美国房子类型与房产税.docx
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美国房子类型与房产税
美国房子类型与房产税的简单介绍
美国的自有住宅房子种类主要有：
1．House/SingleFamilyDetached （独立屋/国内的别墅）
2．TownHouse（联排屋/国内联排别墅）
3．Condo（公寓）
美国的House有两种情况，在市内（不是Downtown-市中心，而是Incity-市内）的老社区
大多数是比较老的，屋主自己盖的房子（很多是买了别人的二手房-叫ExistingHouse），或者
小开发商（Builder）和私人买了别人的老房子或者空地来盖的新的房子。
在郊区的独立屋除了
一般占地比较大，其它的情况也类似。
这种独立屋是家家户户独立自主，自己管自己的房子草地，
所以不用缴管理费给任何人。
另外一种是房地产商成片开发，然后卖给个人的小社区独立屋，
这种小社区新的在市内也比较少-市内大片空地较少，绝大部分在市外。
这种房子一般要交管理费
给屋主协会（HOA=HomeOwner’sAssociation）,用于维护社区的公用设施和花草树木。
当一座房子有两套差不多一样的住宅时（上下或左右连在一起），它不叫House,而是Duplex,
三套时叫Triplex,四套时叫Four-plex.这样的房子比较少。
Townhouse的情况与House类似，除了共用墙壁和花园比较小。
Condo就是国内的公寓。
开发商成片建设然后卖给个人。
Downtown-市中心有很多高层的建筑
很多楼上是公寓，市内的公寓楼比较低。
大中城市的市中心有很多高楼大厦，上面的公寓一般都
挺贵的，有一些是比很多独立屋贵的，城市越大就越贵。
小一些的城市的市中心并没有高楼大厦，
只是商业比较集中的多层建筑。
Apartment也是公寓楼群，只不过这些一般属于同一个人或公司拥有，专门用来出租的。
有一些
人也租住独立屋和私人公寓。
美国人拥有自己的房子（包括所有种类）和租房子住的比例各个地方不同，不过根据美国人口普查
总署2007年普查的结果是全美平均比例是68.3%拥有住宅，31.7%的人租房子住。
2000年是
66.2%和33.8%。
别墅在美国指的是度假屋-Vacationhome，是除了屋主的主要居住场所-PrimaryHome以外的
用来度假的房子。
它可以是任何形式的房子。
山上的圆木屋-LogCabin,森林里大房子或水边的公寓等。
美国的房价决不是现在国内网上说得沸沸扬扬的要多便宜有多便宜。
其实美国的房价大体上跟国内的
格局是一样的。
城市越大，经济越好的地方越贵，同一个城市，区越好的地方越贵。
一，二十万美元
是可以买到一座独立屋，只不过不是在小的城市就是在大中城市的不好的区或郊区或者偏远的州。
这次房产价格大跌以后，美国房地产价格的总体格局还是基本不变的。
最贵的地方还是最贵的，便宜
的地方还是便宜的，只不过价格上多多少少都降了一些。
要来美国抄底的朋友需要了解一个很关键的基本原则，即不是便宜的就是好的，事实上我们说的一分
钱一分货是放之四海而皆准的。
这次危机中房地产价格降得最多的几个地方，像佛罗里达州，加州的
一些地区和赌城拉斯维加斯地区房价有降到50%，60%的，是格外要小心的地方。
像最受欢迎的纽约，
华盛顿，加州硅谷和西雅图地区，并没有大片地区大幅下降的事情发生。
当然这些地方的房价也降了不少，
比起以前和以后将是很好的交易时机。
这些地方的银行回收屋不是特别多，但如果能找到其中潜力大的
房子，会有30-40%的降价，就是特别好的投资目标。
国内的购房团其实如果提前好好计划，来之前根据每个团员的不同的情况和购房目的及地点要求，提前
做好前期的搜集和研究分析工作，来之前就与每个团员做好沟通，确定目标，这样来之后效率会比较高，
成功的可能性也较大。
在美国购买房产和土地应注意的问题
从2007年起，美国遭遇了严重的次贷危机，许多银行、企业倒闭，许多企业工厂
缩小规模，导致大量失业者出现，许多投资者亏本甚至血本无归，在这个背景下，
美国的房地产价格急剧下降。
因此，世界许多有长远眼光的人和企业，把目光投向
美国的房地产，希望从中获益。
究竟投资美国的房地产前景如何？
如何进行操作？
投资美国房地产市场有多少风险和陷井？
如何躲离陷井，规避风险？
诸如此类的问题
就成为摆在投资者面前的重要问题，成为投资者在投资前的必修课。
以下我们就这些
问题作仔细的介绍和分析：
第一节：
美国的房地产与中国（大陆）的房地产有什么本质的不同？
主要有下面几点：
一.所有权：
美国：
根据美国宪法规定：
美国房产所有人有土地和房子的完全所有权。
任何人无权侵犯。
因此，房地产的所有人有权买卖，赠送，所有人死后，
合法继承人有权继承这些财产。
中国（大陆）：
中华人民共和国宪法规定，城市的土地属国家所有，农村
的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权但没有土地的所有
权，只有土地的使用权.合法继承人有权继承房产所有权和土地使用权。
二.征用：
分二种情况：
（1）国家需要：
指国家为了公共利益需要利用房地产的土地而征用房地产，
