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资产评估报告

XXXX工程

项

目

可

行

性

报

告

2016年5月11日

一、项目情况说明

（一）区域情况说明

XXXXX市概况

XX位于XX省北部、长江以南沿岸，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积约18823平方公里，占XX省总面积的11.3%，其中城区规划面积1400平方公里（撤县设区），建成区面积100平方公里（2010年），城区人常住人口86万。

是长江沿岸经济重镇和XX省副中心城市，建成区面积、城区人口和经济实力仅次于省会XX。

1992年，XX市被国家列为沿江对外开放城市，是首批5个沿江对外开放城市之一。

XXX是中国内陆重点开放城市，鄱阳湖生态经济区、长江中下游重要城市之一。

随着XXX一体化，将来XX至XX只需20分钟。

XX地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，襟江带湖，背倚庐山，山拥千嶂，江环九派，是兵家必争的军事重镇。

境内京九铁路、合九铁路、铜九铁路等铁路线贯通。

交通十分便利。

她右邻鄱阳湖，左连洞庭水，京九铁路与长江黄金水道在这里构成了中国南北、东西交流的轴心，是中国历史悠久的著名旅游城市。

长江边上的XX交通便利，铁路、公路、水运、民航齐全。

得益于得天独厚的条件，XX很早就开始成为轻工业城市，并发展成为临江工业城市，如今，它的汽车、钢铁、家具、玻璃等工业非常发达。

XX是在金融、文化、情报通讯、教育研究及交通等方面取得飞跃发展的充满活力的城市。

XX、XX地缘相接，一个是全省行政中心城市，集政治、经济、文化功能于一体，另一个是重要的门户城市，拥有152公里长江岸线的天然优势。

2012年，XX和九江两市生产总值占全省的34.1%，规模以上工业增加值占全省的32.5%，财政总收入占全省的30.8%。

经济全球化和区域经济一体化日益成为世界经济发展的潮流，而区域经济发展的“双核”结构现象日益凸显，即核心竞争力强的区域都是由一个中心城市、一个门户城市及其连线所组成，如广东的广州和深圳、江苏的南京和苏州、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛、辽宁的沈阳和大连等。

在省委十三届七次全体（扩大）会议上，省委书记XX明确提出，实现“龙头昂起”，重中之重是集中力量加快推进XX一体化。

据“十二五”规划，“十二五”末XX、XXX两市的经济总量和规模以上工业增加值都将达到全省的40%以上，完全有条件成为支撑XXX经济崛起的“双核”。

（二）项目概况

1.项目简况

“XXXXX广场”是XXXXXXXXXX有限公司在XX开发的第一个项目，此项目地块通过竞拍方式于20XX年XX月拍得，项目地址位XX城市新核心，XXX道以南、XXX以东，以及XXXX道以南、XXX以西。

