房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：

无锡市南长区人民法院司法鉴定连妙玲位于无锡五洲装饰城C7-1153涉案房地产市场价值评估

估价委托人：

无锡市南长区人民法院

房地产估价机构：

无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司

注册房地产估价师：

吴宏卫（）

徐国良（）

估价报告出具日期：

2016年10月26日

估价报告编号：

求实（2016）（房估）WX字第9047号

致估价委托人函

无锡市南长区人民法院：

受贵院委托，我们对连妙玲位于无锡五洲装饰城C7-1153涉案房地产进行了估价。

估价对象范围内建筑面积44.42平方米，土地面积为17.6平方米，土地使用权类型为国有出让批发零售用地，终止日期2043年6月22日。

本次评估价值时点为2016年9月7日，估价目的是为人民法院执行涉案房地产提供司法鉴定意见而评估其房地产的价值。

注册房地产估价师吴宏卫、徐国良对估价对象权益、实体、区位状况进行了实地查勘和市场调查，遵照《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规、政策及国家技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，房地产价值采用比较法，对涉案房地产的市场价值进行了分析、测算和判断，在设定的价值定义与假设限制条件下，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥68.89万元（毛坯房），（大写）人民币

元整，估价结果详见表1。

表1估价结果一览表

估价对象

建筑年代

所在层数/总层

建筑面积（m2）

房屋所有权证号

土地面积（m2）

土地性质

土地用途

市值单价（元/m2）

估价市值（万元）

无锡五洲装饰城C7-1153

2009

1/5

44.42

HS

17.6

出让

商业

15508

68.89

合计

44.42

68.89

估价报告应用有效期自本估价报告出具之日起壹年内有效，随此函附交五份估价报告。

提请委托方注意的是，报告全文与本函是一个不可分割的整体，应完整阅读、理解和使用本报告。

无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

2016年10月26日

注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有个人利益。

4.我们对本估价报告中的估价对象或估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5.我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6.估价人员：

吴宏卫、徐国良于2016年9月7日（实地勘察日），对本估价报告中估价对象的建筑物室内外、使用情况、周围区域等状态，进行了实地查勘、调查记录和摄影，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和目前利用围护状况，尤其因所提供资料有限，我们不承担对建筑结构、施工质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任。

也不承担其它被遮盖，未暴露和其它难以接触到的部分进行检测的责任。

7.注册房地产估价师及其所在的估价机构具备本估价业务所需的执业资格和相关的估价经验，没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

8．我公司承诺参加估价的房地产估价师具有良好的职业道德水准，具备专业的胜任能力，勤勉尽责地完成估价任务。

9.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对所提供的情况和资料的真实性、合法性、完整性负责。

因资料失真造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10.本估价报告若有其他未尽事宜，则由无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司负责解释。

参加本次估价的注册房地产估价师

全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作的房地产估价师姓名

注册证书号

签名

签名日期

吴宏卫

年月日

其他共同参与估价工作的房地产估价师姓名

注册证书号

签名

签名日期

徐国良

年月日

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、估价人员已对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了必要的检查，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，以其为合法的、真实的、准确的和完整的作为本次估价的假设前提。

2、估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要的关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，以估价对象能正常安全使用作为本次估价的假设前提。

3、本次估价假设估价对象权属清晰无异议，不属于法律法规规定禁止转让、抵押的房地产，并能够持续使用。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

①交易双方自愿地进行交易；②交易双方处于利己动机进行交易；③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；④交易双方有较充裕的时间进行交易；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

5、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）特殊假设

1、未定事项假设：

本次估价对象不存在未定事项假设。

2、背离事实假设：

在价值时点，估价对象有租赁且已被人民法院查封。

鉴于本次估价目的是为人民法院执行涉案房地产提供司法鉴定意见，故本报告以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在任何查封限制、担保物权、其他优先受偿权为假设前提，即假定其为完整权利状态下的房地产。

3、不相一致假设：

本次估价对象不存在不相一致假设。

4、依据不足假设：

本次估价对象不存在依据不足假设。

二、估价报告应用的限制条件

1、本报告中，除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外，主要依据估价委托人提供的相关材料，包括但不限于其提供的权属证件等复印件，我们未得到授权也没有法定资格核查审验估价委托人提供的资料的真伪，估价委托人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。

2、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用现状，对其内部是否存在质量缺陷或建筑材料是否具有潜在危险性，以及该区域环境是否存在特殊污染和潜在危险性不负调查、检测和鉴定责任，如需要，提请估价报告使用者聘请相关方面专家。

