上海东海别墅项目投资可行性研究报告书.docx
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上海东海别墅项目投资可行性研究报告书
上海东海别墅项目投资
可行性研究报告
详细摘要
第一部分项目决策背景——七大利好因素
一、上海市经济保持着快速健康的发展；
二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好；
三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升；
四、上海市嘉定区发展势头良好；
五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里；
六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕；
2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。
作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。
它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。
南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。
该项目与东海别墅相隔不远，对东海别墅的营销是一个大的利好因素。
七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。
最后结论：
从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。
第二部分项目及周边环境分析
从项目位置、项目现状、项目周边3000米范围内的社区配套三个方面的分析，作出项目的初步评估：
东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。
随着F1方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。
由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。
第三部分市场现状及其趋势判断
一、上海市房地产市场整体分析
1、2002年上海房地产市场现状分析
2、2003年上海房地产市场趋势判断
二、上海市别墅市场整体分析
1、上海别墅市场回顾和展望
2、上海别墅市场用途的六大类型
3、上海别墅市场的区域分布
4、上海别墅市场的价格区间
5、上海别墅市场的供需状况
6、上海别墅市场的客源构成
三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析
四、南翔镇房地产市场及楼盘分析
第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议
通过第三部分的市场分析得出：
一、项目优劣势分析
1、项目优势
●由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的东海别墅2003年入市的市场风险较小；
●嘉定区F1方程式赛车场的建造、南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇；
●东海别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显；
●东海别墅具有一定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资；
●东海别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。
2、项目劣势
●东海别墅产品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键；
●东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来一定难度；
●东海别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。
二、产品的营销建议
1、目标客户层
●南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者；
●嘉定区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户；
●本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。
2、项目营销的建议
项目需要改建的具体方案：
●外墙面需要清洗；
●窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。
通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；
●修复每幢别墅的大门，并设计大门造型；
●别墅室内需要清扫；
●部分户型，如户型A的结构设计需要整改；
●小区内植被和草坪需要修整；
●小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司；
●小区引入有线电视、宽带等配套；
●小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境；
●清洗游泳池；
●小区大门重新设计并建造；
●小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象；
●配备一辆看房专车。
第五部分项目均价的预测
一、类比价值预测法
1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价
（1）选择可类比项目
根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。
嘉定区：
东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅
普陀区：
美墅
南汇区
（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值
可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。
量化的标准：
以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为100，优于东海别墅则分值高于100，比东海别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。
