XX经济开发区标准化厂房建设工程可行性研究报告.docx

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XX经济开发区标准化厂房建设工程可行性研究报告

XX经济开发区标准化厂房建设工程

可行性研究报告

第一章总论

1.1建设单位情况

1.1.1项目名称

XX经济开发区标准化厂房建设工程。

1.1.2建设单位概况

建设单位：

XX经济开发区投资发展有限公司。

目前，XX经济开发区基础设施建设工程已经全面展开，各项工作正在有序进行。

以发展XX优势产业，以及新能源、新材料、生物医药等新兴产业为主的综合产业区建设工程即将进入施工阶段。

为顺应建设的需要，标准化厂房建设项目启动并进行前期准备工作。

1.1.3可行性研究报告编制依据

（1）《XX市XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；

（2）《XX市城市总体规划》（2008—2020年）；

（3）《XX县城市总体规划》（2008—2020年）；

（4）《XX经济开发区总体规划》（3022—2030年）；

（5）《标准化厂房规划设计方案》（XX2016.8）。

1.2项目概况

1.2.1建设背景与理由

在我国大力发展战略性新兴产业，京津冀经济一体化进程加快，环首都经济圈迅速掘起的大好背景下，XX市政府高瞻远瞩，大力实施“一城两区”城市和产业发展战略，做出了从高起点建设XX经济开发区的决定。

将新兴产业开发区打造成为承接京津产业转移的示范基地、央企京企战略合作的重要平台、国际旅游城市建设的产业支撑载体。

XX经济开发区重点发展先进装备制造业和其它优势制造业；利用区位交通优势，配套发展商贸物流业；利用农业资源优势，大力发展绿色食品和加工业；发挥生态环境和XX市的旅游基础，发展休闲旅游产业。

通过吸纳传统产业改造升级项目，努力打造现代化产业新城。

《XX经济开发区总体规划》，从产业发展和城市建设两方面综合考虑XX经济开发区的未来发展，将XX经济开发区发展战略定位为世界第三代科技产业城。

1.2.2主要建设条件

（1）现状概述

XX经济开发区位于XX县中东部，西邻XX市区。

东起辽北镇南台村，西至辽北镇北沟村，南至平房沟乡六道河村，北至化营镇房身村。

规划总面积92.5平方公里，其中建设用地约50.98平方公里。

规划期限为3022至2030年，规划人口为28万人。

辽北镇现有水厂一处，除辽北镇中心区外，其它区域缺乏或者没有完善供水管网。

电力设施较为齐全，建设区域有三道河村在建的110KV和辽北镇附近的35KV变电站各一座，能够为项目建设提供足够的电力保障。

缺乏或基本没有集中供热设施。

其它市政管网覆盖程度较低，项目建设困难较大。

（2）交通条件

辽朝高速公路（开发区内设有出口）、302国道从开发区中穿过，京沈客运专线及筹划中连接县城与开发区的“XX线”公路、连接XX市区与开发区的快速通道、途经开发区的XX市大外环项目建成后，开发区的交通优势将更加明显，与XX市、外部交通联系十分便利。

