哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例.docx
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哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例
哈尔滨XX国际购物中心项目管理案例
1、项目概况
1.1项目立项背景
2002年，我国商业地产初步进入高回报的快速成长期，市场需求膨胀，国内商业地产的资金投入比重陡增11.8%。
2003年至今，新的商业业态Mall在全国开花，北京、广州、深圳、重庆、成都、西安、武汉等大中型城市都在兴建或正在规划各种形式的SHOPPINGMALL项目
哈尔滨市未来五年的商业规划将是控制城市中心区大型商场数量，调整传统百货商场经营方式和经营定位，大型零售百货商场向购物、餐饮、娱乐、休闲一体化的综合方向发展。
建设以中央大街为主线，以索菲亚教堂为支点的商业、旅游和休闲主题商业中心；建设以果戈里大街为主线，以新世界百货为代表的秋林地区品牌消费型主题商业中心；建设以靖宇大街为主线，以名小吃、茶楼等为主要内容的传统服务型商业中心等。
中央大街步行街区是哈尔滨市城市空间最有特色的组成部分，具有重要的文化价值。
但中央大街街区空间不贯通，建筑陈旧，环境质量差，许多具有较高文化和艺术价值的欧式建筑被破坏，急需进行保护和改造。
2003年，中央大街辅街“提档升级”改造启动，全面开发中央大街辅街，将原有的“条形”黄金商业街升级为以中央大街为轴心，辐射周边辅街的黄金商业区，欲全面引爆中央大街商业腾飞。
XX国际购物中心是哈尔滨市首座国际标准的城市SHOPPINGMALL，它位于哈尔滨市道里区中央大街黄金地段，是提升哈尔滨市城市历史和文化内涵，繁荣中央大街的商业、服务业、餐饮业、文化娱乐业，完善中央大街及其辅街的休闲及旅游功能，改善城市整体形象而开发建设的标志性商业地产项目。
XX国际购物中心成为中央大街“提档升级”工程的重点，受到了市政府的高度重视。
2003年5月，XX国际购物中心广场发展有限公司成立，项目正式启动。
1.2项目规模
项目总占地19,453.7平方米，总建筑面积55,460平方米，建设项目各部分的建筑面积如表1所示。
表1建设项目各部分的建筑面积
序号
项目组成
建筑面积
1
新建地下商业街
4,540平方米
2
新建主商厦（包括地上四层、地下两层）
24,240平方米
3
改造原有建筑
14,580平方米
4
新建地下立体停车场
3,440平方米
5
新建地上立体停车场
8,660平方米（二期建设）
合计
55,460
项目计划投资43,529.9万元，其中一期建设投资37,252.4万元，二期建设投资6,277.5万元。
项目一期建设投资计划及建设资金来源如表2、表3所示
表2项目一期建设投资计划表
序号
项目
投资计划额（万元）
1
前期开发费
8,789.5
2
土地出让金
5,204.0
3
勘察设计费
179.3
4
施工准备费
203.8
5
建筑工程费
11,908.7
6
旧建筑改造费
4,782.6
7
配套工程费
108.0
8
前期运营费
576.2
9
设施设备购置费
2,836
10
固定资产投资
550
11
流动资金
1,500
12
其他费
614.3
合计
37,252.4
表3一期建设资金来源（万元）
序号
资金来源
数额
1
资本金投入
5,500
2
银行贷款
5,500
3
项目融资
15,100
4
企业自筹资金
10,000
5
预收租金
1,200
合计
37,300
工期计划：
2003年5月项目立项启动，2005年9月中旬完成全部工程建设并具备开业条件。
项目总体计划安排如表4所示。
表4项目实施进度总体安排
序号
工作内容
开始时间
结束时间
1
设计工作
2003.6
2003.12
2
拆迁
2003.8.25
2003.9.25
3
设备采购
2004.6
2005.1
4
工程施工
2004.5.2
2005.6.30
5
设备安装调试
2005.3.10
2005.8.30
6
内外装饰
2005.3
2005.9
7
招商及运营准备
2005.3
2005.9
8
试营业
2005.11
2006.11
1.3项目参与单位
项目参与单位见表5所示。
表5项目参与单位一览表
序号
项目参与方
承建单位
1
投资方
黑龙江省XX集团
2
开发、运营方
XX国际购物广场发展有限公司
3
设计方
建筑方案设计：
上海同济城市规划设计研究院
4
施工图设计：
