某酒店项目管理手册docx.docx
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某酒店项目管理手册docx
一、编制目的及依据
1.编制目的
●协调项目参与者，规范项目管理工作，顺利完成项目。
●确定本项目项目管理的目标。
●明确本项目各参建方的地位、责任和应遵守的规则。
●明确本项目的管理架构，以便项目参与各方确认沟通渠道、划分工作界面及明确各自责任。
●确定本项目项目管理的组织架构、岗位职责和相关的工作制度。
●明确本项目各参见单位因遵循的工作流程以及需要使用的相关表格。
●本手册副本将提供给本项目参与各方。
●本手册将随项目开展而不断补充、更新、完善。
2.编制依据
●各方与业主签订的合同或协议；
●国家有关的法律、法规、规范。
二、项目概况
1.工程概况
上海远洲酒店项目位于上海市长宁区临空11-2地块。
建设工程总用地17570.9㎡，建设为主楼一栋（10层），副楼一栋（2层），红线外地下室一栋，酒店样板展厅一栋。
总建筑面积约为75233.35㎡，其中地上建筑面积36091.58㎡，计容建筑面积34855.14㎡，地下建筑面积38741.77㎡，计容建筑面积287.09㎡，酒店样板展厅400㎡。
2.项目参与方概况
●业主：
远州集团
●业主代表：
M&DInvestmentConsultant（Shanghai）Co.Ltd.
●项目管理：
新工工程咨询（上海）有限公司
●投资控制：
待定
●酒店管理顾问：
嘉佩乐酒店亚太集团私人有限公司
●建筑设计师：
杭州高信
●建筑设计顾问：
Suying-Metropolitan
●机电顾问：
卓展工程顾问（北京）有限公司上海分公司
●本地设计院：
上海工程勘察设计有限公司
●围护设计：
市政院
●装饰设计：
HBA
●50m绿化带景观设计：
BAU
●游艇设计：
●绿化景观设计：
上海北斗星景观设计院有限公司
●照明设计：
碧普照明设计有限公司
●施工监理：
上海三维工程建设咨询有限公司
●总承包商：
兖矿东华建设有限公司
●专业分包：
日本虹之汤（上海）温泉酒店管理有限公司
以上单位联系方式详见附件2
三、目标
1.进度控制目标
●总目标：
2016年01月01日开业
●关键节点1：
2014年06月29日施工图设计完成
●关键节点2：
2013年08月20日开工
●关键节点3：
2015年04月08日主体工程竣工验收开始
●关键节点4：
2015年04月08日进场施工
●关键节点5：
2015年12月31日项目移交
2.造价控制目标
3.安全管理目标
●零伤害
四、项目管理架构
1.本项目的管理架构
详见附件
2.项目质量安全管控体系
五、本项目各参与方主要工作界面
详见附件
六、现场管理人员的分工及责任
1.项目组的组织机构图
详见附件
2.主要管理人员关键责任矩阵表
序号
职责分工
1
卢总：
1、对各关键事项的制定和调整（进度、成本、视觉效果）做决策；
2、为所有视觉效果有关设计的最终审批人，签字为证；
3、对决策小组提出的意见进行签字批复；
4、对项目组织架构及职责分工的制定、调整做批复。
2
苗总：
1、对各版块工作（如设计、筹建、装饰等）提出合理化建议；
2、对顾问公司效率进行月度考评；
3、协助人事部对内部各项目小组进行月度考核；
4、对口酒管公司；
5、负责酒店运营标准及提资。
3
梅总：
1、上海项目资源整合；
2、项目周例会主持；
3、外部资源沟通协调（咨询公司、顾问公司等）；
4、整体项目时间节点总控；
5、总成本控制；
6、设计质量控制、建议给卢总。
4
许总：
1、模块节点的制定、管控和推进；