（3）根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价
本项目可实现的均价=可类比别墅项目的均价/可类比别墅项目的综合分值*100
均价（元/平方米）
综合分值
东海别墅可实现的均价（元/平方米）
东渡园景别墅
3800
92
4130
皇府别墅
3800
95
4000
绿谷别墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术平均值
4499
东海别墅可实现的均价三大价位：
低价位：
4000元/平方米，中价位：
4500元/平方米，高价位：
5000元/平方米。
2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元/平方米以上。
结论：
东海别墅可实现的均价三大价位：
低价位：
4000元/平方米，中价位：
4500元/平方米，高价位：
5000元/平方米。
二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致
三、分析各价位下的均价的销售风险
综合结论：
鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。
第六部分项目的投资收益分析
一、销售收入预测
二、别墅成本预测
三、项目利润测算
利润指标的测算：
单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97元/平方米
单位净利=税后利润/销售面积=605.66元/平方米
销售毛利率=项目利润/销售收入×100%=22.32%
销售净利率=项目净利润/销售收入×100%=13.33%
核心指标的基本要求（参考）：
销售净利率≥9%
四、现金流量测算
内部收益率为76.32%，
核心指标的基本要求（参考）：
内部收益率≥25%。
五、经济指标汇总
经济指标
单位数值（元/m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成本
3290
6254
开发成本
总投资
3400
6463
开发成本+期间费用
税前利润
1719
税后利润
1151
内部收益率
73.32%
使累计净现值为零的贴现率
销售净利率
13.33%
项目净利润/销售收入×100%
总投资回报率
17.81%
项目净利润/项目总投资×100%
六、敏感性分析
就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。
当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。
第七部分：
综合分析与建议
从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：
本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。
对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。
第一部分项目决策背景——七大利好因素
一、上海市经济保持着快速健康的发展
上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。
从’99《财富》论坛到上海合作组织成立会议，从APEC会议到刚刚申办成功的2010年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。
如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图，您会惊奇地发现：
从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延18000多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。
弓弦是南北交通大动脉——京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。
“利箭”的“锋芒”形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。
2002年是我国加入世界贸易组织后的第一年。
一年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高，全面完成了各项预期目标和主要任务。
全年实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比上年增长10.9％。
产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。
全年第一产业增加值88.24亿元，比上年增长3％；第二产业增加值2564.69亿元，增长12.1％；第三产业增加值2755.83亿元，增长10％。
城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到51％。
（所有数据来自上海统计局发布的《2002年上海市国民经济和社会发展统计公报》）
二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好
2002年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平。
2002年上海房地产业全年实现房地产业增加值373.63亿元，比上年增长14.5％。
房地产开发与销售同步增长。
从开发看，全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5％；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7％。
从销售看，全年商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1％，其中商品住宅销售1839.05万平方米，增长9.4％。
在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5％,比上年提高4.1个百分点。
存量房产交易稳步上升。
全年成交过户面积1790.48万平方米，比上年增加368.05万平方米，增长25.9％。
房屋租赁市场交易活跃。
全年商品房屋出租面积597.19万平方米，比上年增长17.5％。
（所有数据来自上海统计局发布的《2002年上海市国民经济和社会发展统计公报》和上海房地产交易中心公布的统计资料）
2002年三大热点——F1赛车场落户上海安亭、2010年世界博览会落定上海、环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设——给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。
