江苏无锡市房地产市场最新调研报告.docx
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江苏无锡市房地产市场最新调研报告
无锡房地产市场初步研究报告
北京住房公积金缴存比例调至12%新规7月起施行
从今年7月1日起,北京市住房公积金的缴存比例将统一调整为12%;职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。
二手房公积金放贷再次提速,取得契税凭证即放款
北京市住房公积金管理中心日前公布新的《存量房住房公积金贷款流程》,自2008年5月5日（含）起,二手房公积金放款流程提速,在取得并验证了契税凭证后,住房公积金管理中心即可把贷款资金划入卖方账户。
央行重申落实二套房贷政策房产贷款被严格控制
央行称:
金融机构必须要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策,并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。
"五一"假期后成都进城农民工可申购经济适用房
必须同时满足以下四个条件的农民工方有资格购买经济适用房:
（1）申购者家庭年收入应符合当地经济适用住房规定的标准。
成都市五城区的申购家庭年收入标准为4万元以下;
（2）申购者本人户籍属于成都市行政区域内,家庭成员需要拥有两个以上;
（3）主申请人在务工所在地的城镇,须连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险两年以上;
（4）申请人在本市行政区域内城镇无城市自有产权住房,亦无其他各类政策性安置房。
2、城市规划动态
产权监理处关于提交登记材料纸张要求的公告
自2008年7月1日起申请人或者受托人申请房屋登记,应按A4型纸张提交登记材料,收取的材料为原件且为特殊纸张的可除外,如完税证明等。
申请人应保证提交的登记材料内容完整、字迹清晰,不得歪斜。
具体如下:
（1）第一、二代身份证件不能复印在同一纸张上;
（2）不同类型、不同样本的证明材料不能复印在同一纸张上,如户口簿与结婚证为不同类型证明材料,应复印在不同纸张上;70年代与90年代结婚证为不同样本的证明材料,应复印在不同纸张上。
锡轨道交通力争年内奠基、沪宁城铁2010年4月前投运
（1）沪宁城际铁路起自上海,经昆山、苏州、无锡、常州、丹阳、镇江至南京,正线全长300公里,全线共设置27个车站。
无锡地区约40公里,设洛社北、无锡、无锡新区等3个站点。
铁路等级为客运专线,双线,速度为200公里/小时。
（2）城际铁路的最大特色是公交化运营,发车班次多,24小时运营,将开行大站直达和站站停两种列车。
（3）京沪高速铁路全线已于4月18日全面开工建设,铁路江苏境内长357.536公里,设徐州、南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山7个站。
无锡段全长49.75公里,由常州进入江阴境内,沿江阴、惠山界河在长安进入锡山区,再由鹅湖镇进入苏州,无锡站设于安镇,站区面积有3平方公里。
京沪高速铁路设计时速350公里,初期运营时速300公里,全线将于2012年建成投营,建成后无锡到北京只用4个半小时、到上海只要23分钟,京沪高铁主要承担区域外远距离出行,大大缩短长距离通行时间。
无锡二级市场动态分析
1-1.商品房整体销售统计表格:
（包括经济适用房）
日期（5月1日-31日）
今日销售套数
今日销售面积（平米）
成交总价（万元）
成交均价
1日
31
3546
2010
5669
2日
13
2042
1277
6253
3日
155
16491
6201
3760
4日
149
15843
5622
3548
5日
197
20524
7982
3889
6日
181
18825
6519
3463
7日
156
16875
5685
3369
8日
202
20889
7673
3673
9日
217
21271
11210
5270
10日
196
21226
8599
4051
11日
148
15676
6120
3904
12日
134
15677
7311
4663
13日
95
11229
5402
4811
14日
113
12657
6046
4777
15日
153
18069
9153
5066
16日
88
9032
3943
4366
17日
87
9234
5854
6340
18日
81
8300
4538
5468
19日
139
17714
8845
4993
20日
133
15064
10237
6796
21日
94
11403
6229
5463
22日
110
13945
8098
5807
23日
146
18135
11160
6154
24日
171
20700
12179
5883
25日
99
11384
6227
5470
26日
166
19612
15154
7727
27日
123
14690
8888
6051
28日
123
14602
8648
5922
29日
131
12732
7717
6061
30日
148
18615
11149
5989
31日
123
14177
8522
6012
08年5月总量合计
4102
460181
234200
5089
08年4月总量合计
2285
267380
167883
6279
08年5月日平均值
132
14845