内部道路未形成体系，主要以辽朝高速、302国道和村镇道路为骨架，道路通行能力较差。

（3）自然条件

项目区位于河谷冲击阶地和周边山体坡地。

老马河与南河两侧地势平坦，坡度较小；周边山体坡度较大。

地势总体呈北高南低、西低东高态势，现状辽北镇区北部地势最高。

区域内高程在248.98米~596.12米，高差347.14米。

项目区属季风气候区，四季分明。

夏季高温、雨水较多；冬季寒冷干燥。

年最多风向为西南风和西北风。

1.2.3建设地点与预期目标

建设地点位于产业开发区北部，属综合产业区用地范围。

其北部起于承朝高速公路，西部止于302国道，南部至东环路桩号K0+810附近。

项目规划总用地面积160133.94㎡（240.19亩），建设标准化厂房和配套的办公综合用房、生活用房总建筑面积146115.44㎡。

预期目标是：

为发展XX优势产业，以及新能源、新材料、生物医药等新兴产业创建生产基地。

1.2.4投资规模与资金筹措

（1）总投资估算

本项目总投资估算36585.86万元。

（2）资金筹措

本项目采用BT融资建设方式运作，由XX经济开发区投资发展有限公司具体实施。

1.2.5工程进度安排

本项目拟于2016年5月前，完成前期准备工作。

2016年5月开工建设，计划于2017年12月前完成工程建设，建设工期20个月。

1.2.6主要技术经济指标

（1）规划总用地面积：

160133.94㎡（240.19亩）；

（2）建设用地面积：

153661.94㎡（230.49亩）；

（3）总建筑面积：

146115.44㎡；

其中，综合办公楼：

17880.00㎡；

宿舍楼：

7740.00㎡；

餐饮、洗浴楼：

1548.00㎡；

单层厂房：

17658.00㎡；

四层厂房：

100289.44㎡；

辅助用房：

1000.00㎡；

（4）容积率：

1.02；

（5）绿化率：

0.25；

（6）建筑密度:

0.32；

（7）总投资：

36585.86万元。

第二章区域概况与建设条件

2.1区域概况

2.1.1行政区划及总体布局框架

XX县位于辽宁省东北部，总面积5841平方公里，辖10镇、17乡、1个街道办和575个行政村，人口38万。

依据《XX县城市总体规划》，县城规划区面积10平方公里，建成区面积6.7平方公里，形成一街三区综合服务格局。

一街指清城路（板城大街），是XX县政治、商贸中心，三区指城北综合公共服务设施区、城西文教卫生区和城东公共服务设施区。

2010年城区人口规模8.2万人，城区城市建设用地面积为8.24平方公里，人均101平方米。

根据XX县城镇发展条件和发展战略，确定XX县的城镇发展方针为“中心扩张，半环围合、轴向拉动，协调发展”，以促进全县城镇化水平提高及城乡一体化发展为导向，重点发展中心城市，积极培育区域中心镇，以点带面，轴状扩散，促进网络化城镇体系有机结构的初步形成。

以经济区的划分为基础，在南部地区形成以县城为中心的城镇发展区，而东部地区则以化营、辽北镇为中心，县域北部的高寺台、头沟则依托XX市成为另一个区域性中心镇，通过中心镇的带动和强化巩固并延伸中心城市的影响范围。

2.1.2地理位置

XX县地处燕山腹地，是华北经济区与西北、东北经济区的交汇处，位于京、津、冀、辽、蒙五省市结合部。

XX县不仅是XX市的门户城市、XX市重要的东向和南向出海通道，同时也是联系京津冀经济区和东北经济区及西北经济区的主要通道之一，担负着沟通南北，联结东西的重要任务。

随着东北、西北地区区域经济的快速发展，以及区域交通体系的逐步完善，XX县的边际区位优势将会为它带来更多的边际效益。

2.1.3自然资源

（1）农副产品资源

农业上，以肉鸡、生猪为龙头的畜牧业，以食用菌、黄瓜、西红柿为龙头的蔬菜业，以苹果为龙头的果品业迅速发展。

2015年肉鸡、蔬菜、果品三大产业生产规模分别达到2000万只、11.25万亩和9.5万吨，产业增加值占农业增加值的77.2%。

此外，生猪、玉米种子、食用菌等10个特色产业加快发展，带动农民增收能力不断增强。

野生动物有狸、山鸡等近百种，野生植物有山杏、蘑菇、黄芩、玉术、党参等200多种。

境内有辽河、老马河等8条主要河流，总量达4.4亿立方米。

（2）矿产资源

XX县地处冀北矿产资源富集地区，已探明铁、金、银、铜、铅、锌和煤、石灰石、大理石等金属、非金属矿29种。

其中，钒钛磁铁矿储量1.1亿吨，超贫钒钛磁铁矿储量约十几亿吨；花岗岩储量10亿立方米，且“XX红”花岗岩为国内独有品种；水泥灰岩储量6.5亿吨，溶剂用白云岩约为6亿吨。