哈尔滨方舟建筑设计事务所，黑龙江省人防设计研究院
5
工程监理方
黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程建设监理有限公司
6
施工方
黑龙江省建工集团
哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司
7
工程招标代理
哈尔滨诚信招标代理有限责任公司
8
宣传策划代理
约克（香港）广告有限公司
9
物业管理
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司
1.4项目主要特点
该建设项目既有新建部分又有旧建筑的改造部分。
对具有保护价值的原有建筑以保持原有建筑风貌、建筑立面修旧如旧为基本改造原则，进行内部结构改造，赋予其新的使用功能。
该建筑横跨街道两侧，一侧为旧建筑改造，一侧为新建。
为使新旧建筑成为一体，并解决北方高寒地区人文活动与商业活动，将中间的街道用防火自洁玻璃加盖，形成四季恒温的阳光步行街，它将是东北地区第一个具有纯正欧陆风情的室内城市共享空间。
由于项目位于繁华的商业街，建筑密集，施工作业面狭窄，如果运用东北通用的地下施工方法（程序大致为掘土挖道、打桩……最后加盖、恢复路面），土方的大量挖掘可能会对周边的建筑造成一定的影响，因此，地下工程采用“逆作法”施工。
2、项目前期策划及主要经济指标
2.1市场分析
SHOPPINGMALL即“摩尔”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业物业。
其显著特征是：
规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，经营面积超过一万平方米；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务；统一管理。
是统一规划、统一开发建设、统一管理的商业物业。
国内大型SHOPPINGMALL如雨后春笋纷纷涌现，从最初的广州天河城广场开始，深圳的铜锣湾广场、上海的正大广场到北京的金源Mall，各地SHOPPINGMALL陆续投入商业运营。
2.1.1哈尔滨市地区经济发展状况
随着生活水平的提高，哈尔滨市居民收入稳定增长，生活水平逐步提高；居民的年消费性支出快速递增，居民的消费结构日趋合理，需求从追求数量扩张型向追求质量和品牌型转变，更加追求品质化、个性化、高档化和舒适化的消费。
这充分说明了哈尔滨市消费品零售市场存在巨大的发展潜力和无限的商机。
1998～2004年哈尔滨市国内生产总值及社会消费品零售总额如图1、2所示。
图11998～2004年哈尔滨市国内生产总值
图21998～2004年哈尔滨市社会消费品零售总额
图11-21998～2005年哈尔滨市社会消费品零售总额
2.1.2哈尔滨市商业物业经营方式分析
商业物业经营主要包括出售、出租、合作经营等三种方式。
哈尔滨市零售设施的商业物业经营方式主要为后两种。
从消费占有率方面来看，基本可界定为4:
6。
对于合作经营者，其消费方式直观地表现为，从其经营商品和服务的销售收入中，按合同约定的比例向商业物业产权人支付经营场所的费用，产权人方面体现为营业收入。
采用合作经营方式的有：
哈尔滨新世界百货，松雷商业大厦，远大购物中心，中央商城，松雷国际商厦等。
对于合作经营形式来说，百货业历史悠久，硬件设施有着比较好的基础，完全占据了高档、中高档和中档市场。
对于租赁经营业者，其消费方式直观地体现为按经营合同约定的时间段和金额，向商业物业产权人一次性交纳经营场所租金，以取得下一时间段经营场所的使用权，同样在产权人方面体现为营业收入。
采用租赁经营的有：
红博商贸城，红博世纪广场，时尚广场等。
租赁经营方式在部分占据了中档市场的同时，更多地占据了中低档市场和低档市场。
2.2项目选址
商业零售喜欢谈“商圈”，商圈一般包括三个结构层次，即核心商圈、次级商圈、边缘商圈。
核心商圈是目标顾客购买频率最高的区域，一般包括了50%～80%的目标顾客。
XX国际购物广场地处哈尔滨两大核心商圈之一的道里中央大街。
哈尔滨中央大街旧称“中国大街”，于1924年5月由俄罗斯工程师科姆特拉肖克设计并监工修建。
中央大街成为二十世纪三十年代远东最著名的移民街、最繁华的商业街、金融街和文化街。
中央大街一直保持着哈尔滨核心商圈的地位，时至今日，这条步行街上，众商云集，商业、文化氛围浓郁，日客流逾20万人次，巨大的现实消费量和潜在消费量在哈尔滨市首屈一指。
2.3项目竞争分析