3、本评估报告估价结果为2016年9月7日的市场价值，随时间推移及市场情况的变化，该价值需做相应调整。

本估价报告有效期为壹年，我公司对逾期使用评估报告所造成的损失不承担任何责任。

4、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

4.1本次估价结果是反映估价对象于价值时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

4.2估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或新的债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；也未考虑估价对象在公开市场交易时，交易双方附加的非房地产本身的交易条件对其价值的影响。

4.3本报告结果未考虑未来可能发生的强制处分、快速变现以及由此带来的购买者预期降价心理等因素，提请估价委托人和报告使用人注意。

4.4估价结果未考虑估价对象现有的租赁情况以及未考虑估价对象在公开市场交易时对其价值的影响。

5、本估价报告估价结果仅为确定司法处置价格提供价值参考依据，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

未经本公司同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

6、本估价报告估价结果包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等附属设备、配套设施价值，估价结果不能分割使用。

7、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

8、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

9、本估价报告含若干附件，与估价报告正文具同等效力，不可分割对待。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

委托方名称：

无锡市南长区人民法院

地址：

无锡市梁溪区清名路388号 

二、房地产估价机构

机构名称：

无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司

机构地址：

无锡市南长区通扬路83号

法人代表姓名：

涂思雷

营业执照注册号：

618

房地产估价资质等级：

贰级

房地产估价资质证书号：

苏建房估（贰）无锡00396

有效期限：

2015年9月23日至2018年9月22日

联系人：

储志强

联系电话：

邮政编码：

214000

传真：

三、估价目的

根据估价委托人意见，本次估价目的是为人民法院执行涉案房地产提供司法鉴定意见而评估其房地产的价值。

四、估价对象

1.估价对象范围

根据无锡市南长区人民法院（2016）苏0203法鉴委字第283号司法评估委托书的委托要求，本次估价对象为连妙玲位于无锡五洲装饰城C7-1153的涉案房地产，估价对象范围内建筑面积44.42平方米，土地面积为17.6平方米，土地使用权类型为国有出让批发零售用地，终止日期为2043年6月22日。

本次评估范围包括与估价对象不可分割的满足其使用功能的水、电、通讯等相关配套辅助设施及可享有合理的公共配套设施。

2.估价对象的权益状况

根据委托方提供的无锡市房屋登记簿证明复印件：

估价对象房屋所有权人为连妙玲，房屋坐落为无锡五洲装饰城C7-1153，房屋代码HSS，所有权证号：

HS，共有人郑标，共有证号HS，钢混结构，房屋总层数为5层，所在层数为1层，建筑总面积为44.42平方米，无锡市房屋登记簿证明复印件记载规划用途为商业，现场勘查为商业用房。

