中级经济师房地产全真模拟试题.docx
《中级经济师房地产全真模拟试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中级经济师房地产全真模拟试题.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
中级经济师房地产全真模拟试题
2010年中级经济师《中级房地产》全真模拟试题
单选题（共60题，共60.00分）
1.与乡村相比，下列（）不能体现现代城市的特性。
A.以工业人口为主
B.以非农业人口为主
C.人口密度大
D.一定地域的政治、经济和文化中心
参考答案：
A
2.某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）
A.30%
B.45%
C.50%
D.55%
参考答案：
B
3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。
A.城镇化
B.郊区化
C.逆城市化
D.后城市化
参考答案：
C
4.按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。
A.成本、运费
B.利润、成本
C.运费、利润
D.价格、利润
参考答案：
C
5.杜能在《孤立国》一书中提出“杜能圈”。
其中距市场最近的一圈是（）。
A.自由农作区
B.谷物轮作区
C.林业区
D.放牧区
参考答案：
A
6.韦伯认为，社会集聚是（）。
A.特殊集中因素
B.一般集中因素
C.固定的外在因素
D.固定的内在因素
参考答案：
A
7.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（）。
A.级差地租I
B.级差地租Ⅱ
C.绝对地租
D.垄断地租
参考答案：
B
8.根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GNP一般为（）
A.1000美元以下
B.1000-3000美元
C.3000-7000美元
D.7000美元
参考答案：
B
9.下列关于地租的说法中，正确的是（）。
A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B.封建制度时期，地租包含了直接生产者的部分剩余产物
C.社会主义时期，地租以实物地租为主要形式
D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆
参考答案：
A
10.在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是（）。
A.公寓
B.写字楼
C.工业厂房
D.酒店
参考答案：
D
11.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。
A.土地使用权转让
B.土地使用权出租
C.国有土地租赁
D.土地使用权抵押
参考答案：
C
12.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。
A.成片开发土地使用权只能成片转让
B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件
参考答案：
A
13.土地使用权出让合同的内容中一般不包括（）。
A.建设规划设计条件
B.建设密度和高度控制指标
C.开发进度和分期投资额度
D.工程完工期限
参考答案：
D
14.A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于9月20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9月26日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。
A.9月20日
B.9月21日
C.9月26日
D.9月27日
参考答案：
C
15.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（）。
A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工
B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
参考答案：
C
16.协议出让国有土地使用权的最低价由（）批准。
A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部
B.市、县人民政府土地管理部门
C.省、自治区、直辖市人民政府
D.市、县人民政府
参考答案：
C
17.M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（）。
A.取得土地使用权两年以后
B.完成开发投资总额的25%以上（不含土地使用权出让金）
C.完成开发投资总额的25%以上（含土地使用权出让金）
D.形成工业用地或者其他建设用地条件
参考答案：
D
18.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（）。
A.土地使用者迁移而停止使用的土地
B.土地使用者破产而停止使用的土地
C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地
D.核准报废的矿场土地
参考答案：
C
19.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（
）。
A.观察法
B.试验法
C.询问法
D.投射法
参考答案：
A
20.在房地产市场调研的程序中，先确定调研目标，在制定调研计划，这个阶段属于（）。
A.结果处理阶段
B.调研准备阶段
C.正式调研阶段
D.绘制施工图阶段
参考答案：
B
21.在房地产市场需求表述中，市场需求由三部分组成。
其中需求的实现条件，是需求行为的物质保障，这种属于（）
A.购买者
B.购买欲望
C.购买行为
D.购买能力
参考答案：
D
22.当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用（）
A.因果性调研
B.描述性调研
C.预测性调研
D.探测性调研
参考答案：
D
23.通常把“指企业对1—5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，称（）。
A.短期预测
B.中期预测
C.宏观市场预测
D.微观市场预测
参考答案：
B
24.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（）。
A.考虑了基准收益率
B.能显示投资回收期的长短
C.能在一定程度上反映投资效率高低
D.计算过程简单
参考答案：
C
25.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（）万元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
参考答案：
D
26.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）。
单位：
万元
年份 0 1 2 3 4 5
现金流入 300 300 300 300 300
现金流出 800 50 50 50 50 50
A.-7.5
B.66.3
C.147.7
D.225.0
参考答案：
C
27.