哈尔滨市高档品牌的经营存在业内垄断现象，表现在两家高档定位的连锁百货店——哈尔滨新世界百货商场和莲卡佛，两家商场分别位于南岗和道里两大商圈，在国际一线品牌的组合上，两店品牌重叠率达到25%，消费者熟知的大部分一线品牌均被两家连锁百货所垄断。
中档品牌的百货店——远大购物中心和松雷商厦，在品牌垄断的竞争上，双方始终没有松懈，甚至愈演愈烈，以至于波及到其他不同经营档次定位的商场。
道里商圈的潜在竞争对手有在建的万达商业广场、爱建滨江国际社区、环球动力商城等，都将在2006、2007年投入运营，但他们均为地产出售项目，运营期将缺乏统一的商业市场营销推广。
哈尔滨市的商业业种、业态已较为齐全，对XX国际购物广场的目标商家及目标消费者会有部分分流，但各大商场的创新能力不够，仍停留在传统百货的层次。
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体是商业物业发展的大趋势，目前各大商场对此虽有所体现，但因受到规模、经营理念等客观因素限制，所以在购物环境和经营组合上较为相似。
XX国际购物广场以城市SHOPPINGMALL的商业物业形式的出现，将会是哈尔滨市商业及商业物业发展的一大突破，项目突出特色，强化差异性优势，将会在较大程度上增强吸纳客源的能力。
2.4项目优势
（1）政府的支持 XX国际购物广场建设是整个中央大街综合整治工程的重点，它的成功可以为中央大街整体改造、治理的实施提供宝贵经验，因此在项目审批、项目建设、项目宣传、项目招商、项目经营等方面得到了省、市政府及相关行政主管部门的大力协助与支持。
（2）社会影响力 项目地处哈尔滨市最繁华、最成熟、最具有人气的中心商业区，投入运营后，将会向社会提供3000多个就业岗位，年上缴利税将超过3000余万元；被列为2004年度哈尔滨市政府一号重点工程，与哈尔滨同期建设的其他商业地产项目相比，社会影响力较大。
（3）硬件设施优势 全封闭、全天候、四季恒温的室内步行街——让消费者与旅游者一年四季享受到春天般的温暖、舒适；垂直交通——34部国际知名品牌扶梯和垂直电梯，使顾客畅通无阻；2部观光电梯带顾客领略全场繁华；城市共享空间——通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲古老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力；立体停车场为目前哈尔滨最大的自动化立体停车场，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大改善目前繁华商业区的车位紧张状况。
2.5项目定位
通过提供纯正国际品牌商品和纯正欧陆风格特色服务，XX国际购物广场将被打造成集商业、文化娱乐、物流服务、休闲及旅游功能为一体的黑龙江首席欧陆风情商业广场。
广场集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体，能全方位地满足消费者一站式的购物消费需求。
2.6项目主要经济指标
标准经营年份，预计合作经营实现租金4,179万元，租赁经营实现租金7,210万元，年均利润总额5,616.6万元，税金3,509万元。
项目总投资43,529.9万元。
2.6.1财务盈利能力指标
按标准经营年份计算，该项目的财务能力指标如表6所示。
项目盈亏平衡分析：
根据测算，广场的盈亏平衡点为标准年份经营收入5,904.15万元（未考虑投入资金的时间价值）。
表6项目财务能力指标
序号
计算指标
计算公式
计算结果
1
静态投资回收期
5.25年
2
动态投资回收期
按贴现率20%计算
9.25年
3
年均投资利润率
年均利润总额/投资总额*100%
12.9%
4
年均投资利税率
（年均利润总额+税金）/投资总额*100%
20.96%
5
年均资本金利润率
年均利润总额/资本金*100%
102.12%
2.6.2项目清偿能力指标
由于项目正处于建设期，缺少可以立即变现的流动资金，因此，以下计算还不能全面反映广场经营期的实际清偿能力。
项目清偿能力指标的计算截止到2005年1月31日。
1．资金负债率
资金负债率=负债总额/资产总额*100%
=9,163.6万元/13,711.6万元*100%=66.83%
2．流动比率
流动比率=流动资产/流动负债*100%
=1,259.1万元/3,663.6万元*100%=34.36%
3．速动比率
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债*100%
=（1,259.1万元-4.8万元）/3,663.6万元*100%=34.23%