三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升
来自上海市房地产交易中心的资料显示，从1996年1月至2002年12月，上海市共有160余个别墅项目推出，累计供给量达到33926套，其中消化量为25614套，销售率平均达到75.5%。
其价格段主要出现在100——200万元的中低档别墅区间。
可以说，“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。
同时，上海市别墅价格大幅上扬。
2002年四季度的市场成交价格再创新高，6870元/平方米的平均价格创历史最高点。
别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。
其主要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了“扩大内需，拉动市场”的经济策略。
由于上海市的GDP值已超过4500美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。
上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们向往的城市。
成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。
在目前上海房地产整体运行态势良好的前提下，在不同区域，各种类型的别墅尚有一定的发展空间。
2003年仍将是别墅市场发展的高潮期。
四、上海市嘉定区发展势头良好
嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31°23′，东经121°15′。
东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
总面积464.2平方公里。
全境地势平坦，东北略高，西南稍低。
市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴凇江、浏河相连。
河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。
嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。
汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的29.6％。
非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。
外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的45.5％和20.l％。
在世界排名前500家公司中，有10多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。
市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐行等20多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。
五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里
上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划面积5.3平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区等板块组成。
现在动工的是赛车场主体部分——赛车场区，占地面积约2.5平方公里，主要由塞岛及其他9组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。
其中高速赛道呈“上”字造型、总长约5.451公里，适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即F1赛车比赛。
宽度介于13至20米之间，拥有15个不同转弯半径的弯道和9个不同长度的直道，路面高度最大落差约12米，上升最大梯度为3%，下滑最大梯度8%，在上海软土地基建造如此高难度、高标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。
按计划在2004年春节前竣工，以确保2004年10月举办“中国站”国际赛事。
2年过后上海将作为F1世界循环赛中的一站，F1赛事虽然一般来说每年在一地只举办短短的3天，但它带来的人流和商机显然是巨大的，故对本项目的你好作用是显而易见的。
六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕
2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。
作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。
它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。
南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。
嘉定区对南翔星城项目进行反复论证和统一规划。
参与竞标的14家市内外大型房地产企业中，深圳金地（集团）股份有限公司和上海嘉宝实业（集团）股份有限公司两家上市公司终于脱颖而出，获得了南翔星城（一期）项目开发权。
金地集团是国内成长最快的房地产品牌企业之一。
2001 年《财经时报》的“中国房地产上市公司10强”排名中，金地集团位列前三名。
“格林风范”是金地集团进入上海以来首批投资开发的最大型项目。
嘉宝集团是嘉定区唯一一家国有资产相对控股的上市公司，经营范围已拓展至电子、电机、电器、房地产、贸易等领域。
根据有关协议，金地集团将为该子公司提供融资约5.44亿元，ST嘉宝提供2.33亿元。
金地集团持有上海格林风范公司70%股权，ST嘉宝持有30%股权。
公告称，上海格林风范公司近日与上海市嘉定区土地储备开发中心签订了开发上海市嘉定区绿洲星城项目协议，该项目土地面积约为2100亩，规划用地性质为商品住宅用地。
根据协议，格林风范公司在协议签署之日一次性支付开发总费用约7.8亿元，开发中心在协议签署日后180日内完成首批800亩土地的前期开发，并交付土地给格林风范公司，目标地块剩余土地的前期开发和土地交付将于2004年3月底前完成。
本次启动的“格林风范”项目是嘉定区南翔星城特大型居住区项目的第一期。
