150洛南新区开发建设工程项目可行性研究报告.docx
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150洛南新区开发建设工程项目可行性研究报告
洛南新区开发建设工程项目
可行性研究报告
第一部分：
市场情况研究
1**宏观市场分析
1.1**城市概况
✧地理位置
**市位于河南省西部，地处东经111.8’至112.59’，北纬33.35’至35.05’之间。
亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之称。
东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。
✧历史人文
**，因为地处**之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明的主要发祥地之一。
自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，时间长达1500多年。
汉魏以后，**逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。
自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。
**牡丹久负盛名，驰名中外，每年4月15日至25日举办的“牡丹花会”游人如潮。
1982年，**市人大常委会正式将牡丹定为市花。
悠久的历史留给**光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。
**有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，**古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。
**也是中华民族文化的摇篮，《道德经》、《汉书》、《资治通鉴》等历史巨作无不在此著成。
1948年，**解放，**市人民民主政府成立。
1954年，**市升格为河南省直辖市。
✧行政区划
**现辖**市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳一市八县和涧西、西工、老城、廛河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。
✧自然资源
**位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。
**市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物理学480余种。
水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。
**物产资源丰富，已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。
✧交通情况
**交通便利，是古代丝绸之路的起点，素有“九州腹地，十省通衢”之称，如今是我国重要的交通枢纽。
航空：
**机场位于市区西北10公里处，设施完备，现有**至广州、成都、大连等多条国内航线。
铁路：
**市内有陇海铁路横穿全市，东可到西安，西可到郑州、开封；南北方向有焦枝铁路纵贯全境，南可到湖北襄樊等地。
公路：
境内有从**经郑州到开封的高速公路，**经三门峡到潼关的高速公路也已投入使用。
通过**的国道主要有207、310，这两条国道和陇海、焦枝两条铁路相辅相成，使**的交通更加完善。
✧人口构成情况
截至2004年底，**市总人口为638.39万人（2005年末，全市总人口641.7万人）。
其中，居住在城镇的人口为226.75万人，占总人口的35.6%，居住在乡村的人口为410.19万人，占总人口的66.5%。
2004年全市总人口中，0-14岁人口为142.68万人，占22.35%；15-64岁人口为445.53万人，占69.79%；65岁及以上人口为50.18万人，占7.86%。
**是个多民族聚居的地方。
全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98.8%，其它少数民族占全市总人口的1.2%，人口比较多的有回族、满族和蒙古族。
根据《“十一五”**市人口发展规划》，到“十一五”末，全市总人口将达到665万。
其中，市区人口260万，农业人口405万。
1.2**整体经济情况
1.2.1**整体经济情况
2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1.7万元。
其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。
全市完成地方财政收入65.5亿元，比上年增长39.4%；地方财政支出95.8亿元，增长38.8%。
其中，一般预算收入61.0亿元，一般预算支出88.1亿元，分别比上年增长41.7%和40.2%。
一般预算收入中，增值税10.2亿元，增长13.8%；营业税11.4亿元.增长17.8%；企业所得税6.7亿元，增长115.4%。
1.2.2产业发展情况
2005年，全年完成工业投资209亿元，同比增长49.5%，超额完成年初预定的180亿元目标。
全年完成工业增加值566亿元，同比增长18.9%，工业对GDP的贡献率达到51%。
其中，规模以上工业增加值达到359.8亿元，实现销售收入1078亿元，实现利润52.6亿元，分别增长24.2%、39.1%和43.9%。
全年新批准设立外商投资企业50个；外商直接投资合同金额2.3亿美元；实际利用外资1.14亿美元，增长28.4%；引进市外境内资金40.1亿元，增长12.6%。
全年进出口总额达96015万美元，比上年增长27.9%。
其中，出口总额72374万美元，增长22.8%；进口总额23641万美元，增长46.4%。
2005年，金融机构各项存款余额914.8亿元，比年初增加121.7亿元。
其中：
企业存款余额为210.8亿元，比年初增加17.0亿元；城乡居民储蓄存款余额为595.2亿元，比年初增加76.4亿元。
金融机构各项贷款余额为480.3亿元，比年初增加23.3亿元。
