用户需求书.docx
《用户需求书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《用户需求书.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
用户需求书
用户需求书
第一部分：
投标人资格条件
1.投标人须具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件：
1.1具有独立承担民事责任的能力；
1.2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
1.3具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
1.4有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
1.5参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
1.6法律、行政法规规定的其他条件。
2.投标人近三年内无行贿犯罪记录（投标人成立不足三年的从成立之日起算）由投标人营业执照住所地或业务发生地人民检察院出具《行贿犯罪档案查询告知函》的原件（复印件无效），在有效期内予以承认。
3.采购人或采购代理机构将通过“信用中国”网站（）及中国政府采购网（）渠道查询投标人信用记录（截止至项目开标时间），将查询的信用记录提供给评审现场，并做好信用信息查询记录和证据留存，信用信息查询记录及相关证据应当与其他采购文件一并保存。
对被人民法院列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的投标人，将拒绝其参与政府采购活动（不能通过资格性审查）。
4.为本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标人，不得再参加本采购项目的其他采购活动。
5.本项目不接受联合体投标。
6.投标人须在中山市公共资源交易中心网上登记报名。
第二部分：
用户需求
一、采购人基本情况
1.采购人名称：
中山翠亨新区综合局
2.采购人联系人及固定电话：
王先生，电话：
89893682
3.采购人联系地址：
广东省中山市马鞍岛翠城道翠亨新区规划馆209室
二、采购内容简述
1.政府采购计划编号：
2.项目名称：
中山翠亨新区综合局中山翠亨新区规划馆翠亨新区管委会使用部分及行政（人才）服务中心办公楼2018-2021年物业管理服务采购项目
3.服务期：
自服务合同签订之日起3年；
4.预算金额：
人民币6790988.94元；
三、项目概况
1.项目背景（采购服务原因）概述：
中山翠亨新区综合局会通过公开招标的方式确认中山翠亨新区规划馆翠亨新区管委会使用部分及行政（人才）服务中心办公楼2018-2021年物业管理服务采购项目的中标人一名。
服务资格期限3年（36个月）
2.项目服务要求简述：
服务范围包括中山翠亨新区规划馆翠亨新区管委会使用部分（室内面积5000平方米）及行政（人才）服务中心办公楼（室内面积3005平方米）所辖的建筑物及配套的设备、各项设施、场所的安全防卫、保养；设备的日常操作和维修；维护环境卫生；维持秩序；绿化植物的配置及保养；网络管理；会务接待。
四、服务具体要求
（一）总体要求
1、采购人与中标人签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、中标人验收手续齐全；采购人向中标人以书面形式移交物业各项管理所需资料。
3、对建筑物进行日常管理和维护养护、巡查、维修、保养,记录完整准确。
4、每季度一次对建筑物结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时
安排专项维修资金使用计划，报采购人审批。
3、每3日一次对建筑物门、窗、楼道安全门进行安全检查，门、窗开启灵活，无异常
声响，门窗玻璃无破碎。