2、项目周例会资料收集准备、整理；
3、顾问公司工作安排的制定；（制定设计计划）；
4、协助协调境外设计单位的设计工作（如EDG）。
其他
1
土建部分设计管理总负责人：
郑学群
1、落实及管理设计顾问的设计进度与成果（执行项目管理公司制定的设计进度计划）；
2、协调各设计负责人在设计顾问的采购工作包括负责编制设计任务书、顾问采购、顾问合同的谈判及编制；
3、协调各设计负责人跟进设计工作、对口各设计顾问；
4、与效果有关的设计成果及设计成本（设计费用）直接向卢总汇报。
2
精装修部分设计管理总负责人：
黄家斌
1、落实及管理设计顾问的设计进度与成果（执行项目管理公司制定的设计进度计划）；
2、协调各设计负责人在设计顾问的采购工作包括负责编制设计任务书、顾问采购、顾问合同的谈判及编制；
3、协调各设计负责人跟进设计工作、对口各设计顾问；
4、与效果有关的设计成果及设计成本（设计费用）直接向卢总汇报。
3.主要管理人员职责
3.1项目总经理
●确定项目管理机构人员的分工和职责。
●检查和监督本项目组人员的工作，根据工程项目的进展情况可向项目管理部申请进行人员调配。
●主持或参与工程质量事故的调查。
●组织编写并签发专题报告和项目组工作总结。
●审查承包单位的竣工申请，组织项目组人员对待验收的工程项目进行质量检查，组织工程项目的竣工验收。
●主持整理工程项目的竣工资料。
●参与本项目的材料采购，造价控制，质量管理工作。
●审批本项目的总进度计划，与各施工单位的计划进行协调。
●负责各参建单位的配合、协调、管理工作，解决施工过程中存在的各类问题。
3.2工程部副经理（现场经理）
●参与或协助拟定与本工程有关的各类招标文件和合同文件。
●参与处理与合同有关的索赔和纠纷。
●编制工程所需的各种报表。
●审核承包商提出的工程付款申请。
●参与本项目的材料采购，造价控制，质量管理工作。
●协调施工总承包与项目参与各方进度计划，最终确定切实可行的施工总进度计划。
●负责各参建单位的配合、协调、管理工作，解决施工过程中存在的各类问题，并做出书面记录。
●组织、参加工程的阶段验收。
●参与组织编写专题报告和项目组工作总结。
●参与整理工程项目的竣工资料。
●审查承包单位提交的的变更，并向工程部副经理（现场经理）提出报告。
●组织分项工程的设计技术交底，为施工单位解决、明确技术施工方面的各项事宜。
●现场对外信息的唯一发送人。
3.3现场专业工程师
●负责项目的图纸审查工作，并提出意见。
●协调处理设计院以及相关部门之间的有关设计问题。
●负责设计变更的审核。
●牵头解决有关设计施工疑问。
●施工图深化审核。
●接受承包商的申请组织设计协调会议。
●跟踪合同的执行情况，解答有关方面对合同的任何疑问。
●参与主要材料设备的选型，审核设计图纸。
●负责本专业管理工作的具体实施。
●审查承包单位提交的涉及本专业的变更，并向工程部副经理（现场经理）提出报告。
●协助组织分项工程的设计技术交底，为施工单位解决、明确技术施工方面的各项事宜。
●负责本专业资料的收集、汇总及整理。
●协助控制本专业所用材料的采购质量及价格。
3.4现场信息管理职责
●资料的打印、传阅、收发以及项目管理档案的整理保管。
●负责文件资料的收发、整理。
●负责做好文书档案的收集、整理、归档工作，将文件题目输入电脑，并打印出案卷目录。
●认真做好档案利用工作，负责调卷接待，编制档案检索工具，做好档案汇编工作。
●做好照片、录音等资料的收集、整理、归档工作。
●现场管理资料的打印、传阅、收发以及档案的整理保管。
七、各项工作规划及相关管理流程
1.酒店工程施工前期启动规划阶段