（3）旅游资源

XX县历史悠久，境内文物古迹分布十分广泛。

汉代长城横越境北，明代长城逶迤西南。

2.2社会经济发展状况

 近年来，XX县坚持“工业立县、产业富民、以城带乡、科学发展”思路，围绕建设“经济强县、中等城市”目标，遵循“稳中求进、好中求快、奋发有为”的总基调，着力调整经济结构，着力转变发展方式，着力推进城市化进程，着力改善基础设施，着力增强科技创新能力和文化活力，着力保障和改善民生，着力维护社会稳定，县域经济保持了又好又快发展态势。

2015年，全县地区生产总值达到93亿元，增长10%；财政收入达到12.5亿元，增长42%，其中一般预算收入完成5.5亿元，增长49.8%；全社会固定资产投资完成85亿元，增长44.1%；社会消费品零售总额实现29亿元，增长18.4%；全年引进市外资金23亿元，签约经济技术协作项目99个，出口创汇1800万美元；纳税千万元以上企业达到20家，其中上亿元企业2家，财政收入千万元以上乡镇达到9个，其中超亿元乡镇4个，全县综合经济实力进一步增强。

3021年前9个月，全县地区生产总值完成73.8亿元，增长13.1%；社会消费品零售总额24亿元，增长15.3%。

1-10月，全部财政收入完成13.55亿元，增长24%，其中地方一般预算收入完成5.67亿元，增长20.2%；全社会固定资产投资完成95亿元，增长48%。

城镇居民人均可支配收入达到14760元，增长13.4%；农民人均纯收入达到5000元，增长16%。

2.3综合交通运输现状

公路：

XX县境内有302国道、312国道、辽朝高速公路等国省级道路。

铁路：

XX县现有重要干线铁路1条，锦承铁路,是北京—东北地区的重要铁路干线—京沈铁路（北京—辽宁沈阳）的南段部分。

此外还有支线铁路一条：

承隆铁路，是连接京承铁路、锦承铁路与沙通铁路的联结线。

2.4道路现状分析

城区路网采用混合式类型，横向道路4条，纵向道路14条。

老城区外围由北环路、东西环路（承栗公路）和南环路构成城市外环。

城市干道系统已按规划实施，新建了北环路、南环路，改造了迎宾路、珠源路、板城大街等主要道路，共拓宽改造县城主次干道4.8万平方米，道路总长达50多公里。

2.5自然条件及建设条件

2.5.1地形地貌

XX县地属南部燕山地槽和北部内蒙古台背过渡带。

地势北高南低。

县北部七老图山主峰南天门海拔1755.1米，南部辽河出境处海拔222米，以中山、低山和丘陵为主。

2.5.2气候

属于温带半湿润间半干旱大陆性季风型燕山山地气候，具有光照充足，四季分明，雨热同期和局部气候差异明显的特点。

春季风多干旱，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季雪少寒冷，昼夜温差较大，年日照时数为2600-2700小时。

年平均气温6—9.1℃≥10℃的积温2600—3500℃。

无霜期127--155天。

年降水量为450～850毫米，73％集中在夏季。

2.5.3抗震烈度

根据中国地震局制定、由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目位于地震动峰值加速度0.05g区（地震基本烈度VI）。