经常对屋面排水沟、室内外排水管进行清扫、疏通,保障排水畅通；雨季前一个月要对建筑物天面进行检查，发现防水层有气臌、破碎，隔热层有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与采购人协商维修事宜。
5、墙体表层无剥落，玻璃幕墙、大理石幕墙及内装饰石墙无松脱，地面砖、石平整不起壳，无缺损，地面、墙面无明显污迹。
6、必须熟悉整个物业,对物业区域进、出口设有平面图,主要通道口要设有路标、指示
牌，各功能场所有明显标识。
7、物业区域内危险隐患部位设安全防范警示标识，在主要通道上设置安全疏散指示，
每月检查一次，保证标识清晰完整。
（二）物业服务人员配置要求
1、岗位人数：
★中山翠亨新区规划馆物业管理处最低配置人数要求26人：
主任1人，副主任1人，保安班13人，保洁班7人，工程维修班2人，接待会务员2人；行政（人才）服务中心最低配置人数要求8人：
保安员4人，清洁员3人，会务员1人；如有大型的参观活动需要增配人员。
缺人、缺岗按中标价对应岗位人员薪酬的2倍扣罚当月物业管理费。
（提供承诺函）
规划馆服务人员所需配置
序号
项目
人员数量
备注
1
行政管理人员
2人
2
保安员
13人
其中至少7人持有建（构）筑物消防员证
3
维修工
2人
至少1人有强电相关资质，1人有弱电相关资质
4
清洁员
7人
5
会务员
2人
合计：
26人
行政服务中心服务人员所需配置
序号
项目
人员数量
备注
1
保安员
4人
2
清洁员
3人
3
会务员
1人
合计：
8人
2、行政管理人员（主任1名，副主任（兼保安队长）1名）配置要求。
1）管理人员资格要求。
①大专以上学历，取得消防系统操作证等相关证件，具5年以上的物业管理行业经验。
②具较强的统筹协调能力及团队精神，善于激发下属的积极性及能动性。
③知识面广、学心能力强、主观能动性高。
④下属员工之间相处团结和睦，工作中能做到相互协助与配合，管理效果显著。
2）工作要求：
周一至周五行政管理人员二人同时在岗；周六日及节假日行政管理人员实行轮休，至少有一人在岗；遇参观团或大型活动二人同时上班。
3、保安人员岗位配置要求。
1）保安人员要求
①高中以上学历;身高165cm以上;年龄20至35岁;公安部门政审合格,经过正规岗前
培训,有上岗资格证。
其中监控室值班人员均需持有消防控制系统操作证。
②同一籍贯人员不超过保安部总人数8%,退伍军人总数不少于保安部员工总数10%，至少7人持有建（构）筑物消防员证。
③★投标人须承诺：
派驻的保安员应持有公安机关发放的《保安员证》（提供承诺函）。
★投标人须承诺：
中标后自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案（提供承诺函）。
④身体健康,无任何隐性疾病,均持有健康证上岗。
⑤细心负责,具较高的洞察力及应变能力,熟悉基本的消防常识及消防技能。
⑥品德优良,具有强烈的服务意识,洁身自爱,拾金不昧。
⑦投入保安员需经至少经三天以上翠亨新区规划馆安保岗前服务培训后方可上岗。
2）中标人配置保安员人数不得少于上述人数要求。
举行重大会议等活动时,还应配备2-3名保安员维持现场秩序;其他特殊情况下的保安员安排按采购人的具体活动方案执行。
4、工程维护人员配置要求:
需工程维护人员2人（至少1人有强电相关资质，1人有弱电相关资质）。
1）年龄要求在45岁以下,身高1.65米以上
2）2具2年以上电工工作经验,持电工证,具过硬的专业技能,熟悉各种设施设备的运作日常的维保和损坏维修工作。
3）工程人员中至少配备一名大专以上学历、计算机专业人员,具有计算机操作、维修专资质。
在处理日常各种设施设备运作及维保的同时,兼顾展馆智能化设备及计算机网络系统的日作、维护。
4）身体健康,无任何隐性疾病,均持有健康证上岗。
5）为人诚恳,做事务实认真,能吃苦耐劳,服务态度真诚,对待客户要做到常微笑。
6）做事细心负责,有良好的应对能力,有一定的观察力。
5、保洁兼茶水员人员配置要求。
1）年龄要求在50岁以下，女性，身高在1.55米以上，五官端正，形象好，具良好
的精神面貌。
2）身体健康，无任何隐性疾病，均持有健康证上岗。
3）具有丰富的保洁经验，熟悉各种清洁剂的功能记用途。
4）为人诚恳，做事务实认真，能吃苦耐劳，服务态度真诚，对待客户做到常微笑。
