不动产登记数据整合建库技术规范.docx

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不动产登记数据整合建库技术规范

附件2

不动产登记数据整合建库技术规范

（试行）

1范围

本规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。

本规范适用于指导各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合建库。

2规范性引用文件

下列文件对于本规范的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本规范。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。

GB/T2260中华人民共和国行政区划代码

GB/T13923基础地理信息要素分类与代码

GB/T21010土地利用现状分类

GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程

TD/T1001地籍调查规程

TD/T1015城镇地籍数据库标准

CJJ/T115房地产市场信息系统技术规范

JGJ/T246房屋代码编码标准

JGJ/T252房地产市场基础信息数据标准

HY/T123海域使用分类

NY/T2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范

NY/T2538农村土地承包经营权要素编码规则

LY/T1955林地保护利用规划林地落界技术规程

3术语与定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1不动产realestate

土地、海域以及房屋、林木等定着物。

3.2不动产单元realestateunit

权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。

3.3地籍区cadastraldistrict

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。

3.4地籍子区cadastralsubdistrict

在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。

3.5宗地cadastralparcel

土地权属界线封闭的地块或空间。

[GB/T1001]

3.6宗海cadastralsea

权属界线封闭的同类型用海单元。

[HY/T124]

3.7无居民海岛uninhabitedisland

不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。

3.8房屋building

土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。

3.9自然幢naturalbuilding

一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

[CJJ/T115]

3.10逻辑幢logicalbuilding

根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。

[CJJ/T115]

3.11户unit

幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。

[CJJ/T115]

3.12定着物thingsfixedonland

固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。

3.13林班compartment

为便于森林资源经营管理、合理组织林业生产而划分的一种长期性的、最小的森林经营管理区划单元。

[GB/T26424]

3.14小班subcompartment

内部特征基本一致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的森林地块或小区，是森林资源规划设计调查、统计和森林经营管理的基本单位。

[GB/T26424]

3.15界址线boundaryline

宗地、宗海或无居民海岛的边界线。

3.16界址点boundarypoint

土地、海域或无居民海岛的权属界址线的转折点。

3.17地籍图cadastralmap

按特定的投影方法、比例关系，采用专用符号，突出表示地籍要素的地图。

[[TD/T1001]

3.18宗地图parcelplan

描述一宗地位置、界址点线、相邻宗地关系以及宗地内房屋、林木等定着物位置关系的地籍图，是不动产登记和档案的附图。

3.19房产分户图houseplan

房产分户图是以一户房屋所有权为单位绘制成的房屋权属范围的细部图。

3.20整合integration

通过把不同的事物和物质，将分散的资源和服务按一定的知识管理规则和服务目的组织在一起，使其相互协调一致，实现资源共享与增值。

3.21楼盘表buildingtable

表现房屋物理状态信息而形成的数据信息,由幢、户等共同组成。

4总则

4.1目标与任务

4.1.1目标

通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》（试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。

4.1.2任务

1、对土地、房产、森林林木、海域等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集。

2、依据《不动产登记数据库标准》（试行）通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。

农村土地承包经营权、草原所有权和使用权、取水权、探矿权、采矿权等数据整合另行规定。

4.2基本原则

4.2.1完整

整合过程中要遵守土地、房屋等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。

4.2.2一致

在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据一致。

4.2.3规范

依据现行的土地、房屋等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。

4.3整合流程

数据整合建库流程如下：

图1不动产登记数据整合流程图

不动产登记数据整合在土地、房屋等现行数据库标准规范和《不动产登记数据库标准》（试行）的指导下，按照先建标准化的原始库，再按《不动产登记数据库标准》（试行）整合成中间库，最终建成用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库的思路完成。

整个过程的每一个环节都需要进行质量控制。

下面分三种情况进行说明：

1、对于已建成的土地、房产等数据库，先依据土地、房产等现行的相关标准进行标准化、规范化后，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），建立映射关系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）要求的不动产登记数据库。

2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准化、规范化的数据集，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。

3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据现行的土地、房产等登记数据库标准录入数据建成对应数据库，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。

5工作步骤

5.1准备工作

做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋、林地、海域等不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，并和《不动产登记数据库标准》（试行）做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系，抽取一定数量的数据进行试验；根据试验情况修订确定不动产登记数据库整合建设的技术路线，以此为基础制定详细的实施方案和技术细则，全面清理和整理不动产登记历史资料；做好人员培训，制定质量控制规范，落实质量责任。

