国内一线城市共有产权房行业分析报告.docx

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国内一线城市共有产权房行业分析报告

2017年国内一线城市共有产权房行业分析报告

2017年12月

一、探索升级：

共有产权房....................................................................6

1、覆盖人群：

定位夹心层、增加对“新北京人”住房保障.................................7

（1）支持夹心层首次购房.................................................................................................7

（2）保障“新北京人”购房.................................................................................................8

2、退出机制：

可租可售、实现房屋循环利用....................................................9

3、对比自住型商品房：

产权确定灵活、更能保证公平..................................10

（1）定价方式更加灵活...................................................................................................10

（2）产权机制促进公平...................................................................................................10

4、对比经济适用房：

降低准入门槛、提高退出门槛......................................11

（1）经济适用房“高门槛准入、低门槛退出”...............................................................11

（2）共有产权房“低门槛准入，高门槛退出”...............................................................12

5、分流销售，缓解供需矛盾..............................................................................13

（1）类比住房租赁，共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路...............................13

①住房需求存在差异..................................................................................................13

②住房租赁政策频出，以租代购缓解住房压力......................................................14

③共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路..........................................................14

（2）量化政策影响，分流17.9%的销售........................................................................15

①供给预测：

未来五年将新增1,953万平共有产权房...........................................15

②需求预测：

未来五年将有10,936.9万平购房需求..............................................17

A.常住人口规模.....................................................................................................17

B.人均住房面积.....................................................................................................18

C.2017-2021年间新增住房需求...........................................................................19

③未来五年将分流17.9%商品房销售......................................................................20

6、稳定房价，供给侧入手..................................................................................20

（1）大量刚需亟待满足，需求端调控效果有限...........................................................20

①北京住房市场刚需旺盛..........................................................................................20

②需求端调控效果有限..............................................................................................22

（2）共有产权房从供给侧入手，稳定房价新思路.......................................................24

①共有产权房增加保障房供给，挤出部分商品房刚需..........................................24

②共有产权房供应数量有限，稳定房价效果有限..................................................24

（3）影响有异：

刚需影响较大，高端影响有限...........................................................25

①分流销售，直接影响刚需商品房价格：

..............................................................25

②冲击较小，高端住宅价格影响有限......................................................................26

二、追溯起源：

自住型商品房..............................................................26

1、政策背景：

增加供给、定位夹心层..............................................................27

2、制度体系：

四个维度、保障刚需..................................................................29

（1）申请条件：

取消户籍限制、强调房子“居住”功能...............................................29

（2）运营主体：

非政府垄断、由房企主导...................................................................29

（3）土地供应：

“限房价、竞地价”，集中建设或配建...............................................30

（4）销售机制：

低于市价30%销售，五年内不得转让...............................................32

3、发展现状：

区县分布不均，开发商以国企为主..........................................32

（1）区县分布不均，朝阳区供应领先...........................................................................32

（2）盈利空间较小，开发商以国企居多.......................................................................34

4、主要不足：

未完全实现产权共有，退出机制存套利空间..........................34

（1）退出时仅上缴增值额的30%，套利空间较大.......................................................35

（2）产权比例不分地段，易造成区域不公...................................................................36

三、成功案例：

比建国还久的新加坡组屋制度..................................37

1、组屋旨在满足多层次住房需求......................................................................38

（1）“双轨式”供应体系...................................................................................................38

（2）“三阶段”发展历程...................................................................................................39

2、制度体系：

强政府模式，组屋供应充足......................................................40

（1）组屋特点：

多户型、广覆盖、可转售...................................................................40

①新加坡组屋制度较为灵活......................................................................................40

②共有产权房与组屋有一定区别..............................................................................41

（2）土地供应：

政府行政划拨、成本较低...................................................................42

（3）资金来源：

金融体系完善、供应充足...................................................................43

①中央公积金制度......................................................................................................44

②HDB贷款和住房抵押贷款制度............................................................................45

③HPS住房抵押贷款保险制度.................................................................................46

（4）定价机制：

政府完全垄断、根据收入分配...........................................................47

①组屋售价明显低于市场价格..................................................................................47