7555
5089
08年4月日平均值
76
8913
5596
6279
图表-住宅日成交量价走势:
现象:
持续放量,市场回暖
本月住宅商品房新增供应量76.8485万平方米,环比增加10.6848万平方米,增幅16.2%;与去年同期相比供应量增加53.0485万平方米,增幅222.9%。
成交量46.0181万平方米,环比增加19.2801万平方米,增幅72.1%;同比增加8.4181万平方米,增幅22.4%。
成交价格环比下降1189.13元/㎡,降幅18.9%;同比减少151.3元/㎡,降幅2.9%。
1-2.住宅市场量价走势分析
住宅月度成交走势
市场特征:
量扬价跌
本月供应量有所减少,供应量与上月相比减少-5.9703万平方米,降幅9.5%;同比增加37.4235万平方米,涨幅194.9%。
本月成交面积40.8503万平方米,环比增加18.4288万平方米,增幅8.2%;与去年同期相比增加2.6503万平方米,增幅6.9%。
成交均价4669.78元/㎡,环比下降1046.26元/㎡,降幅18.3%,同比上涨365.22元/㎡,降幅7.2%。
行政区住宅成交分析
本月市场成交热点板块:
惠山区、滨湖区、新区板块,平均成交面积114560.95平方米;
本月市场高端成交板块:
崇安区成交均价6527.93元/平方米。
1-5.本月热销楼盘盘点
①本月销售前10名楼盘（按套数）:
序号
楼盘名称
区域
销售套数
销售面积
销售金额
平均面积（㎡）
平均价格
（套）
（平方米）
（万元）
（元/㎡）
1
瑞星家园
滨湖区
1157
114907.12
31329.6789
99.31
2726.52
2
宝龙湖畔花城
惠山区
354
35602.66
15754.2631
100.6
4425.02
3
万科东郡
新区
102
13791.88
8196.6105
135.2
5943.06
4
绿地世纪城
惠山区
101
10662.41
4670.3834
105.6
4380.23
5
嘉洲花园洋房
惠山区
90
12035.05
6412.2585
133.7
5327.98
6
落霞苑
滨湖区
86
9661.22
2637.0702
112.3
2729.54
7
峰影苑
滨湖区
83
10096.05
4415.1014
121.6
4373.09
8
长江国际机电五金城
锡山区
81
6809.76
1345.539181
84.07
1975.89
9
理想城市花园
惠山区
79
8134.29
3340.4498
103
4106.62
10
高力汽车博览城
惠山区
78
4907.67
2164.0926
62.92
4409.61
市场特征:
高端住宅:
新区（万科东郡）成交均价5943.06元/平方米
热点板块:
惠山区（宝龙湖畔花城）,成交套数354套,该案积累客户已有一年半时间,首次开盘,推出1139套,其中商业752套,住宅387套,已售房源主要是叠加别墅,本月成交243套;
商业热点板块:
惠山区（高力汽车博览城）,月成交套数78套;锡山区（长江国际机电五金城）,月成交套数81套。
1、崇安区数据分析
崇安区简介:
崇安区地处无锡市区中部中心商务区,是无锡的政治、经济、文化中心,也是锡城最繁华的地段。
本区楼盘主要为商业用房,住宅较少。
本月崇安区无新增供应2.0356万平方米。
本月成交面积17903平方米,环比增加78平方米,增幅0.4%;与去年同期相比,成交面积减少4097平方米,减幅18.6%。
成交均价6320.23元/㎡,环比降低224.34元/㎡降幅3.4%;同比上涨1575.23元/㎡,涨幅33.2%。
区域代表楼盘成交明细:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
金科观庭
29
3004.48
2069.4172
6890.065
东方王榭
31
6905.16
4860.703
7039.233
城尚城
8
1118.52
1178.6938
10537.977
KING紫金门
5
731.90
589.4282
8053.3980
2、南长区数据分析
南长区:
本区位于无锡中心商务区东南角,区内太湖广场为无锡最大的广场,人民大会堂、新建市委市政府、政协等机关单位都坐落在区内。
该区为无锡市传统的居住区,区内居民小区众多,商业、生活配套完备,但人口密度偏大。
本月南长区住宅无新增供应。
本月成交面积12194平方米,环比增加1969平方米,增幅19.3%;与去年同期相比成交量增加3194平方米,增幅35.5%。
成交价格7682.86元/㎡,环比增加1272.36元/㎡,涨幅14.2%;成交均价同比上涨2403.85元/㎡,涨幅45.5%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
万豪公寓
9
1145.24
1260.7834
11008.901
阳光城市花园B区
1
99.17
70.014
7059.998
清扬康臣
41
3572.34
2562.65
7173.5884
朗诗未来之家
9
1192.79
1390.6069
11658.438
3、北塘区数据分析
北塘区简介:
北塘区位于无锡市区西北部,人口约35万,是无锡传统的中心城区之一。
境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接,是出入无锡的交通枢纽。