例如道路建设，公共场所和设施建设等等：
美国：
房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿
（一般是略高于市价）。
中国（大陆）：
房产所有人必须依法接受国家征用，并取得
合理补偿（补偿额根据有关规定实施）
（2）公司需要：
指某些公司为了商业利益必须使用房地产的土地而征用
房地产，例如房地产开发，工厂扩建等。
美国：
公司必须与房地产所有人协商，以房地产所有人同意的价格购买
该房地产后方能实施公司计划，政府一般不于干预，正因如此，许多
房地产所有人经常可以得到满意的高于市场价格的补偿。
例如美国的
北达科他州的一些本来价格很低的农场，因为石油公司发现石油而
身价百倍，曾有一个说法，在北达科他州，每天可以产生一个百万
富翁，就是指这种事。
更有个别人，不管公司出什么价格都不愿出售
自己的房地产，此时公司只好望洋兴叹。
因此出现某些大公司的
一片大建筑中包围着一个孤立小屋的奇异景观，甚至成为旅游点。
中国：
中国（大陆）的公司无权自行征用土地，公司若需使用房地产的
土地，应当报请政府批准，由政府统一征用，并由公司按政府规定的价格
向房屋所有人予以补偿。
三.房屋期限：
中国：
美国的房屋没有居住期限，一旦拥有，可以无限期居住或使用下去，
但必须符合安全标准，美国有专门的安全检查机构，可以根据法律规定对
房屋的安全性（包括结构安全，水电系统安全，防火系统安全，有毒物质
安全等）进行检查，一旦发现房屋存在安全隐患，就会通知房主进行维修，
不予维修，将进行重罚。
中国：
中国新建的房子都有安全期限，到期按规定应当拆除重建。
四.房屋扩建和土地用途；
美国：
房屋的扩建和比较大的改建必须经过政府有关部门的批准，同时取得
社区邻居的同意。
房屋和土地的用途都需按规定执行，若想改变用途，必须
经过政府有关部门批准，而且还要取得社区邻居的同意。
美国的社区有较
严格的规定有，住宅区的房子只供居住，不能改成零售商店，商业区的商店
只能作为商店，一般晚上不能主人。
中国：
中国的房子和土地用途的改变必须依照规定由政府批准，除改建房屋
需取得四邻房主同意外，社区邻居一般不予干涉。
五.居住：
美国：
美国没有户口制度，美国人可以随意居住在美国的任何一个城市
和农村，而且美国人喜欢变动住所，因此每天都有许多人搬迁，美国人
非常注意隐私权，一般情况下，未经房子所有人同意，不能随意进入
私人房子，包括房子周围的私人花园（美国的住宅一般都有前后和左右
的空地，一般建成花园和草地）。
中国：
中国有户口制度，现在已经比较放松，但某些大的城市仍然不能随便
取得户口，在必要并且符合政府规定的情况下，经过政府有关部门批准，
可以取得合法的户口或临时户口。
六.出租：
美国：
美国的房子可以出租，出租时，房主和租户应当订立合同（合同一般
有标准格式），房主应当对房屋的适用性和安全性负责，房屋出现问题
（例如漏水，厕所不能使用等，房主必须负责维修，租户则必须注意维护
房子，不得损坏房子，否则应当赔偿。
房子出租只包括洗衣机，干衣机，
电炉（有些有洗洗碗机），不包括其它家具。
中国：
房子可以出租，但按规定房主应当到有关部门申报租户的身份。
按规定应当订立合同，是否包括家具一般根据双方协商。
第二节 在美国购买房地产的前提
一.美国房地产的类型
在美国购置房地产，首先需要了解美国的房地产类型，现在把美国房地产的分类
简单介绍如下：
1.居住屋（House或Residential）：
美国的这类房子所占的比重最大，
一般占有一块土地（lot）根据规定不同，占有土地面积不同，小的几百平方米，
大的几十亩或更多，在中等城市一般是0.5亩到1.5亩左右），土地上建有
一幢房屋（大小不等，可为平房，二层楼房，三层楼房，很少更高的住宅，房间
则从一个到五、六个，甚至更多，大多数是2-4个房间，厨房一般是一个，
卫生间从一个到3-4个或者更多。
一般还有储藏室和车库（个数不等）。
房屋周围一般是草地和花园。
房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。
2.排屋（Townhouse）：
Townhouse一词在美国并不象中国许多英文词典
所说的：
市政厅或镇公所，而是指一种排屋，这种房子很象中国一些城镇的街道两旁
的房屋，一般由数座以公共的侧面墙壁连在一切，各自完全独立，每一座有2-3层
（一般是3层），2-4个房间，一个厨房，1-3个卫生间。
水、电完全独立分开，可以
单独购买一栋，也可购买多栋。
一般情况下，在住宅区的每一排Townhouse，
都有一些公共的绿地和小花园。
每栋排屋的房主拥有完全所有权。
3.公寓（包括Condo和Apartment）：
美国的公寓很象中国城市里的套房，
一般有多套公寓（从2-3套到数十甚至数百套）组成一幢楼，每套有有1-4个居室，
一个厨房，1-2个或更多的卫生间，有1-2个停车位，有或无公用的花园和绿地，
一般没有自己的花园。
房主拥有完全所有权。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓
（Apartment）的差别主要在于，
