业界中高人详细解析房地产投资.docx
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业界中高人详细解析房地产投资
业界中高人超详细解读房地产投资
不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。
虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。
既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。
先说房价（市场价值）：
你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？
房价是一个时点数，是静态值。
而你购房付出的成本却是动态的。
举个简单例子加以说明：
你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。
当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。
这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？
在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。
而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。
相差3个点，这三个点意味着什么？
意味着你必须多付出30%的资金成本。
换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。
（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。
再说房价（实际价值）：
看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。
那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？
不动产就是地理位置不可移动的资产！
！
而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。
学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。
地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。
所以说真正增值的是地产那部分。
你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。
我实际上想说明什么呢？
我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。
简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？
你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？
由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。
产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。
比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。
只要不转让，NPV（净现值）是相同的。
好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。
下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，zf政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。
由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。
要彻底写清楚，涉及的面太广。
微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。
这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、riben和东南亚经济危机的原因了。
从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。
从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。
下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。
先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。
这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。
利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。
先说利率：
利率、汇率、通胀率及zf的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。
值得一样一样说。
还是举例说明：
前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。
由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：
比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。
从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。
因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。
国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。
同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。
如2001年股市崩溃时，zf是最大的唱多力量一样。
经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。
调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。
二说制度：
什么是制度？
谁制定了制度？
说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。
我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。
你知道上海有多少房产吗？
各种房产的性质吗？
本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。
至于历史的原因和zf的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。
现在zf学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。
这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。
炒股的朋友应该很容易理解这一原理。
其他的朋友可能会有点困难。
中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。
当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。
因为zf掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。
但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。
在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：
“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。
”---乔治.索罗斯
哦。
对不起，制度这部分有点重了。
其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。
这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。
房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。
三说汇率：
要把这个东西讲清楚可真不容易。
不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。
汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。
不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。
其实他们说的难道zf不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。
只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。
而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？
）。
记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？
特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。
现在是多少呢？
1.2元。
我同学至今还持有。
不好意思说得远了。
话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。
我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。
也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？
他可不是那些卑鄙的中国经济学家。
大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。
几千亿美元啊！
！
！
为什么会爆发式增长呢？
这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。
这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。
这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。
也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。
是不是有点难懂啊？
这就是固定汇率制度性缺陷。
当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大家去看书，这里就不说了）。
现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。
不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。
大家都应该知道什么是价格双轨制吧？
改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。
说白了就是投机倒把。
固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。
比如说：
上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？
就是12万。
这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？
假设购买力平价是4：
1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。
其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。
这时候大家都要问：
房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？
我现在就回答大家：
来自于我们的外汇储备。
我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？
），石油价格涨了多少你知道吗？
（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？
50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？
大家自己去算算吧。
经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。
00年底比99年底增长了多少啊？
7.05%，1656亿美元。
05年底笔04年底增长了多少啊？
51.25%，6099亿。
看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。