5）品德优良，具有强烈的服务意识和责任心，洁身自爱，拾金不昧。
6）至少经过3天以上翠亨新区规划馆清洁服务培训。
6、会务人员配置要求：
★1）会务人员要求：
女性，年龄35岁以下，身高1.60M以上，身体健康，面容端正、仪容整洁，举止大方得体。
须经采购人同意后方可录用。
（提供承诺函）
2）如有大型参观活动需另配置2-4名会务人员为甲方提供会场服务。
3）统一着物业公司礼仪服装。
7、人员管理要求
1）在展馆工作的物业管理工作人员要接受采购人和中标人管理层的双重管理。
物业管理人员要听从业主的现场管理要求。
2）员工的档案、新员工入职和老员工离职都要在展馆进行备案。
3）采购人对中标人提供的人员进行面试,在年终绩效考核时对员工的业绩进行评
分,并计算进相应的考核等级。
8、派员办法及大型参观团派员安排。
翠亨新区规划馆日常管理服务工作的开展按上述人员配置要求派员。
遇大型参观活动需临时增派人员的,采购人将需增派人员的数量及具体要求提前一天通知物业公司。
中标人免费增派保安员、会务人员到场协助（每年前6次为免费）。
（三）物业管理和修缮服务内容及质量要求
1、安全保卫和值班工作基本内容及质量要求
1）对外来访问、办事人员,建立询问登记制度,对来访人员进行安全监控。
2）物业区域以及建筑物主出入口24小时值班,配备流动巡逻班哨,负责全天候接听值班电话。
加强对规划馆周围配电房、雕像、植物、监控及照明设施及展馆内各项设备的安全。
保安交接班要有记录。
对进出车辆实行有效管理,保持交通有序、畅通;大型物件进出要有记录。
3）制定保卫巡逻方案,对重点部位增加巡逻频次,指定巡逻路线,巡逻定点记录,发现紧急问题时,立即报告求助,援助人员3分钟内到达现场。
4）对监控中心设备作好维护保养,保证24小时开通,监控人员不得擅离职守。
5）有火、水、警应急预案,每年须组织不少于一次的演练。
6）加强物防、技防与人防相结合,避免盗窃事件的发生;确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。
7）对突发事件有应急处理预案和措施。
遇突发重大事件要及时报警并报告采购人以防止事态进步恶化。
协助保护现场（投标人应当有详细的应急方案,例如防止非法闯入、抗议、示威静坐事件、针对知名人士的事件、重要活动保护、重要资料财物的保护和转移、停水、停电和通讯中断等）,必要时应报警并报告采购人,协助保护现场,防止事态进一步恶化。
要求一年进行2次以上演练。
8）所聘请保安员应受过相关安全保卫知识与技能培训,持证上岗;对人以礼相待,责任心强,工作认真负责,体态良好;每周定期参加安全保卫知识技能的岗位培训,掌握安全保卫基本技能,能正确使用多类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握多类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩戴统一标志,穿着统一制服。
器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐当值时坐姿挺直,站岗时不依不靠;会讲普通话;配备对讲装置和其他必备的防卫器械。
9）其它与安全保卫有关事项。
2、交通、车辆、停车场管理
1）交通、车辆、停车场管理要指定专人负贵,要制定可行的管理制度（应当有详尽的方案）。
2）物业区域地面要有车辆行驶的标志牌、标识,车辆行驶有规定路线,车辆停放划有专门位置，有序停放;有专门保安巡视和协助停车事宜。
3）自行车、摩托车、机动车等各种车辆停放有序,有专人指引按规定停放或指定天将车烧做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。
4）车辆停放建立登记制度,严防被盗事件发生。
5）外来车辆进入、停放须做好记录。
6）举办各类活动期间,必须安排足够的人员指引停车场的车辆行驶和停放。
3、清洁卫生
1）清洁卫生工作的范围：
办公室及公共空间、天面露台地面、地板、墙身、天花,卫生间、下水道、化粪池,外部绿化区域、花圃、喷泉、沙井,停车场配电间、门窗、灯具、建筑物内外墙、办公家具、楼梯扶手、指示牌、消防栓等及办公楼内所有区域，另包括门前三包等非日常性清洁任务及垃圾的清运工作。
