杭州物业管理条例立法后项目.docx
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杭州物业管理条例立法后项目
《杭州市物业管理条例》立法后评估项目
分散采购（竞争性谈判）文件
采购人：
杭州市住房保障和房产管理局
2018年7月
第一篇 竞争性谈判邀请书
杭州市住房保障和房产管理局根据工作需要，对《杭州市物业管理条例》立法后评估项目采购计划进行竞谈判性采购。
欢迎有资格的供应商参加竞争。
一、竞争性谈判有关情况说明
1、获取谈判文件时间：
2018年7月20日14:
00—2018年7月23日14:
00。
2、获取谈判文件方式：
公示网站获取采购文件。
3、投递谈判文件开始时间：
2018年7月23日9:
00。
4、投递谈判文件截止时间：
2018年7月23日15:
00，超过该时间递交的谈判文件不予接受。
5、竞争性谈判开始时间：
2018年7月23日15：
00。
6、谈判地点：
平海路27号杭州市住房保障和房产管理局。
二、采购项目情况
1、项目名称：
《杭州市物业管理条例》立法后评估；
2、项目限价：
10万元。
三、联系方式
采购机构：
杭州市住房保障和房产管理局
联系人：
方先生
邮 编：
310006
电 话：
（0571）89830606
地 址：
杭州市平海路27号816室
第二篇 竞争性谈判须知
一、谈判费用
参与谈判的供应商应承担其编制竞标文件与递交竞标文件所涉及的一切费用，不论谈判结果如何，采购人不承担该费用。
二、谈判资质
1、具有独立承担民事责任的能力；
2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4、参加政府采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法记录。
三、竞争性谈判文件
1、竞争性谈判文件由竞争性谈判邀请书、竞争性谈判须知、谈判项目需求、合同主要条款四部分组成。
2、杭州市住房保障和房产管理局所作的一切有效的书面通知、修改及补充，都是竞争性谈判文件不可分割的部分。
3、竞争性谈判文件的解释
竞标人如对竞争性谈判文件有疑问，必须以书面形式在递交竞标文件截止时间3个工作日前向杭州市住房保障和房产管理局要求澄清，杭州市住房保障和房产管理局可视具体情况做出处理或答复。
如竞标人未提出疑问，视为完全理解本谈判文件。
一旦进入谈判程序，即视为竞标人已详细阅读全部文件资料，完全理解竞争性谈判文件所有条款内容并同意放弃对这方面有不明白及误解提出质疑的权利。
四、谈判要求
1、竞标人提交的竞标文件由以下部分和竞标人所作的一切有效补充、修改和承诺等文件组成。
（1）竞标人概况
（2）明细报价表
（3）竞争性报价函
（4）商务条款承诺
（5）其它优惠承诺
（6）法定代表人身份证明
（7）法定代表人授权委托书和被授权人的身份证明（谈判时，竞标人需提供法人身份证原件或被授权人身份证原件证明其身份）
（8）竞标人的企业法人营业执照复印件
（9）相关的资质证明
2、本项目不允许联合投标，仅邀请律师事务所参与。
3、竞标文件有效期：
竞标文件及有关承诺文件有效期为谈判开始时间起90天。
4、竞标报价
本谈判项目报价以人民币报价。
5、提交竞标文件的份数和签署
（1）竞标文件正本壹份，副本贰份。
（正本、副本必须一致，否则竞标无效）
（2）竞标文件正本的每一页均应由谈判人授权代表签字。
谈判服务明细表及内容表、承诺均应由法人授权代表签名并盖公章。
6、竞标文件的递交
（1）竞标文件的密封与标记
竞标文件的正本、副本均应用信封分别密封。
信封上注明项目名称、谈判人名称和地址、“正本”、“副本”及“不准提前启封”字样。
信封封口处须用白封条加以覆盖密封并加盖企业公章或法人授权代表签字。
（2）竞标文件投递截止时间：
参阅竞争性谈判邀请书。
7、竞标人参与人员
各个竞标人可派1-2名代表参与谈判，其中1人应为法人代表或具有法人授权委托书的授权代表。
8、无效谈判