天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹均在其境内。
本月北塘区住宅无新增供应量。
本月成交面积7192平方米,环比增加2777平方米,增幅62.9%;与去年同期相比成交面积减少16808平方米,降幅70%。
成交价格6842.55元/㎡,环比增加837.29元/㎡,增幅13.9%;成交价格同比上涨2914.55元/㎡,涨幅74.2%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
凤凰城
26
3269.24
2746.15
8399.96
蓉湖山水
16
1781.26
1261.684
7083.09
4、新区数据分析
新区:
无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。
1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区,现已成为无锡迅速崛起的国际制造业基地。
该区居民大部分为白领、外企职员及外来人员等购买力较高的群体。
本月新区商品房住宅新增供应量15.0821万平方米,环比增加4.1972万平方米,增幅38.6%;同比增加4.6821万平方米,增幅45%。
本月成交面积4.1083万平方米,环比减少0.2206万平方米,减幅5.8%;与去年同期相比成交面积减少2.7917万平方米,减幅40.5%。
成交均价每平米5460.27元,环比上涨95.11元/㎡,涨幅1.8%。
;成交均价同比上涨803.26元/㎡,涨幅17.2%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
美新玫瑰大道
31
3157.46
1934.232
6125.9116
万科东郡
102
13791.88
8196.61
5943.07
国信世家
27
2714.1
1603.1277
5906.664
5、滨湖区简介:
滨湖区是无锡建设湖滨新城的重要区域和建设山水城、生态城的标志性板块,无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区。
本区位于太湖之滨,自然环境优越,经国家测定为一类空气,二类水质,非常适合居住。
加上紧邻新建的大学城,人文环境较好,滨湖区已经成为无锡市一部分居民首选的居住区域。
本月滨湖区住宅新增供应15.5908万平方米,环比增加3.1702平方米,增幅25.5%;同比增加10.5908万平方米,涨幅211.8%。
本月成交面积7.0914万平方米,环比增加0.9528万平方米,增幅15.5%;成交面积同比减少3.7686万平方米,降幅34.7%。
成交均价7238.96元/㎡,环比下降652.47元/㎡,降幅8.3%;同比上涨539.96元/㎡,涨幅8.1%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
集景花园（金色江南）
40
4441.16
2826.6997
6364.7779
万科城市花园二区
65
7738.77
5839.3657
7545.9893
山水茗苑
14
3958.02
3568.7437
9016.487
瑜憬湾
7
937.78
745.0641
7944.977
山语银城
65
8908.09
6357.3496
7136.6025
6、锡山区数据分析
锡山区简介:
本区位于长江三角洲腹地,江苏省南部,无锡市东部。
南临太湖,北通长江,东邻苏州、常熟。
东至上海128公里,西至南京177公里,是联结上海和无锡市区的重要门户。
本总面积396平方公里,下辖7个镇。
全区共有104个行政村和30个社区居委会,区内有总人口38万,暂住人口20万。
本月锡山区住宅新增供应1.5059万平方米,环比减少0.4038万平方米,减幅21.1%;同比增加0.5059万平方米,增幅50.6%。
本月成交面积1.6685万平方米,环比减少1.0981万平方米,减幅39.7%;与去年同期相比成交面积减少0.7315万平方米,减幅30.5%;成交价格4932.19元/㎡,环比上涨144.27元/㎡,涨幅3.0%;成交价格同比上涨535.19元/㎡,涨幅12.2%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
销售均价（元/平方米）
诺卡花园
13
1662.67
834.5349
5019.2456
华夏豪门
46
6850.65
4849.0947
7078.2987
隽府园
15
2041.34
1160.299
5684.007
7、惠山区数据分析
惠山区简介:
本区是2000年12月新成立的新区,原为锡山市,生活、商业配套齐全,人文底蕴深厚,自然环境好,非常适合居住。
惠山区南临太湖,北靠长江,沪宁、新长、京沪三条铁路,锡澄、锡宜、沪宁高速公路和312国道穿境而过,京杭、锡北、锡澄三条运河流经该区。
距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场仅120多公里,至无锡机场、常州机场、张家港、江阴港进仅30公里左右,区位优势凸现,交通十分方便。
本月惠山区住宅新增供应面积11.0492万平方米,环比增加6.564万平方米,增幅146.3%;同比增加9.3992万平方米,增幅569.6%。
本月成交面积10.7118万平方米,环比增加2.7183万平方米,增幅34.0%;与去年同期相比成交面积增加9.08万平方米,增幅100%。
