党组织领导下的居委会与业委会互动关系研究.docx

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党组织领导下的居委会与业委会互动关系研究

党组织领导下的居委会与业委会互动关系研究

[摘要]居委会和业委会是社区建设管理中两大重要的自治组织，在基层党组织的政治领导下如何构建二者良性互动的关系是当前加强社区建设管理的重要内容之一。

近年来，上海市杨浦区控江路社区（街道）党工委针对这一课题进行了有益探索，形成了“党组织加强对业主委员会政治领导的4×4工作法”，这对推进新时期社区建设管理创新提供了启示。

[关键词]居民区党组织；居委会与业委会；互动

当前，随着我国城市社区管理结构的变革，管理主体日益多元。

新兴自治组织业主委员会的出现打破了传统的从街道办事处到居民委员会的线性管理模式，形成了一个居民小区两家自治组织并存的局面，居民委员会与业主委员会之间也在实际工作中出现了一些不和谐声音。

党的十七届四中全会提出，社区党组织要将“服务群众、凝聚人心、优化管理、维护稳定贯穿街道社区党组织活动始终，发挥党组织在建设文明和谐社区中的领导核心作用”。

如何根据这一要求，发挥社区党组织的领导核心作用，促进居委会与业委会的良性互动关系，完善居民自治机制，成为当前推进社会建设管理的现实课题。

上海市杨浦区控江路社区（街道）从20XX年开始探索“发挥党的政治优势，加强对业主委员会政治领导的‘4×4工作法’”（以下简称4×4工作法），在社区建设管理实践中逐步构建并形成了居委会与业委会良性互动机制，这为当前推进社区建设管理创新提供了借鉴与启示。

一、问题提出：

居委会、业委会的法律定位与相互关系

居民委员会作为具有一定历史的群众自治组织，其法律地位明晰，运作规范。

1954年12月31日全国人民代表大会常务委员会通过并颁布《城市居民委员会组织条例》，自此居委会建设在全国普遍展开。

1990年1月1日，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》正式施行，明确居委会是“居民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织”，居委会的建设与发展步入了新的阶段，居委会在城市居民的生活中发挥了不可替代的作用，得到了城市居民群众的认可。

业主委员会作为新生事物，其法律地位尚不够明确，成立与运作也存在一些问题。

业主委员会是上个世纪90年代以来随着住房制度改革、住房市场化进程的推进而出现的，在我国社会中仍属于新生事物。

在我国目前的法律体系中，仅有《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规对业委会的成立、运作等作出了规定，但并未对业委会法律定位作明确表述。

上海在《上海市居住物业管理条例》第6条中则对业委会的定位进行了明确规定，指出“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织”。

尽管法律规范对业委会的定位尚不十分明确，但在实践中，业委会已经日渐成为业主自身权利主张及小区公共权益维护的重要的载体。

当然，业委会运作中的问题也十分明显。

由于定位不明确和相关实践经验的缺乏，业委会在成立及运作的过程中产生了诸多问题。

如：

业委会成立步履艰难，或虽有业委会但不能得到业主的普遍认可，难以顺利开展工作；业委会运作中存在操作不规范现象或工作效果不理想，难以有效维护业主利益。

在实践中，居委会与业委会同时在一个居民小区存在并开展工作，从两者的职责看，这两个自治组织的职能存在部分的交叉与重叠。

从目前已有的法律规定看，两者在开展工作过程中，要相互协作，同时居委会要对业委会的工作承担相关的指导、监督职能。

《物业管理条例》第20条规定：

“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

”住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第54条也指出：

“召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

”虽然以上法规指出了两者之间的协作、指导及监督的关系，但要求十分模糊，尤其是居委会对业委会的“指导、监督”缺乏操作细则，易于造成两大自治组织在小区公共事务管理中出现矛盾冲突。

因此，如何发挥居民区党组织的政治领导作用，协调两大自治组织的关系形成合力，是当前社区管理建设中需要不断探索的一个重要问题。

二、实践探索：

党组织加强对业主委员会政治领导的4×4工作法

针对当前住宅小区建设与管理的热点和难点问题，控江路社区（街道）党工委自20XX年开始，着力探索党组织对业委会建设的政治领导，形成了“党组织加强对业主委员会政治领导的4×4工作法”，从组织架构、工作重点、制度建设和机制完善四个方面构成“四位一体”的工作平台，其主要内容是：