4.固定资产投资借款偿还期
根据2005年1月-2010年12月的现金流量的预算，如市场不出现剧烈的变化，可按计划在2007年底之前偿还10,000万元的融资本金。
3、项目组织管理
3.1项目结构分析
为反映组成该项目的所有工作，对该项目结构分析如图3所示。
XX国际购物广场
停车场
新建工程
改造工程
招商、筹划
地下停车场
地上停车场
地下两层
地上四层
外部装饰
内部功能完善
电梯
空调系统
设施设备
消防系统
综合监控系统
网络智能系统
图3项目结构分析图
3.2项目组织机构的设置
项目建设期的组织机构为建设指挥部与商务中心平行设置，项目进入经营期后，将商务中心与工程部转为经营公司。
项目组织机构如图4所示。
项目公司
项目建设指挥部
商务中心
技术艺术部
工程部
综合部
商务部
卖场部
策划部
图4项目建设期组织结构图
3.2.1项目建设指挥部
项目建设指挥部负责为项目取得土地、办理前期审批手续；负责工程建设全过程的管理和控制。
指挥部下设技术艺术部、工程部、综合部。
1．技术艺术部：
负责协调项目地质勘探委托，项目规划方案、建筑方案、施工图、装修方案的委托，为项目建设全过程提供技术支持。
2．工程部：
负责施工进度控制，施工质量控制，施工现场的安全、文明施工管理等工作。
3．综合部：
负责项目建设过程中的计划管理，合同管理，设备与材料采购管理，对外宣传，指挥部日常办公管理及后勤保障等工作。
3.2.2商务中心
商务中心全面负责项目前期策划，市场调研，广场功能确定，招商计划的制定与实施，经营公司的组织结构和职能设计，人员招聘及培训等。
商务中心下设商务部、卖场部、策划部。
3.3项目职能分工
在工程建设期间，为区分各方职能，制定项目主要职能分工表，如表7所示。
表7项目主要职能分工表
阶
段
编
号
工作任务
建设指挥部
技术艺术部
工程部
综合部
设
计
方
工程监理方
施工方
设
计
阶
段
1
获得各项审批
EC
D
2
确定投资、进度、质量目标
EC
D
P
P
3
发包与合同管理
EC
P
D
5
投资规划
EC
D
P
6
编制方案设计任务书
EC
D
P
7
方案设计
E
C
D
8
概算
E
C
D
9
设计方案评审
EC
D
10
施工图设计、预算
E
C
D
11
资金使用计划
E
PDC
12
进度计划
EC
PD
13
甲供机电设备和材料招标
E
C
P
D
施
工
阶
段
14
编制招标文件
EC
P
D
15
组织招标、选择施工单位
EC
P
P
D
16
开工前审批
EC
D
P
17
工期计划的监督
E
DC
D
18
投资监督
E
DC
P
19
质量的监督
E
C
D
20
合同管理
E
C
D
21
现场组织、协调与管理
E
DC
D
22
设计和施工工期的改变
E
C
D
D
23
工程计量及付款单的审核
C
D
24
竣工预检验与质量评定
C
D
25
竣工决算
P
DC
26
竣工交付验收
D
DC
27
遗留问题的处理落实
DC
注：
筹划—P，决策—E，执行—D，检查—C。
4、项目招标
2004年3月取得项目建设所需的土地使用权。
取得项目建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证、建设工程开工审批单等项目建设所需的审批手续。
资金能满足工程建设的需要。
工程招标代理机构为哈尔滨诚信招标代理有限责任公司。
4.1设计及监理招标
采用邀请招标方式，通过择优选择，建筑方案设计中标单位为上海同济城市规划设计研究院，施工图设计中标单位：
哈尔滨方舟建筑设计事务所，黑龙江省人防设计研究院
监理中标单位为黑龙江省人防工程建设监理有限责任公司，哈尔滨诚泰房屋建设监理有限公司，哈尔滨永达工程建设监理有限公司。
4.2施工招标
施工招标采用邀请招标的方式，经工程建设指挥部多方考察和论证，在考虑投标单位企业资质、机械设备保有、技术和管理人员配置、施工安全和施工质量控制、资金实力、信用程度等基础上，择优选择施工单位。
通过招标，确定的主要施工单位有：
1．黑龙江省建工集团，总承包一级施工企业；主要承担旧建筑结构改造、旧墙体加固迁移、立体停车场等。
2．哈尔滨市建工集团第三建筑工程公司，总承包一级施工企业，主要承担主商厦、地下商场的主体结构施工任务。
3．黑龙江龙华岩土基础工程有限公司，一级施工企业，承担旧建筑改造部分维护桩工程施工任务。
4．金马建设集团地基基础分公司，二级施工企业，承担主商厦部分维护桩工程施工任务。
5．黑龙江水文地质工程地质勘查研究院，二级施工企业，承担施工现场的降水施工任务。
4.3设备招标
