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《成本核算管理办法》修订稿

成本核算管理办法（2011年修订稿）

二0一一年六月

第一章编制目的

第二章适用范围

第三章职责

第四章方法和过程控制

第五章附则

第一章编制目的

为加强成本管理，规范永泰房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，特制定本办法。

第二章适用范围

适用于永泰房地产北京公司、各项目公司。

第三章职责

3.1北京公司财务部、成本管理部等相关部门负责本办法的推行、解释、修改并检查执行情况。

3.2各项目公司成本部负责严格按照国家以及北京公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向北京公司成本管理部反馈。

第四章方法和过程控制

4.1成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积（由政府主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定

4.2.1成本核算对象的确定原则：

4.2.1.1满足成本计算的需要；

4.2.1.2便于成本费用的归集；

4.2.1.3利于成本的及时结算；

4.2.1.4适应成本监控的要求；

4.2.1.5满足税收计划的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法：

各项目公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1按立项、分期、开发房屋性质划分成本对象，进行成本归集。

4.2.2.2同一项目有普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业、酒店等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3同一期有回迁房、廉租房、经济适用房、限价房、普通商品房、别墅、其他形式等不同政策属性的，还应按政策属性划分成本核算对象。

4.2.2.4同一期有低层、多层、中高层、高层、独栋、联排及其他形式等不同规划形态的，还应按规划形态划分成本核算对象。

4.2.2.5根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.2.2.6对回迁房、廉租房等政策性用房，还应按房屋是否可售划分成本核算对象。

其中不可售部分的建安成本，应计入土地成本。

4.2.2.7地面车库、架空层车位、地下车库等有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并承担50%自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型；如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。

4.3成本费用项目及核算内容

4.3.1成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列九项：

4.3.1.1土地开发成本

4.3.1.2开发前期准备费

4.3.1.3主体建筑工程费

4.3.1.4主体安装工程费

4.3.1.5小市政设施费

4.3.1.6园林环境费（含社区标识系统）

4.3.1.7配套设施费

4.3.1.8开发间接费

4.3.1.9期间费用

4.3.2各成本项目的核算内容

4.3.2.1土地开发成本

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

A、政府地价及市政配套费：

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B、红线外市政设施费：

红线外大市政雨、污、废、道路、热力、电力、电信、有线电视、燃气、自来水、中水、路灯、道路沿线绿化、交通设施（沿线荧光划线交通标识、红绿灯及隔离带）

（1）给排水系统费

1）自来水系统费：

主要包括给水管道、检查井等费用；

2）雨污水系统费用：

铸铁、水泥、波纹管、检查井；

3）中水系统费用（若有或当地政府要求）：

检查井、管道、阀门井。

（2）供暖系统（含热水）费：

主要包括管道系统政府供暖管道及检查井（自建锅炉房此项费用不列支，但列入小市政费用）

（3）燃气系统费：

主要包括管道系统（管线，检查井）

（4）电气及高低压设备费：

从变电站到开闭站费用（沿线拆迁、配迁费（线杆、树木移植等费）、顶管费、海泡石、玻纤管、钢管、砖砌管沟、电缆、电力检查井）

（5）路灯系统：

灯杆、手井、管线敷设、变压器等设备

C、合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

D、拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

4.3.2.2开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

A、勘察设计费

（1）勘察测量检测费：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

（2）

（3）规划设计费：

（4）

1）规划费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；

2）

3）设计费：

概念设计费、方案设计费（含建筑方案及初设设计费）、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、室内精装设计费、配套设计费等；

4）

5）其他：

可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、大市政咨询费、其它设计咨询及顾问费等。

6）

B、报批报建增容费

（1）报批报建费：

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建（异地建设）费、教育异地建设配套费、白蚁防治费、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金、散装水泥集资费可退）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、招投标代理费、环境、交通评估费、投资申请报告（可研费）等。