现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。
若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（
）。
单位：
万元
投资方案 初期投资 净收益
甲 2000 700
乙 4000 1200
A.大于100万元
B.等于零
C.小于零
D.等于100万元
参考答案：
C
28.
某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。
该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（
）平方米。
A.14300
B.16000
C.20000
D.21500
参考答案：
D
29.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。
A.总比动态投资回收期长
B.有时比动态投资回收期长
C.总比动态投资回收期短
D.与动态投资回收期相等
参考答案：
C
30.某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000元/平方米，固定成本为
1260万元，单位产品的可变成本为1290元/平方米。
采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，若规划批准的总建筑面积为100000平方米.则其经营安全率为（
）%。
A.90.23
B.92.63
C.95.80
D.97.06
参考答案：
B
31.在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（）。
A.资本结构的变化对未来收益产生影响
B.市场研究与项目评估分析和预测的准确性
C.承包商对项目控制与管理能力
D.通货膨胀及不可预料事件的发生
参考答案：
A
32.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是（）。
A.盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析，判断投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法
B.盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法
C.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，但单位产品的变动成本是固定不变的
D.盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，单位产品的变动成本也是同理
参考答案：
C
33.
某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过50万平方米的可能性进行预测，共请了5位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为0.35、0.4、0.75、0.8、0.9（
）
A.55.7%
B.57.2%
C.61.6%
D.63.8%
参考答案：
D
34.
某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20%。
经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3%，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（
）万元。
A.128.88
B.132.54
C.141.63
D.146.86
参考答案：
A
35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（）
A.预付年值
B.普通年值
C.期初年值
D.永续年值
参考答案：
B
36.房地产投资风险转移的主要形式是（）。
A.将风险损失摊销计入成本
B.从未发生风险损失项目的收益中补偿
C.与非保险业的其他人签订合同
D.建立内部风险基金
参考答案：
C
37.
赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。
该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。
若赵某将其家庭收入的25%用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为（
）元。
A.11896
B.13896
C.15544
D.21424
参考答案：
C
38.如上题，若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。
A.172858
B.182786
C.192858
D.201006
参考答案：
D
39.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（）。
A.项目选址意见书
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.建设工程现划许可证
参考答案：
C
40.某跨江项目考虑两个建设方案，A方案是建造一座桥，B方案是轮渡，则两个方案的关系是（）。
A.独立方案
B.现金流量相关方案
C.混合方案
D.互补方案
参考答案：
B
41.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（）递交竣工报告。
A.施工单位向开发商
B.开发商向质量监督站
C.工程监理机构向开发商
D.施工单位向质量监督站
参考答案：
A
42.在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自（）部门。
A.一个
B.两个
C.四个
D.上级
参考答案：
B
43.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。
这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）.
A.设计事件
B.管理工作内容
C.里程碑事件
D.进度控制
参考答案：
C
44.全面质量管理的基本观点包括：
质量第一的观点，以（）为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。
A.控制
B.预防
C.经济效益
D.激励
参考答案：
B
45.建安工程费包括建筑工程费和（）等。
A.附属工程费
B.设备及安装工程费
C.管理费
D.室外供电工程费
参考答案：
B
46.房地产开发项目管理的意义主要体现在（）四个方面。
A.计划、组织、协调、控制
B.计划、协调、控制、监理
C.组织、协调、控制、检查
D.计划、组织、控制、验收
参考答案：
A
47.带理租售二手房与代理租售新建商品房相比，前者与后者的差别体现在（）。
A.代理机构的性质不同
B.代理费用较低
C.成交可能性低
D.标的以单宗房地产为主
参考答案：
D
48.需求导向定价法的理论基础是（）。
A.生产理论
B.成本理论
C.分配理论
D.效用理论
参考答案：
D
49.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（）。
A.路牌
B.广播
C.电视
D.网络
参考答案：
D
50.在房地产市场竞争较为激烈时，适宜采用（）定价。
A.成本加成定价法
B.顾客感受定价法
C.竞争价格定价法
D.旧房定价法
参考答案：
C
51.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（）
A.调整楼宇基价
B.提高前期付款的比例
C.增大楼层之间的差价
D.增大朝向之间的差价
参考答案：
B
52.甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年，约定由乙交纳物业服务费。
乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。
甲负（
）的责任。
A.督促乙尽快交纳
B.部分交纳
C.协助物业管理企业向乙追收
D.连带交纳
参考答案：
C
53.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。
A.4
B.5
C.6
D.7
参考答案：
C
54.下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。
A.合理原则
B.公开原则
C.费用与消费者承受能力相适应原则
D.费用与服务水平相适应原则
参考答案：
C
55.
