房地产抵押估价报告.docx

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房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

ⅩⅩ、ⅩⅩ的房地产

委托估价方：

ⅩⅩ、ⅩⅩ

受托估价方：

ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司

估价人员：

ⅩⅩⅩⅩ

估价作业日期：

ⅩⅩ年2月20日至ⅩⅩ年2月21日

估价报告编号：

ⅩⅩ徐房估字[ⅩⅩ]第225号

目录

一、致委托方函……………………………………………………2

二、估价师声明……………………………………………………3

三、估价的假设和限制条件………………………………………4

四、房地产估价结果报告…………………………………………6

五、房地产估价技术报告…………………………………………9

六、附件……………………………………………………………14

致委托方函

ⅩⅩ、ⅩⅩ：

我公司接受您的委托，对您所属位于中阳商城S1-5-41#的房地产进行市场价格评估，估价时点为ⅩⅩ年2月20日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据委托方提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，估价对象房屋建筑面积123.41m2，在估价时点ⅩⅩ年2月20日的房地产市场价值为91.8万元，大写人民币：

玖拾壹万捌仟元整。

以上内容摘自房地产估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。

ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司

二零一四年二月二十一日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。

9.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构允许，估价报告全部及部分内容不得提供给其它单位和个人，也不得见诸于公开媒体。

10.本报告最终解释权为ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司所有。

注册房地产估价师：

（签章）

二零一四年二月二十一日

估价的假设和限制条件

1.本报告评估结果是ⅩⅩ年2月20日的委评房地产公开市场价值，即在估价时点预期能够成交的最好价格，仅适用于本评估报告之特定目的，它基于如下假设：

（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；

（2）委估对象能够在公开市场上自由转让；

（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；

（4）委估方提供的情况都是完整、真实的，有关资料是合法、有效的。

2.本次评估房地产所依据的建筑面积等数据均以委托方提供的数据为依据，如建筑面积有变化，其价值随之作相应的调整。

3.本次评估过程中评估机构仅对评估技术条件负责，所涉及的证件、资料的真实性、合法性、完整性等均由委托方负责。

4.估价师实地勘察未对建筑物的质量进行检测，评估时假定委估对象建筑质量合格。

5.本报告中评估价值是假设估价对象不存在他项权利的条件下得出的估价时点公开市场价值，评估价值随着时间及市场行情的变化，该价值需作相应的调整；本估价报告未考虑委估对象在短期内强制变现对估价值的影响，亦未考虑变现时的有关税费。

6.委估对象提供所在宗地的土地使用权证及房产证。

7.本次评估将委评房地产的用途按产权证明书登记用途作为委评房地产的最高最佳使用状态。

8.本估价报告仅为本估价目的所使用，不得挪作他用。

9.本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。

房地产估价结果报告

ⅩⅩ徐房估字[ⅩⅩ]第225号

一、委托估价方

名称：

ⅩⅩ、ⅩⅩ

二、受托估价方

机构名称：

ⅩⅩⅩⅩ房地产土地评估咨询有限公司

机构营业地址：

江苏省ⅩⅩ市西安北路6号恒茂大厦801室

资质等级：

级

资质证书号：

ⅩⅩPG00114号

法定代表人：

ⅩⅩ

负责人：

朱磊

联系电话：

05　2

邮政编码　

三、估价对象概况

1.委估对象权属状况

委估对象为ⅩⅩ、ⅩⅩ所属房产，位于中阳商城S1-5-41#，委估对象具体情况如下：

委估对象东临向阳路，南临中阳大道，北临人民路，西临书院街。

该房产产权为ⅩⅩ、ⅩⅩ所有，《房屋所有权证》丰房权证私字第28283号，房屋建筑面积为123.41m2，建于2005年；《土地使用权证》丰土国用（ⅩⅩ）第00675号，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为41.7m2。

2.委估对象物质实体情况简介

委估对象房屋建筑总层数三层，框架结构，所在层数第1-3层，外墙漆粉刷，现浇楼梯，室内地砖,仿瓷内粉，铝合金门窗，结构稳定。

具体建筑物状况见附表一：

委估对象建筑物状况一览表

序号

使用情况

结构等级

建筑面积（㎡）

成新

层数

层高

（m）

备注

调整系数

1

正常

框架一级

123.41.0

86%

3

3.5、3.2、3.2

-------

3.交通状况

3.1道路通达度：

委估对象所在区域内有道，道路通达度较优。

3.2公交便捷度：

委估对象附近有1、2路公交车通过，公交便捷度优。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

ⅩⅩ年2月20日

六、价值定义

根据房地产评估技术规程和项目的具体要求，本次估价采用的是公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指委估对象于估价时点在其建筑物现状条件下的公允市场价值。