本项目设备费占相当重要的份额，科学选择设备是实现工程质量，商场良好运营的重要保证。
本项目选择设备的依据是满足正常经营需要、安全可靠、技术先进、经济合理。
为达到以上要求，拟采用招标方式采购设备，成立招标委员会组织设备采购，以保证设备的优质水平，然后提供给施工单位安装。
1．集中空调采购招标
集中空调主机及末端设备采购招标书自2004年10月2日开始发放，至10月10日共收到华日、特灵、约克、华能现代、龙泰安装、奥利安装等10家单位的投标文件，2004年10月13日开标，经过初评，通过对生产能力、业绩、商务条件的承诺等方面的评审，从投标单位中选出特灵、约克、奥利安装、盾安等6家单位，并对这6家单位进行了考察。
经过评审和考察，评标委员会推荐约克、特灵、坤霖、奥利安装4家投标单位。
各厂商的报价如表8所示。
最后由业主方确定的中标单位为约克公司。
表8各厂商空调报价表单价：
万元
序号
1
2
3
4
厂家
约克
特灵
坤霖
奥利安装
离
心
机
单价
115
107.5
112.48
总价
345
322.5
337.44
技术参数
1934Kw,550TR
1935Kw,550TR
1934Kw,546TR
机组尺寸
4315*1880*2348
4073*2435*2741
4460*1994*2207
螺
杆
机
单价
113.66
78.69
总价
340.98
236.07
技术参数
1920Kw,546TR
1922Kw,546TR
机组尺寸
4242*2057*2464
4550*2700*2900
备注
开式压缩机
半封闭式压缩机
半封闭式压缩机
半封闭式压缩机
2．其它设备采购招标（略）
5、项目规划设计及管理
5.1项目规划设计
5.1.1总体布局
XX国际购物广场项目是零售性的商业设施，是消费者购物消费的场所，它的规划应以吸引顾客为第一宗旨，所有设施、设备的规划应便于顾客辨别、理解，使顾客出入安全方便。
在总体布局上尽量避免封闭式的规划布置，尽可能采用开放式的规划思路，提高购物设施的可视性，以增强购物设施吸纳客源的能力。
在产品形态中和设计倾向上不过分追求规模和档次，规划设计重视功能合理与投资收益能力的整合，不过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。
通过新旧建筑的对比，使人们既能够体验到一百年前欧洲老建筑的古朴、凝重，又能够体验到现代欧洲建筑的激情与活力，无限贯通的空中长廊为顾客提供更广阔、丰富的视野景观。
5.1.2建筑结构
建筑结构设计应当就建筑用途、选地条件、建筑工期、成本造价以及施工难度等因素进行对比后再做选择。
XX国际购物广场的建筑结构应满足商店单元灵活间隔的需要，因为商店单元的经营规模、布置方式常常会根据需要而发生变更。
1．建筑层数、层高城市SHOPPINGMALL，通常是多层建筑结构形式，为了吸引购物人群向层数高的楼层运动，通常在经营布局、竖向交通等方面采取相应的引导策略。
层高在较大程度上会影响商业空间效果，在不影响建筑成本造价的前提下，应设定最大净高的层高。
首层层高控制在4.7～5.2米，净高3.5～4.0米；标准层层高控制在4.2～4.5米，净高3.0～3.3米。
2．柱距结构柱网的柱距不但会影响商业空间效果，更重要的是对商店单元的规划布局会造成很大影响。
采用统一的柱网结构，柱距与最大进深皆控制在8～9米，跨度相等。
虽然加大柱距会提高建筑造价成本，但可使商店单元的划分更加灵活，适应性更强。
3．建筑平面建筑平面既包括各个经营商店单元，还包括步行街、中庭等公共空间以及电梯、空调机房等配套设施。
首层建筑平面规划有5个入口，入口的规划应尽可能方便外界人流进入；中庭是项目的中心空间，是人流汇集的中心场所，中庭是一个挑空的空间，各楼层之间具有强烈的互动性和视觉引导性。
大厅的一侧为欧式古典建筑，厅内设有两部全通透观光电梯和七彩光纤水幕，左右两座楼体由8个栈桥相互贯通，另有34部扶梯直达各层。
各个经营商店单元的实际经营面积占整个建筑平面面积的比例，即营业面积率，控制在50%左右。
5.2设计阶段管理
5.2.1设计阶段投资管理
设计阶段是建设项目投资控制的重要阶段。
设计阶段投资控制的思路：
通过限额设计来实现投资控制，通过优化设计来挖掘节约投资的潜力，用建设项目全寿命周期的思想控制投资。
在项目设计的各个阶段，投资控制的主要任务是：
（1）审核项目设计总概算，并控制在总投资计划范围内；
（2）审核方案设计，优化估算；
（3）在审核设
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