（2）增容费：

包括水、电、煤气增容费。

C、“三通一平”费

（1）临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

（3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4）场地平整：

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

D、临时设施费

（1）临时围墙：

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

（2）临时办公室：

租金、建造及装饰费用。

（3）临时场地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

（4）临时围板：

包括设计、建造、装饰费用。

E、咨询费；

F、审图费；

G、其他。

4.3.2.3主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

A、基础造价：

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

B、结构及粗装修造价：

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

C、门窗工程：

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

D、公共部位精装修费：

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

E、户内精装修费：

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

4.3.2.4主体安装工程费

A、室内水暖气电管线设备费；

（1）室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

（2）室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

（3）室内燃气系统费；

（4）室内电气工程费：

包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。

B、室内设备及其安装费

（1）通风空调系统费：

包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

（2）电梯及其安装费；

（3）发电机及其安装费：

包括发电机供货、安装、机房降噪费；

（4）消防系统费：

包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

（5）人防设备及安装费：

包括密闭门、气体过滤装置等。

C、弱电系统费

（1）居家防盗系统费用：

包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

（2）对讲系统费用：

包括可视及非可视对讲系统费用；

（3）三表远传系统费用：

包括水、电、气远程抄表系统费用；

（4）有线电视费用：

包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

（5）电话系统费用：

包括主体内外布线及终端插座费用；

（6）宽带网：

包括主体内外布线及终端插座费用；

（7）其他弱电系统费。

4.3.2.5小市政设施费

A、室外给排水系统费

（1）室外给水（自来水、纯净水）系统费：

自来水：

高低区给水管线、球墨铸铁管、检查井、闸阀主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

（2）雨污水系统费用：

管材、检查井。

B、室外采暖系统费：

主要包括管道系统及阀门检查井、单元楼内热力小室（热交换站、锅炉房列在配套费）

C、室外燃气系统费：

主要包括管道系统、调压站（列在配套费）、从调压站到调压箱的管道及阀门和从调压箱至单体楼紧急切断阀之前的管道及阀门（含调压箱费用）。

D、室外电气及高低压设备费

（1）高低压配电设备及安装：

包括开闭站到各低基配电室至个单体楼派接柜沿线管井、电缆、砖砌管沟、检查井及设备费和低基配电室到高基配电室沿线管井、砖砌管沟、电缆及敷设、检查井。

（高基配电室土建及设备列入配套费中）；

（2）室外弱电管道埋设：

包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

E、室外智能化系统费

（1）停车管理系统费用：

包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

（2）小区闭路监控系统费用：

包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

（3）周界红外防越系统费用：

红外对扫等；

（4）小区门禁系统费用；

（5）电子巡更系统费用；

（6）电子公告屏费用。

F、道路工程：

小区主干路

4.3.2.6园林环境费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

A、绿化建设费：

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、屋顶花园、小区周边绿化支出；

B、建筑小品：

雕塑、水景、环廊、假山等；

C、道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

D、围墙建造费：

包括永久性围墙、围栏及大门；

E、室外照明：

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

F、室外背景音乐；

G、室外零星设施：

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

4.3.2.7配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、电力低基配电室、电力开闭站、供热换热站、燃气调压站（箱）、电信模块局、小区内自建锅炉房、水泵房、消防控制室、弱电中控室、自来水管理用房等；

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

（1）游泳池：

土建、设备、设施；

（2）业主会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

（3）幼儿园：

建造成本及配套资产购置；

（4）学校：

建造成本及配套资产购置；

（5）球场；

（6）设备用房：

电力低基配电室、电力开闭站、供热换热站、燃气调压站（箱）、电信模块局、小区内自建锅炉房、水泵房、消防控制室、弱电中控室、自来水管理用房等；

（7）车站建造费：

土建、设备、各项设施。

4.3.2.8开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。

A、行政管理费：

直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；

B、

C、工程间接费：

包括晒图费、工程预、决算编审费、监理费、施工合同外奖金、扰民民扰费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费等；

D、

E、资本化利息：

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额；因借款而发生的辅助费用包括手续费等；

F、

G、物业开办费；

H、

I、延期交房违约金：

因工程延期而造成的业主入住延期产生的违约金；

J、

K、退房违约金：

因工程质量而造成的合同违约金；

L、

M、业主质量索赔：

因工程质量而造成的业主损失赔偿；

N、

O、应急维修费用；

P、

Q、其他费用。

R、

4.3.2.9期间费用

4.3.2.9.1营销费用：

A、营销推广费：

包括广告设计费、策划顾问费、销售道具与宣传资料制作费、现场包装费、广告发布费、活动推广费等；

B、销售环境改造费：

会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

C、售楼处：

包括售楼处设计费、建安工程费、装修、配饰、家电等建设费用及物业费、能源费、饮品等维护费用；

D、样板间：

包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

E、政府强制收费项目：

按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；

F、空置房物业管理费；

G、销售佣金及代理费；

H、营销人员管理费：

营销人员薪金、保险及福利、办公费、交通费、差旅费、水电费、折旧费、租金费、诉讼费、公证费、咨询费、审计费、低值易耗品摊销费、无行资产摊销、业务招待费、车辆使用费会议费；