项目所在地为城市中心级规划区域，目前市民服务中心已投入使用，将带来大量的人口涌入。

项目处在XXX湖4A级景区、紧邻XX市最好的第一中学、最大第一人民医院、体育中心和XXCBD中央商务区、XX交易中心。

项目内拥有稀缺湖景资源，紧邻XX湖滨湖景观带，项目奢享270°的一线湖景景观。

紧邻市政府，交通便利，远眺XX，具有270度优质湖景资源。

并根据XX市规划发展的要求，于2014年10月前办理完成所有开发手续，并正式开工动建。

2.项目规划指标

项目名称

XXXXXX

项目类型

商业写字楼

所在城市

XXXXXX

所属区域

XXXXX

项目位置

XXXXX湖新区XXX道以南，XXXX路，XXXXX路

总占地面积（㎡）

27385.73

建筑面积（㎡）

139030.19

容积率

3.8/3.5

计容积率建筑面积（㎡）（不含地下室）

100183.69

地下室（车库）面积（㎡）

38846.5

商业裙楼可售面积（㎡）

36709.29

写字楼可售面积（㎡）

26843.3

酒店公寓可售面积（㎡）

35381.30

3.项目各业态分布

项目各业态可销售面积列表如下：

物业类型

可售建筑面积

比例

办公

26843.3

19.48%

酒店公寓

35381.3

25.68%

商业

36709.29

26.64%

地下室（车库）

38846.5

28.20%

合计

137780.39

100%

4.项目开发进度

XXXXX广场整体业态为高层写字楼、公寓式酒店、商业等，其中酒店部分为自持，其余部分对外销售。

截至2015年5月，XXXXX广场开发计划如下所示：

序号

工作事项

预计完成时间

1

地下施工

2015年06月

2

商业裙楼达到预售条件

2015年10月

3

主体结构达到预售条件

2015年12月

4

主体结构封顶

2016年05月

5

室内水电安装

2016年09月

6

室外市政管网及道路工程

2016年12月

7

园林景观及绿化工程

2017年03月

8

竣工验收备案

2017年06月

9

交付时间

2017年07月

5.项目区位分析

项目位于XXXXX湖新区XXXXX道以南，东XXXX路，西XXXX路。

对面是XXXX金融中心，与XXXX交易市场相邻。

270度一线湖景，地段极其稀缺，优势非常明显，是XX市不可多得的优质土地。

XXXXX区是未来大XX的新政治、经济、文化、商业中心，2009年，XXX市委、市政府在市委九届七次全会提出了“拉大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向XXX时代”的战略部署，随着以新市民中心（市四套班子办公地点，2015年4月已搬迁）、城市展示馆为代表的一系列政府行政单位和公共配套设施的搬迁投入使用，政治、经济、文化功能已经转移至XXXX，无论从地理位置上，还是城市功能上，XXXX区将都将成为XXXX市核心

同时，随着新一中、新第一人民医院、新XXX学等陆续投入使用，XXXX区成为XX生活配套设施等级最高、最齐全的片区，加上本身国内少有的生态环境优势，XXXX区一定是XXX最适宜居住、价值最高的片区。

该片区将快速导入大量人口，成为XXX市建设的唯一核心区域。

6.项目交通

项目地处XXXX道以南。

XXXX道作为XXX中轴，一直以来是政治、金融、商业的第一干道，双向八车道，与XXX传统老城区无缝对接，驱车10分钟直接抵达XX传统城区各地，并无地理位置的区隔感。

随着XXX枢纽的使用、XXX桥的通车、XXX绕城公路的建成，XXX市交通格局将瞬间改变，本项目所在区域人流、车流将快速大幅提升。

7.项目配套

XXXX区市政配套设施先行，目前政府投资的学校、医院等基础设施已基本建设完成并投入使用，政府投资项目现已全面转为以房地产开发为主的社会投资项目，片区内将快速导入大量人口。

本项目位于XXX区的核心，距离各城市配套均近在咫尺。

无论是行政商务、商业经营还是居住生活，均享受XXX最高等级的便利配套设施。

1、市民服务中心

XXX民中心全称XXXX市民服务中心，坐落在XXXX市XXX区东南部、XX湖以东区域，东侧为兴城大道，南部与莲花茶场相接，西部毗邻政通路及蔡家湖，北至前进西路。

坐标定位在体育西路延伸线以东、兴城大道延伸线以西、前进西路以南、XXXX公路（行政路）以北，四通八达，海纳百川。

XXXX市民服务中心于2015年4月20日开始搬迁，5月15日已全部搬迁完成，市直83家部门单位集中进驻办公，为群众和客商提供“一站式”服务平台。

“过去办事要跑遍浔城，如今找部门办事不用到处跑，各项手续在这一栋楼里即可全部办结。

XXXX市民服务中心的投入使用，增强了XXXX新中心区的凝聚力与吸引力，有利于加快招商引资工作，促进新中心区的建设步伐。

根据XXXX委九届七次全会关于“加快城市建设步伐，拉大大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向XXXX时代”的战略部署，按照XXXX总体规划规定，依托城市现有资源和规划条件，将XXXX规划区打造成“行政文化中心、最佳人居新区、休闲观光乐园”。