成交价格4307.33元/㎡,环比下降426.38元/㎡,降幅9.0%。
;同比上涨467.33元/㎡,涨幅12.2%。
区域代表楼盘:
楼盘名称
销售套数（套）
销售面积（平方米）
销售金额（万元）
成交均价（元/平方米）
绿地·波士顿公馆
101
10662.41
4670.383
4380.232
凤翔馨城
16
1824.17
717.9462
3935.742
顺驰·理想城市
79
8134.29
3340.45
4106.627
加洲·洋房
90
12035.05
6412.258
5327.987
复地·公园城
48
5166.3
2784.802
5409.678
别墅市场量价走势分析
市场特征:
成交价格有所上涨
本月别墅楼盘无新增供应。
本月别墅楼盘成交面积8820.52平方米,环比减少1062.46平方米,降幅10.8%;成交面积与去年同期相比减少14082.5平方米,降幅61.5%。
成交均价10272.14元/㎡,环比增加848.36元/㎡,涨幅9%;同比降低18.86元/㎡,降幅1.8%。
① 月别墅市场行政区成交明细
新区成交3套（吉祥国际花园3套）;滨湖区18套（湖光山色别墅1套、印象剑桥9套、宝界山庄2套、檀溪湾别墅1套、江南景园1套、五里湖花园1套、燕尾山庄3套）;惠山区4套（天润小区1套、长安.吉星家园3套）
热点板块:
滨湖区马山板块;
类别墅板块:
惠山区板块
一、市场动态及房产要闻
1、无锡楼市动态
*商品房合同网上备案系统每日数据统计:
数量（套）
成交面积（M2）
同比07年同期
成交总量
2924
340406
↓
其中
住宅
高层
623
72566
↓
小高层
537
64175
↓
多层
692
95757
↓
别墅
30
9702
↓
商业
518
40812
↓
办公
70
7181
↓
（注:
本文所有指标均不含经济适用房相关数据）
本月商品房成交2924套,较去年同期下降425套,降幅达13%。
本月商品房成交总面积34.04平米,较去年同期下降4.68万平米,降幅达12%。
本月商品房成交总金额20.11万元,较去年同期增涨0.04万元,涨幅达0%。
本月商品房成交单价6032元/平米,较去年同期增涨849元/平米,涨幅达18%。
简评:
从本月市场的表现来看,无锡楼市继续回暖的同时,成交价格在装修程度非差异化的状态下停滞不前。
许多楼盘利用节假日搞不同程度的促销活动,尽管促销的手段不同,但实际成交价格较前段时间有明显的降价趋势。
这反映出在行业不景气时,发展商和购房者之间的对抗中,发展商对市场的信心开始动摇。
日期
成交套数（套）
成交面积（㎡）
成交总额（万元）
成交均价（元/㎡）
5.1日
31
3546
2010
5669
5.2日
13
2042
1277
6253
5.3日
15
1599
1370
8567
5.4日
31
3713
2309
6220
5.5日
72
8046
4600
5718
5.6日
49
5849
2991
5113
5.7日
39
5957
2848
4781
5.8日
90
10000
4716
4716
5.9日
90
9051
7722
8532
5.10日
0
0
0
0
5.11日
148
15676
6120
3904
5.12日
87
11101
6089
5486
5.13日
64
7832
4544
5802
5.14日
85
10074
5467
5427
5.15日
130
15395
8398
5455
5.16日
62
6582
3879
5893
5.17日
96
9995
6405
6408
5.18日
55
5589
2998
5364
5.19日
118
15312
8236
5379
5.20日
128
14485
10081
6960
5.21日
81
9887
5839
5906
5.22日
105
13403
8172
6097
5.23日
117
14833
10055
6779
5.24日
170
20559
12083
5877
5.25日
103
11883
6609
5562
5.26日
156
17939
14639
8160
5.27日
110
13305
8474
6369
5.28日
111
13459
8331
6190
5.29日
112
10627
6993
6580
5.30日
134
16924
10578
6250
5.31日
126
14517
8686
5984
合计
2728
319179.96
192520.70
6032
日均成交
88
10296.13
6210.35
6032
特征:
本月日均成交10296平米,成交量在9000-12000平米之间的8天;9000平米以下的10天;12000平米以上的13天。
由图示看出,每日成交量变化幅度较大。
本月成交均价6032元/平米。
5700-6300元/平米之间的11天;5700元/平米以下的11天;6300元/平米以上的8天。
图示看出每日成交均价变化幅度较大。
二、无锡楼市成交分析—量增价跌
1、相关综述
本月指标
指标数据
环比上月
幅度（%）
成交总套数（套）
2924
↑
66
成交总面积（M2）
340406
↑
60
成交总金额（万元）
201120
↑
51
成交单价（元/M2）
6032
↓
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