下沙物美商圈.docx
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下沙物美商圈
下
沙
物
美
超
市商
圈
分
析
报
告
小组成员：
X05560101方莹滢
X05560108王珏
X05560109吴敏丽
X05560201陈大燕
X05560226缪国威
目录
1．第一部分-----------------立地商圈
2.第二部分-----------------商圈交通、环境及特性分析
3.第三部分-----------------商圈竞争分析
4.第四部分-----------------市场预估
5.第五部分-----------------综合分析
6.附录1----------------下沙物美地图
7.附录2-----------------问卷调查
下沙物美超市商圈分析报告
物美超市店店址选择于四号大街五号路交叉路口。
我们通过实地调查、查询资料和调查问卷等方式，获取了有关物美周边市场的大量信息，根据去粗取精，去伪存真的原则，对信息进行了归纳和分析，分析结果报告如：
一、立地商圈
分析表一：
商圈别
街道
总户数
总人数
第一商圈
学林街学源街文津路文溯路文泽路
文渊路文汇路文海路一号大街二号大街三号大街四号大街五号大街六号大街七号大街八号大街九号大街十号大街等等
6.8万
30万
第二商圈
文谰路文淙路十号大街六号大街二号大街景园小区智格村等等
5万
20万
第三商圈
幸福桥月雅桥杨公村松合村三花控股省六临乔司村新元村等等
3.3万
10万
合计
15.1万
60万
注：
1、户均3人;
2、企业机关单位职工35万余人。
二、立地商圈交通、环境及特性分析（3公里内）
1、本物业位于四号大街五号路交叉路口，人口约30万均在3公里的商圈范围内。
特别值得指出的是：
将于2010通车的地铁，也为本超市提供了有利条件。
2、商圈内的机关单位有8个、企事业单位有45个，其中学校、医院、公园、体育场（馆）等城市设施共有30个。
3、超市在四号大街五号路交叉路口，交通便利。
周围有公交站牌，小面的，的士，免费购物班车，方便顾客的购买。
4、物美附近有近500个车位的停车场，可停放自行车1000辆。
5、半径3公里的商圈内有5个超市。
6、物美的免费公交路线如下：
①高校线1：
物美——浙江理工大学——中国计量——杭师（14班）
高校线2：
杭电——传媒（4班）
②企业：
物美——娃哈哈厂门口——康师傅之家——富士康浅塘科技工业园门口——东尚公寓——东芝公寓——三花控股——泰尔茂（共3班）
③其他：
幸福桥——月雅苑——下沙大酒店——杨公村（共4班）
景园小区——下沙大酒店——智格村下沙小区——下沙医院——新元村（12班）
分析表二：
周围环境分析
类别
学校
浙江理工大学、育英、杭电、杭职、传媒、中国计量、浙江警官职业学院、浙江金融职业学院、浙江经贸职业技术学院、浙江经济职业技术学院、浙江财经学院、浙江工商大学、杭师、浙江水力水电、市实验外国语学校、
居民区
月雅苑、北银别墅、康莱特花园、香榭里花园、东海未名园、裕园公寓、福雷德广场、大都世纪风情、
工厂
相良塑料、嘉威化学建材、爱生药业、澳亚生物、金池商贸、华春化纤染织、钱江液化气、联合饼干珠峰公司、眼力健制药、大安实业、春丝丽、顶津食品、顶正包材、海达大厦、长虹机械、国脉通信、液压精工、中大食品、滕久寿、自来水分公司、泰尔茂医疗、中财塑胶、九源基因、康莱特药业、松下染器具、西湖电子城、铃木染器具、汇讯科技、华欧棉伦、旭华成纺织、晶之纺织、顶园食品、顶信纸业、紫江包装、中萃食品、生物孵化器、摩托罗拉移动通信设备、西门子高压开关、华银塑料、松下马达、嘉美净华、光华塑料、大德克、省电力设备总厂、总策橡胶
娱乐场所及酒店
KFC、九佰碗面、葛来美KTV、华布酒家、菩提阁餐厅、下沙大酒店、土香园大酒楼、剀恩戴斯、金色年代、广德酒楼、鲜胡同美食广场、瓯江大酒店、传媒三楼美食城、两岸咖啡、上岛咖啡
银行
农行、建行、工行、中国银行、招商银行、交通银行、中国邮政、商业银行、
周边的其它商店
药店、义乌小商品称、松.造型理发店、恰恰饰品店、红蜻蜓皮鞋专卖店、
其他超市
上海华联、世纪联华、都尚、各学校的小卖部、上海宾嘉超市
三、商圈竞争分析
①上海华联超市位于下沙镇高沙南区，占地3000平方米。
该商场主要有两个区块构成，一楼是电子产品区，主要有手机、MP3等一些电子产品，二楼是食品类、日常家用品、玩具类、学习用品、体育用品类、护服品类等一系列商品。
从上午8点到晚上22点，14个小时的超长营业时间充分满足了顾客不同时段的购物需求，该卖场提供的东西品种多，种类齐全。
高端产品消费的比列要远远大于地端产品的消费。
再次，该超市的商品物价偏高。
再加上商品的品种少，价格高、顾客流动性少是该超市业绩平平的主要原因。