2、房产交易中心

XXXX房产交易中心位于XXXX道南侧、XXX路东侧交汇处，XXXX大道界面宽90米。

该中心承担房屋产权交易和住房公积金贷款两项面向社会、面向广大市民服务的重要责任，是华中地区城市房屋公共资源交易特大规模“超市”之一，是集房产市场监管、公共交易与便民服务于一体的多功能综合性平台。

该中心现已投入使用。

3、CBD中央商务区

中央商务区CBD单元城市设计范围南起XXX大道、北至南海路，东起园艺路、西至XXX，（文博园），总用地面积约161.7公顷，约合2100亩。

中央商务区周边主次干道已经建成，道路红线20米至66米宽不等，内部XX河公园、XXX日报社等项目已经建成。

周边已布局国际金融广场（XXX米城市地标）、XXXX广场、XXXX（博物馆、文化馆）、XXXX（城市综合体）、XXXXXXXX.XXXXXX（大型居住小区）、移动大楼、房产交易中心等大型公建及开发项目。

中央商务区简称CBD，是XXXX现代化的象征与标志，是城市的功能核心，是XX经济、科技、文化的密集区，商务区内集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。

具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业在这里开展各种商务活动。

XXX中央商务区逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着XXX区域整体实力提升。

4、XXXX区医院（XXXX第一人民医院总院）

XXXX区医院选址于蔡家湖以东、福银高速公路以北，建设用地规模200亩，总建筑面积13.25万m2，按三级医院标准建设，满足医疗、预防、康复、保健4大功能。

医院设计依山就势、依山傍水，房在林中、人在景中，并和XXX山脉相匹配。

是一所现代化、园林式、生态式、康复式的新医院。

医院已于2012年3月正式投入使用。

5、XXX体育中心

体育中心位于XXX湖畔，建筑面积15.8万平方米。

主要功能含四馆两场、少儿体校及园林景观工程。

现已投入使用，可承办国际、国内单项比赛和省级综合运动会，同时可有效的引导和推进全民健身运动丰富市民生活，现已投入使用。

体育中心

6、XXX新区学校（XXXX中八里湖校区）

XXX区学校是一所集高中、初中、小学于一体的十二年一贯制学校，总用地面积13.34万m2，可容纳学生约6000名（高中、初中、小学各2000名学生）。

XXX中八里湖校区已于2011年9月投入使用。

7、XXX博物馆

位于胜利岛上，紧邻方尖碑，建筑面积1.8万m2，用地面积37亩，是集馆藏、会议、公共服务及辅助用房为一体的现代化博物馆，是收藏、纪念与展示XXX2200多年历史文化的重要载体，是XXX历史文化对外宣传的窗口以及开展历史文化教育的基地，现已投入使用。

博物馆

8、XXX文化艺术中心

位于XXX东岸，环湖一路北侧临湖处，与方尖碑及博物馆遥相呼应。

建筑而积2.7万m2，用地面积64亩，该项目包括可容纳1200人的大剧院、多功能小剧场、公共文化设施以及文化艺术广场，与博物馆共同构成城市文化中心以及地标。

9、XXX规划展示馆

XXX规划展示馆位于XXXX道西端北侧临湖处，建筑由几个竖向块体与一个悬浮在空中的水平舒展的圆形体块构成。

外表由可反射周围环境的镜面玻璃形成，如同城市的一面镜子展示着城市的过去与现在，并喻示着未来，是公示规划法规、规划成果以及市民参与并监督城市规划的重要平台。

10、XXXX海韵沙滩

位于XXX道及环湖西路临湖区域，公园全长3.8公里（其中XXXX道段长3.2公里，环湖西路段长0.6公里），用地面积约10公顷。

按照显山露水的理念，以阳光沙滩为中心，沿八里湖大道和环湖西路重点打造阳光沙滩、石岸听涛、夕阳傍湖等景观，并通过道路两侧热带风情植物串联，呼应已经建成的八里湖公园一期，进一步提升八里湖周边景观环境，形成具有南国风光、热带风情的城市公共滨水空间。