其中：
短期借款余额为291.0亿元，比年初增加12.4亿元；中长期贷款余额为152.0亿元，比年初增加14.3亿元。
金融机构现金收入2537.7亿元，现金支出2516.5亿元，双双比上年增长10.0%，收支相抵，净回笼货币21.2亿元。
旅游业发展强劲，全年接待境内外游客2145万人次，旅游总收入105亿元，比上年同比分别增长19.4%和24.3%。
1.2.3全社会固定投资情况
2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。
其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4%。
全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。
工业投资快速增长。
2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209.3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。
其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。
新区开发取得新成果。
截至2005年底新区已累计完成投资180亿元，其中2005年完成投资80多亿元。
市政道路累计开工48条、76公里，竣工34条、45公里，并配套建设了水、电、热、气、通讯等设施。
新区园林绿化面积已达210万平方米。
房建工程累计开工591栋462万平方米，竣工282栋194万平方米。
市四大班子迁入新区办公，体育馆、游泳馆建成投用。
老市区各项建设顺利推进。
总投资7亿元、全长10.6公里的王城大道全线贯通。
纱厂东西路、延安路、天津路等11条道路改造竣工通车。
房屋开发和商品房销售增势强劲。
全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。
商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。
1.2.4社会消费品零售总额情况
2005年累计实现社会消费品零售总额340.7亿元，比上年增长14.4%。
分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。
分行业看，批发零售贸易业零售额293.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。
1.2.5人均可支配性收入
2005年，城市居民人均可支配收入达到10175元，增长12.7%；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。
城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。
1.2.6教育产业情况
2005年，全市普通高校4所，招生1.7万人，在校生6.5万人。
普通高中86所，招生43万人，在校生12.3万人。
普通初中369所，招生12.0万人，在校生36.6万人。
小学2558所，招生11.0万人，在校生65.5万人。
幼儿园在园儿童10.2万人。
中等专业技术学校108所，招生4.7万人，在校生11.8万人。
普通初中入学率99.4%，小学学龄儿童入学率99.9%。
1.3房地产行业相关政策
1.3.1金融政策分析
✧2006年5月24日，国务院办公厅转发了建设部等9部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。
通知内容之一为严格房地产开发信贷条件——为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
分析：
政策旨在健全房地产市场供应机制，降低银行信贷风险。
对房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商，促使房地产行业进行“洗牌”，从而降低消费者的购房风险。
此规定，在一定程度上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，今后项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业将遭遇融资困境。
✧中国人民银行7月21日决定，从2006年8月15日起再度小幅上调存款准备金率0.5个百分点。
分析：
这是在7月5日起提高存款准备金率0.5个百分点后，央行一个月内再次实施同样的货币政策手段。
自此，存款准备金率已经达到8.5%。
随着宏观经济尤其是固定资产投资的持续过热，金融信贷政策的趋紧将是必然选择，今后也不排除央行采取加息手段控制经济的可能。
金融信贷政策的趋紧，对于资金高度依赖银行信贷的房地产来说，无疑是不利的，必将加速开发企业的优胜劣汰和优化重组、以及整个房地产业融资渠道的多元化探索。
✧8月初，中国银监会下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号），要求银行等金融机构进一步加强和改进房地产信贷管理。
《通知》要求，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号）有关规定。
资本金比例达不到35%、“四证”不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。
《通知》明确规定，银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。
对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。
防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
另外，《通知》要求严控土地储备贷款的发放。
《通知》要求，各金融机构要注重防范土地储备贷款风险。
各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。
贷款前，要加强对储备土地性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。
