娄烦花果山可行性研究.docx
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娄烦花果山可行性研究
娄烦县花果山生态苑有限公司
娄烦县花果山《西游记》景区项目
可行性研究报告
太原市工程咨询公司
二〇一〇年五月
娄烦县花果山生态苑有限公司
娄烦县花果山《西游记》景区项目
可行性研究报告
公司经理：
张俊宝
项目审核:
刘晓军
总 工：
杜立军
项目编制：
陈琼
吕海舰
王坤
太原市工程咨询公司
二〇一〇年五月
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2建设单位概况3
1.3项目研究的依据、原则及要点4
1.4主要技术经济指标6
第二章项目建设背景8
2.1花果山景区现状8
2.2花果山景区历史遗迹8
2.3项目提出理由10
第三章项目建设的必要性和可行性分析11
3.1项目建设的必要性分析11
3.2项目建设的可行性分析12
第四章市场分析15
4.1市场态势15
4.2太原市场分析16
4.3项目区市场容量17
4.4项目区市场竞争力19
第五章建设条件20
5.1地理位置20
5.2地理气候20
5.3资源条件21
5.4交通条件24
第六章工程规划26
6.1规划原则26
6.2寺庙恢复工程26
6.3主要景点工程27
6.4服务工程29
6.5景区防护工程30
6.6道路交通工程30
6.7辅助工程31
第七章公用工程32
7.1给排水工程32
7.2电气工程34
7.3采暖工程35
第八章环保、消防和职业安全卫生37
8.1环境保护37
8.2劳动保护与安全防护38
第九章节能40
9.1设计依据40
9.2节能措施40
第十章组织机构与人力资源配置41
10.1组织机构41
10.2人力资源配置41
10.3景区管理42
第十一章项目实施方案43
11.1组织方案43
11.2项目管理44
11.3工程进度45
第十二章项目招标47
第十三章总投资估算及资金筹措48
13.1编制依据48
13.2编制说明48
13.3总投资估算50
13.4资金筹措方案50
13.5投资使用计划50
第十四章财务分析及评价51
14.1财务分析范围及依据51
14.2基础数据51
13.3营业收入估算52
14.4成本费用估算52
14.5利润分配52
14.6财务效益分析53
14.7不确定性分析53
14.8经济评价55
第十五章效益评价57
15.1生态效益57
15.2社会效益57
15.3经济效益57
第十六章研究结论与建议59
16.1研究结论59
16.2建议60
附表
附表1：
营业方案表
附表2：
总投资估算表
附表3：
投资使用计划与资金筹措表
附表4：
营业收入和营业税金及附加估算表
附表5：
总成本费用估算表
附表6：
固定资产折旧估算表
附表7：
无形及递延资产摊销估算表
附表8：
损益表
附表9：
现金流量表（全部投资）
附表10：
资金来源与运用表
附图：
附图1项目地理位置图
附图2总平面图
附件：
附件1企业营业执照
附件2委托书
第一章总论
1.1项目概况
一、项目名称
娄烦县花果山《西游记》景区项目
二、项目主办单位
娄烦县花果山生态苑有限公司
三、法人代表
强俊奎
四、建设性质
新建
五、建设地址
娄烦县马家庄乡河北庄村道人沟花果山（又名龙和山）。
总占地面积为366.67公顷。
六、景区开发目的
1、疏通理顺花果山对外交通道路，建设旅游景观大道；建设景区道路系统，以利于景区的运营开发与保护。
2、恢复寺庙、水帘洞、蟠桃园等其它景点，使景点游线内容更为丰富。