②新加坡政府根据家庭收入水平确定组屋分配体系。

..........................................48

（5）运营模式：

纯政府模式，HDB专门负责.............................................................48

3、经验借鉴：

纯政府模式难复制，供给侧发力可稳定房价..........................49

（1）北京难以完全复制新加坡纯政府模式，房企将是主力.......................................49

（2）新加坡以供给充足为基础，需求端调控稳定房价效果明显...............................50

探索升级，北京推出共有产权房：

2017年8月，北京推出共有产权房，全面升级替代自住型商品房。

（1）面向人群：

支持夹心层核心家庭，明确向“新北京人”供应房源不低于30%；

（2）定价与确权：

低于市价出售，但以销售价格占市价比重确定产权比例；（3）对比自住型商品房：

产权确定方式灵活，更能保证公平；（4）对比经济适用房：

去除收入和户籍限制，降低进入门槛；购房者只能享受部分产权增值，退出门槛更高。

政策影响：

（1）分流销售：

北京未来五年将推出100万套产权类住宅，其中21.7%左右为共有产权房，预计提供1,953万平；经估算，北京市2021年常住人口规模为2,299.6万人，人均住房面积为34.7平/人，五年内总需求为10,936.9万平；故北京推出共有产权房将分流17.9%销售。

（2）稳定房价：

大量刚需和改善需求，供不应求支撑北京房价高居不下，需求端的限贷限购并不能根本解决问题，需要增加有效供给，匹配供需；共有产权房制度正是从供给端发力，增加产权类保障房供给，精准满足部分刚需，促进商品房市场稳定发展（供应有限，影响房价亦有限）；不同类型商品房所受影响不同，小户型、刚需型所受影响相对较大，大户型、高价位高端住宅所受影响较小。

追溯前生，北京初探自住型商品房：

2013年为抑制房价上涨、保障夹心层住房需求，北京推出自住型商品房。

（1）主要特点：

打破户籍限制，强调居住功能；房价低于同地段、同品质商品房30%；五年后可转让，需交增值额30%；

（2）发展现状：

项目在各区域分布不均，开发商以国企为主；（3）主要不足：

未完全实现产权共有，存在套利空间。

相对自住型商品房，共有产权房在产权确定、退出机制等全方位升级。

成功案例，新加坡组屋制度发展成熟：

1960年，新加坡建立组屋制度，成立建屋发展局全面负责组屋建设。

（1）政府主导模式：

无偿划拨土地，支持组屋建设；中央公积金和住房贷款制度等渠道提供充足资金来源；政府完全垄断组屋销售，以低价向中低收入核心家庭提供组屋；

（2）经验借鉴：

北京人口规模和GDP水平与新加坡差别较大，难以完全依靠政府提供共有产权房，房企将是主力；新加坡组屋供给充足，满足超80%市场需求，有效控制房价，而北京共有产权房满足部分夹心层住房需求，有助房地产市场稳定发展。

一、探索升级：

共有产权房

2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》公开征求意见，明确北京共有产权房定价机制、产权确定、土地供应等内容。

共有产权房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。

根据《办法》规定，共有产权房将完全替代自住型商品房，对产权比例、进入门槛、退出机制进行全方位升级。

早在2014年12月，住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。

2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。

1、覆盖人群：

定位夹心层、增加对“新北京人”住房保障

（1）支持夹心层首次购房

支持夹心层：

共有产权住房政策，通过实行政府与购房者按份共有产权方式，政府将其所持有部分产权的“使用权”，让渡给首次购房者，进一步降低房屋出售价格，支持手头有一定存款、但又购买不起普通商品房的夹心层家庭购房。

明确限制情形：

规定已签购房合同、本市有住房转出记录、离婚未满三年单独申请、有违建行为等四类家庭不可申请，有房家庭或投机行为被严格排除在外，多方面保证房屋流向无房家庭。

（2）保障“新北京人”购房

相较自住型商品房，共有产权房制度从多个层面增加对“新北京人”住房保障。

房源供给：

要求对“新北京人”分配比例不低于30%，首次从房源层面保障“新北京人”购房需求，与过去的经济适用房、自住型商品房相比，“新北京人”购房安居可能性增加；

放开户籍限制：

《办法》将在项目所在区域有稳定工作的非京籍家庭列入优先人群。

而在之前实施的经济适用房中，明确规定“申请人须取得本市城镇户籍时间满3年”，将非户籍家庭排除在保障房体系之外。

自住型商品房虽放开户籍限制，但将京籍家庭列为优先对象，“新北京人”住房需求仍难以满足。

2、退出机制：

可租可售、实现房屋循环利用

共有产权房进一步完善退出机制，可租可售，引导其流向真正刚需人群。

可租可售，退出灵活。

共有产权房主要有三种退出方式：

一是出租，优先面向保障性住房备案家庭，但租金根据产权份额在购房者和代持机构之间分配；二是出售，满5年后，可按照市价转让所持份额，同等条件，代持机构优先购买；三是购买剩余产权，满5年后可购买政府产权，获得商品住房产权。