七、估价依据

1.评估委托书

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国土地管理法》

4.《中华人民共和国担保法》

5.《城市房地产抵押管理办法》

6.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

7.建设部颁发《房屋完损等级评定标准》

8.《江苏省建筑工程综合预算定额》

9.《江苏省建筑工程预算定额文件汇编》

10.委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》以及委托方提供的其他相关资料

11.受托估价方对评估对象的现场勘察、市场调查及受托方需要收集和所能收集到的资料。

八、估价原则

应遵循客观、公正、科学、合理的原则，具体表现为：

1.合法原则。

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2.最高最佳使用原则。

应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3.替代原则。

要求估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则。

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。

5.预期收益原则。

要求估价结果应充分考虑到预期的收益因素，动态分析得出委估对象的价格。

九、估价方法

一般而言，房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价修正法、假设开发法、成本法等。

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评估对象的特点和实际状况，具体选用收益法作为本次房地产估价的基本方法进行测算，综合确定最终估价结果。

十、估价结果

估价人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，评定委估房地产，房屋建筑面积123.41㎡，用途为批发零售用地用地。

在估价时点ⅩⅩ年2月20日的房地产市场价值为91.8万元，大写人民币：

玖拾壹万捌仟元整。

十一、估价人员

注册房地产估价师：

　（签章）注册号:

322　6

注册房地产估价师：

　签章）注册号:

3　

十二、估价作业日期

从ⅩⅩ年2月20日起至ⅩⅩ年2月21日止。

十三、本评估报告的使用有效期限

一年（从ⅩⅩ年2月21日起至2015年2月20日止）。

房地产估价技术报告

ⅩⅩ徐房估字[ⅩⅩ]第225号

一、个别因素分析

1、委估对象位置

委估对象为ⅩⅩ、ⅩⅩ所属位于中阳商城S1-5-41#房地产，委估对象具体情况如下：

委估对象东临向阳路，南临中阳大道，北临人民路，西临书院街。

该房产产权为ⅩⅩ、ⅩⅩ所有，《房屋所有权证》丰房权证私字第14726号，房屋建筑面积为123.41m2，建于2005年；《土地使用权证》丰土国用（2011）第04259号，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为41.7m2。

2.委估对象物质实体情况简介

委托项目位于中阳商城S1-5-41#，主体为三层框架结构，铺地砖，仿瓷内粉，铝合金窗。

委估对象房屋建筑面积结构等，具体建筑物状况见表1：

表1委估对象建筑物状况一览表

序号

房屋

建筑面积（m2）

建成时间

层数

结构

备注

1

1

123.41

2005

3

框架

——

2

合计

123.41

二、区域因素分析

1、位置

委估对象位于中阳商城S1-5-41#。

2、交通便捷度

委估对象所在交通便捷。

3、基础设施条件

3.1供水

委估对象所在区域由丰县自来水厂供水，供水保证率达95%以上，供水状况优。

3.2供电

委估对象所在区域由丰县供电局供电，骨干输电线路，供电保证率95%以上，供电状况优。

3.3电讯

委估对象所在区域属丰县市话服务范围，电话交换方式为程控交换，区域装机容量大，通讯状况好，电讯状况优。

3.4排水

委估对象所在区域内排水设施，排水状况一般。

4、周边环境

委估对象所在区域有一定噪声、大气污染，综合环境质量较优。

5、公共配套设施

商务配套：

良好。

生活配套：

较好。

三、市场背景分析

丰县隶属江苏省ⅩⅩ市，界于东经116°21′15″--116°52′03″，北纬34°24′25″--34°56′27″之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。

北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。

全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约46.6公里。

 丰县在全国的区位，整体位于淮海经济区的黄金地带，是江浙经济发达地区连接中西部地区的枢纽。

从产业扩散和演变规律来看，目前，长江三角洲地区已形成以上海为龙头、包括苏南、浙江等地在内的中国最具竞争力的城市群，这些地区正在加速进行产业升级、结构调整，一些劳动密集型企业正在向欠发达地区转移，丰县作为苏北地区承接南北、贯通东西的重要“门户”，资源丰富、地域广阔、劳动力成本低、区位优势明显，在接受长三角地区、尤其是苏南经济辐射的过程中，县域经济发展的潜力会逐步显现，必将成为外来投资的新兴地区。

丰县交通区位优势独特：

公路交通发达，境内有省级公路三条，分别为S321、S322和S254。

其中丰徐一级公路S322连接洛连（洛阳—连云港）、宁徐（南京—ⅩⅩ）、京沪（北京—上海）高速；S322丰沛单公路西通山东菏泽、河南商丘等地，东连京沪（北京—上海）、京福（北京-福州）高速；S254贯穿丰县南北，北通国道105、日东（日照-东明）高速、京沪、京福高速；南连国道310、连徐（连云港-ⅩⅩ）高速。