2）相关清洁所有的清洁剂、消毒剂、保养剂、工作用具和办公室、会议室、洗手间日常提供的消耗品等由均投标人负责。
3）保洁服务需达到如下标准：
①保持大厅、办公室、会议室等场所的卫生整洁，目视不能有灰，明亮清洁；
②大楼大厅地面保持干净有光泽，无垃圾、杂物堆放,无污迹、划痕现象，保持地面材质原貌。
③天花板、灯具、消防栓、指示牌、标识定期除尘和清洁，目视无尘无蜘蛛网。
④内外保持地面、绿地目视干净，地面无垃圾；
⑤阴沟无杂物、无积水,全天候有人清扫地面；
⑥必须使建筑物立面、周围绿化区域、停车场、道路等保持整洁，无杂物堆放现象；
⑦垃圾应当天清理，不能留垃圾过夜；
每年灭杀蚊、蝇、鼠、蟑螂15次，并做到无滋生源，符合市防疫条例。
要求每月对物业管落范围进行全方位的检查、预防除灭工作一次。
每个季度定期检查物业范围内的白蚁现象,如发现须向甲方汇报并做出除灭计划；
⑨喷水池每月放水清洁一次，为确保月内水体洁净，无污物沉积，无漂浮物，无异味，无青台无二次污染及蚊虫隐患等情况，必须制定景观水池的水质维护方案，并保证按期开展维护工作，以水质过早变坏；
⑩室外的露天地面每月用高压水枪冲洗一次。
4）中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
具体要求：
①卫生间
地板:
每天上午8时及下午2时上班前拖扫1次,无水、尘、污渍,每季打磨清洗1次。
卫生洁具:
每天用清洁液清洗两次,消毒一次,确保无异味；
门窗、玻璃窗:
每天清抹一次,千净透亮,没有水、尘、污渍。
水龙头及消毒液盒:
每天清抹两面，及时补充洗手消毒液。
②走廊
地板:
每天拖扫一次，确保没有水渍、污渍；每季打磨清洗一次，确保地面明洁度；大理石地面每季打蜡一次。
外墙面、天花、照明灯架、指示灯：
不定期清理，确保没有水、尘、污渍。
花岗岩墙面：
每周清抹一次，没有水、尘、污渍。
木门、木墙裙、不锈钢门：
每天清抹一次，没有水、尘、污渍。
玻璃门窗：
每天清抹一次，干净透亮，没有水、尘、污渍。
垃圾、杂物：
每天上午、下午上班前清理垃圾桶、更换垃圾袋一次，并及时清洁其他无用杂物。
③楼梯
地板：
每三天拖扫一次，保持整洁干净。
扶手、楼层指示牌：
每天清抹一次，没有水、尘、污渍及手印。
墙面：
不定期清理，保持每天没有水、尘、污渍。
④大堂地板:
每天用拖把拖抹一次，及时清理其他垃圾、杂物，确保地面无明显鞋印、水渍、尘渍及污渍。
每季打防滑蜡一次，打磨、抛光一次。
大堂每天清洁一次，另外，每半小时巡扫一次。
大堂正门眉以下的玻璃门窗、后门玻璃门：
每两天用玻璃水刮抹一次，保持没有水、尘、污渍。
⑤展馆内U型玻璃墙身每个月清抹一次，没有水、尘、污渍。
⑥办公室、会议室地板、办公家具和设备：
每天进行办公室保洁，7天更换饮用水，每天更换报刊、清理垃圾。
会前会后及时清理干净，没有会议，每天拖扫清理一次，地毯吸尘，保持干净整洁，没有水、尘、污渍。
做好办公室内日常用品的摆放整齐、补充（纸巾、打印纸、笔、回形针、雨伞等）工作。
⑦玻璃门窗：
每天清抹一次，没有水、尘、污渍。
天花：
每月清抹一次蜘蛛网、灰尘,保持于净整洁。
⑨天面露台
露台地面：
每天清扫、清理垃圾杂物一次，草坪每天浇灌一次，保持地面干净，每周冲洗一次。
⑩排水口：
每十五天疏通一次，保持排水畅通不堵塞。
⑪门牌、一楼室外玻璃窗：
每周清抹一次，没有水、污渍。
地板、扶手：
每天拖扫、清抹一次保持干净整洁无杂物。
⑫停车场、值班室
地坪：
每天打扫一次，保持干净整洁无杂物。
停车场、值班室墙身：
每周清洗一次，保持于净整洁无污渍。
沙井：
每季清理污泥、垃圾一次，保持沙井畅通。
值班室天面：
每月清扫、清理垃圾杂物一次，保持天面干净。
⑬为确保建筑物的污水排放通畅，必须每季检查化粪池至少一次，并及时清理；每天对各雨水明沟和暗沟进行清扫、清洁并切断水体污染源，每月消毒一次。
⑭其他：
大楼外墙及玻璃膜墙每年清洗2次，遇特别情况，增加清洗次数；
⑮办公室、会议室地毯每月洗1次。
⑯室内办公台及沙发，每月用专用清洁剂清洗1次，每季度打蜡1次。
4、室内外绿化盆栽