竞标人有下列情形之一者，其竞标文件将被拒绝：
（1）法人代表或法人授权代表未参加谈判的；
（2）无主要的有效资格证明文件或超出营业范围的；
（3）竞标文件不按规定的格式、内容填写的；
（4）竞标人的竞标文件的技术条件内容与采购项目实质性技术要求有严重背离的；
（5）竞标人的资质不符合竞争性谈判文件第二篇第二条“谈判资质”要求的；
（6）竞标文件未按谈判文件规定的格式、内容填写或竞标文件与谈判文件实质性要求有严重背离，或提供虚假、失效文件的；
（7）资格证明文件不符合谈判文件要求的或出现多个竞标方案的；
（8）未按照谈判文件要求签字，盖章的；签字人无法定代表人有效授权书的；
（9）竞标文件附有采购人不能接受的条件的；
（10）报价存在恶意低价的（报价低于平均价格30%以上）。
（11）超过最高限价竞标的。
9、说明：
（1）要求提供的材料必须详细阐述并加盖单位公章，对要求提供而未能提供的材料和无单位盖章的材料可视为无效内容。
（2）竞标人提供的材料必须真实有效。
五、谈判
1、谈判应当在谈判文件中“竞争性谈判邀请书”确定的时间和地点公开进行。
竞标人派本次竞标的法人授权代表参加。
2、杭州市住房保障和房产管理局可以视采购具体情况，延长竞标截止时间和谈判时间，但至少在谈判文件要求提交竞标文件的截止时间3日前，将变更时间书面通知所有谈判文件收受人。
3、谈判由杭州市住房保障和房产管理局组织，采购人、竞标人和有关方面代表参加，杭州市住房保障和房产管理局政府采购工作小组派员现场监督。
4、谈判时，由竞标人推选的代表检查竞标文件的密封情况，签字确认无误后，工作人员将竞标文件交谈判小组，谈判小组查验授权代表身份后，由谈判小组成员集中与单一竞标人进行技术、商务和价格谈判。
5、报价。
竞标文件的报价为竞标人的第一轮报价。
第一轮谈判结束后，谈判小组根据报价情况，要求竞标人重新报价，但该次报价不得高于上一轮报价，否则为无效竞标。
6、谈判内容由杭州市住房保障和房产管理局工作人员负责记录，并存档备查。
六、评审
1、评审小组根据各供应商的最终报价、合同条款响应情况、供应商的资信技术情况等方面进行综合性打分，按照得分高低推荐第一、第二、第三成交候选单位。
如果得分相同，则按最终报价从低到高顺序推荐为成交候选人，如果最终报价也相同，则按技术得分从高到低顺序推荐成交候选人，如果报价和技术得分都相同，则抽签决定。
2、为了有助于对竞标文件进行审查、评估和比较，评审小组可以对竞标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容向竞标人质疑，要求竞标人作出必要的澄清、说明或纠正。
竞标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权代表签字，并不得超出竞标文件的范围或者改变竞标文件的实质性内容。
书面承诺为其竞标文件的组成部分。
3、评分细则
综合评分=商务报价分+资信评分+技术评分
（1）商务报价分0-12分
商务报价评分将在有效供应商范围内进行，最高得12分，最低得0分，小数点后保留1位小数。
满足采购文件要求的最终报价最低的投标报价为评审基准价，其商务报价分为满分12分。
其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=（评审基准价／投标报价）×价格权值12%×100。
（2）资信评分5-28分
序号
评分原则
评标分值（满分）
1
总部在杭单位得6分，在杭设有分支机构单位得4分，其他单位得2分。
（2-6分）
6
2
本所（不包括总所和分所）专职律师数量：
50人（含）以上得10分；15（含）-50人之间得6分；10（含）-15人之间得4分；10人以下得3分。
需提供三个月以上的社保证明作为依据。
（3-8分）
8
3
2015年01月以来，类似服务项目业绩：
1.有立法后评估案例的，每提供1个案例2分；
2.参与过其他法律、法规、规范性文件立法、审查、起草工作的每提供一个案例1分，最高不超过6分。
（0-6分）
6
4