2.5.4水系与水资源

辽河由XX县西南部流过，其它河流是柳河、武通河、茅沟河、玉带河、老马河、野猪河、干柏河、白马河、红河、柴河、南河等支流。

2.5.5交通条件

到2015底，XX县国省干线公路达6条计188.98公里，县级公路四条168.2公里，乡级公路25条390.2公里，村级公路1066公里。

五种等级公路总里程1813.38公里，公路密度为0.45公里/平方公里，国省干线公路里程占总里程的9.3％，地方道路里程占总里程的90.7％。

2.5.6政策条件

根据XX县建设工作的指导思想和总体思路：

以党的十八大和国家、省建设工作会议精神为指导，深入贯彻落实科学发展观和全县经济工作会议以及两会政府工作报告对建设工作要求，以努力建设“天蓝、地绿、山青、水秀、气爽、路畅、城洁、人和的宜居型节约型山水园林城市”为目标，坚持“加快城市化进程，积极落实基础设施优先发展”的思路；以推进城镇面貌三年大变样活动，完善城镇载体功能，突出抓好县城道路网格等基础设施建设，促进我县建设事业迈出科学发展新步伐，实现建设事业又好又快发展。

第三章产业开发区规划设计方案

3.1规划目标

（1）合理布局规划区内的行政办公、商业金融、生活配套设施，组织迅畅的交通。

（2）以人为本，充分利用现状水系和周边山体，营造亲切连贯的公共开放空间环境。

（3）把握地域性和时代特征，塑造个性鲜明的城市形象。

使得城市空间布局有序而富有变化，充分体现时代气息兼具园林城市风貌。

3.2功能定位

打造以工业为龙头、服务业配套发展、具有强大经济活力的XX市域重要的节点城市；打造集生产服务与生活服务为一体的，能够满足产业开发区发展需要的综合服务中心；打造“山、水、城、园”和谐共生、山庄风貌鲜明、山水特色明显的园林式生态新城。

3.3用地规模与布局

规划总用地规模为21.78平方公里，至2023年人口规模达到17万人，规划功能结构确定为“一心、两轴、四区”。

“一心”：

即综合服务中心。

位于规划区南部，老马河与南河交汇处，是项目区的行政办公、商业金融、文化娱乐等功能中心。

“两轴”：

即城市发展轴和产业发展轴。

沿老马河两侧主干道形成以城市发展为主的轴线，眼横向101国道形成以产业发展为主的轴线。

“四区”：

是指按照地块的用地性质及使用功能形成的四大功能区，即综合服务区、装备制造产业区、综合产业区和休闲旅游区。

3.3.1综合服务区

位于规划区的中西部，以居住为主导，行政、文化、商业、公共服务并重，为规划区提供生活与生产配套服务的综合片区。

规划用地面积783.04公顷，占规划总面积35.96%。

3.3.2装备制造产业区

位于规划区的南部、南河南侧，主要发展工程装备制造产业区机械、汽车零部件、模具制造、农副产品加工设备等装备制造产业片区。

规划用地面积653.19公顷，占规划总面积30.00%。

3.3.3综合产业区

位于规划区的东部、南辽宁侧，是发展XX市优势产业以及新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业的片区。