5.1.1资料准备

1、对于已利用信息化手段实现集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权、海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。

2、对于利用传统手段完成集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权、海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等登记管理或有部分电子数据，或者已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。

3、对于利用全手工方式完成集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权、海域、无居民海岛使用权及构（建）筑物所有权等登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。

5.1.2进行数据库框架设计

选取典型的登记信息，参照原执行的技术规程和数据库标准，对照《不动产登记数据库标准》（试行），逐项进行对比分析，完成数据库的框架设计（包括中间数据库和成果数据库）。

包括：

1、确定空间数据库的分层方案。

一般来说，为了方便数据管理、更新，理清数据管理职责，原则上精度相当、属性结构一致、管理主体一致的空间数据应同层存放，一般在一个粒度下指定的地理范围内采用同一种坐标系。

2、确定采用的数据库平台和地理信息系统平台。

3、在指定的数据库平台下，对照《不动产登记数据库标准》（试行）设计具体的数据库表，建立数据字典；在地理信息系统平台中建立空间数据图层，并建立相应的属性结构表。

5.1.3制定实施方案和技术细则

1、对搜集的已有的登记簿进行整理，用土地、房产等现行技术标准对照不动产登记簿、《不动产登记数据库标准》（试行）进行分析，找出源数据和不动产登记簿之间的差异，是否存在同名异质、同质异名的情况，是否存在空间参考不一致、面积单位不一致、小数点位数不一致等情况，确定转换规则。

2、利用分析结果，结合本地实际情况制定数据整合建库的实施方案，并针对存在的具体问题进行整理归纳，形成具有本地特色的技术细则。

3、对制定的实施方案和技术细则进行试验，验证无误后下发执行。

5.1.4技术培训

对参加不动产登记数据整合建库的工作人员、质检人员等进行规范、标准技术培训，尤其讲解信息编码方法、代码的含义，质检的方法、抽样检查的数量等。

5.2规范化整理

以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，通过对已有不动产的登记档案、登记簿、权籍图等信息的梳理、补充和完善，形成包括空间权籍图、登记簿和登记档案等内容的不动产登记规范化整理成果。

有条件的，可进行外业实地核对，也可进行外业补充调查。

根据最新设计的不动产登记簿数据描述要求，考虑到数据完整性、权利继承性和以“宗地（海）”为底盘等管理因素，将原来的不动产登记数据进行规范化封装整理，形成全面、规范、电子化的不动产登记数据（原始数据库）。

5.2.1无效数据清洗

此部分主要在土地、房产等已有不动产登记资料中逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行剔除，并把相应的信息转入档案库管理。

档案库管理遵循土地、房产等现行的档案管理要求。

5.2.2规范化梳理

对土地、房产等不动产有效登记信息进行梳理，主要解决三方面问题：

解决同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述。

解决数据类型、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现在同一个县级行政区域内，同一类不动产登记的数据类型完全一致。

在一个具体的地理范围内空间参考不一致的问题，实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。

同时，对缺漏的信息进行补充完善。

5.2.3空间数据信息整理

通过对土地、房产等已有不动产登记涉及的空间信息整理，参照比例尺、属性结构、空间参考以及精度等指标，在保证拓扑无错误、属性值域正确、信息表达一致等前提下，考虑到数据管理、存储、更新等因素，并与已有土地、房产、林权、海域等原有不动产登记簿建立有效关联，形成按指定格式分别存储的土地、房产、林权、海域等不动产登记空间数据库。

同时对整合前原有登记信息系统的空间参考信息等关键性原始数据进行保存和归档。

5.2.4非空间数据信息整理

通过整理已有土地、房产等原有不动产登记簿册信息，按照土地、房产等现行的技术标准和规范要求，进行编码和规范化处理，建成符合土地、房产等现行标准的非空间数据库。

5.2.5不动产登记历史档案整理

通过对已有土地、房产等不动产登记的业务处理过程数据进行整理，按土地、房产等现行不动产档案管理的要求建库。

同时，保留档案号，保持与原不动产登记信息的有效关联。

5.2.6逻辑关系重建

分别利用宗地代码、自然幢号、林宗号、宗海代码等关键字建立空间信息和非空间信息的关联关系。

非空间信息中包括土地、房产等通过登记行为产生的权利以及基于权利设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记。