要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户。
警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。
要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。
虚假按揭等行为也将受到严厉打击。
《通知》要求，各银行业金融机构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。
首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，加强对各项权证的完整性、有效性审核，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为。
1.3.2房地产政策
✧2006年7月6日，建设部发布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对国6条实施细则的90与70%进行了界定。
各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。
自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上，……并将住房套型结构比例分解到具体区域。
套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
分析：
此次建设部的解释，在90㎡的问题上采取了强硬态度，并规定了针对各种违规主体和行为的具体而严厉的查处措施；但在70%的问题上采取了妥协而灵活的办法，实际上是将总量还是项目、此项目还是彼项目、各项目90㎡以下具体占比等问题的决定权下放给了地方城市政府，这对于那些原本不适合建设中小户型的区域和项目、以及那些有实力有政府背景的开发商而言无疑是不幸之中的万幸。
✧2006年7月6日，建设部、国家发改委、工商行政管理总局联合发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，进一步强化了对房地产交易秩序的监管力度。
房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。
未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。
对房地产企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价，或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，房地产、发展改革（价格）、工商管理部门应按各自职责依法从严查处。
严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。
未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。
对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门予以严肃处理。
分析：
此次发文，从政策规定的层面已经完全堵死了认购收款、销控售房、虚假承诺、违法广告等常规操盘手法的大门，一旦严格执行，对于开发企业的资金调配（切断了认购款来源）以及代理企业的营销策划无疑都提出了空前的挑战。
✧2006年7月18日，国家税务总局发布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，自2006年8月1日起开始强制征收二手房转让环节20%的个人所得税。
分析：
对于一手住房而言，此举实际上加大了住房炒作及短线投资的成本，可能会进一步加速一手住房市场投机客及投资客的撤离，对于那些投资性住房物业而言将会构成很大的冲击。
1.3.3对本项目影响分析
✧由于贵企业资金充裕，信贷趋紧以及禁止收取认购款等规定，对本项目的资金运作几乎不会产生太大的影响。
✧90㎡以下占70%的政策在**到底如何实施？
本项目到底应该设置多大比例的90㎡以下的户型？
这些问题将直接影响本案的产品规划及户型设置。
✧禁止认购收款、禁止销控屯房等政策规定，一旦严格执行，对本案后期的价格试探、客户积累及利益最大化将是一个巨大的挑战。
1.4**规划发展分析
1.4.1**市整体规划情况
河南省委、省政府提出，全省要抓住重要战略机遇期，加快城镇化进程，充分发挥城市的聚集辐射带动作用，以加快工业化，推进农业现代化，全面繁荣城乡经济，提高人民生活水平和质量，奋力实现中原崛起。
按照这一战略部署，**市积极实施第三期城市总体规划，以把**建成具有区域中心职能的特大型城市为目标，跨过洛河向南发展，坚持洛南新区开发与洛河以北城区建设改造并重，优化城市环境与提升景区档次并重，进一步拉大城市框架，扩大城市规模，使中心城区形成以洛河为轴线、洛河南北对应发展的新格局。
2001年，**市辖区行政区划调整到位，为集中力量实施新城开发创造了必要条件；2003年，**市专门成立了开发新区的组织机构，拉开了新区开发的帷幕。
洛南新区的开发建设使**的城市建设进入“以洛河为轴线、南北对应发展”的实施阶段。
2004年10月8日，**市委、市政府、市人大、市政协乔迁洛南新区。
2005年5月8日，**市党政机关32个委、局全部南迁。
这意味着，未来**的重心将向洛河南岸倾斜。
1.4.2**在河南未来发展角色分析
2005年11月18日，《中原城市群总体发展规划纲要》正式出台。
纲要确定以郑州为中心，包括**、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共9个省辖（管）市，14个县级市、33个县、340个建制镇，建成全省对外开放、东引西进的主要平台，形成中西部地区经济发展的重要增长极。
“十一五”期间，中原城市的发展目标是初步形成以郑州为中心，东连开封、西接**、北通新乡、南达许昌的大“十”字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈。
中原城市群的城市体系基本架构为：