1.1酒店工程施工前期启动与规划阶段的管理目标
1.1.1管理的目的
a）确定项目的目的（最终目标）。
b）确定所有其他项目干系人的职责、分工和权力。
c）明确项目团队成员，建设团队，满足项目需求。
d）确定适合项目的系统。
e）确定项目的造价控制目标。
f）确定项目的进度管理目标。
1.1.2管理的时效性
a）本阶段要求的所有工作都应在项目管理服务指定后立即开展。
b）项目总经理应明确大部分规划工作都应在本阶段完成，确保项目后续阶段的工作能正确、系统、有序地进行。
1.2酒店工程启动与规划阶段的主要工作
1.2.1确定项目需求（可行性研究报告）
a）项目总经理应与业主和相关项目干系人讨论以理解其对项目的需求。
项目总经理应将业主对项目的需求记录在项目需求文件内。
b）项目需求文件非常重要。
该文件为项目后续管理工作提供参考和指导，并成为项目最终成果的比对参照。
c）项目需求文件应包括以下内容：
●项目的目的
●限制
●假设
●用户的需求
●汇报的要求
●质量/标准的要求
●工作的优先权
●项目完成的评判标准
●项目的总造价
●其他要求。
d）项目需求文件应提交总经理确认。
（注：
项目需求文件与其他文件，尤其是设计文件不同。
设计文件中例如“区域分类”是用来记录项目具体地点（如房间、楼层等的）真实具体的性能及要求（如温度、湿度等））。
e）项目需求文件格式详见附件1“T-I&P-ReqDoc”（包括项目干系人登记册格式详见附件2“T-I&P-StakeholderRegistry”）。
1.2.2确定项目范围、创建项目工作分解结构及确定项目可交付成果（包括里程碑清单等）
a）项目需求文件确认后，项目总经理应着手准备范围说明书。
b）范围说明书是用来描述项目管理团队需提供的服务的范围。
该文件是用来管理业主对项目预期和项目管理服务的重要文件。
范围说明书应描述为了实现业主和项目管理公司的要求所须完成的工作。
c）范围说明书应被用来准备项目工作分解结构，以明确工作包及重要的可交付成果。
范围说明书应包括以下内容：
●项目管理的服务范围
●项目的工作范围
●可交付成果
●不包括的服务和范围
●服务范围的限制包括但不限于：
Ø预先确定的项目预算
Ø具体的完成日期，如里程碑日期
Ø具体的可能影响服务范围及工作范围的合同条款
Ø其他。
d）项目范围说明书格式详见附件3“T-I&P-ScopeDoc”。
e）项目总经理应根据范围说明书创建项目工作分解结构，明确实现各种项目交付和完成描述的工作范围所须完成的工作包。
f）建议将工作分解为4-6个层次。
工作包将被用来准备详细的项目进度计划（或总进度计划）。
g）建议加入一个工作分解结构词典，解释工作分解结构中的所有要素。
h）工作分解结构可以清单或架构图等任何适合的形式出现。
工作分解结构的清单及架构图格式详见附件4“T-I&P-WBS”。
i）项目总经理应准备一份合并表单，包括工作分解结构和组织架构（组织架构详见2.4），将工作包与负责的各项目成员/部门/团队关联起来。
确保所有的工作已明确并分配到指定人员。
j）相关联的工作分解结构和内部组织架构格式详见附件5“T-I&P-combinedWBSandOBS”。
1.2.3规划沟通
a）规划沟通的目的：
●确定所有干系人在给出指示、审批确认、接收信息及分享信息方面的沟通条线及职权
●明确文件（包括报告）的类型、接收人、格式、汇报的形式和频率。
b）由于必须对某些信息的传播加以控制，规划沟通的重要性体现在其确定了在给出指示、接收指示和信息、协调等方面的职权，使得信息不被滥用或不受管理的使用。
c）项目总经理应确定规划沟通，包括以下内容：
●项目干系人登记册（来自项目启动阶段）