I、品牌建设与维护费用；

J、售后服务费：

因营销策划因素引起修复费（应急维修）、延期交房违约金、退房违约金、业主质量索赔及入住费用等。

K、物业前期管理费用；

L、绿植租摆；

M、其他：

上述未涵盖事项所需支付的费用。

4.3.2.9.2管理费用：

管理人员的工资、奖金、补贴等人工费以及办公费、印花费、交通费、差旅费、水电费、保险费、折旧费、租金费、诉讼费、公证费、咨询费、审计费、低值易耗品摊销费、无行资产摊销、车船使用税、房产税、土地使用费、业务招待费、车辆使用费、董事会经费、会议费、上缴上级集团管理费等费用。

4.3.2.9.3财务费用：

非资本化利息、金融机构手续费、利息收入冲抵费、帐户管理费等费用。

4.3.2.10不可预见费

上述4.3.20.5～2%

4.4会计科目与帐簿设置

4.4.1“开发成本”科目

该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。

各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。

财务部负责定期组织与成本部门对相应数据进行核对，并保持一致。

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分级设立。

成本核算对象的具体设置参见下图：

××项目在建一期住宅

商铺

在建二期写字楼

············

拟开发土地

项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。

4.4.2“开发间接费”科目

该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的费用性支出。

这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。

各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

4.4.3“完工开发产品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。

房地产成本核算科目明细表

一级科目

二级科目

三级科目

四级科目

核算项目

备注

开发成本

土地开发成本

按前述明细

参考前述明细，可调整

各成本核算对象

成本核算对象

可分层次设立。

开发前期准备费

按前述明细

各成本核算对象

主体建筑工程费

按前述明细

各成本核算对象

主体安装工程费

按前述明细

各成本核算对象

小市政设施费

按前述明细

各成本核算对象

园林环境费

按前述明细

各成本核算对象

配套设施费

按前述明细

各成本核算对象

开发间接费

按前述明细

各成本核算对象

自一级科目

开发间接费转入

开发间接费

项目名称

工程管理费

定期转入

开发成本

资本化借款费用

完工开发产品

项目名称

具体苑或栋或期以及配套资产名称

住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他

4.5成本费用的归集与分配

4.5.1土地开发成本

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

有关分配方法如下：

4.5.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

方法一：

先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

方法二：

也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

最终上述各项分摊原则按可销售面积来分摊

4.5.1.2按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：

按成本核算对象的建筑面积来分摊。

4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、小市政设施费、园林环境费、配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：

成本项目

分摊标准

开发前期准备费

按可售面积分摊

主体建筑工程费

按可售面积分摊

主体安装工程费

按可售面积分摊

小市政设施费

按可售面积分摊；

园林环境费

按可售面积分摊；

配套设施费

按可售面积分摊

4.5.3开发间接费

4.5.3.1应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。

4.5.3.2车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

4.6成本核算工具

成本管理软件是成本核算的主要工具，而金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据应由成本管理软件引入。

4.7成本报表

成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。

各项目公司都应按公司的要求定期、完整、详细、动态的编制成本报表及情况说明。

第五章附则

5.1本办法未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或公司成本管理的规定执行。

5.2本办法自发布之日起实行，原《关于印发<成本核算管理办法>的通知》（永泰发[2007]51号）相应废止。

5.3附件：

《“开发成本”科目编号一览表》

附件：

“开发成本”科目编号一览表

科目名称

编号

开发成本

401

土地开发成本

401.01

政府地价及市政配套费

红线外市政设施费

合作款项

拆迁补偿费

开发前期准备费

401.02

勘察设计费

报批报建费

三通一平费

临时设施费

咨询费

审图费

其他

401.02.99

主体建筑工程费

401.03

基础工程

结构及粗装修工程

门窗工程

公共部位精装修

户内装修

主体安装工程费

401.04

室内水暖气电

设备及其安装费

弱电工程

其他工程

401.04.99

小市政设施费

401.05

室外给排水工程费

小市政热力工程费

室外燃气外线工程费

室外消防工程费

电力工程费（高基）

电力工程费（低基）

室外智能化工程费

道路工程

市政接口费

其他费用

园林环境费

401.06

绿化建设费

建筑小品

道路（除主干道）及广场建设费

围墙建造费

室外照明

室外背景音乐

室外零星设施

其他费用

配套设施费

401.07

游泳池

会所

幼儿园

学校

球场

电信模块局

弱电、消防控制室

自来水管理房

居委会用房

警务站

邮政局用房

人防用房

地下车库

车站建造费

垃圾转运站

物业管理用房

社区医疗站

再生资源回收站

其他

开发间接费

401.08

职工薪金、保险及福利

劳动保护费

午餐费

交通补助

出租车费

电话费

话费补助

办公费