3、加快综合旅游服务区基础设施建设，提高旅游服务接待设施条件和质量，形成集会务、商贸于一体的接待能力。
4、加快花果山环境整治及保护，完善景区生态功能。
5、加强对山体植被的保护，保障花果山资源的永续利用，促进旅游业健康、快速、文明地发展。
七、建设内容
1、寺庙修复工程：
清凉寺修复工程1300㎡，猴王庙修复工程1座，老君庙修复工程800㎡。
2、主要景点工程：
景区主入口173.5万元，恢复“水帘洞”景观650万元，恢复蟠桃园景观1320万元，牧马监70万元，南天门20万元，龙和晚照30万元。
3、服务工程：
杏花春馆1500㎡，涵秋馆1500㎡，旅游接待中心2490㎡，会议室320㎡。
4、景区防护工程：
监督站（仿古建筑）400㎡，消防水池7座，防火指挥车1辆，扑火设备50套，防火微波监控台1座。
5、生态工程：
7.92公顷，主要为林木栽植。
6、道路工程：
道路系统计28.6km，其中一级道路2.6km，二级道路11km，三级道路15km。
7、辅助工程：
景区标志性设施57个，垃圾箱191个，停车场9000㎡，集散广场4600㎡，公厕5处。
同时进行配套的公用工程及其它辅助工程建设。
八、营业方案
旅游规模：
17.88万人次/年
景区建筑出租：
5810m2/年
停车场：
360车位/年
九、项目投资及资金来源
本项目总投资9593.17万元。
其中：
工程费用8017.27万元
其他费用865.29万元
预备费710.61万元
十、项目资金来源
本项目建设资金来源于以下两个渠道：
1、建设单位自筹资金2593.17万元，占总投资的28.26%；
2、社会融资7000.00万元，占总投资的71.74%。
十一、工程建设进度
建设工期：
5年
1.2建设单位概况
娄烦县花果山生态苑有限公司为县级企业，属娄烦县文物局管理。
该公司下设旅游项目开发中心、果木产品研发中心、绿色植物栽培中心、家禽牧业养殖中心、农家乐销售中心。
公司现有职工20余人，公司主要职能为：
1、贯彻落实国家、省、市、县有关文物保护的法律、法规，制定保护花果山景区保护的具体办法。
2、研究和开发本地区无公害、无污染的含丰富营养的土特产品，向全县、全市、全国乃至全世界推广。
3、组织当地农民放养家禽发展畜牧业，为城市人提供有机产品。
4、绿化、美化荒山，逐步完善景区基础设施的工作。
5、负责花果山景区内森林保护、地上地下资源的开发、利用、管理，并会同有关部门完成花果山景区内的基础建设项目。
6、以文化为核心，以生态资源为载体，打造《西游记》花果山休闲文化旅游区。
7、大力宣传娄烦县历史文化，风情民俗、资源特产和人物踪迹。
让世界了解娄烦，让娄烦走进世界。
2002年以来，娄烦县花果山生态苑有限公司经理强俊奎发扬自力更生精神，着手花果山美猴王故里风景区的建设。
目前，油松、垂柳、山桃、山杏等风景树种植面积2000多亩，桃、杏、李、梨等干鲜果树经济林种植面积300多亩，同时该公司进行景区部分灌溉管网、3处蓄水池、5.5km绿化护林旅游公路等工程的建设，初步取得了“春季山花烂漫，夏季清凉仙境，秋季硕果累累，冬季银装素裹”的效果。
该公司有良好的资信，也有较大社会影响力，为更有效地组织各方面的力量，保证本项目顺利实施，该公司拟从精干高效的宗旨出发，按照项目管理的有关规定整合资源，将娄烦建成“山西生态环保第一县”，生态旅游与文化旅游相结合的一流旅游风景区。
1.3项目研究的依据、原则及要点
一、可研报告编制依据
1、国家、行业有关法律、法规及文件。
国家及地方有关项目设计的政策、规范、规定等。
2、建设单位提供的有关资料。
3、建设单位委托书
二、指导思想