通过宗地号、自然幢号、林宗号、宗海代码以及证书号、业务号、档案编码等信息建立和空间信息、非空间信息的关联关系，通过原有的业务号将土地、房产等现有的登记簿和登记档案进行关联。

5.2.7阶段成果

在逻辑关系重建后，对该阶段性成果进行全面的信息复核，形成集空间、属性于一体的阶段性成果。

1、土地登记数据集。

2、房产登记数据集。

3、林权登记数据集。

4、海域登记数据集。

5.3整合关联

5.3.1数据整合

通过对整理后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码；通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》（试行）要求相符的不动产登记簿。

5.3.2数据关联

将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

包括如下:

1、对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等，宗地代码分别采用《地籍调查规程》中规定的方法编码，通过原宗地代码关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用宗地代码对宗地代码属性项赋值。

2、对于房屋登记信息用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地代码到逻辑幢、层、户数据表中。

将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地代码。

3、对于不动产单元登记信息按不动产单元编码规则分类分宗进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。

在宗地内通过宗地代码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。

5.3.3阶段性成果

对数据整合、关联后的数据成果进行全面的信息复核后，形成阶段性成果（中间库）。

包括：

1、不动产空间信息数据。

2、不动产登记薄信息数据。

3、不动产登记业务数据。

1.15.4数据入库

将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》（试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。

不动产登记数据入库要进行全面的信息复核，保证入库的数据符合质量控制要求。

按照元数据的要求填写所建数据库的元数据。

6成果检查

6.1检查方法

6.1.1非空间数据用随机抽样检查

从被检查的不动产登记数据库成果中，随机抽取不少于15%的单位产品作为样本，通过对样本的检查评价数据的总体质量。

随机抽样检测多采用人工目视检测方法，通过屏幕显示或输出，与原始数据进行核对，以确定数据的质量状况。

6.1.2空间数据采用计算机软件完全检查

使用预先定义和设计好的规则、方法或软件进行全面检查。

6.2质量控制要素

在不动产登记信息整合过程中，要严格执行质量控制规范，核心的质量控制要素罗列如下：

6.2.1空间数据的质量评价要素

1、图层名称规范性。

图层命名应保持和《不动产登记数据库标准》（试行）一致。

2、属性数据结构一致性。

在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》（试行）保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》（试行）的描述，可以适当扩展，但不得冲突。

3、代码一致性。

有明确命名规则、编码规则和数据字典的属性项，应严格执行编码方法，保持编码语义一致。

4、数值范围符合性

属性项的值域应符合《不动产登记数据库标准》（试行）中相关值域的要求。

5、点层内拓扑关系

点层内无拓扑错误。

6、线层内拓扑关系

线层内无拓扑错误。

7、面层内拓扑关系

面层内无拓扑错误。

8、线面拓扑关系

线面拓扑无错误。

9、碎片多边形、碎线检查

不存在超限的碎片、碎线。

10、点线层拓扑关系

点线层无拓扑错误。

11、点面层拓扑关系

点面层无拓扑错误。

12、空间要素一致性

对行政区、地籍区、地籍子区、宗地之间无逻辑错误。

6.2.2非空间数据的质量评价要素

1、完整性。

数据表齐全，如《不动产登记数据库标准》（试行）中无信息，必须保留空表，并且属性结构不得与《不动产登记数据库标准》（试行）冲突。

2、属性数据结构一致性。

在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》（试行）保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》（试行）的描述，可以适当扩展，但不得冲突。