估价对象有抵押：

抵押权人A：

中国工商银行股份有限公司无锡北塘支行，权利价值33.2万元，抵押期限2010.3.9-2020.3.9；抵押权人B：

陈鸣传，权利价值60万元。

房屋限制情况：

无锡市惠山区人民法院2013年7月5日轮候查封；无锡市中级人民法院2013年9月10日轮候查封；无锡市惠山区人民法院2015年6月26日轮候查封。

根据委托方提供的土地登记查询结果告知书复印件：

估价对象土地使用权人为连妙玲，土地证号锡惠国用（2010）第034128号，地号GB00020，土地坐落无锡五洲装饰城C7-1153。

土地使用权面积：

17.6平方米，土地用途为商业，使用权类型为国有出让。

终止日期为2043年6月22日。

表2估价对象权属状况基本情况表

无锡五洲装饰城C7-1153

房产登记状况

幢号

房屋代码

所有权证号

房屋所有权人

建筑面积（m2）

结构

设计用途

共有人

发证日期

无锡五洲装饰城C7-1153

HSS

HS

连妙玲

44.42

钢混

商业

郑标HS

2010-8-18

房产实物状况

幢号

建筑年代

朝向

设施

装修

所在层数/总层数

建筑物类别

套型

层高（m）

建筑物维养状况

无锡五洲装饰城C7-1153

2009

南

上水、下水、气、电、电话、有线电视

毛坯

1/5

商业用房

--

5.4

　良好

其它有效权利状况

权利人

权利种类

债权数额

债权确定期间

中国工商银行股份有限公司无锡北塘支行

抵押

33.2万元

2010.3.9-2020.3.9

陈鸣传

抵押

60万元

——

房屋限制情况

发文单位

发文编号

发文日期

限制内容

无锡市惠山区人民法院

——

2013年7月5日

轮候查封

无锡市中级人民法院

——

2013年9月10日

轮候查封

无锡市惠山区人民法院

——

2015年6月26日

轮候查封

土地登记状况

地号

土地使用权证号

土地使用权人

坐落

土地登记用途

土地使用权类型

土地登记面积（m2）

他项权利状况

土地使用权终止日期

土地发证日期

GB00020

锡惠国用（2010）第034128号

连妙玲

无锡五洲装饰城C7-1153

批发零售用地

出让

17.6

——

2043年6月22日

——

土地基本状况

形状

地势

基础设施完备程度

地基、水文状况

规划限制条件

所在宗地地块形状较规则

估价对象所在宗地地势平坦

估价对象所在宗地达到红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯场地平整“五通一平”的开发水平

估价对象所在宗地地基承载力一般，地表排雨水状况良好，一般无地表积水现象

估价对象所在宗地规划用途为批发零售用地，规划对估价对象利用无特殊限制条件

3．估价对象实体状况

3.1建筑物状况

3.1.1名称：

连妙玲位于无锡市无锡五洲装饰城C7-1153商业用途房地产。

3.1.2坐落：

无锡五洲装饰城C7-1153。

3.1.3建筑物类别：

估价对象为商业用途建筑，具体用途详见表3。

3.1.4建筑面积：

本次评估建筑面积总计为44.42平方米。

3.1.5建筑物总层数、所在层数、朝向与层高：

估价对象所在建筑物总层数为5层，所在层为第1层，南北朝向，平均层高5.4米。

3.1.6建筑形态、结构与用途：

估价对象所在建筑物为多层大型商业建筑，建筑结构为钢混结构，现状用途详见表3。

3.1.7建筑外形、设施设备与装饰装修

估价对象所在建筑物外观较为现代，整体平面呈矩形结构布局，装饰装修状况详见表3。

3.1.8估价对象维护保养使用情况

估价对象维护保养使用情况良好。

3.1.9停车场地

估价对象所在附近配置有专用停车位，停车条件较好。

3.2估价对象所在土地状况

3.2.1名称：

连妙玲位于无锡五洲装饰城C7-1153室商业房产对应分摊的土地。

3.2.2座落：

无锡五洲装饰城C7-1153。

3.2.3地势与形状：

估价对象所在宗地地势平坦，形状较为规则。

3.2.4土地面积和用途：

土地用途为批发零售用地，本次评估土地使用权面积为17.6平方米。

3.2.5宗地四至：

北至312国道，西至锡宜高速，南至盛岸西路，东至锡宜高速无锡西下匝道口。

3.2.6土地使用期限：

2043年6月22日止。

3.2.7基础设施完备程度

估价对象所在宗地达到红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、“五通”，宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整“五通一平”的开发水平。

3.2.8地基、水文状况：

地基承载力一般，地表排雨水状况良好，一般无地表积水现象。

3.2.9规划限制条件

估价对象所在宗地规划用途为批发零售用地，规划对估价对象利用无特殊限制条件，但对利用强度有控制。

表3估价对象实体状况查勘情况表

坐落

用途

建成

年代

结构

建筑面积（㎡）

所在层次/总层数

平均层高（m）

房地产查勘状况

无锡五洲装饰城C7-1153

商业

2009

钢混

44.42

1/5

5.6m

估价对象所在建筑为钢混结构。

总层数为地表5层，所在层为第1层。

外墙玻璃幕墙，双屋面，内墙涂料，铝合金窗，平均层高5.6米。

进门弹簧玻璃门，大型商铺，地面地砖，木格吊顶，室内装有中央空调，喷淋系统，待估对象位于所在大楼中央大厅的东北角。

待估对象目前由无锡五洲商业管理有限公司统一管理出租，由苏宁易购经营电器销售。

4．估价对象区位状况

4.1区位因素

估价对象位于五洲国际装饰城，该项目位于无锡市盛岸西路668号。

交通地理位置优越，独享周边四通八达的交通干线，北沿312国道、东靠锡宜高速无锡西下匝道口、南倚盛岸西路、西临锡宜高速、342省道紧依项目西北界。

五洲国际装饰城是一个集装饰材料全国乃至全球装饰建材批发、零售、现代会展、展览展示、高档商务办公、材料研发、行业科普、仓储配送、休闲餐饮配套于一体的一站式交易中心。