在可持续发展战略思想指导下，以娄烦县“十一五”规划思路为依据，坚持从实际出发，遵循自然规律和经济规律，以改善生态环境、实现可持续发展为目标，以水土流失治理为核心，以防护林建设为重点，依靠科技进步，加强综合治理，大力推进水土保持生态建设，促进人与自然和谐发展，经济社会全面进步。
三、编制原则
1、作为原生态山水自然景观，其原真性和相对唯一性是其价值所在，相对集约的片区开发要最大限度保留场地原生态肌理。
2、公交优先的现代交通组织模式。
中央主干交通贯穿园区、旅游线路、步行漫游交错。
3、连续的景观序列沿主要交通动线展开。
四、项目建设的主要内容及研究范围
主要针对工程的项目选址、建设规模、建设内容、总图布局、建筑工程、公用工程、人员配备及总投资估算进行研究。
五、研究要点
·项目提出的背景及必要性分析
·市场分析
·总体规划布局
·环境保护
·总投资估算及资金筹措
·财务测算及分析
·效益分析
1.4主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划用地
公顷
366.67
3.67
km2
2
主要建设内容
2.1
寺庙修复工程
清凉寺修复工程
㎡
1300
占地2000㎡，古建筑
猴王庙修复工程
座
1
古建筑
老君庙修复工程
㎡
800
占地2000㎡，古建筑
2.2
主要景点工程
景区主入口
万元
173.5
恢复“水帘洞”景观
万元
650
恢复蟠桃园景观
万元
1320
牧马监
万元
70
南天门
万元
20
龙和晚照
万元
30
2.3
服务工程
杏花春馆
㎡
1500
涵秋馆
㎡
1500
旅游接待中心
㎡
2490
会议室
㎡
320
2.4
景区防护工程
监督站（仿古建筑）
㎡
400
消防水池
座
7
防火指挥车
辆
1
扑火设备
套
50
防火微波监控台
座
1
2.5
生态工程
公顷
7.92
2.6
道路工程
km
28.6
一级道路
km
2.6
二级道路
km
11
三级道路
km
15
2.7
辅助工程
标志性设施
个
57
垃圾箱
个
191
停车场
㎡
9000
分设于景区主入口、接待中心、牧马监、南天门、杏花春馆5个点
集散广场
㎡
4600
分设于景区主入口、接待中心2个点
公厕
处
5
3
旅客规模
万人/年
18
4
年工作日
天/年
250
5
总投资
万元
9593.17
6
营业收入
万元
5670.38
7
年总成本
万元
3453.68
8
年销售收入
万元
5670.38
9
正常年利润
万元
1903.41
10
正常年税金
万元
475.85
11
财务评价
内部收益率
11.10%
税后
财务净现值
万元
1890.78
税后
投资回收期
（含建设期5年）
年
10.5
税后
投资利润率
17.97%
投资利税率
21.04%
第二章项目建设背景
2.1花果山景区现状
娄烦地处黄土高原上的山西中西部，位于太原市西部的汾河中上游，自然地形在吕梁山脉腹部。
花果山位于娄烦县马家乡庄大圣堂村西北部，道人沟村西北部，又名龙和山，海拔1805.9m。
夏秋之交出现“龙和晚照”景观，为原静乐县“八景之最”。
每当日落之后，站在山下西望群山，只见周围高山已是黑影幢幢，唯有花果山阳光照耀，山后霞光四射，五彩缤纷。
传说是玉皇大帝派天兵捉拿孙悟空斗到天黑时，让太阳重返回所致。
景区内树木葱茏，春、夏、秋季山花浪漫。
整个景区占地面积366.67公顷，已有林木覆盖9.2万平方米。
1998年9月花果山上的猴王庙被娄烦县人民政府公布为县级重点文物保护单位。
太原市人民政府又于2007年2月将“《西游记》故事在娄烦民间的传说”公布为市级非物质文化遗产。
2.2花果山景区历史遗迹