丰县至北京行车仅需8小时，至西安需8小时，至南京需5小时。

建设中的徐济（ⅩⅩ─济宁）高速公路穿境而过，与京福、京沪高速公路并网，徐丰段已经建成通车。

围绕提高城市化率，按照“建设新区、疏散老城、突出亮点”的实施要求，旧城改造与新区开发同步进行，既注重改造城市形象，做优做美老城区，又注重改善城市基础，增强城市综合服务功能。

老城区着力抓好了名仕花园、邵园区块等6大商贸住宅小区和向阳北路等城区道路改造建设，加快“城中村”改造，促进“城中村”由农村向城市转变、村民向市民转变、村庄向社区转变。

新区开发坚持基础设施和社会服务设施先行的原则，加快推进住宅小区、行政中心和社会公益设施东进南移。

从而系统推进了商业设施、教育设施、政务设施、道路管网等设施的规划与建设，完善了城市功能。

目前城区人口规模约15万人，城市建设用地11.34平方公里，规划区面积33.57平方公里，规划控制区面积167平方公里，远期至2020年人口规模将发展至约30万人，城市建设用地27.54平方公里，建成区面积35平方公里。

  近期，城建工作将围绕县委、县政府十二届六次、七次全会提出的争取两年内城区人口增加5万人，达到20万人的奋斗目标，新修人民西路，打通工农北路，改造解放东路延伸段，实施四号沟至污水处理厂截污管网及五号沟排污方涵工程，完成污水处理厂一期工程建设，提高城区供水、供气和排水能力，高标准实施新修道路两侧的路灯建设。

加快新区开发和老城区改造步伐，改善投资环境，以招商引资促进城区规模的扩大，在完成中阳商城二期建设项目的基础上，重点实施名仕花园等一批社区建设，不断增强城市发展动力。

切实抓好交通基础设施建设，积极做好丰沛铁路和丰沛运河立项的前期工作，开工建设徐丰高速公路。

把丰县建设成为一个经济繁荣，社会稳定，文化发达，环境优美，交通便捷的新兴城市。

ⅩⅩ市位于江苏省西北部，是淮海经济区的中心城市，土地总面积11258平方公里，地形以平原为主，地势低平，属暖温带季风气候区，资源丰富，光、热、水配合较好，有利于农作物的生长。

ⅩⅩ地处苏、鲁、豫、皖四省交界，“东襟东海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。

京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要“十字路口”。

104、105、206、310等多条公路国道和京杭运河为骨架的水陆交通纵横交错、四通八达，加之北京、上海、南京、惠阳等地航线的开辟和华东输油管道的建设，形成了以铁路为主，水运为辅，航空和管道运输逐步发展的综合交通运输体系，被誉为“五通汇流”，联系华北与“三北”，沿海与内地的重要交通枢纽。

四、最高最佳使用分析

根据委估对象所处区域城市规划的要求，根据《国有土地使用证》记载估价对象的用途，根据委估对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为混合住宅。

五、估价方法选用

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了现场勘察之后，根据评估对象的特点和实际状况，具体选用收益法作为本次房地产估价的基本方法。

六、估价测算过程

（一）采用收益法测算估价对象价格

1、纯收益的确定：

由于该评估物为经营性房地产，故确定纯收益时，根据同类市场客观租金收入，扣除其维修费、折旧费、保险费、管理费用、税金等。

根据ⅩⅩ市同类地区同类型房产租金情况及未来发展水平，确定该类房屋客观租金平均月净收入为48元/平方米，年租赁净收入为

48×12=576元。

2、报酬率的确定：

报酬率是决定收益法运用的关键，其微小的变化会形成评估结果重大影响，因此应从不同的角度对其进行全面的分析和探讨，综合确定取值。

报酬率是用以将纯收益还原为价格的比率，与投资风险的大小成正比，风险越大收益率越高。

根据ⅩⅩ市不同类型的投资及其收益率，按收益率的大小排列，将房地产投资与邻近风险进行比较。

ⅩⅩ市五年期国债利率为6.0%，一年期贷款利率为6.56%，投资型基金及企业债券利率约为7%，综上，取加权得：

6.0%×20%+6.56%×40%+7.0%×40%=6.62%

通过安全利率加风险调整值确定。

安全利率取一年期定期存款利率3.25%，加风险调整值为4.02%，3.25%+4.02%=7.27%

综合以上两种方法，确定估价对象还原利率为

6.62%×50%+7.27%×50%=6.9%

3、收益年限的确定：

根据委托方提供的资料，评估时点的批发零售用地出让使用年限40年。

4、房地产现值的确定：

房地产单价为：

V=a/r[1-1/（1+r）n]

=576/6.9%[1-1/（1+6.9%）29]

=7439元/㎡

7439元/㎡×123.41㎡=918046元

委估房地产价格取整（四舍五入至仟元）为91.8万元，大写人民币：

玖拾壹万捌仟元整。

附件

1、房屋所有权证复印件

2、国有土地使用证复印件

3、受托估价方营业执照复印件

4、受托估价方资格证书复印件

5、估价师资格证书复印件