广州荔湾区人民法院涉专业批发场租赁纠纷案件情况综述.docx

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广州荔湾区人民法院涉专业批发场租赁纠纷案件情况综述

广州市荔湾区人民法院

涉专业市场租赁纠纷案件情况综述

（2011-2016）

专业市场指的是以现货批发为主、集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。

据统计，广州市荔湾区共有专业市场226个，经营面积共约325万平方米，固定摊档53000多个，场内共有经营业户39682个（家），其中个体工商户33421个，占总数的84.2%；公司企业6261家，占总数的15.8%。

部分专业市场在同行业专业市场中具备了一定的品牌影响力和号召力，如芳村茶叶专业市场园区有17家茶叶市场，摊档五千多家，商品出口到美国、加拿大、东南亚等国家和地区；清平中药材市场是华南地区最大的药材集散地和境外药材贸易转口地，年成交额超过20亿元，约占国内中药材交易量的1/4以上；黄沙水产品交易市场是全国活鲜水产品交易最为活跃的专业市场之一，“黄沙水产价格”指数被纳入省、市价格指数系统每日公布；新中国大厦服装批发市场，华林街玉器市场等均是全国闻名的行业航母。

经过多年来的发展和整合，荔湾区部分地域的商品交易市场以经营商品为对象，专攻某一类商品的经营，集群化的分布日渐显现、颇具规模；涵盖18个商品类别，其中服装市场66个、电子市场30个、玉器市场20个、工业消费品市场20个、鞋类市场18个、茶叶市场17个、文体用品市场12个、建材市场12个、花卉鱼虫（含塑花类）8个、水产冻品市场7个、干果市场7个、汽车市场2个、眼镜市场2个、中药材市场1个、医疗器械市场1个、成人用品市场1个和货运市场1个。

近年来，涉专业市场租赁纠纷常发，且案件数量呈逐年增多态势，对法院审判及社会综合治理带来不少挑战。

现对2011年至2016年我院审理的涉专业市场租赁纠纷案件情况综述如下：

一、涉专业市场租赁纠纷案件的受理情况

年份

受理的民事案件

租赁合同纠纷案件

涉专业市场租赁纠纷案件

租赁合同纠纷案件占案件总数比例

涉专业市场租赁纠纷案件占案件总数比例

涉专业市场租赁纠纷案件占租赁案件数比例

2011年

1706件

363件

38件

21.28%

2.23%

10.47%

2012年

2171件

381件

126件

17.55%

5.80%

33.07%

2013年

1725件

370件

46件

21.45%

2.67%

12.43%

2014年

2154件

442件

120件

20.52%

5.57%

27.15%

2015年

2116件

592件

221件

27.98%

10.44%

37.33%

2016年

2031件

655件

351件

32.25%

17.28%

53.59%

（注：

2016年数据截止至11月30日）

以上统计数据显示，租赁合同案件一直是涉房产民事类案件的重头戏，涉专业市场租赁合同案件数除2013年有所回落外，2014年起以每年45％左右的速度递增，占总受理案件数以及租赁合同案件数比重越来越大（见图一）。

（图一）

2016年，涉专业市场租赁合同纠纷案件占租赁合同纠纷案件的比重已超50%（见图二）。

（图二）

随着荔湾区对专业市场的升级改造步入深水区，此类案件将会继续呈上升趋势，高度重视此类案件的审判工作，妥善处理此类纠纷，对我院的民事审判工作具有尤为重要的地位，意义重大。

二、当前涉专业市场租赁合同纠纷案件的基本特点

（一）案件形态以系列案为主

从案件形态上看，专业市场租赁纠纷以系列案为主要形态，从2011年至2016年11月，共有21批次系列案，涉及的专业市场有新中国大厦服装批发市场、玩具批发市场、童装批发市场等专业市场13个。