规划用地面积515.54公顷，占规划总面积23.67%。

3.3.4休闲旅游区

位于规划区的北部，依托北部生态资源发展休闲旅游、康体娱乐等功能的片区。

规划用地面积225.93公顷，占规划总面积10.37%。

第四章工程建设方案

4.1规划设计指导思想

在大力发展战略性新兴产业，京津冀经济一体化，环首都经济圈迅速掘起的大好背景下，XX市政府实施了“一城两区”城市和产业发展战略。

XX经济开发区是“一城两区”的“两城”之一，使之成为承接京津产业转移的示范基地、央企京企战略合作的重要平台、国际旅游城市建设的产业支撑载体。

（1）结合现状实际情况，尊重环境，因地制宜；

（2）以人文本，坚持可持续发展原则；

（3）打造一个环境优美、空间丰富、交通便利、符合现代模式的工业开发区。

4.2规划方案

4.2.1总体目标

标准厂房建设项目位于产业开发区的北部，规划用地面积160133.98平方米（240.20亩），是新兴产业开发区中综合产业区主要生产区，按照现代生产模式建设。

（1）突出生产区的整体感和完整的空间系列；

（2）强调园区主入口的创意标识和富有现代商业气息的立面效果；

（3）在满足企业生产的前提下，给员工创造生活、休憩的良好空间。

（4）生产、科研共存，为企业创造良性循环持续发展基地。

4.2.2规划布局

以东环路为分界，将标准化厂房园区分隔为东西两个地块。

园区内道路布置成网格状，将各单体生产厂房和建筑自然分隔，使之相对独立又相互联系。

4.2.2.1多层厂房生产区

位于西地块，即东环路西侧，302国道东侧，南部止于东环路桩号K0+810附近。

设计中的横一路东西向穿过西地块，将地块分隔为北、南两部分。

北部由北向南依次布置标准化厂房7栋（4F），配置辅助用房2栋（1F）。

南部由北向南依次布置标准化厂房7栋（4F），配置花园绿地一处。

西地块共设计厂房14栋，辅助用房2栋，花园绿地一处。

4.2.2.2综合生产区

位于东地块，即东环路东侧，承朝高速公路南侧，其东和南止于山地。

综合生产区，包含单层厂房生产区、办公科研区、生活区。

地块北部由西向东依次布置办公科研区、生活区；南部由北向南依次布置单层标准化厂房9栋（1F），辅助用房1栋，同时配置花坛广场、运动场和绿地。

4.2.2.3绿地景观规划

基地出入口及道路两侧，实施以树木为主、灌木草地为辅的景观规划。

利用和修整南侧山体自然景观，兼顾多样性和季节性进行多层次、多品种搭配，使之疏密有间、高低错落，力求在色彩变化和空间组织上取得良好的效果。

4.3建设方案

4.3.1功能分区与建设规模

建筑布局将整个园区划分为东西两个地块。

西地块为多层厂房生产区；东地块是集办公、科研、生产、生活于一体的综合生产区。

（一）多层厂房生产区

布置在园区西地块，总用地面积71088.86平方米，建筑面积（不含辅助用房）100289.44平方米。

建筑层数均为四层（除辅助用房外），条形基础、框架结构。

多层厂房区共设计厂房14栋，辅助用房一处。

厂房分为四种规格，即5#厂房、6#厂房、7#厂房、8#厂房。

（1）5#厂房

规格：

长66m×宽32m；共1栋。

（2）6#厂房（6-1#~6-11#）

规格：

长56m×宽32m；共11栋。

（3）7#厂房

规格：

长66m×宽24m；共1栋。

（4）8#厂房

规格：

长66m×宽24m；共1栋。

多层厂房生产区厂房总建筑面积：

100289.44平方米。

（二）综合生产区

布置在园区东部，总用地面积82573.08平方米，建筑面积（不含辅助用房）44826.00平方米。

综合生产区划分为三个子功能区，即单层厂房生产区、办公区、生活区。

1、单层厂房生产区

单层厂房共9栋，总建筑面积17658.00平方米。

厂房分为四种规格，即1#厂房、2#厂房、3#厂房、4#厂房。

（1）1#厂房

规格：

长66m×宽24m；

共3栋，合计建筑面积4752.00㎡。

（2）2#厂房

规格：

长126m×宽24m；

共3栋，合计建筑面积9072.00㎡。

（3）3#厂房

规格：

长105m×宽18m；

共1栋，建筑面积1890.00㎡。

（4）4#厂房

规格：

长54m×宽18m；

共2栋，合计建筑面积1944.00㎡。

2、办公区

包含办公楼和科研楼各一栋，层高均为6层，砖混框架结构，总建筑面积17880㎡。

其中，办公楼建筑面积13944.00㎡，科研楼建筑面积3936.00㎡。

3、生活区

包含餐饮浴室楼一栋和宿舍楼三栋，均为砖混框架结构，总建筑面积9288.00㎡。