商业氛围较好。

附近生活配套设施齐全，商业条件理想。

交通便利，公交可坐49路、60路、102路至五洲国际装饰城站达到。

　4.2环境条件

无锡五洲装饰城C7-1153位于无锡市盛岸西路668号，周边住宅小区及各类商业建筑新型现代，绿化程度一般，估价对象所在区域整体环境条件较好。

4.3交通条件

4.3.1道路状况

4.3.1.1估价对象所在区域道路体系为格网状，主要有312国道、锡宜高速、盛岸西路等。

4.3.1.2估价对象所在区域道路类型以混合型为主，道路等级以主干道为主。

4.3.2公共交通状况

估价对象所在地区就有交通公交9路、60路、102路。

4.3.3交通管制

估价对象所在区域无交通管制措施。

4.3.4停车方便程度

估价对象所在附近配置有专用停车位，停车条件较好。

4.4基础设施条件

4.4.1供水条件

估价对象所在区域由无锡市自来水厂供水；主干道两侧供水管径1000-1200mm，管网密度大，供水保证率在98%以上，供水条件较优。

4.4.2供电条件

估价对象所在区域由无锡市供电局双回路供电，骨干输电线路10kv，除个别时间用电高峰时要求避峰外，一般时间除线路检修外不停电，供电保证率98%以上，供电条件较优。

4.4.3排水条件

估价对象所在区域主要道路两侧排水体制为雨污分流制，排水管径1000—1200mm，管网密度大，排水通畅，排水状况较优。

4.4.4电讯条件

估价对象所在区域属无锡市电信局服务范围，电话交换方式为数字程控交换，区域内目前装机容量可满足正常生产、生活需要，电讯状况较优。

4.4.5供气条件

估价对象所在区域由无锡华润燃气有限公司供气，供气保证率98%以上，供气条件较优。

4.5公共设施条件

估价对象所在区域有学校、医院、银行等配套设施，文体设施分布均匀，公用设施类型齐全，数量多，公用设施条件优。

4.6环境质量

4.6.1区域景观

无锡五洲装饰城C7-1153位于无锡市盛岸西路668号，周边住宅小区及各类商业建筑新型现代，绿化程度一般，估价对象所在区域整体环境条件较好。

4.6.2环境质量

估价对象所在区域环境污染主要来自主干道过往车辆的噪音污染、汽车尾气污染以及产生的道路灰尘，综合环境质量一般。

4.7危险设施状况

估价对象所在区域无危险设施分布。

五、价值时点

根据《房地产估价规范》，本次价值时点设定为对估价对象完成实地查勘之日：

2016年9月7日。

六、价值类型

本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点2016年9月7日的市场价值，是根据市场价值标准而确定。

市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本报告的估价结果包括了房地产开发成本、管理费用、销售费用、利息利润等。

本报告估价对象的公共配套设施、水、电及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提，估价结果包含室内装修与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气、相关配套辅助设施等及所附着的剩余使用年限的国有出让土地使用权。

七、估价原则

1、客观、独立、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

1.估价委托书

无锡市南长区人民法院司法鉴定委托书及委托要求[（2016）苏0203法鉴委字第283号]

2.法律、法规和政策文件

2.1《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.2《中华人民共和国土地管理法》

2.3《中华人民共和国物权法》

2.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

2.5《中华人民共和国土地管理法实施条例》

2.6《城市房地产开发经营管理条例》

2.7最高人民法院《人民法院司法鉴定工作暂行规定》

2.8《司法鉴定程序通则》

2.9《中华人民共和国营业税暂行条例》

2.10《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

2.11《江苏省城市房地产交易管理条例》

2.12无锡市政府、无锡市住建局、无锡市国土资源局颁发的有关文件

3.技术规程

3.1中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》

3.2中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》

4.委托方提供的有关资料

4.1无锡市房屋登记簿证明复印件

4.2土地登记查询结果告知书复印件

4.3委托方提供的其他资料

5.受托估价方掌握的有关资料

5.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

5.2估价对象所在地统计资料

5.3估价对象所在地城市规划资料

5.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

6.估价人员实际勘察、调查所获取的资料

6.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象基础设施、宗地条件方面的资料

6.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料

6.3估价人员实地拍摄的有关估价对象土地利用、建筑物状况、周边环境的照片

6.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地房地产市场交易情况等方面的资料和案例

6.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

九、估价方法

根据估价委托人意见，本次估价目的是为人民法院执行涉案房地产提供司法鉴定意见而评估其房地产的价值。

房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等几种方法。

本公司估价人员根据估价对象的具体情况，在对其进行实地勘察（包括对估价对象地理位置、现状用途、规模大小、外形、结构特征、周围环境及配套设施等）和类似物业调查后，按照评估程序，认真分析了影响估价对象价值的相关因素，根据估价对象的利用类型、价值时点与所在区域房地产市场情况，考虑到委估房地产是商业类物业，本次估价为商业类房地产价值估价，因此在进行公开市场价值估价时，首先选用比较法，同时考虑委估房地产是收益性物业，宜采用收益法进行估价。

根据估价师对估价对象所在区位房地产市场的查勘结果，