（1）一幢楼的Condo产权往往不同，每套都有不同的房主，当然也可以一个人
拥有多套甚至整幢楼。
而Apartment的整幢楼一般是一个主人。
（2）每套Condo都有自己的水、电系统，与其它的Condo毫不相干，
而Apartment一般由一个统一的供水系统供应所有的
Apartment，因此水费（含垃圾费）一般需要住户平均负担，或按人口分担，
或有整幢Apartment的主人承担。
电则每户分开。
由于公寓以整幢存在，
有公共管理人员承担以下公共事务，因此Condo的主人往往需要负担一定
数量的管理费用（一般是按月缴纳）。
4.商业用屋（Commercial）：
这类房子有大有小，小的如几十平方米的
小商店或办公室（可由数个或数十个甚至数百个组成一幢），大的如面积达到
数十亩甚至数百亩甚至更多的商业中心。
在一般的情况下，美国的商业用屋
只共作为商店或办公，不允许居住。
（个别临街房屋有前店后住家的除外）。
除了商店和办公用房外，加油站、工厂的厂房和仓库也包括在这类房产内。
这类房地产的主人拥有土地和房屋的永久主权。
5.农场（Farm）：
一般由数百亩至数千亩或更多的农地及房屋、农场附属设备
（仓库等）构成，所有人拥有土地和房产的完全所有权，许多农场的种植计划需
接受政府指导和安排，也可获得合法的农业补贴。
6.空地（VacantLand）：
一般有2类，
（一）指建筑用地（例如可建筑
一座或多坐房子的地块）。
面积从数百平方米至数十亩或更多。
（二）指未开发或荒废的农地（包括山地和海滩等），一些地块上有原来的
农用建筑或附属设备。
这种地块面积都较大，从数百亩至数千亩或更多。
土地所有人拥有完全所有权。
问：
美国的房产税税率为多少？
答：
根据各州的经济发达程度，税率各有不同，比如经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%，经济不是很发达的内陆州如得克萨斯州为3%。
夏威夷州是个特例，税率只有0.25%，相对其他州比较低
问:
税率是怎么制定的？
答：
各州的议会提出议案，由选区内的选民投票通过
问：
房产税的征收方是谁
答：
房产税的征收方是COUNTY（相当于国内的地级市）税务部门
问：
房产税有没有规定的用途
答：
房产税的使用在每个地方都有明确的用途，通常来税，主要用在征收地的学校教育，图书馆，公共设施如本地街道绿化的建设和维护，支付本地公务人员如警察等的管理开支。
所以通常房价比较高的区，当地都有更充裕的资金来维护本地的环境卫生
和治安秩序。
问：
房产税的征收税基是什么
答：
通常房产税征收的税基为纳税人所拥有的土地价值和地面建筑物价值来征收
问：
房产税和拥有房产的相关费用可以抵扣所得税吗？
答：
是的，如果纳税人每年交的房产税为10000元，而纳税人的年收入为40000元，那么纳税人的所得税税基为30000元。
不但是房产税可以抵扣所得税，而且纳税人为该房产所支付的所有贷款利息都可以抵扣所得税，比如纳税人的月供为2500元，其中1500元是利息，那么本纳税年度可以抵扣所得税的额度为12个月×1500=18000元。
综上，该纳税人实际年薪为40000元，但在减了房产税10000元和利息开支18000元以后，需要申报所得税的税基是22000元，这种方法比较合理地降低了纳税人的综合税赋
问：
房产税如何评估
答：
房产税由COUNTY的税务部门的评估办公室（ASSESSOR）每年一次进行评估。
如果纳税人觉得评估结果不符合市场状况，可以在半年内向评估办公室申请重新评估
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楼主：
洋插队队员 时间：
2010-11-0308:
13:
40
按照实际情况来看，美国的房产税更象是中国的物业管理费。
中国的别墅都在一个封闭的小区中，业主向小区的物管公司交管理费，来支付小区内的道路绿化和管理等公用开支，小区内公共区域所有发生的水费电费保安工资等，都需要业主买单。
那么在美国，一个CITY通常也只有几百户或者几千户住家，也可以看作为一个小区，每位业主向CITY交纳房产税，这笔费用也是专门来支付本地的公共开支的和教育资源的。
美国房产税如何征收
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∙更新：
2013-12-2314:
46
全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源。
星条置业统计，目前税率大致介于1%-3%之间，房产税作为房产永久持有的最基本保证。
征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。
美国房产税的课税对象为房屋，以房屋估价为课税依据。
那么美国房产税如何征收？
工具/原料
∙美国房产税
∙美国房产税率
征收主体：
郡政府、市政府和学区
1.1
谁来征收房产税？
美国地方政府。
地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。
2.2
联邦政府和州政府都不征收房产税。
征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。
一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
END
确定税率
1.1
房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。
如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。
假如过了一年，这个地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。
也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。
2.2
房产税计算。
各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。
而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。
房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。
在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。
3.3
房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。
由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。
评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。
另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。
4.4
确定税率的具体程序是：
市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。
税率的计算公式为：
预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。
5.5
税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。
财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。
据此形成两种形式的税率。
一是名义税率，适用于估价;一是实际税率，适用于市价。
由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。
END
征收手续
1.1
在美国交纳房产税手续简单。
通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。
房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。
有些地方也可以通过网上支付。
各地政府对纳税频度各有规定。
比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付。
加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。
新泽西州，一年则分4次。
2.2
美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。
包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
END
免征条件
1.1
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。
另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。
加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。
这个对我们华人具有现实意义。
2.2
退伍军人免税额。
美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。
END
拒交处罚
1.1
对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。
当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。
很多法拍房就这么来的。
2.2
由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。
以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。
END
注意事项
∙免征只有自住房，对我们中国人有现实意义。
投资的不免征。
∙因为房产税不交被银行拍卖很吃亏，不要因小失大。
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