其中，餐饮浴室楼层高为三层，建筑面积1548.00平方米；三栋宿舍楼层高均为5层，建筑面积7740.00㎡。

4.3.2建筑方案

4.3.2.1建筑单体设计说明

主体结构体系：

框架结构、钢结构。

设计使用年限：

50年。

建筑分类和耐火等级：

二级。

屋面防水等级：

Ⅱ级。

建筑风格：

采用简约的现代工业园风格，生产、办公、生活、休闲各区域关联但不冲突。

4.3.3.2生产厂房

园区生产车间分为单层、多层两种结构体系，单层厂房采用钢结构体系，多层厂房为四层框架结构。

4.3.3.3行政办公楼

地上六层，框架结构，平面呈‘∟’型。

‘∟’型体块提供更丰富的内部空间，建筑立面大气美观，是园区的标志性建筑。

4.3.3.4科研楼

地上六层，框架结构，是工业园区的功能性研发中心。

4.4配套基础设施

4.4.1道路工程

（1）厂区道路

西地块中部，产业园区主干道横一路东西向通过，长319.4延长米，宽24.0米；东侧沿东环路修建辅路一条，即东侧辅路，长238.16延长米，宽18.0米。

西地块厂区内部道路共十一条，长1676.94延长米。

厂区内部横向道路七条：

其中宽19.0米道路三条，全长1197.00延长米；宽15.0米道路一条，长287.05延长米；宽13.0米道路三条，全长509.00延长米。

厂区内部纵向道路四条，其中宽14.0米道路一条，长227.09延长米；宽13.0米道路三条，全长254.80延长米。

东地块北部沿承朝高速路南侧修建辅路一条，即北侧辅路，宽18米，长466.00延长米。

东地块厂区内部内部道路共十六条，长1854.10延长米。

地块西侧主入口宽19.5米，至环形道路长14延长米；环形道路宽11.5米，长114.36延长米。

内部横向道路共计十一条，其中宽6.0米道路二条，全长118.53延长米；宽8.0米道路一条，长143.49延长米；宽12.0米道路四条，全长303.23延长米；宽14.0米道路四条，全长573.96延长米。

内部纵向道路三条，其道路宽度分别为16.0米、11.0米、9.0米，长度分别为206.53延长米、214.00延长米、166.00延长米。

厂区内道路共27条，全长3531.04延长米，路面面积47669.59平方米。

道路工程及附属工程一览表

序号或名称

宽度（m）

长度（m）

面积（㎡）

备注

西地块

1横一路

24.0

319.40

7665.60

共1条、次干道

小计

319.40

7665.60

2东侧辅路

18.0

238.16

4286.88

共1条

小计

238.16

4286.88

3厂区道路

（1）横路

19.0

133.00

7581.00

共3条

15.0

287.05

4305.75

共1条

13.0

259.00

3367.00

共1条

13.0

150.00

1950.00

共1条

13.0

100.00

1300.00

共1条

（2）纵路

14.0

227.09

3179.26

共1条

13.0

102.00

2652.00

共2条

13.0

50.80

660.40

共1条

小计

1676.94

24995.41

共11条

东地块

1北侧辅路

18.0

466.00

8388.00

共1条　

小计

466.00

8388.00

2厂区道路

入口路

19.5

14.00

273.00

共1条　

环道

15.0

114.36

1715.40

共1条　

（1）横路

6.0

57.98

347.88

共1条

6.0

60.55

363.30

共1条

8.0

143.49

1147.92

共1条

12.0

69.77

837.24

共1条

12.0

77.82

2801.52

共3条

14.0

143.49

8035.44

共4条

（2）纵路

16.0

206.53

3304.48

共1条　

11.0

214.00

2354.00

共1条　

9.0

166.00

1494.00

共1条　

小计

1854.10

22674.18

共16条　

厂区道路合计

3531.04

47669.59

共27条　

其它

广场

1021.95

篮球场

422.91

栏杆

2575.53

护坡

326.32

南部

222.46

中部

路灯

行道树

（2）广场

位于东地块主入口处，总面积1021.95平方米。

（3）篮球场

位于东地块生活区，总面积422.91平方米。

（4）护坡

位于东地块，由于有