期房评估文本.docx
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期房评估文本
房地产抵押估价报告
估价工程名称：
****购置的位于**********的42套期房进行抵押价值评估
估价委托人：
****
估价机构：
**********
估价作业期：
2014年11月14日至2014年11月18日
注册房地产估价师：
***、***
估价报告编号：
*************
五、附件
1.估价对象实景照片复印件
2.估价对象位置示意图复印件
3.?
委托估价函?
原件
4.?
包头市商品房买卖合同?
复印件
5.评估机构资质证书复印件
6.评估机构企业法人营业执照复印件
7.估价师注册证书复印件
一、致委托方函
****：
接受您的委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么，对位于**********的42套期房进行抵押价值评估，估价对象总建筑面积为平方米，设计用途为办公，估价目的为确定期房抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原那么，在认真分析现有资料的根底上，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，采用比拟法和收益法对现房价格进行评估，然后用现房价格扣除期房风险补偿和预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值，通过周密科学的测算，确定估价对象于价值时点2014年11月14日的期房抵押价值为万元〔大写：
人民币贰仟零捌拾捌万叁仟陆佰元整〕。
详见?
估价结果一览表?
。
估价机构法定代表人〔签章〕：
**********〔盖章〕
二○一四年十一月十八日
估价结果一览表
估价报告编号：
*************
序号
房屋买受人
位置
?
包头市商品房买卖合同?
编号
建成年代〔年〕
结构
房屋总层数
所在层数
设计用途
建筑面积〔m2〕
评估单价〔元/m2〕
评估总价〔万元〕
1
****
**********C区4-2402
2014-9331632
2014
钢混
32
24
办公
6307
2
**********C区9-2702
2014-9359590
2014
钢混
32
27
办公
6402
3
**********C区4-2702
2014-9359591
2014
钢混
32
27
办公
6402
4
**********C区9-1202
2014-9359589
2014
钢混
32
12
办公
5864
5
**********C区9-1001
2014-0314048
2014
钢混
32
10
办公
5801
6
**********C区9-1002
2014-0314049
2014
钢混
32
10
办公
5801
7
**********C区9-1201
2014-0314056
2014
钢混
32
12
办公
5864
8
**********C区9-1301
2014-0314058
2014
钢混
32
13
办公
5897
9
**********C区9-1302
2014-0314059
2014
钢混
32
13
办公
5897
10
**********C区9-1501
2014-0314060
2014
钢混
32
15
办公
6023
11
**********C区9-1502
2014-0314061
2014
钢混
32
15
办公
6023
12
**********C区9-1801
2014-0314063
2014
钢混
32
18
办公
6118
13
**********C区9-1802
2014-0314064
2014
钢混
32
18
办公
6118
14
**********C区9-1901
2014-0314065
2014
钢混
32
19
办公
6149
15
**********C区9-1902
2014-0314066
2014
钢混
32
19
办公
6149
16
**********C区9-1201
2014-0314068
2014
钢混
32
21
办公
6212
17
**********C区9-2102
2014-0314069
2014
钢混
32
21
办公
6212
18
**********C区9-2201
2014-0314070
2014
钢混
32
22
办公
6245
合计
**********
二○一四年十一月十八日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准?
房地产估价标准?
及?
房地产抵押估价指导意见?
进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师***、***已于2014年11月14日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承当责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的局部，依据委托方提供的资料进行评估。
我们不承当对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承当相应的责任。
8、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承当相应的责任。
9、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的局部内容所导致的有关损失，受托估价机构不承当任何责任。
10、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
11、本报告的全部或局部内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
12、风险提示：
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生较大影响；
②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险，如在经济萧条期出现的投资利润率降低、本位货币贬值等导致的房地产市场出现不稳定的风险；
③提请权利人合理使用评估价值；
④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估；
⑤由于房地产市场资金紧张，期房施工和交付的进度要视房地产商开发资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。
房地产开发商延期竣工，迟延交付竣工甚至破产歇业无法交付，使得作为抵押物的期房不一定成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险；
⑥期房抵押贷款涉及的法律关系比一般房地产抵押要复杂，在办理预购商品房抵押中，通常要求开发商全程担保贷款，以减少银行自身的风险。
13、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
14、本评估报告结果包含估价对象所使用的国有土地使用权价格。
15、本次估价对象在价值时点为未竣工的在建工程，本次评估结果为期房的抵押价值。
中国注册房地产估价师签字：
姓名房地产估价师注册号〔章〕签字
************
************
三、估价的假设和限制条件
〔一〕估价的假设条件：
1、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的正常交易市场。
2、委托方合法取得?
包头市商品房买卖合同?
，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。
3、估价报告以估价对象在?
包头市商品房买卖合同?
中约定的装修标准和质量为假设前提。
4、期房的抵押价值为未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值。
5、估价对象按设定的竣工日期建成，并交付使用为假设前提。
〔二〕估价的限制条件：
1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。
2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。
3、本评估报告应用的有效期为报告提交之日起一年，假设在此期间房地产市场发生较大波动，或者估价对象所在的开发工程未能按期竣工，那么评估价值应重新进行确定。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示〞及“房地产变现能力分析〞。
〔三〕未经调查确认或无法调查确认的数据：
1、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或平安隐患等方面的问题。
2、对于估价对象的用途、面积、结构等，注册房地产估价师仅以估价委托人提供的?
包头市商品房买卖合同?
复印件予以界定，房屋买受人为****，本次评估设定估价对象来源合法、产权清晰。
3、通过估价委托人的描述，至价值时点，估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。
〔四〕估价中未考虑的因素及一些特殊处理：
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的期房价值，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供给关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承当违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
2、估价结果未考虑未来处置风险。
3、估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承当的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作不当对其价值的影响。
4、本次评估在评估期房价格时只考虑一次性付款后的期房价格。
未考虑分期付款。
办理产权证所发生的费用。
四、估价结果报告
〔一〕委托方：
姓名：
****；
〔二〕估价机构：
单位名称：
**********；
单位地址：
*********；
法定代表人：
*********；
资质等级：
***；
资质证书编号：
*********。
〔三〕估价对象：
1、估价对象界定范围：
估价对象为42处办公用房，设计用途为办公，钢混结构，至价值时点，未竣工验收，总建筑面积为平方米。
本报告评估结果为估价对象按照?
包头市商品房买卖合同?
约定的装修标准竣工验收后的期房价格。
2、估价对象根本状况：
⑴权益状况
房屋具体登记状况如下表
序号
房屋买受人
位置
?
包头市商品房买卖合同?
编号
建成年代〔年〕
结构
房屋总层数
所在层数
设计用途
建筑面积〔m2〕
1
****
**********C区4-2402
2014-9331632
2014
钢混
32
24
办公
2
**********C区9-2702
2014-9359590
2014
钢混
32
27
办公
3
**********C区4-2702
2014-9359591
2014
升级会员 