该地块背靠南翔古镇千年的人文精髓，以沪嘉高速公路为界，北至静唐路，东至宝翔路，南至丰翔路，是南翔新镇规划中的中心地块。
明代园林“古猗园”近在咫尺。
该项目邀请了国内房地产界著名策划大师王志纲进行整体策划。
王志纲在广州等地先后策划的碧桂园、星河湾等项目取得了不俗的销售业绩并产生了极大的轰动效应。
“格林风范”初步定位为面向全市的高档、国际化的大型生态居住社区，拥有高配套低密度的社区环境和深厚的人文底蕴，建成后将成为上海乃至长江三角洲地区的代表性楼盘。
住宅由小高层、多层花园洋房、联排、双拼和独栋别墅组成。
项目以造镇的思路，将实行统一规划，分多期连续开发。
在尽量利用和保护地块现有的自然条件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所、游艇码头、垂钓中心等。
物业类型预计有小高层、多层花园洋房、连排、双拼和独栋别墅。
在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统、水循环系统、太阳能应用技术，来为客户营造国际化、人性化的高品质生活。
七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇
最后结论：
从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。
第二部分项目及周边环境分析
一、项目位置
1、东海别墅项目位于嘉定区的南翔镇上，与普陀区和宝山区毗邻，项目距人民广场15公里，距虹桥国际机场仅12公里，开车前往只需10分钟；距浦东国际机场62公里，车程为45分钟；距华东地区最大的国际集装箱码头--上海张华浜码头为18公里。
项目周边路面运输畅通发达。
铁路方面，设有华东最大的铁路货运枢纽-南翔铁路编组站2公里；“十五”期间，轻轨铁路也将开通至南翔。
公路方面，距204国道1公里，新翔黄公路连接312国道，沪嘉高速公路直达项目，距外环线仅1公里，可直通上海市区和沪杭、沪宁高速公路。
本项目距F1方程式赛车所在地4公里。
2、东湖别墅项目占地6.2万平方米，建筑面积3.2万平方米。
项目位于南翔镇的东南角，南翔工业开发区旁，距南翔镇镇政府仅200米，南侧紧邻沪嘉高速公路，北侧为农民自建房，东侧为绿谷别墅，西侧为一别墅烂尾楼。
二、项目现状
1、项目目前为别墅现房，占地面积6.2万多平方米，建筑面积为3.2万平方米，容积率为0.56。
小区共有独立别墅114栋，以4800元/平方米的均价已售出14栋，目前可转让的独立别墅72栋，转让价为3000元/平方米。
东海别墅可转让独立别墅户型面积配比表
户型
面积
幢数
面积比
幢数比
A
198.4
19
19.83%
26.39%
B
213.81
17
19.12%
23.61%
C
267.06
15
21.07%
20.83%
D
279.71
1
1.47%
1.39%
E
284.99
4
6.00%
5.56%
F
291.73
1
1.53%
1.39%
G
315.89
6
9.97%
8.33%
H
442.63
5
11.64%
6.94%
I
445.31
4
9.37%
5.56%
合计
19011.4
72
2、小区现状
●英格兰风格，外墙面为淡黄色毛石材质，屋顶为斜屋面上铺浅灰色瓦片，铝合金窗户，实木大门。
需要改进之处——外墙面因灰尘渗入显得脏旧；
外墙和屋顶色彩太淡，整体显得没有生气，每幢独立别墅没有特别的色彩视觉差异，色彩识别效果差。
铝合金窗户，实木大门显得非常陈旧、档次很低。
●户型A的功能结构设计存在明显的不合理，有可能需要进行涉及基础结构、墙体结构、各种管道结构在内的结构改动（具体整改需要设计师的论证和方案比较）。
其他户型结构无明显缺陷。
●小区容积率较高，独立别墅之间的间距较小，每幢别墅的花园面积基本与房屋面积一致，每个花园均由植被围隔，花园内草坪质量不错。
●小区内道路铺设路面砖，小区入口大门非常简陋。
●目前有一300平米左右的会所，目前无任何功能，50平米左右的游泳池（目前喂养着金鱼），物业管理1.2元/平米/月，物业管理公司为开发商自己设立的物业管理队伍，小区内无任何智能化安保系统。
小区内尚无有线电视、宽带、等配套。
小区水、电、煤气已入户。
●小区大门与主干道之间有一约长100米、宽10米的小道，小道北面围墙后的烂尾别墅影响进出小区的视觉美感。
三、项目周边3000米范围内的社区配套
由于项目距离南翔镇中心较近，小区的配套基本可由南翔镇成熟的生活配套解决。
●交通出行：
周边有包括高等级沪嘉高速公路在内的四条重要道路（沪嘉高速公路，204国道，新翔黄公路，丰翔路），目前无公交车经过项目地块，只有走到南翔镇古猗园路才有大巴。
南翔镇有直达上海市区的公交线路十余条：
562路、517路、北嘉线、上海旅游6号线等。
据悉不久后南翔镇镇政府前的道路上会加设公交巴士；此外，由于项目附近的南翔星城居住区项目的启动，嘉定区政府允诺将引进公交车和轻轨，届时将可以借用。
●教育：
南翔历来重视教育，素有“教化南翔”的美称，是个人才辈出的地方。
镇区内建有中小学8所。
在离镇区20公里范围内，有上海大学、同济大学等10所高等学府。
●医疗
南翔的医疗卫生条件优越，南翔医院属二级医院，各类科室齐全，拥有200个床位的住院部。
●文化、体育、娱乐设施、大型购物中心、主要商业和菜市场、银行、邮局由南翔镇提供。
今后南翔星城居住区项目完善的配套可供使用。
●旅游资源
南翔镇是上海市四大历史名镇之一，历史上曾有“小小南翔赛苏城”之美誉，历史悠久，人文荟萃，文物古迹众多，旅游资源十分丰富，有五代砖塔--双塔、明代园林古猗园、梁朝遗迹留云禅寺，南翔小笼包子更是南翔一绝。
四、项目的初步评估
东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。
随着F1方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。
由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。
第三部分市场现状及其趋势判断
一、上海市房地产市场整体分析
1、2002年上海房地产市场现状分析
上海房地产交易中心公布的统计资料表明，2002年楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平，市场运行态势主要显现为：
●2002年持续2001年房地产市场供求两旺的态势
2001年上海商品房供应受入市门槛提高的影响，一直处于相对拮据的状态，到年底，全年商品批准预售面积与预售登记面积最终锁定在1:
1.10的数值上。
2002年，商品房供应量逐季上扬，第一季度上市量466万平方米，第二季度672万平方米，第三季度713万平方米，第四季度825万平方米。
因而使得市场阶段性供
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