构建郑州为中心、**为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，根据各市现有基础、发展态势各自定位。
**市在中原群中的地位：
中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业基地，科研开发中心和职业培训基地，中西部区域物流枢纽。
产业布局方面，重点建设郑汴洛城市工业走廊，强化郑州、**两市在产业发展中的龙头带动作用，郑州和**的纺织、酿造、玻璃等企业，要逐步向城市外围转移，食品企业向郑州惠济经济开发区集聚。
1.4.3**城区规划情况
由于本项目地处洛南新区，所以这里主要介绍新区的规划建设情况。
洛南新区位于**市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。
概括起来主要为一个总体规划，六个功能分区规划、五个专业规划和若干个专项规划。
一个总体规划就是洛南新区71.3平方公里的总体规划，六个功能分区规划就是中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。
五个专业规划主要指水系、道路、管网、绿化、交通管制等基础设施规划。
洛南新区开发建设的主要任务，一是把中心区建设成为**市未来的行政、商业、文化娱乐中心；二是把大学城、体育中心建设成为全市高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区；四是把关林分区建设成为功能齐全、市场繁荣的大型商贸区；五是把滨河公园建设成为与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园；六是把隋唐城遗址建设成为以绿色园林为主体的文物保护基地。
1.4.4洛南新区基础设施、公共设施规划情况：
✧城市道路、管网。
按照洛南新区交通规划，共需建设各类城市主次干道52条，除了目前已建成的龙门大道、王城大道、关林大道工程外，下一步计划分期分批进行建设的道路有49条，总长152公里，总面积约610万平方米,修筑各类桥涵153座。
同步建设污水、雨水、给水、供电、通讯、热力、煤气、路灯、绿化和交通信号等设施。
✧城市园林绿化。
在中心区、大学城及体育中心和洛龙科技园区33.59平方公里范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛龙科技园中心绿地和新火车站商业中心绿地等6处开放式广场绿地，面积达288公顷，加上居民区绿地、道路绿化带和防护绿地，公共绿地总面积将达到855公顷，绿化覆盖率达40%。
✧城市水系。
根据洛南新区水系规划，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共63公里，开挖各种人工湖9处,占地约1600多亩。
其中，对原有灌溉渠进行改造约21公里，新开挖渠道42公里。
整个水系工程计划分两期进行，第一期从洛河南岸白村段引水，经体育中心、会展中心、党政机关办公大楼人工湖和相关渠道，在牡丹桥西汇入洛河，渠长15公里。
再加上21公里的排水明渠也列入景观水系规划，景观水系渠长近36公里。
第二期工程将实施伊洛黄金水道及大新渠整治，总长27公里。
✧城市公共设施。
根据洛南新区公共设施规划方案，将建设3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。
除此之外，在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公设施。
在规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。
2006年7月2日上午，**市召开了一个关于洛南新区发展的新闻发布会。
在新闻发布会上，**市相关领导表示，**市向南扩大已成大势所趋。
**市、洛南新区政府领导高度肯定了洛南新区的发展，并将加大力度支持新区建设，使之成为**新的行政、商务、金融、居住中心。
1.4.5**未来规划对本项目影响分析
✧**市委市政府等市直机关的南迁，以及新区开发建设的快速推进，都有力地表明**城市中心的南移（洛河以南的洛南新区），这使得本项目的成功开发具备了坚定的城市政策支持
✧新区良好的产业规划、完备的市政配套以及持续的资金投入，使得本项目的成功开发具备了卓越的区域环境（或未来预期）支持
✧新区道路网络、体育场馆、体育中心湖的基本建成，以及部分高校的进驻，使得本项目的成功开发具备了良好的小环境支持
✧区域完善的城市水系规划，尤其是本项目东北侧的湖泊、西北侧的河流，使得本案在园林景观规划时有条件引入水系或主打水景
✧同时，新区开发建设的提速，使得新区内大盘项目频出，仅本项目周边就有825亩的东方世纪城、778亩国宝别墅、349亩的奥体花城等新出大盘，这使得本项目未来将面临着激烈的市场竞争
1.5**宏观市场总结
✧在国家实施中部崛起战略的大背景下，随着“以郑州为中心、**为副中心”的中原城市群建设的规划实施，**市在区域经济中的地位将会继续提高，城市经济将会继续趋好
✧随着**市委市政府等市直机关的南迁，**向南发展已是大势所趋，洛南新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进
✧洛南新区开发建设的加速推进以及区域丰富的土地资源，决定了未来几年新区将会继续成为**市房地产的热点和焦点区域，同时区内竞争也必将日趋激烈
2**房地产市场研究
2.1**房地产市场概况
2.1.1房地产投资情况
年份
2004年
2005年
2006上半年
完成投资额（万元）
306878
460800
321318
增长率（%）
47.4%
50.1%
39.2%
数据来源：
**市统计局
从04年开始，**市房地产市场进入了一个快速发展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。
单06年上半年，完成投资额就超过了04年全年，发展势头强劲。
2.1.2土地开发面积
年份
2006上半年
同比增长（%）
购置土地面积（㎡）
1526678
519.8
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