孙悟空的生活原型是今山西省娄烦县人，孙悟空的故事起源地在娄烦县的花果山。
据明代万历《太原府志》载“龙和山……娄烦镇西五十里，峭峨瑞云常绕如龙故为名”。
明末清初的著名学者、大思想家傅山所著的《傅山全》卷三十八中曾经透露过孙行者是山西静乐人的信息。
清康熙三十九年（1700）《静乐县志》载“南乡近龙和者有花果山，取春、夏间花果满山为名也。
或者附之以‘水帘洞’，谓孙行者娄烦人。
”在花果山上曾存一口明代庙钟，高1.5m，口径1m，重500kg。
钟文中有：
“夫龙和山者唐朝创建大定年重修清凉水圣境”的字样。
说明山上有过建于唐代的大寺院清凉寺，金代大定年是（1161-1189）进行过重修。
钟上还有非常清晰的唐僧师徒四人拉着白龙马西天取经的凸形铸图，形象逼真，栩栩如生，只是孙悟空拿的兵器还不是金箍棒，而是禅杖。
钟上铸着铸钟的时间是“弘治十一年四月吉日”。
弘治十一年为公元1498年，比《西游记》的作者吴承恩出生还要早两年，比《西游记》成书大约要早七、八十年。
花果山的清凉寺不知毁于何年，但是堆满破碎瓦砾砖块的废墟今日犹存。
在废墟旁至今保存着一座用方石砌成的八卦形小庙，这就是被当地人称作的“猴王庙”。
“猴王庙”长宽都是10m，为正方形，顶高约6m，呈穹窿状。
庙外壁上《重修清凉山记》碑文中有“静乐城南花果山清凉国年纪久”和“圣帝齐天”之语。
此碑刻于“大明正德已巳年”即正德四年（1509年），此时《西游记》的作者吴承恩才9岁。
庙前还立着两个石柱楹联：
“东胜神洲地，悟空旧居址”，庙内有美猴王孙悟空的石雕像。
在石雕像的北后有孙悟空到“灵方寸山，三星斜月洞”拜师习武的师父菩提祖师的石壁刻画像。
在花果山崇山峻岭中，有相隔数里的洞口，当地老乡说这是“水帘洞”。
自今仍能听到酷似流水的哗哗声响。
据村民介绍洞内宽敞深不见尽头，能从一个村到另一个村。
花果山西端是道人沟村，有道教始祖太上老君庙的庙宇。
也传为《西游记》中太上老君炼丹之地。
花果山下南北两端有潘家庄、苇院坪两村。
村民绝大多数姓孙，且居住历史悠久。
潘家庄无一潘姓人家，但自古就有种植蟠桃的习俗。
综上所述，花果山景区的真实传说故事及现存实物证据再现了《西游记》传说故事内容，是人类历史上自然景观的重现。
该项目建设已具备独特的地方环境与文化氛围。
2.3项目提出理由
娄烦县境内有高君宇故居、米峪镇战斗遗址等红色旅游胜地，也有云顶山、花果山等风景秀丽的自然景观。
在这片风土人情浓厚的土地上，民间艺术与文化丰富多彩，如剪纸、面塑、刺绣与道情、二人台等民间文化艺术深得人们喜爱。
由于该区域为偏僻山村，道路多为山路，与外界互动性较弱，在经济上发展缓慢。
娄烦县花果山生态苑有限公司拟立足山区资源，开发花果山景区，以带动区域经济的发展。
第三章项目建设的必要性和可行性分析
3.1项目建设的必要性分析
一、项目建设是展示《西游记》传说故事，保护花果山景区的需要
《西游记》传说故事中的“水帘洞”、“蟠桃园”、“花果山”以及耸立在悬崖峭壁上的“仙石”，在娄烦县的马家庄乡道人沟村再现，这里满山翠柏，奇花异果，清泉瀑布，云雾缥缈，恰是一座仙山圣境。
传说这里的桃、杏、李、梨等水果味醇、甘甜，吃多了也不会伤人，反而使人体壮如牛，返老还童。
恢复“水帘洞”、“花果山”景观，也是塑造神话孙悟空的最早雏形。
目前这些景观只是遗址、荒山，急需整理、修复。
二、项目建设是完善旅游景区基础设施，促进旅游业发展的需要
“花果山”景区群山叠嶂，这里历史遗存有潘家庄、苇院坪两个自然村，没有旅行社、星级宾馆等旅游业发展要素，景点分散，严重制约着该区域旅游业的发展。
因此，加强花果山景区信息化、机械化、舒适化、地方化等旅游基本条件的建设，是旅游业长远发展的根本。