按要求配置盆裁植物并定期（根据实际需要更换,至少每3个月更换一次）更换、日常维护，由中标人按清单提供数量、种类（如采购人需增加部份数量或种类的，中标人需给采购人配备，投标人综合考虑报价，中标后不会向采购人再追加任何费用）、摆放位置，后续更换、维护由中标人负责。
合同期结束时，在办公场所摆放的绿化植物无偿归属采购人所有中标人不得搬离。
5、物业设施、设备的使用、维护和管理
对设施、设备进行日常管理和维修养护，使用完好率达98%以上，急修及时率达100%。
建筑物内、外的灯具完好率不低于98%，损坏应在24小时内修复。
具体要求如下：
1）中标人要有熟练的计算机及电子专业人员负责对物业各项设施、设备进行日常的使用操作及应急维修工作。
2）中标人对专业公司承包、保养的消防、空调、影音等设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。
3）对消防设施、设备，物业管理人员要做到人人懂得消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。
要做好巡查工作，制止破坏消防设施现象发生。
4）除专业公司承包维修养护设施、设备外，其余物业设施、设备的养护，包括但不限于照明系统、给排水系统、建筑物设施等等由中标人进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。
维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维护，及时报采购人处理。
5）设施、设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。
设施、设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，设施设备运行正常，保证其性能符合国家相关标准。
6）物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、智能化系统、应急系统、建筑物设施等各种设备以及停车库设施等由乙方进行管理，中标人应进行定期的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清；对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。
7）需配备专业工程人员对各项设备进行使用前测试、使用过程中的监控和管理。
8）未经采购人允许，中标人不得随意更改甲方设备、设施和照明灯具更换（包括变换位置）。
9）配合业主和消防专业维保单位巡查消防设施设备和确保消防通道畅通。
负责消防监控室值班配合业主和专业维保单位进行空调设备的维护。
10）每周一次巡查室外附属设施，保证其正常运行。
节假日特别是重大节日前，应对景观设施照明进行安全、功能检查，保证节假日期间各项设施正常运行。
11）对容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障应有应急预案。
12）各项设施、设备管理或操作人员必须品行端正，没有违法记录，持有效的《电工证》和进行岗前培训合格后方可上岗。
并要求每季度至少培训、考核一次，并送采购人审核备案。
13）设备设施的主要负责人懂电脑、能分析竣工图纸，有3年以上房屋及机电设备、管道维修等经验。
14）每天派相关人员对中心设备设施的安全性进行认真细致的检查，发现问题及时处理并上报采购人。
同时要求加强国家法定假期和采购人举办重大活动前的安全检查，并要求提交各类设备设施的检查报告给采购人审核备案。
15）中标人必须自配电脑、打印机、专业的物业管理维修、保洁工具等设备以及电线、网线、路由器等耗材。
6、会务人员服务要求
1）如有大型参观及会议安排，需中标人需配合采购人的会议安排，配备会务人员，做好服务工作。
会议室提前30分钟做好相关准备工作，检查空调、灯光、音响、话筒、显示屏、茶叶、烟灰缸会标、会务用具、面巾纸、光碟、投影仪、会议用具摆放形式，果盘等是否到位，并逐一对照落实；