它的建成，既是承接庐山——八里湖的生态通廊，又是连接八里湖东、南两大片区之间的景观绿廊。

海韵沙滩

11、八里湖公园

（环湖二路段）——打造八里湖新区山水特色的生态景观工程

八里湖公园总占地面积约100万m2，沿湖长23公里。

12、市民中心公园

该项目位于前进西路以南，兴城大道以西，体育西路以东，行政路以南。

13、市委党校新校区

该项目位于八里湖新区，兴城大道东侧、昌九高速北侧。

占地面积40亩。

14、九龙山公园

该项目位于昌九高速公路和市一医院八里湖分院以南，东起生活区，西至环湖二路，北至蔡家湖，总用地面积约17.6公顷（含部分湖面）。

8.项目景观

本项目坐享270度一线湖景，写字楼、酒店公寓住户直接享受八里湖美景。

八里湖核心区域的一线湖景土地已经出让完毕，本项目所享有的景观资源极其稀缺。

随着庐山索道的建设及投入使用，本项目距离庐山风景区的时间将缩短为20分钟以内。

9.项目的开发、施工、设计、监理情况

（1）开发单位：

XXXXXXXXXXXX有限公司

XXXXXXXXXXXX有限公司成立于2007年4月5日，是一家房地产开发企业,2008年7月7日公司在XXXX高新技术开发区购买商业用地4778平米（容积率3.0），地价为17，272，470.00元,兴建XXX大厦，共建16232.36平米。

该项目从规划设计到材料使用都充分运用与结合科技手段打造，给高新区带来了一座崭新的地标性建2007年公司还开发了XX市XXXX学府雅居等楼盘。

公司本着“专业做地产，精心铸品牌”的企业发展理念，不断的完善公司运营机制，现如今公司已经在开发XXXXXXX大道以南，土地编号为XXXXX、XXXXXXXX6两块土地，现已投资数亿元兴建XXXXXX广场，并着手开发更大、更具潜力的项目。

（2）施工单位：

XXXXXXXXX有限公司

XXXXXXXX有限公司成立于2005年6月21日，是国家核准的施工总承包一级企业。

具有房建施工总承包一级、钢结构工程专业承包一级、土石方专业工程一级、安装工程专业承包一级等。

承建多个项目获得杜鹃花奖。

（3）设计单位：

XXXXXXXXXXXX责任公司

XXXXXXXXX责任公司成立于2000年，是国家甲级建筑工程设计单位。

获建设部颁发的国家甲级工程设计证书（证书号：

XXXXXXX），同时拥有城市规划乙级资质；业务涵盖建筑行业建筑工程设计，建筑工程咨询，装饰装修设计及20万人口以下城市总体规划和各种专业规划编制（含修订或者调整）；详细规划的编制，研究拟定大型工程项目规划选址意见书等。

 公司总部设在海口，并在北京、上海、天津、重庆、武汉、成都、江西、山东、厦门、三亚设有分支机构。

（4）监理单位：

XXXXXXXXX监理有限公司

XXXXXXXXX监理有限公司成立于2001年12月24日，历年来，公司依靠先进的服务理念、优质的服务质量、雄厚的人才优势、精湛的技术水平、丰富的工程建设经验、科学规范的建设管理，在XXX和周边地区不断地开拓市场，得到了顾客的广泛赞誉，赢得了良好的社会信誉。