构建社区（街道）党工委、居民区党委、居民区党组织、业委会党小组四级党建网络；把好业委会中党员比例、代表推荐、交叉任职和候选人选举成功四个关；完善听证、测评、例会和评价四项制度；形成信息反馈、联动共建、矛盾调处、评比激励四项机制，全面加强党组织对业委会的政治和组织领导。

（一）构建“四级工作网络”，加强党组织对业主委员会的政治领导。

在控江路社区（街道）的实践中，“四级工作网络”分别为：

社区（街道）党工委对辖区内物业管理党建联建工作负总责，加强对业委会建设的领导、指导与协调；居民区党委负责指导居民区党（总）支部在业委会组建及其运作中发挥好领导作用，并做好与有关部门的协调工作；居民区党（总）支部加强对业委会的政治领导，支持和保证业委会充分履行职能，在符合条件的业委会中建立党小组，暂不具备条件的派遣党建联络员，积极开展党的工作；业委会要自觉接受居民区党组织的政治领导，遵纪守法，规范运作，依法维护好业主的合法权益，业主党员要带头遵守物业有关规章和业主各项规则，在社区物业管理活动中，充分发挥先锋模范作用，并密切联系业主群众，及时反映业主诉求。

（二）把好“四个关”，组建一个强有力的业委会班子。

业委会班子建设对于有效实现党组织的政治领导以及业委会作用的发挥至关重要，控江路社区（街道）党工委通过对业委会建立和运作过程中的层层把关，打造居民信得过的业委会班子。

一是把好业委会中的党员比例关（50%以上），以保证党的组织优势。

居民区党组织推荐优秀党员业主人选，并与房产办、物业服务企业协商后征求业主意见，作为业委会候选人，并尽量确保成功选入业委会。

二是把好业主代表的推荐关，以居民区楼组长为骨干，物色小区中的优秀居民、志愿者等群众公认的业主为代表。

三是把好交叉任职关，积极鼓励符合条件的居民区党组织和居委会干部到业委会中任职。

四是把好候选人的选举成功关，居民区党组织加大组织、宣传力度，既让候选人在筹备业主委员会过程中体现才华，取得群众公认，也积极引导广大业主将知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主选进业委会，确保业委会班子的战斗力。

（三）完善“四项制度”，不断优化业主自我管理模式。

“四项制度”分别是：

完善听证会制度，对事关小区居民切身利益、小区公共利益的重大问题进行决策时，邀请业委会代表参加听证会，为业主利益把关；完善测评制度，探索小区综合管理居民满意度指标测评体系，邀请业主代表测评打分，不断促进物业服务企业的规范运作；完善业委会例会制度，每两个月召开一次业委会例会，讨论小区物业服务相关工作，认真履行职责；完善业委会工作的评价制度，由居民区“社区物业管理党建联建联席会议”对业委会工作情况进行评价，促进业委会工作的规范有序。

（四）形成“四个机制”，确保业委会工作良好运作。

一是形成信息反馈机制，通过联席会议，及时反馈业委会对小区物业综合管理的意见和满意测评情况，提升小区物业综合管理的整体水平；二是形成联动共建机制，在小区层面建立由居民区党组织领导，居委会、物业服务企业、业委会共同参与的小区物业管理“三方联动”机制，协商处理小区物业管理中的各项事宜；三是形成重大矛盾问题调处机制，在街道层面建立居民区党委牵头的“社区事务管理协调小组”和“控江社区业委会主任联谊会”两个平台，与城管执法、工商、公安、市政等相关职能部门联动共建，定期进行矛盾分析，超前预警，协调处理小区突发事件和突出矛盾；四是形成评比激励机制，每两年对业委会工作情况进行评价，并开展总结、评比、表彰活动，评选“优秀业委会”和“优秀业委会代表”，推动业委会的工作。

通过“4×4工作法”，控江社区（街道）将社区党建工作有效融入居民区建设管理，取得了良好的成效。

一是凸显了党组织在居民小区管理中的政治领导。

“4×4工作法”构建了社区（街道）党工委、居民区党委、居民区党组织（总支、支部）、业委会党小组四级党建网络，建立了控江路社区（街道）“社区物业管理党建联建”联席会议机制，进一步整合党建资源、行政资源和社会资源，形成了多方合作、合力推进居民区管理工作的良好局面，为和谐社区构建奠定基础。