●表明沟通条线及各自职权的组织架构表
●沟通的方式
●沟通的频率。
d）沟通规划可进一步细化并在本手册其他章节中进行描述。
1.2.4调查和实地考察规划
a）项目总经理应对项目现场进行考察，了解当地的制度和政府要求。
项目总经理应亲自进行该项工作或委派现场经理进行。
b）实地考察的目的是了解项目进度计划的后续规划准备工作，至少包括以下内容：
●现有的现场条件，从不同角度拍摄的现场照片及在现场平面图（若有）上的标示等
●现有的周边条件包括道路、排水、毗邻的房产、可用的基础设施等
●当地的限制条件如混凝土搅拌站、搅拌站和现场的距离、天气条件等
●施工材料使用上的限制或约束
●其他可能对项目造成影响的因素。
c）上述信息将被用于项目进度计划的准备、设计提交、合同起草等工作。
1.2.5确定政府报审报批流程及要求
a）项目总经理应亲自或委派下属调查项目所在地区，至少了解以下内容：
●项目政府报审报批的要求
●所有政府报审报批所需的费用
●所有政府报审报批所需的时间
●所有政府报审报批所需的文件
●质检站及档案馆对项目文件准备的要求。
b）应制定描述提交顺序的流程图，该流程图必须清楚易懂。
项目所需的所有文件/审批应制作成表，用于后续监督。
报审报批流程格式详见附件6“P-I&P-AuthoritySubmissionProcess”。
1.2.6制定项目总进度计划
a）项目总经理应制定项目总进度计划，并提交业主审批确认。
b）项目总进度计划必须包括工作分解结构中所有须完成的工作、可交付成果、关键里程碑日期、项目开始和完成日期。
以厂房项目的全周期项目管理服务为例，项目总进度计划应包括以下内容（涵盖的子工作）：
●总进度：
Ø启动和规划阶段
✧确定业主需求
✧政府报审报批流程
✧地质勘测
Ø设计阶段
✧方案图设计
✧扩初图设计
✧施工图设计
Ø采购阶段
✧准备招投标及合同文件（如进行考察，则应提供考察报告）
✧准备工程量清单
✧招投标
✧提交评标报告并推荐承包商
✧签发中标通知书
Ø阶段施工
✧开始施工
✧设备调试
✧验收移交
Ø施工阶段
✧申请施工许可证
✧施工单位进场
✧开始施工
✧施工
Ø调试阶段
✧建筑系统调试
✧机电系统调试
Ø竣工验收阶段
✧内部验收
✧政府部门验收
✧最终验收报告及建议
Ø移交阶段
✧培训
✧资料移交
✧项目移交
Ø收尾阶段
✧项目决算
✧项目最终报告
●主要设备：
Ø设计
Ø安装人员进场
Ø主要设备安装
Ø安装的关键日期
Ø调试的关键日期
●其他相关内容。
c）项目总经理和业主对部分工作审批所需的时间必须包括在总进度计划中。
这些包括但不限于设计和采购阶段。
d）项目总进度计划必须使用MicrosoftProject软件制作。
e）所有工作的逻辑关系必须正确，明确关键节点。
含关键路线的单独进度计划必须以红色表示并一同提交审批。
f）审批确认后的项目总进度计划将成为基准进度，只有在获得业主确认后，方可进行调整和使用。
1.3相关流程
a）项目可行行计划编制流程
●适用范围
适用于酒店项目立项过程控制。
●编制目的
保证可行性计划的完整并可实际执行。
1.4相关表格
编号
表格/流程
文件名称（存档用）
版本
1
项目需求文件
T-I&P-ReqDoc
2
项目干系人登记册
T-I&P-StakeholderRegistry
3
工作分解结构清单及架构
T-I&P-WBS
4
项目范围说明书
T-I&P-ScopeDoc
5
相关联的工作分解结构和内部组织架构
T-I&P-combinedWBSandOBS
2.酒店设计阶段管理规划
2.1酒店设计阶段管理目标
2.1.1管理的目的
a）保证项目设计满足使用要求。