退出机制引导房屋流向真正刚需人群。

共有产权房退出时规定租赁对象和转让对象均须为保障性住房备案家庭，引导房屋流向真正刚需人群，实现共有产权房循环利用。

3、对比自住型商品房：

产权确定灵活、更能保证公平

相较于自住型商品房，共有产权房定价机制更加灵活，销售价格或将更低，进一步降低进入门槛。

（1）定价方式更加灵活

共有产权房定价机制更加灵活：

《办法》规定，“共有产权房销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定”。

而自住型商品房直接以“比同地段、同品质商品住房低30%”确定销售均价，未考虑项目所处地段和购房者的购买能力等因素。

（2）产权机制促进公平

产权比例以销售均价占市价比例确定：

共有产权房“参照销售均价占同地段、同品质普通商住房价格比例确定购房者产权”，故购房者只拥有部分产权。

相比之下，自住型商品房购买后拥有限定的全部产权，仅在5年后转让时对增值部分以3:

7比例在政府和个人分成。

对比自住型商品房，共有产权房保证公平效果更加明显。

共有产权房定价机制将家庭购买能力考虑在内，并且以销售均价占市价比重确定产权，故未来共有产权房或将根据项目所处地段针对性提供不同比例产权住房，如对所处地段较好、周边普通商品房销售价格较高的项目提供低产权比例住房，向所处地段普通商品房销售价格较低项目提供较高产权比例住房，更好地与家庭购买能力匹配。

较自住型商品房“不分地段、固定比例”更能保证公平。

4、对比经济适用房：

降低准入门槛、提高退出门槛

共有产权房是对产权型保障房的全新升级，与经济适用房的“高门槛进入、低门槛退出”相比，共有产权房则是通过排除收入和户籍的准入限制、完善退出机制实现“低门槛进入，高门槛退出”。

（1）经济适用房“高门槛准入、低门槛退出”

经济适用房申请条件中要求“具有当地城镇户口”、“家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，通过户籍和收入限制将非京籍家庭以及收入水平不在规定范围内的家庭排除在外，进入门槛较高。

而在退出机制上，经济适用房房主5年后拥有全部产权，“可以按市场价格出售”，“按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的

一定比例交纳土地收益等价款”，退出门槛相对较低，购房者可获得较大退出收益。

（2）共有产权房“低门槛准入，高门槛退出”

共有产权房制度去除了收入限制和户籍限制，定价机制和产权确定方式灵活，进一步降低购买门槛，对于没有经济适用房购买资格又没有能力购买普通商品房的家庭，可以较低金额购买部分产权，拥有全部使用权。

而在退出机制上，设置更高门槛。

购房者只拥有部分产权，5年后只能在产权范围内享受增值，其余收益归政府所有，用于保障新增保障性住房建设。

若要拥有全部产权，购房者需五年后以市价从政府手中购买剩余产权，退出门槛远高于经济适用房。

共有产权房低门槛进入保障居住，高门槛退出防止投资。

共有产权房去除收入限制、放开户籍条件，进一步降低购买门槛，而经济适用房高门槛进入、低门槛退出，套利空间更大。

推出共有产权房，进一步挤压投资空间，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。

5、分流销售，缓解供需矛盾

（1）类比住房租赁，共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路

相较于住房租赁市场，北京推出共有产权房，是对产权类保障性住房的探索。

①住房需求存在差异

以一二线城市为例，目前住房需求主要分三类：

一是租房，主要是低收入家庭或个人，包括初入职场的高校毕业生和刚入城的外来务工人群，满足基本居住需求即可。

二是购买刚需住宅，主要是中等收入家庭，有一定收入积累，面临结婚、小孩教育等需求，对自有住宅、学区房等需求较大。

三是购买改善住宅，主要是高收入家庭，对空间、居住品质等有较高要求。

②住房租赁政策频出，以租代购缓解住房压力

自广州推出“租购同权”制度、上海拍出纯租赁土地后，九部委联合发文鼓励住房租赁市场，缓解一二线热点城市住房供需矛盾。

此后，成都、沈阳等地纷纷响应，出台相关政策落实发展租赁市场试点。

各地从增加租赁用地供应、保障租赁人群权益、提供税收优惠等多个方面，鼓励“以租代购”，减轻购房压力。

这一制度落脚点在于鼓励人们以非自有产权方式解决居住问题，目标群体为中低收入家庭。

③共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路

共有产权房制度的落脚点在于保障人们以拥有自有产权方式满足居住需求，目标群体是中端收入家庭，与发展住房租赁相互补充。

共有产权房是租赁市场与交易市场的中间状态，即并非一次性让渡产权，打破产权价值0和1绝对分割状态。

购房者前期出价相对较低，进入门槛低，后期购房能力提高，可从政府手中回购相应产权。

主要有两点优势：

一是和自住型商品房相比，防范投资，回归保障居住属性，以一定所有权