（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。
）这是多么大的成就啊！
！
！
！
！
这速度用不了10年，中国是世界上最富裕的国家。
你知道为什么吗？
你们不知道，也不会知道，zf也不会告诉你们，经济学家更不会。
但我会。
老百姓都是穷人，为什么穷啊？
因为无知。
为什么无知啊？
因为懒惰，不学习。
还是我来告诉大家答案吧。
第一个原因：
就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。
（商务部数据）
第二个原因：
就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。
）还有就是QFII等资金。
这两块有600多亿。
（商务部数据）
第三个原因：
强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。
这主要有两大块：
第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后工程产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回国内，现在不了。
通过继续投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法逃汇、套利）。
这两块就是一千多亿。
这还仅仅是国家储备，还不包括大量的民间外汇储备。
至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗？
好。
现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。
下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。
不知道诸位有多少炒股的。
因为股票是最好的投资入门方法，大家如果懂股票的话，下面的分析大家也就容易懂得多。
因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本。
国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了），他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？
一般有几个原则，流动性，收益性是重要原则。
参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。
所以说房地产是个很好的载体。
由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多，外资能合法进入的渠道也就那些。
上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？
那是什么呢？
那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。
是对老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费与国际接轨等等，算是为地方zf业绩作贡献吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了机会，也就苦了老百姓了。
国外人士可以名正言顺的外币换成人民币在国内购房了，多么好的渠道啊。
我们的地方zf短视啊。
刚才讲的是资金渠道问题。
下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。
流通股：
对应的是商品房（实实在在的房子，现房或期房，由于现在期房限转，等于新股上市加了个锁定期）
上市公司：
对应的是中国的各大城市（比如说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。
大盘股，小盘股：
上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。
大盘股适合大资金的进出，小盘股适合小资金进出。
大家都知道，股价的上涨是资金推动型的。
上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢？
为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而根据公布的数据，上海并不是最高的，数据发布受zf控制）？
因上海的购买力全国最高，推高的房价资金充沛，支撑比较强，承接力强。
同时，上海人投机的心态全国最重，国外资本在退出时比较容易找到下家，而且zf为政绩做多意愿强烈，作为金融城市，资金流动非常好，非常适合大资金的运作，所以我把它比作武钢。
炒股的人都知道，大资金进入一个小盘股市很难全身而退的。
相比之下，北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整体运作的环境不如上海。
西部城市就更不行了（盘子太小，太容易推高，上去就下不来了，购买力小，承接力低，出不了货），这种地方游资是不会去的。
问题3：
游资是规模庞大的追求短期利益的资金，至于长期投资和投资收益不应算入游资范畴。
还有游资的惯用手段是通过跨市场的炒作行为，最终迫使zf做出有利于他们获利的决策。
所以，如果游资对经济的影响，不会仅限于房地产业。
楼上的朋友，学习要全面。
以后此类问题就不回答了。
第一：
游资对经济的负面影响，我没这样说。
游资利用的是现有制度的错误进行投机赚钱，对错误的制度有纠错功能。
如97东南亚金融危机。
游资是个中性词（无好坏之分）。
第二：
房地产只是一个方面，不是全部，拿他做例子是因为在这个板块，房地产的关注度高，而且影响最大。
第三：
学习要学透彻，不要一知片解，会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。
如企业持有的上市公司流通股权，即便超过一年，也是短期投资。
投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间。
不举例说明了，自己去看书吧。
讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢？
我吃饭的时候一直在想。
我觉得还是用香港来说明吧。
98年，香港zf和内地zf联手对抗游资，等于变相用内地老百姓的钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，zf也没公布，也许怕引起众怒吧，为了政治影响。
）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？
我觉得大概是100%。
（就是说，由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的固定汇率，按购买力平价的话，估计应该是1块人民币换2块港元，估算的基础是用A股和H股的股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。
那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，当然不排除我国的证券市场在制度安排上的确有问题，但风险折价绝对没有那么厉害。
这儿不谈股市，要谈以后谈。
）由于港币高估，所以港股大涨也就顺理成章。
在上海，那么多香港人投资房产为的是什么呢？
那就是利用货币的价格双轨制投机倒把，眼睛盯的是我们的外汇储备。
看看东南亚和阿根廷吧。
zf通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要减少购买力平价的差距。
中央zf睿智啊，地方zf愚昧啊。
同理，台资、澳资、外籍华人到国内投资房产的意图是一致的。
这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了，因为他们不怕。
可惜我没这个渠道，否则我也会这么做的。
他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫。
太复杂了。
就讲这些吧，以后有空再讲。
下面将就通胀率作一说明。
四说通货膨胀率：
有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化来证明。
意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊。
有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事。
（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）。
还是举个小例子吧：
通货膨胀大家都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨。
物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？
就是用来买国外的商品，用来进口。
所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢？
）。
中国物价的上涨的原因是什么呢？
一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（见宏观经济学），另一方面是我国的货币投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。
好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。
那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。
大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？
为什么呢？
其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
这时候有朋友就会质疑：
你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？
能问这个问题的同志是个好同志。
因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。
举例说明：
由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小，人民币升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。
那通货膨胀对房地产的影响呢？
翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？
历史证明，这是无效的。
（这跟消费心理学有一定关系）。
同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？
这相当于riben现在的货币政策。
由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。
这叫“挤出效应”，有人也许听说过。
这也是增加需求的一个重要因素。
好了。
有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。
现在我们来罗列一下影响需求的因素：
1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不同的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。
5、信贷政策（zf鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地zf统计局网站查）。
7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。
8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。
从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。
投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。
只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：
1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？
减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大作用。
影响有多大？
要走一步看一步了。
看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？
问题:
4精彩，学到很多东西。
通货膨胀对房地产的影响呢？
翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？
历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回
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