二○○一年三月通过ISO9001质量管理体系认证，是中国建设监理协会会员单位、XXXX监理协会常务理事单位、XXXX招投标专业委员会常务理事单位。

10.项目所处区域周边市场分析

（1）周边主要土地成交情况

项目周边主要土地成交情况

序号

地块名称

成交价（元/m2）

出让面积（平方米）

用地性质

容积率

楼面地价（元/m2）

1

XXX道北侧、市建设规划局旁

10210.2

8438

商住各50%

6

1701.7

2

XXX道延伸线东侧、XXXXX园区用地西侧

1997.00

36458.84

住宅（廉租）

2

998.5

3

XXXXXX以南、XXXXX西、XXXX生活区以北（本项目用地）

4360

12720

商业

3.5

1240

4

XXXXXXX号，XXXXXX西侧

3228.23

52903.18

商业5%，住宅95%

2.6

1241.62

5

XXXXXXXXXXXXXXXX大道交汇处西北角

6014.99

175113.30

商业25%、住宅75%

3.5

1718.57

6

长虹西大道南侧、规划支路西侧

4399.40

58365.11

商业70%、住宅30%

4.5

977.64

7

XXXXXXXXXX南、XXXXXXXXXX东（本项目用地）

2777.78

14652

商业

3.8

730.99

8

XXXXXXX南侧、XXXXXXX西侧

5339.95

79478

商业30%、住宅70%

3.5

1525.70

数据来源：

XXXXXX公共资源交易中心

从上述土地成交情况看，XXXXXXX楼面价为978元/㎡，其土地成交价格相对于平均水平较低。

由于项目土地价格具有一定优势，相对于周边售价，项目有很大利润的空间，溢价率高，盈利安全边际较高。

（2）周边主要商业写字楼售价情况

项目周边可比商业写字楼情况

楼盘名称

XXXXXX城

XXXXXXX花园

XXXXXXX广场

XXXXXXX都会

产品类型

写字楼

写字楼

写字楼

写字楼

容积率

3.5

1.8

2.5

4.5

各产品类型均价（元/平米）

7300

6500-7000

8500

8500

绿化率

35%

35%

35%

35%

开盘时间

2015年8月

2011年5月

2015年10月

2015年10月

XXXXX片区为XXXXX发展重点片区，片区内在售项目不多，但因为配套成熟、风景优美等，已成为全市成交率和成交价格标杆。

目前周边项目XXXXXX城均价在7300元/平米左右，销售情况良好；XXXXXXXX花园的写字楼7500元/平米，均已售完。

对比分析：

XXXXXXXXXXXX广场在规划阶段充分研究了片区内项目，在每一个方面都对比了XXXX、XXXXXX广场，从投资价值和性价比上来说XXXXXXXX更胜一筹。

对比项

XXXXX

XXXXXX

XXXXXX

地段

距离老城区近，目前成熟，但潜力不知

XXXXX区核心，未来升值潜力大

XXXXX区核心，未来升值潜力大

规划

规划理念先进，但全高层密度较高

XXXX高楼，XXXX米，集金融、酒店、娱乐为一体

世界领先的规划手法，无遮挡，层高3.9米

户型

较多户型南北不通透或阳光遮挡，但面积控制合理，90~110。

户型设计较好，有竞争力，存在部分不通透户型

面积控制合理，户户通透，户户南向无遮挡

景观

小区内中庭景观

部份XXXXX湖景

户户XXXXXXXXXXX湖景

配套

自身商业配套强，但离最好的学校、医院、公园较远。

距离最好的学校、医院、公园很近，但自身无商业配套

距离最好的学校、医院、公园很近，自身商业配套强

性价比

适中

低

高

本项目总共写字楼26843.3平米，酒店式公寓35381.3平米，商铺36709.29根据以上两盘表现来看，项目将在12个月内全部销售完毕，尾盘非常有计划实现价格的跳升。