b）确定项目的造价控制目标在此阶段得到控制。
c）确定项目的进度管理目标在此阶段得到控制。
2.1.2管理的时效性
a）本阶段要求的所有工作都应在设计师确定后立即开展。
b）确保项目后续阶段的工作能正确、系统、有序地进行。
2.2酒店设计阶段的工作规划
2.2.1设计招投标及设计合同管理
2.2.1.1.设计招投标管理
a）工作目标：
保证设计招投标可以规范、有序进行。
b）设计招投标管理的主要内容
●设计方案征集：
发布征集公告或发出设计邀请函
●设计招标文件：
以下几方面的内容需进入招标文件及设计合同：
Ø图纸设计工作范围
Ø对设计团队组成人员的要求
Ø设计服务范围，对应项目不同的阶段，在每个阶段提供相应的服务
Ø设计变更
Ø项目造价控制目标，按专业提出具体指标
Ø激励与惩罚措施
Ø设计工作的服务时间
Ø付款方式
●设计合同的起草
●设计招标
●确定中标单位
Ø成立评标小组
Ø确定评分标准
Ø中标通知书
●设计合同的谈判
●设计合同签订。
2.2.1.2.设计合同管理
a）工作目标
保证合同处于受控状态，熟悉合同条款，处理相关问题。
b）设计合同管理的内容：
●设计合同分类、存档
●编制设计费付款计划
●变更设计费用及进度管理（附件1：
设计变更管理文件－内部用）
Ø政府部门及审图公司提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算
Ø业主方提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算
Ø设计院提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算
Ø承包商提出的设计变更所产生的设计费用及时间估算
Ø其它原因造成的设计变更的设计费用及时间估算
●接受设计费用变更申请及审批（附件2：
工程变更设计费用申请审核清单－设计院用）
●合同条款解释。
2.2.2设计沟通管理
a）工作目标
保证各参与方的有效交流，避免因沟通不善引起的各种延误，使项目工程能在约定的时间内高质量地完成。
b）设计沟通管理内容
●沟通依据：
依据项目的组织架构图确定沟通流程
●沟通方式：
设计指令，联系单、电话沟通，现场会议沟通，其他书面文函，电子邮件，网络会议，电话会议，公司信函
●设计指令流程：
设计指令发放流程（附件11：
设计指令签发流程）
2.2.3设计依据管理
a）工作目标
对设计依据分类管理，便于查找和追溯。
b）设计依据管理内容
●相关的政府批文及相关部门征询意见
●计划任务书、上级主管部门下达的立项批文、项目可行性研究报告批文等
●红线图或土地使用批准文件
●城市规划、人防等部门对建筑提供的设计要求
●建设单位签发的设计委托书及使用要求
●了解业主方对于建筑物的一般需求，并记录
●记录并管理设计依据（附件3-1.设计依据清单）
●正式出图后，记录设计变更依据（附件3-2.设计变更依据清单）。
2.2.4设计成果管理
a）工作目标
对设计成果进行管理，便于查找和追溯。
b）设计成果管理的内容
●方案图纸
对于方案图纸应对以下项目进行管理：
Ø名称与编号
Ø设计说明
Ø设备系统设计
Ø工程概算书
Ø版本号
Ø变更标记（变更部位用云线标注）；
Ø电子版图纸
对于电子版图纸应对以下项目进行管理：
Ø名称与编号
Ø版本管理
Ø变更标记（变更部位用云线标注）；
Ø蓝图要求
对于应对以下项目进行管理：
Ø名称与编号（此项应尊重设计院出图习惯）
Ø版本管理
Ø变更标记（变更部位用云线标注并标注编号）；
2.2.5设计质量管理
a）工作目标
●满足业主要求
●符合设计规范及国家相关法规