二是协调、理顺了小区管理中各方主体的关系。

在“三方联手”（居委会、业委会、物业部门）的小区管理新模式中，明确、强调了居民区党组织的政治属性、居委会的社会属性、业委会的物权属性、物业服务的市场属性，做到分工明确，责任清晰，利于各主体职能的发挥。

三是解决了小区居民生活实际问题。

控江社区住宅类型较多，舒适型、改善型、保障型小区都有，以改善型住房为主。

由于历史原因，一些居住小区和居委会划分范围不合理，部分小区老工房多，基础设施条件较差，由此造成的邻里矛盾、小区安全防范、绿化环境、小区道路、停车场地、房屋外观、公共设施等问题普遍存在。

“4×4工作法”的推行，让业委会、居委会、物业管理企业在一个共同的平台上达成协调、沟通，有效解决居民生活中的实际困难，也提高了物业费的收缴率，实现了小区物业管理的良性循环。

四是促进了业委会的健康发展。

居民区党组织通过引导，使业委会得以顺利成立，并通过建立听证会制度、业委会工作评价制度等相关制度，促使业委会工作规范、健康发展。

尤其是对一些事关小区公共利益的焦点问题，如动用大额维修基金、解决矛盾纠纷等，居民区党组织做到提前介入、有效监督、全程引导，及时反映居民要求，得到了居民的认可。

三、几点启示

从控江社区（街道）的实践来看，这种“发挥党的政治优势，加强对业主委员会政治领导”的“4×4工作法”，可以说是在新的社区治理结构下，就如何发挥居民区党组织政治领导功能，构建居委会与业委会良性互动机制的一种有益探索，给我们很多启示：

（一）发挥居民区党组织引导作用，促进业委会成立并规范运作。

居委会和业委会并不是对立的组织，两者的目的是完全一致的，都是为了居民生活质量更高和更好。

要有效整合两大自治组织的各类资源，携手服务社区居民，居民区党组织必须凸显领导作用，在尊重业委会自治的同时，充分发挥居委会社区管理经验丰富的优势，在业委会的建立、换届选举以及日常运作中进行监督协调。

通过发挥居委会的优势，在业委会换届选举中把好业主代表推荐、党员比例、选举程序、人选配备等几个重要关口。

在引导业委会顺利组建后，居民区党组织仍要引导居委会加强对业委会的监督，发挥业委会在维护居民合法权益、创建和谐社区方面和居委会形成合力。

（二）发挥居民区党组织协调作用，搭建平台、完善机制。

在实践中，居民区党组织发挥协调作用有比较具体、完善的平台和机制。

居民区党组织是一个政治组织，而居委会、业委会都是自治组织，在社区治理中还有一个具有市场属性的物业服务企业。

发挥居民区党组织的政治领导作用，整合三方资源、化解矛盾，关键就是要搭建各类服务居民区群众和解决社区事务的实体平台。

“4×4工作法”的重要内容之一，就是加强平台和机制建设，紧紧围绕社区建设管理中的各种热点、难点问题，搭建起一系列表达利益、沟通信息、关系协调、矛盾化解等方面的平台。

既调动了业委会的积极性，也促进了物业服务企业管理水平的提高，使党组织的领导作用落到实处。

（三）完善居民区党组织自身建设，提高书记队伍的专业化、职业化水平。

”4×4工作法”的成效与居民区党组织的自身建设状况有直接关联，其中居民区党组织书记队伍的能力和素质尤为重要。

随着社区管理中的综合性事务日益增多，矛盾和纠纷牵涉到多方面法律、法规、物业管理、心理学等许多专业知识，这就要求居民区党组织书记在引导和协调居委会、业委会处理相互关系、解决相关问题时，不仅要懂党务，而且要善组织、会协调，有相应的知识储备。

要加强居民区党组织建设，健全人员选拔机制，优化书记队伍的年龄结构、学历结构、知识结构，不断提高书记队伍各种能力和水平，从而为居民区党组织在引领和协调居委会、业委会形成良性互动关系时提供保障。

参考文献：

[1]黎熙元,童晓频等.社区建设——理念、实践与模式比较[m].北京：

商务印书馆，2006.

[2]于燕燕.社区自治与政府职能转变[m].北京：

中国社会出版社，2005.

[3]王邦佐.居委会与社区治理——城市社区居民委员会组织研究[m].上海：

上海人民出版社，2003.

[4]林尚立.社区党建：

中国政治发展的生长点[j].上海党史与党建,2001（03）.

作者均系中共上海市杨浦区委党校讲师

特约编辑：

鲁月棉