（3）周边其他业态售价情况

其他业态

楼盘

价格（元/平米）

商铺

XXXXXX大市场

13000

商铺

XXXXX广场

20000

商铺

XXXXXX

18000

写字楼

XXXXXXX中心

7900

XXXXXX中心

8500

写字楼

XXXXX会

8000

写字楼

XXXXX

7500

对比分析：

价值特征

XXXXXXX

目前XXX写字楼

地段

XXXXX道以南，距离市政府一路之隔，办事方便

老城区，拥堵

电梯

10台一线品牌高速电梯

均严重配置不足

停车位

894个，100%入住率足够

都严重配置不足

景观

XXXXXX湖景

无景观

公务配套

五星级酒店、金融街、娱乐场所等配套齐全

一般街铺

标示性

城市地标

无明显标示性，不好找

XXX写字楼市场处于起步阶段，供应量和成交量较少，但成交价格都远远高于同等地段的住宅。

例如：

XXXXX商业广场写字楼：

成交价格7900元/平米。

XXXXX中心写字楼，成交价格8100元/平米。

租赁市场非常火爆，最典型的专业写字楼为XXXXXX中心，一席难求，租金价格较高，达到50元/平米。

根据专业判断，各大银行增加在XXX网点，中信、光大等进入XXX，从金融机构的加大XXXXX局就可以明显金融机构开始加大对XXXXX的布局和开拓的趋势，同时大量国内外知名企业也开始进入XXXX，大量的专业写字楼需要将会出现。

而昌XXXXXX广场写字楼也因周边齐全的配套和品质的保证有较好的销售前景。

本项目地段优势明显，整体业态以高端写字楼为主，并配有酒店、银行，旁边是房产交易市场和水岸莲华大型住宅区，项目建成后会成为XXXX高端人群聚集地，人气将非常旺盛。

项目中将打造一条商业街，精细组合各种业态，商业价值领先全城。

商业街中将引进超市、金融、高端餐饮、高端娱乐等业态，带动项目商业成熟。

根据目前XXXXXX等集中商业周边商铺价值已经达到4万元/平米，普通商铺价格达到1.3-1.5万元/平米，据保守估计，本项目一层商铺价格达到1.5万元，二层商铺价格达到1万元，三层商铺价格达到8千，四层商铺价格达到7千，商铺均价达到1万元/平米。

11.项目优势总结

项目位于XXX新核心，紧邻XXXX新政府和中航“XXXX”高端商业区，具有得天独厚的地理优势。

项目距XXXX大桥相当近，东侧紧邻XX城区主干道XXX大道，西侧通过XXXXX大桥连接XX西部高速公路网，北可通往武汉和合肥，南可通往XX等地。

项目所在地为城市中心级规划区域，目前市政府大楼已搬迁，将带来大量的人口涌入。

紧邻XXX4A级景区、XXXX最好的第一中学、最大第一人民医院、体育中心和中央商务区。

项目内拥有稀缺湖景资源，紧邻XXX滨湖景观带，项目奢享270°的一线湖景景观。

可远眺XX风景，近观XXX风景，享受周边各类旅游资源。

地理优势得天独厚。

项目成本优势：

项目低价优势明显，楼面地价975元/平米，紧邻本项目的两块土地，地价为1718元/平米和1500元/平米。

现在钢材水泥处于历史价格的低势，对于项目整体的成本控制非常有利。

（三）项目财务分析

a）项目资金来源

一、本项目的资金来源为：

自有资金，银行信贷资金及售房收入。

2、投资计划与资金筹措：

项目总投资人民币50000万元，拟定的筹资方案为自筹资金37500万元、售房收入12500万元。

具体拟定的投资计划与资金筹措见下表7-2：

表7-2投资计划与资金筹措表

单位：

万元

序号

名称

建设期

合计

1

2

3

1

总投资

50000

1.1

开发建设投资

17500

20000

12500

50000

开发建设投资比例

35%

40%

25%

100%

2

资金筹措

17500

20000

12500

50000

2.1

自有资金

17500

/

17500

2.2

银行贷款

/

20000

/

20000

2.3

售房收入

/

/

12500

12500

开发建设投资比例

35%

40%

25%

100%

b）销售收入估算

项目的总销售收入估算为人民币67517.87万元，详见下表7-3：

表7-3销售收入与经营税金及附加估算表

单位：

万元

3

4

5

合计

销售总收入

25157.23

37735.85

20968.35

83861.43

1

写字楼销售收入

5637.09

8455.64

4697.