②都尚购物中心是继物美超市之后第二家大型购物场所进驻下沙，也表明开发区的商贸服务设施更趋完善。
“住在下沙”，正越来越贴近新城居民的生活。
都尚是由香港云景国际有限公司投资管理的。
公司负责人表示，这是他们在内地的首个大型项目。
杭州都尚购物中心营业面积约15000平方米，地处杭州经济技术开发区高沙商业街文渊大厦。
本中心经营范围为珠宝首饰、手机数码、生鲜蔬果、熟食面点、洗涤用品、家用电器、图书音像、服装鞋帽等上万种商品。
本购物中心由零售百货业资深人士管理，将个性化、人性化的服务精神，始终贯穿于专业管理的每一个细节，努力为顾客营造一个温馨、舒适、时尚、实惠的购物氛围。
都尚的特色
都尚的免费会员卡—免费办理的会员卡是进入都尚购物、享受优惠会员价的凭证。
都尚的免费购物班车—准时、准点，为周边方圆十公里内的广大师生、居民等提供免费、便捷的交通工具。
都尚的位置—东临下沙大学城，西接杭州东部十万人大型居住区，南依闻名遐尔的钱塘江畔，北靠德胜快速路及杭州绕城公路，对于外地顾客来讲交通极其便利。
都尚商品品质—长期稳定、可靠的商品品质是都尚经营之本，无论是生鲜蔬果，还是日用百货、食品酒水等，都为我们的顾客提供可以信赖的优良品质。
我们永远以最低价格为顾客提供质量最优的商品——这是我们对顾客的承诺。
１、就目前所掌握的情况看，在3公里商圈内没有其它公司开大卖场的计划。
２、统计数据：
3公里商圈内的居民有30万人，剔除与其它大超市交叉重迭的商圈部分按万人算，本案商圈内有15万多人，国内外经营超市的实践证明，用60万的常住人口去支持一个20000平米的超市是不成问题的。
表三：
周边商业一览表（3.5公里商圈内）
序号
超市名称
面积
所处地段
1
上海华联
3000多平方米
下沙镇高沙南区
2
世纪联华
3000多平方米
杭钢农场果园西侧
3
都尚
约15000平方米
地处杭州经济技术开发区高沙商业街文渊大厦
表四：
竞争对手情况汇总
店名
经营项目
面积（平方米）
单品数
泊车位
（个）
员工数（人）
销售额（万/天）
上海华联超市
珠宝首饰、手机数码、熟食面点、洗涤用品、家用电器、
3000多平方米
9000多种
无
30
4
世纪联华
珠宝首饰、手机数码、熟食面点、洗涤用品、家用电器、
3000多平方米
9000多种
无
40
5
都尚超市
珠宝首饰、手机数码、生鲜蔬果、熟食面点、洗涤用品、家用电器、图书音像、服装鞋帽
约15000平方米
15000-20000种
500
约100
40
四、市场预估方法一：
下沙外来人口较多，交通相对便利，人流大是本地居民外来务工人员。
表五：
人流、车流统计表及营业额预估
时段分析
人数（人）
汽车（辆）
自行车（辆）
电瓶车（辆）
08：
00-10：
00
1200
10
50
21
10：
00-12：
00
2627
11
334
86
12：
00-14：
00
4320
25
553
156
14：
00-16：
00
4560
41
755
238
16：
00-18：
00
3600
32
120
86
18：
00-20：
00
3960
25
130
100
20：
00-22：
00
3300
25
100
96
注：
每小时平均1683.35（人）
表六：
人员测定及营业额预估
商圈
人数
消费量（元/人/月）
营业额预估（元/月）
第一商圈
30万
25.58
767.4万
第二商圈
20万
30.65
613万
第三商圈
10万
22.37
223.7万
合计
60万
26.786
1607.16万
注：
1、入店率是第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。
2、客单价预估则与入店率成反比，距离近，常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远，上门的次数少的顾客其购物的单价通常较高。
我们预估的平均客单价为26.786（元/人/月）。
3、营业额预估值=人数*入店率*客单价。
五、综合分析
物美购物中心位于下沙四号大街五号路口的交叉地段，该商场主要内部结构有三个楼和一个地下仓库组成，卖场位于一楼，二楼是商务通信城、专营手机、床上产品、卫生纸、化妆品、日用护服品、洗发沐浴品等。
三楼是食品类。
从上午8点到晚上22点，14个小时的超长营业时间充分满足了顾客不同时段的购物需求，购物中心以“物美价廉好去处”为服务宗旨，并开设众多便民措施，诸如：
公用电话、自动取款机、免费停车、售后服务等，周围有杭州电子科技大学、浙江理工大学、中国计量学院及以香谢里、高沙、下沙、工业区的民工等居民为主的稳定消费群。
商品管理科学，促销手段多样化，使整个商场呈现出独特的购物氛围，但是由于其位于四平路赤峰路交界处，对驱车族造成了停车不便，其次其商品定位存在较大问题，主流商品品牌层次较低，缺乏吸引顾客最基本的时尚性。
