右，步行至火车站：
十分钟左右
潍坊市市政府自行车：
十五分钟左右，驾车至飞机场：
十五分钟左右
9.水吧怎么买？
一个楼层有多少个水吧
答：
具体还没定，因为水吧数量稀少，竞争特别激烈，具体信息领导下发后第一时间通知您。
10.黄金珠宝类的商品都有哪些，什么牌子，价格多少？
答：
大小品牌一应俱全，周大生，六福，老庙黄金等品牌均已签约入驻，批发价销售。
11.二期能否按时开业？
是的，我们二期工程现已封顶，而且招商与销售是在同步进行，我们在3月27日召开了品牌签约发布会，已有众多品牌应经成为我们合作伙伴，你所购买的商铺也是带着租约销售的，有品牌商为你的投资保驾护航，所以我们二期开业蓄势待发。
12.延期交房，违约金怎么解决？
按合同执行
13.延期交房违约金何时支付？
延期交房统一通知
14.如何保障11年后的租金收益？
答：
首先，在商业，一般新商场的培育期是3年到5年，我们一期是在2012年底开业，而且定位是皮革城，众所周知，皮革在冬天是旺季，去年冬天，咱家皮革的销售额在整个山东省排名第三，客流和销售额都是异常火爆，不仅当地消费者认可，还有很多潍坊周边的外地消费者莫名而来。
其次，今年公司运营中心通过专业的调研分析，将在一楼引进大型佳乐家超市，而且潍城区在我们项目周边也正缺少一个大型超市，相信超市一经开业定会广受周边人群及居民欢迎。
第三，新商场能不能火，一看定位够不够好，二看开发商是不是舍得花钱，今年公司将加推2000万的企划推广费用用于一期宣传，企划团队也将配合推出各类促销活动，通过大力度折扣、皮革展销会、皮草丽人秀等多项活动，增进皮革在春夏季节的销售，四月份开始大规模的皮革城宣传，有皮革城和大型超市招揽人气，还有大力度的广告宣传和推广活动，您觉得皮革城还不会迅速火起来吗？
10年后市场已经养成，我们已经和众多品牌商合作，租金只涨不跌。
15.整体的项目分为八期，如何能确定能如期完成？
五道庙商业街为当地政府重点招商引资项目，各项政策政府均已给与支持，而且项目八期的土地出让金已全部交给政府，八期会按工程进度如期推进。
16.二期的主力户型面积？
10-15平，低门槛、小投资、零风险、高回报、最佳品项人人买得起。
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