三、项目建设是发展娄烦旅游经济，带动当地经济稳步增长的需要
娄烦资源丰富，民风淳朴，一方水土养育一方人。
娄烦县为我国贫困县，发展旅游事业可带动当地其它交通、种植业、加工业、餐饮业、旅店等其它产业链的发展，促进本地区土特产品的生产销售，解决更多农村剩余劳力，为保护文物遗产，彰显地域特色，促进经济和社会的和谐发展，为娄烦县脱贫致富，将起到举足轻重的作用。
3.2项目建设的可行性分析
一、项目优势分析
1、旅游资源种类多、品位高
花果山景区有5大看点：
一是蟠桃园风光。
景区土质独特，引水独到，四成土地，尽植山桃、山杏、酸枣、山定子、鸡桑等乡土植物，秋天到，满山遍野的果子，别有一番景致。
二是山涧泉流风光秀。
花果山沟谷纵横，泉流交汇，游人沿山路而进，耳闻流水声响，眼观野花瀑布，高树撑伞遮阳，清泉送爽涤尘，大有回归自然，超凡脱俗之感悟。
三是地貌景观。
花果山有大片的经济林和景观林，山体重叠起伏，蔚为壮观。
五是浓厚的民俗风情，三处"农家乐"，可供游人吃农家饭，住农家屋，干农家活，享受家乐，当您和村夫民妇一道品农家土菜，讲“西游记”故事，哼乡间小调，可有置身世外桃园之清静。
2、政策机会
《太原市旅游产业发展规划（2009-2020）》将太原市内景区划分为“一心、两带、四区”的空间格局，其中娄烦县景点被划分为远郊山水休闲区，同时规划明确提出要重点开发云顶山和花果山，发展原始森林和高山草甸生态游休闲度假产品，该规划有力的支持项目的建设。
3、客源市场优势
据2009年人口抽样调查，年末太原市总人口350.18万人，其中：
城镇人口287.92万人，这些城市居民对短途旅游，特别是对体育健身、田园风光等休闲旅游产品需求旺盛，而目前我市休闲旅游产品呈供不应求状态。
二、项目劣势分析
1、花果山文化内涵十分丰厚，但实物载体不足
长期以来，人们对《西游记》所描述的花果山的山体、林木、花草、水流等普遍形成了一种固定概念，普遍感觉花果山应该是山青、水秀、草绿、林密、云绕。
而目前花果山的植被条件一般，特别是阳坡多为灌木，景观林木相对稀少，景区绿化、美化工程量和经费投入将十分巨大。
2、基础薄弱，服务设施尚未启动
目前，项目区道路网未形成，有些地方还不通车。
林业生态环境建设基础差。
景区内的给排水、供电、通讯等基础设施和停车、售票、餐饮、购物、住宿等服务设施建设尚未正式启动，预期工程量和经费投入也比较大。
3、资金投入不足
寺庙修复工程、生态建设工程、道路及防护隔离带等工程建设需要有持续的资金投入。
公司财力有限，难以使基础设施达到一个较理想的水平，作为公益性事业，争取外援和民间投资潜力不大，大量资金需要国家给予支持。
4、人才短缺
本项目生态建设，涉及到生态环境治理、小流域治理、林业建设等领域，需要各种不同的专业人才，尤其是掌握相关专业知识的复合型人才，这是项目发展的最大瓶颈。
综上所述，本项目景区风味别具一格，在加强基础设施建设的同时，开发旅游产品、开发旅游商品，提高影响力和知名度；并在建设中借鉴其它开发区的经验，将会使本区旅游业步入可持续发展轨道，使其成为地方经济发展的增长点，推动社会的发展。
第四章市场分析
4.1市场态势
在世界范围内，旅游业是一个充满生机活力的新兴产业，世界旅游组织预计，到2020年全球接待国际旅游者人数将达到16亿，国际旅游消费将达20000亿美元，国际旅游人数和年均消费增长率分别为4.35%和6.1%，远远高于世界经济年均3%的增长率。
当今社会，随着现代科技的高速发展，人们在物质生活水平不断提高的同时，对精神生活的追求也越来越高，人们需要高效率的工作，同时也需要高质量的休闲，这样才能有效地缓解人们在工作上的压力，促进人们的身心健康。