2）会议室一切准备就绪以后，会务接待组人员站在会议室门口微笑迎接与会人员到来，并致意问好；兑完茶水以后，站在方便与会人员招呼的位置，满足与会人员提出的其他合理要求。
3）加强会中服务水平，提高应变能力。
会议期间、会务人员必须密切关注会场动态，对与会人员意外的表现，主动礼貌上前询问有关情况，切身体会会场环境是否符合既定的要求，并针对出现的问题果断迅速处理；
4）在主持人宣布散会之际，会务服务人员应立即打开会议室门，并微笑站立、恭送与会嘉宾，会议结束以后，以口头或书面形式主动征询、会议组织单位或与会人员意见；
5）会后30分钟清理会场，清理茶具，每天消毒茶具一次。
6）服务人员在离开会议室以前，必须关掉空调、灯光、水电、门窗，将会议室落锁，并安排保洁工作。
（三）物业管理档案资料管理
1、中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度,确保各项管理资料准确齐全。
2、日常各管理项目,要建立交接班、项目故障与维修、设备保养等登记制度。
3、提交给采购人的文件资料必须如实反映实际情况,并经过严格审核,确认无误后按程序提交
4、档管管理工作必须遵循“八防”原则,即:
防水、防火、防光、防尘、防虫、防霉、防潮、防盗等。
5、对采购人提供的所有文件及资料,应予以保密。
未经同意,不得随意复印、转发至其他单位或个人,不得随意对文件资料的内容进行外泄。
6、制成档案的材料质量要好,耐久性好,档案的寿命要长
五、付款方式
由采购人按下列程序付款：
采购人每月采用动态考核和集中考评相结合的方式对中标人进行考核，每月的上旬按照当月考评分数给予相应的物业管理费。
中标人凭以下有效文件与采购人结算：
（1）中标通知书；
（2）合同；
（3）中标投标人开具的正式发票；
（4）验收调试报告（加盖采购人公章）。
因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向财政部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后即视为采购人已经按期支付。
六、其他要求
（一）翠亨新区规划馆是中山市对外展示宣传翠亭新区发展规划的重要平台，行政（人才）服务中心办公楼是翠亨新区主要的办证窗口。
物业管理服务须高标准、严要求，管理运作具备严格的安全性和规范性。
中标人应制定争创国家、省、市物业管理示范（优秀）项目的规划。
（二）采购人有权对中标人组建的中山翠亨新区规划馆及行政（人才）服务中心物业管理机构进行业务归口管理，负责制定检查中标人工作的检查要求标准和奖罚标准。
中标人所聘用的所有物业人员（含保安、保洁、维保）录用时需向采购人提交相关身份证明、资格证明等材料登记备案；离职前需提前告知采购人并登记备案。
（三）中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员具有上岗的业务能力，保安人员必须通过公安部门的政审；采购人有对物业员工招聘及培训的参与权及审核权，并有权对所录用人员进行上岗前培训；对不符合要求的有权提出撤换。
（四）采购人对中标人的一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权与审批权,其中主任（包括副主任）、维修班负责人由采购人指定。
中标人的主任（包括副主任）必须每天于采购人场地内驻场,并专职负责本需求书的各项管理工作，不允许该人员同时负责其它物业管理项目的情况出现。
（五）中标人需制定完备的物业管理制度（质量管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（设备管理档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案和各管理服务人员的考核制度；上述制度在实施前要报告采购人，采购人有权审核。
（六）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人与对物业管理公司的人员有直接指挥权。
（七）中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，佩戴工牌
升级会员 