不仅如此，价格偏高，使得很多顾客只能望而却步。
再次，其主要客流均来自周边住宅区，因此顾客流动性差是商场业绩平淡的较根本的原因。
主要客流均来自周边住宅区，因此顾客流动性差是商场业绩平淡的较根本的原因。
物美下沙店经营面积2万平方米，共分三层，从休闲食品到服饰皮具，从各类生鲜到琳琅百货，3万余种经营品项摆放错落有致。
大卖场拥有可容纳500个车位的大型免费停车场，并提供免费手机充电、免费购物班车等多项人性化服务。
据介绍，物美控股集团有限公司是国内最早以连锁方式经营超市的专业集团公司之一。
自1994年创业以来，已经发展成为四大业态齐全，店铺600多家，员工近2万人的大型企业。
杭州是物美华东布局的重点城市。
2003年，物美将杭州下沙作为新的市场亮点。
当时，西子阳光星城的建筑格局恰好能够满足其大体量的空间需求，加上临近高教园区以及香榭里、未名苑、北银公寓、裕苑、月雅苑等小区的优越位置，双方很快达成合作意向。
随着经济社会的快速发展、下沙高教园区的不断完善以及城市化的快速推进，杭州经济技术开发区的人口也加速集聚，目前总人口已近60万人，形成了本地居民、高校师生、外来务工人员、企业高管和外商等组成的多层次、综合性消费群体，有着强大的消费需求。
据介绍，开发区管委会在下沙新城的规划中，对商业网点的布局进行合理规划，形成功能相互配套的四大商贸集聚区。
物美下沙店所在的阳光星城是四号大街商业街的重要构成部分。
物美大卖场填补了下沙大型超市的空白，与先期开业的下沙商贸城形成经营业态上的互补，共同提升了这一地带的商业气息。
与此同时，拥有15所高校的大学城及其周边社区给物美超市带来了更大的商机。
下沙新城良好的创业环境、生态型的居住环境近60万人的消费群体，将有力推动其现代商贸服务业的健康发展。
这一趋势正在显现。
根据我们的问卷调查统计结果可分析的到，虽然在物美的周边有很多超市相继成立，但是物美现在每天的营业额还是可以达到40多万。
而且，在物美的周围也开设了很多的餐营店、服装店，可以吸引大量的顾客。
随着下沙经济开发区的不断完善，越来越多的商人、企事业单位会入住下沙，这样也给物美带来了一大批的消费人群。
从我们的调查中可以发现，到物美购买东西的大多数是高校的学生以及在高沙居住的流动人群，还有一些是在周边的长住居民。
36%的人会选择走路的方式去物美，说明去物美购买的人当中，第一商圈是主要的消费人群。
在以后的生产经营中要抓住第一商圈的常客，为他们提供有品质的服务。
到物美购买商品的有很大一部分是一些企事业单位的职工，他们作为一个主要的消费群体，大大的带动了物美的经济的发展。
物美采用的营销策略是一个月就进行一次商品的换动，而且也换悼了原来商品的摆放方式，这样给人一种全新的感觉，吸引了顾客的眼球。
总体上物美超市商品的定价不高，而且不断的推出新的产品，相信在未来，还会有很大的发展空间。
附页1
下沙物美超市的地理方位
附页2
您好!
我是浙江理工大学的学生，现在正在做一份关于超市商圈的调查，希望您能从百忙之中抽出一点时间完成以下这份问卷。
（以下括号中的数字为选择相应选项的人数）
1、您的性别：
男（11）女（18）
2、年龄：
A、15-25岁（23）B、26-35岁（3）C、36-45岁
（2）D、46-55岁E、56岁以上
（1）
3、学历：
A、初中
（2）B、高中（5）C、大学或以上（21）
4、您从事的行业？
A、政府机关
（1）B、教育部门C、私营企业（6）
D、个体户E、学生（17）F、其他（4）
5、您的月收入？
A、700元或以下（8）B、700—1200元（5）C、1200—2000元（5）D、2000－3000元E、3000元或以上（3）F、无（7）
6、您的月消费？
A、300-500元（5）B、500-600元（7）C、600-800（7）D、800-1000（6）E、1000以上（3）
7、您每星期光顾超市平均次数是?
A、1-3次（17）B、4-6次（4）C、更多（3）D、两星期一次（5）
8、您会选择怎样的方式去物美？
A、走路（11）B、骑自行车（5）C、自己开车D、打面的（8）E、坐免费班车（8）
9、您除了去物美，你还会去哪个超市？
A、上海华联（9）B、世纪联华（9）C、都尚（7）D、其它（6）
10、您一次会在超市消费多少?
A、10元以下B、10-20元
（2）C、20-30元（4）D、30-40元（7）E、40-50元（12）
11、您到超市主要购买哪一类产品?
A、生活用品（21）B、食品（20）C、服装类
（2）D、电器
（2）E、其它
（2）
12、您基本上选择哪个时间段去超市？
A、早上
（2）B、下午（17）C、晚上（8）
非常感谢您的合作！
祝您生活愉快
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