为了保证人们有足够的休闲时间，改革开放以来，我国在这方面采取了很多措施。
首先以宪法的方式保证了人们的休息权，从立法上为人们的休闲度假提供了保证；其次是工作时间从每周六天调整到了每周五天，增加人们的休闲时间；再次是在每周五天工作制的基础上，每年还推出了三个旅游黄金周，鼓励人们外出旅游。
此外，我国还有工休假、探亲假等不同的假期，以满足人们的旅游需要。
据统计，我国公民外出旅游已有四分之三是出于休闲度假的目的，而会议旅游和商务旅游只占到四分之一。
在我国旅游目的地的选择中，“山水休闲度假”旅游景区景点则成了人们选择最多的旅游目的地。
随着2008年带薪休假制度实施，我国旅游业再现快速的发展态势和良好的发展前景。
预计自2007年至2016年，我国的旅游业将取得10%的实际年增长率，我国在未来十年内将成为世界上第二大旅游和旅游经济强国，到2020年，我国将成为世界上第一个旅游接待大国和第四位客源输出国，国际旅游人数将达到1.371亿，占世界总数的8.6%，年均增长8%。
在“十一五”期间，中央及地方政府政策将进一步向旅游行业倾斜，从而使其面临宽松的政策环境，成为国家扩大内需的直接受益者，以及国民经济新增长点的重点行业之一。
预计“十一五”期间，旅游人数至少有18%的速度增长，旅游收入至少有25%左右的增长速度。
立足于山西省，我省旅游业正面临着新的历史机遇，随着我国加入WTO过渡期的结束，开放的市场将我国的经济融入全球化的环境，有助于我省国际客源增长和促进山西旅游业的国际化进程；2010年上海世界博览会与2010年广州亚运会等盛会的举办，为山西省旅游业的繁荣提供前所未有的机遇；旅游交通网络的完善，旅游路线的不断优化，景区经营管理服务水平的提升，以及景区旅游资源要素价值和市场价值的不断提高，山西客流容量将不可低估。
4.2太原市场分析
太原市的旅游资源主要有两大类：
一是文化旅游，包括古建筑文化艺术系列、宗教文化系列和三晋民俗风情系统等，二是自然景观。
此外，太原国际面食节、梨花节、葡萄节、北方车展、国际自行车赛等大型旅游节庆祝活动和商务会展活动，使太原市的城市形象和影响力日益提升。
近年来，太原市旅游业发展逐年加快，旅游收入、旅游创汇逐年增加，成为全市国民经济行业中增长最快的行业之一。
2009年全市接待海内外游客1887.74万人次，比上年增长10.3%。
其中：
国内游客1865.20万人次，增长10.2%；海外游客22.54万人次，增长18.8%。
在海外游客中：
外国人15.84万人次，香港同胞3.89万人次，澳门同胞0.50万人次，台湾同胞2.31万人次。
全年旅游总收入195.22亿元，增长17.8%；国内旅游收入186.13亿元，增长14.7%；旅游外汇收入1.34亿美元，增长35.4%。
太原市旅游投入的加大，旅游设施的改善，吃、住、行、游、购、娱六大旅游要素不断配套和完善，结构布局日趋合理，已形成了经营实力较强的旅游产业。
全市星级酒店由2002年的68家增加到日前的120多家，全市旅行社家发展到目前的206家，其中国际旅行社15家、国内旅行社191家，接待能力明显增强；全市拥有各类旅游资源167处，其中国家级2处、省级36处；大型商场、超市为旅游购物提供了方便。
4.3项目区市场容量
一、环境容量
娄烦县花果山旅游区正处于开发期，综合考虑该风景区的地理环境、景区特征、社会、经济等因素，风景区主要景点观赏区游客接待按每日周转1.0次计，景区道路28.6km，风景区全年有效旅游天数按250天计算，则风景区日容量为1430人，年容量35.75万人。
二、旅游规模与
升级会员 