某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。
某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（
）元/平方米。
A.2830.19
B.2941.18
C.3061.22
D.3191.49
参考答案：
D
56.
某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。
已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（
）元/平方米。
A.3058.3
B.3150.0
C.3240.0
D.3679.3
参考答案：
D
57.假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
D.取得估价对象
参考答案：
A
58.房地产证券化是将（）相联系，增强资产的流动性。
A.长期资产与短期资金
B.长期资产与长期资金
C.短期资产与长期资金
D.短期资产与短期资金
参考答案：
A
59.对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（）而遭受损失可获得保险公司赔偿。
A.战争
B.地震
C.核辐射
D.洪水
参考答案：
D
60.下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。
A.国有土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.农村集体土地承包经营权转移
D.房屋买卖与赠与
参考答案：
C
多选题（共20题，共40.00分）
61.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括（）。
A.研究的区域是一块均质平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致
B.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比
C.有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成反比
D.厂商和消费者都是经济人
E.平原上货物流动不受关税或非关税壁垒的限制
参考答案：
A,B,D,E,
62.下列关于城市职能和性质的表述中，正确的是（）
A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分
C.城市性质是城市主要职能的概括和体现
D.城市性质是城市发展能力的概括和体现
E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程
参考答案：
A,C,E,
63.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（）
A.住宅、
B.货运汽车生产车间
C.大型歌舞厅
D.酒店
E民办学校
参考答案：
B,E,
64.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（）。
A.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B.转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理
C.未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家
D.满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格
E.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性
参考答案：
A,B,E,
65.一个项目的竞争力体系包括（）等。
A.资源优势
B.产品优势
C.交通优势
D.品牌优势
E.景观优势
参考答案：
A,B,D,
66.资金具有时间价值的主要原因是（）
A.通货膨胀
B.承担风险
C.税率变动
D.资产折旧
E.汇率变动
参考答案：
A,B,
67.根据房地产投资项目所处的阶段不同，现金流量可分为（）。
A.净现金流量
B.初始投资现金流量
C.经营现金流量
D.累计现金流量
E.终结现金流量
参考答案：
B,C,E,
68.选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有（）。
A.收益法
B.净年值法
C.净现值法
D.净终值法
E.追加投资收益率法
参考答案：
B,C,D,E,
69.房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有（）。
A.有利于投资者把握最佳的投资机会
B.有利于投资者选择最优的投资方案
C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用
D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误
E.有利于增强投资者的市场竞争能力
参考答案：
A,B,C,
70.对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有（）
A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果
B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案
C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的
D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的
E.用差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与用净现值率法比选的结论不一致
参考答案：
A,B,C,E,
71.选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有（）。
A.收益法
B.净年值法
C.净现值法
D.净终值法
E.追加投资收益率法
参考答案：
B,C,D,E,
72.下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有（）
A.房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移
B.房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的
C.房地产投资风险不但存在着风险虽是，同时也存在着风险报酬
D.同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险
E.同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果
参考答案：
A,C,D,E,
73.下列中属于房地产投资项目本身的不确定性来源的是（）。
A.资金筹措方式与来源
B.工程价款估算或结算错误
C.合同条款的错误与混乱
D.技术和工艺的变革
参考答案：
A,B,C,
74.房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有（）。
A.市场
B.产品
C.价格
D.促销
E.渠道
参考答案：
B,C,D,E,
75.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（）。
A.发出招标公告或邀清函
B.发售招标文件
C.评标委员会向投标人介绍评标方法
D.对投标人进行资格审杳
E.与承包商协商工期和付款方式
参考答案：
A,B,D,
76.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经
升级会员 