3、代码一致性。

有明确命名规则、编码规则和数据字典的属性项，应严格执行编码方法，保持编码语义一致。

4、数值范围符合性

属性项的值域应符合《不动产登记数据库标准》（试行）中相关值域的要求。

5、表内逻辑一致性检查

对数据表内相关联约束字段进行一致性检查，保证逻辑关系正确。

6、表间逻辑一致性检查

对数据表中的关联主键进行检查，保证关联关系正确；相关联的属性项之间没有逻辑错误。

7主要成果

7.1数据库成果

1、不动产空间信息数据库，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

2、不动产登记电子登记簿，数据格式满足汇交后数据管理的要求。

3、不动产登记历史档案数据库，按档案管理要求格式存放，扫描内容以文件形式存放。

4、不动产登记信息元数据，数据格式要求为XML文件。

7.2文字成果

1、不动产登记信息数据整合实施方案。

2、不动产登记信息数据整合技术细则。

3、不动产登记信息数据整合质量检查报告。

4、不动产登记信息数据整合验收意见。

5、不动产登记信息数据整合建库技术报告。

6、不动产登记信息数据整合建库工作报告。

规范性附录A：

各类不动产登记数据整理

1各类不动产登记数据整理的依据

1.1土地登记数据整理依据

（1）国土资源部《城镇地籍数据库标准》

（2）国土资源部《地籍调查规程》

（3）国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》

1.2房产登记数据整理

（1）住房和城乡建设部《房地产市场基础信息数据标准》

（2）住房和城乡建设部《房屋代码编码标准》

（3）住房和城乡建设部《房地产市场信息系统技术规范》

（4）住房和城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》

1.3海域（含无居民海岛）登记数据整理

（1）《海域使用管理法》

（2）国家海洋局《海域使用权登记办法》

（3）国家海洋局《海籍调查规范》

（4）国家海洋局《海域使用分类体系》

（5）国家海洋局《无居民海岛使用测量规范》

（6）国家海洋局《无居民海岛使用权登记办法》

1.4林权登记数据整理

（1）国家林业总局《森林资源规划设计调查技术规程》

（2）国家林业总局《林地保护利用规划林地落界技术规程》

（3）《国家林业局森林资源管理司关于提交林地保护利用规划林地落界成果数据有关要求的函》

2各类不动产登记数据整理的数据要求

2.1土地登记数据整理

2.1.1集体土地所有权

2.1.1.1空间数据整理

根据《城镇地籍数据库标准》对集体土地所有权登记的空间数据进行整理时，需保留行政区划层、地籍区层、地籍子区层、集体土地所有权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

2.1.1.2集体土地所有权登记簿册整理

根据《城镇地籍数据库标准》，整理集体土地所有权登记的信息，需保留宗地代码、坐落、宗地面积、业务号、权利人、证件类型、证件号、共有情况、登记机构、登记类型、登记原因、分类面积、土地证号、登记时间、登簿人、附记等信息。

2.1.1.3关联关系重建

1、通过宗地代码建立和对应的空间信息的关联。

2、通过宗地代码关联整理相应的抵押权、查封登记的信息。

其中：

（1）抵押权信息，包括宗地代码、土地证号、业务号、权利人（抵押权人）、证件类型、证件号码、义务人（抵押人）、抵押方式、他项权利种类、他项权利范围、设定日期、权利顺序、续存期限、土地他项证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记等信息。

（2）查封登记信息，包括宗地代码、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记等信息。

3、通过宗地代码建立和权利人信息关联，权利人信息整理后包括宗地代码、权利人名称、证件类别、证件号码、发证机关、所属行业、国家/地区、户籍所在省市、性别、电话、地址、邮编、工作单位、电子邮件、权利人性质、权利比例、共有方式、备注等信息。

2.1.2建设用地使用权

2.1.2.1空间数据整理

根据《城镇地籍数据库标准》对建设用地使用权登记的空间数据进行整理时，需保留地籍区层、地籍子区层、建设用地使用权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

建设用地使用权登记的空间信息与房屋空间信息的空间参考保持一致。

2.1.2.2登记簿册整理

依据《城镇地籍数据库标准》，整理建设用地使用权登记的信息，需保留宗地代码、坐落、宗地面积、用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、办理业务号、权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、土地证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记、空间坐标、位置说明、四至描述等信息。

并依据本宗地的历史信息整理形成通过宗地代码相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息。

2.1.2.3关联关系重建

1、通过宗地代码建立和对应的空间信息的关联。

2、通过宗地代码关联整理相应的抵押权、查封登记、异议登记的信息。

其中：

（1）抵押权信息，包括宗地代码、土地证号、业务号、权利人（抵押权人）、证件类型、证件号码、义务人（抵押人）、抵押方式、他项权利种类、他项权利范围、设定日期、权利顺序、续存期限、土地他项证明号、登记时间、登簿人、注销抵押业务号、注销抵押原因、注销时间、登簿人、附记等信息。

（2）查封登记信息，保留宗地代码、业务号、查封机关、查封类型、查封文件、查封文号、查封期限、查封范围、查封轮候顺序、登记时间、登簿人、解封业务号、解封机关、解封文件、解封文号、登记时间、登簿人、附记等信息。

3、通过宗地代码建立和权利人信息关联，权利人信息整理后保留不动产权证号、宗地代码、权利人名称、证件类别、证件号码、发证机关、所属行业、国家