●减少设计的原因产生的工程变更
b）质量管理内容
●设计成果审核
设计成果需要经过以下几方的审核保证设计质量：
Ø设计院内部审核；
Ø设计依据提供方审核；
Ø设计管理审核；
Ø总经理审核。
Ø设计图纸修改
设计图纸的修改需要严格按照相关流程进行。
2.2.6设计进度管理
a）工作目标
严格按照事先制定的设计进度完成设计合同，并严格控制各进度节点，保证及时完成设计变更。
b）进度管理的内容
●对政府报批的进度协调
设计管理根据设计进度计划协助制定政府报批计划。
●对酒店管理公司提供依据的进度管理及协调内容
设计管理根据设计进度计划，制定设计依据提供进度，并提醒或督促相关各方按照计划完成设计依据的提供，并及时回答设计院的疑问。
●对设计院的进度控制内容
Ø制订设计进度计划
Ø执行设计进度计划
Ø检查执行情况
Ø调整及改进。
2.2.7设计风险管理
a）工作目标
根据项目实际情况，预先判断各阶段所含的设计风险，提醒总经理规避、减轻、转移或者承受风险。
b）设计风险管理的内容
●项目准备阶段
此阶段的设计风险主要来自政府报批项目的审批，如可行性报告、环评报告等的审批
●设计阶段
此阶段的风险主要来自设计院对设计依据的理解程度，设计依据提供的准确性和及时性，设计成果审核的准确性和及时性
●施工阶段
此阶段的风险主要时设计变更的的管理
●竣工验收阶段
竣工图的准确性和及时性是这个阶段主要的设计方面的风险
●保修维护阶段
可能出现的设计缺陷会在使用后才被发现。
以上各阶段的风险可填入设计风险管理表格（附件4.设计风险管理表），并提供给总经理做决策用。
2.2.8设计变更管理
a）工作目标
●尽量控制变更的发生概率，同时避免因低质量的设计所产生的变更
●减少变更发生对后续工程、造价等的影响
●处理好变更发生后的签证、索赔等事宜。
b）设计变更管理的内容
●记录
记录设计变更依据的时间、来源、形式、及涉及到的涉及到的设计费变更估算并做好相关记录（格式如附件3-2.设计变更依据清单）
●审核
审核设计变更图纸是否符合酒店管理公司及规范等要求
Ø确认
Ø将设计变更提交酒店管理公司确认，要明确审核所需时间等问题
Ø定期或不定期将设计费变更向总经理汇报
●发放
收到总经理确认后下发相关各相关单位。
c）设计变更费用的申请
设计院项目经理需要填写设计变更费用申请审核清单，报设计经理及总经理审核。
2.2.9设计安全管理
a）工作目标
保证设计方案在实施时无安全隐患。
b）设计安全管理内容
●建筑专业
检查装饰材料的设计是否与建筑物及当地情况匹配，是否存在施工及使用中的安全隐患。
建筑材料的使用是否考虑了突发情况时用户的安全，特别是火灾（无有害气体产生）或地震（地震带不宜使用的材料）时的情况。
●机电专业
蒸汽管道的设计在施工、调试及使用中是否存在安全隐患。
特别注意支座的形式及设置位置，管道的走向及连接方式。
各专业管线的设计及埋设，是否会造成使用时的安全隐患。
特别关注埋管是否影响交通，室外管道检修和使用安全。
对于以上各专业的设计安全调查和审核情况需填写设计安全管理报告，以降低设计方案的安全性风险。
2.2.10设计协调管理
a）组织设计院、承包商进行图纸会审。
b）召开设计协调会议。
c）及时发放设计函件及会议纪要等相关资料做好相关协调工作。
2.3相关流程
a）设计指令签发流程
●适用范围
适用于一切影响使用要求、设计造价、等进度的业主要求的正式发送
●编制目的
保证业主方的使用要求得以贯彻到设计图纸中并且造价进度可控。
2.4相关表格
编号
表格/流程
文件名称（存档用）
版本
1
设计变更管理文件（内部用）
T-D-DVO
2
升级会员 