担任房产管理、城市管理、街道等相关政府机关法律顾问的，每个2分，最高不超过6分；
担任小区业委会、物业服务或市级以上物业协会法律顾问的，每个1分，最高不超过3分。
（0-8分）
8
（3）技术评分15-60分
该评分分值由评审小组根据评审情况在分值范围内独立打分（具体分值设定详见表格），小数点后保留1位小数，每个供应商的最终技术得分为评审小组打分的算术平均值。
序号
评分原则
评标分值
（满分）
1
投入本项目服务的团队情况：
1.每派1名执业（领取执业证起算；下同）8年（含）以上顾问律师的得5分，每派1名执业5（含）-8年之间顾问律师的得3分，每派1名执业3（含）-5年之间顾问律师的得2分，每派1名执业1（含）-3年之间顾问律师的得1分；最高不超过10分或（5-10分）
2.投入本项目的服务团队人员结构、从业年限、工作经验、毕业专业等横向比较。
（0-2分）
12
2
提供的服务范围，服务内容、服务质量保证措施满足采购需求得25分，其他根据与文件要求的符合程度酌情给分。
（5-30分）
30
3
提出的其他优惠条件和承诺情况。
例如：
根据投标单位提供的收费标准提供调研基础资料、详细工作记录。
（3-12分）
12
4
在服务期间，涉及用户涉密信息、资料的保密措施。
（1-5分）
5
5
投标文件质量（编制有序、装订整齐、书面整洁、内容详实等）。
（0-2分）
2
七、成交
1、成交原则
谈判小组按照评标报告中推荐的成交候选供应商排名顺序来确定成交供应商。
如成交供应商因不可抗力或者自身原因不能履行合同的，成交无效，从其他成交人或者成交候选人中重新确定或者重新进行招标。
2、采购人将有权对成交供应商的财务、技术、管理能力及信誉进行审查，确定其是否能圆满地履行合同。
现场公布谈判结果且在网上进行公示。
3、成交通知
（1）竞标有效期内，杭州市住房保障和房产管理局将以书面形式发出《成交通知书》。
《成交通知书》发出后，采购人改变成交结果或者成交供应商放弃成交，应当承担相应的法律责任。
（2）杭州市住房保障和房产管理局在竞争性谈判结束后3个工作日向投标者发出《成交通知书》。
（3）《成交通知书》是签订合同的书面依据。
八、签订合同
1、供应商应在接到成交通知书之日起3个工作日内与采购人签订采购合同。
2、竞争性谈判文件、成交供应商的竞标文件及有效承诺文件等，均为签订合同的依据。
3、如成交供应商放弃成交项目或在签订合同时改变成交状态，成交无效，从其他成交人或者成交候选人中重新确定或者重新进行招标。
第三篇 项目需求
修订后的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）自2014年5月1日起施行，目前已实施了4年。
《条例》对规范我市物业服务行业，推动我市物业管理工作起到了积极的作用，但随着物业管理实践中不断出现的新情况、新矛盾、新问题，以及新的形势对于物业管理和基层治理工作的新要求，有必要对《条例》进行新一轮的修改完善，从而适应时代发展、工作创新的需要。
通过《条例》实施效果评估工作，能够进一步全面、客观、准确的了解《条例》施行以来的基本情况和实际执行效果，深入评价分析《条例》在施行过程中存在的不足，进而对《条例》修订提出合理化意见建议，最终形成完整、全面的《条例》实施效果评估报告，为下一步申报立法计划正式项目以及起草《条例》修订稿奠定良好的基础。
具体评估内容包括但不限于：
1.评估市、区、街道、社区四级物业管理体系健全情况。
如存在问题，下一步《条例》修订应遵循何种原则和途径加以解决。
2.评估党建引领推进业主委员会和物业行业建设必要性。
3.评估对业委会指导监管情况。
4.评估对物业服务企业监管情况。
5.评估物业维修资金管理工作。
第四篇 合同主要条款
1、定义
（1）甲方（需方）即采购人，是指通过竞争性谈判采购，接受合同货物及服务的各级国家机关、事业单位和团体组织。
（2）乙方（供方）即成交供应商，是指
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