其中案件数量最多、涉及面最广的是涉新中国大厦租赁案件，共有6批次，191件案。

（二）标的争议金额大

近两年的专业市场租赁纠纷案涉标的均将近1亿元，高于一般民事案件。

（三）法律关系主体众多，租赁情况复杂

专业市场所有权人将场地分割出租给众多小租户后，小租户层层转租，或众多商铺业主将商铺交给一个承租人统一经营，再由该承租人分租，导致法律关系重叠，一旦产生纠纷，涉及的人数可能上百人，容易形成群体性纠纷。

（四）调撤难度大，存在维稳隐患。

由于专业市场租赁纠纷案件大多以系列案形态出现，常常存在群体性纠纷所固有的维稳隐患。

而同一场地内的租赁权利义务、争点事实同质性很高，容易让这些平时的个体联合形成诉讼共同体，通过舆论等手段制造声势、施加压力，为案件审判带来不利影响。

进行调解时也因当事人众多，各自诉求不一，难度较大，并有逐年变难的趋势（见图三）；但若找准突破口，亦容易形成多米诺效应，成批系列案均可调撤成功；如2015某肉菜批发市场的租赁合同纠纷案，就是在成功解决少部分档主诉求后，再实现成批系列共117件案的撤诉。

（图三）

（五）纠纷源头多，诉求多样

场地经营情况良好时，出租人为了追求更高利益，可能以提高租金、管理费为由，故意创造条件让承租人违约，或制造履行障碍，妨碍承租人继续使用，如断水断电等，进而引发纠纷。

在场地经营冷淡时，也会出现大批纠纷，如承租人擅自退场，以场地未过消防验收要求确认合同无效，主张出租人没有履行广告宣传义务等。

因此，案件诉求多有重叠，如涉及解除租赁合同的，多伴有支付欠付租金、违约金、交还场地等；涉及确认合同无效的，诉求多包含返还场地、支付房屋使用费等。

（详见图四）

（图四）

三、涉专业市场租赁合同纠纷案件增多的原因

1、延付或拒付租金是纠纷的主要原因。

承租人由于经营不善而被迫歇业、停业，或因房屋存在权利瑕疵，影响承租人使用经营，承租人拒绝按照合同约定交纳租金，成为引发此类纠纷的主要原因。

2、租赁合同到期后，因出租人拒绝续签租赁合同，承租人拒绝交还场地引发纠纷。

这类纠纷通常因涉及整个场地的租户搬迁，容易激发为群体性纠纷，影响社会稳定。

3、擅自转租引发的赔偿纠纷增加。

包括承租人受利益驱动，未经出租人同意擅自转租甚至多次转租和因承租人未依时交纳租金，出租人在未解除原租赁合同的前提下转租从而引起纠纷这两种类型。

4、不正当使用租赁物引发纠纷时有发生。

未经出租人同意，承租人擅自对房屋进行装潢，影响到房屋的使用寿命，从而侵犯出租人的合法权益，引发租赁合同纠纷。

5、因未按时交付铺位使用或形成商家承诺的商品规模效应引发新型租赁合同纠纷。

随着市场经济发展，商品销售越来越依赖于规模化、集约化、群体化的经营模式，故商家在大型商场认租及招商时会向社会公开承诺建成交铺的期限及宣传该经营场所的经营优势。

但在实际运作过程中，由于规划或商家招商不成功等因素，无法按期交付商铺或规模效应无法形成，对已认租或已入场经营的业主带来不利影响，从而引发纠纷。

四、专业市场租赁纠纷案件的审理难点

（一）租赁合同效力问题

第一，是否应主动审查合同效力

专业市场租赁纠纷中，由于涉及的场地大，而且一般用于商业经营，行政管理部门和消防部门监管比较到位，出租人和承租人的证照均会比较齐全。

因此，对于租赁合同的效力问题，法院一般不主动审查。

但因最高人民法院2009年出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确将“未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”规定为违法建筑；将出租违法建筑等情形的租赁合同为无效合同，故租赁场地合法性审查成为法院判断租赁合同效力的必要条件，如果租赁场地没有规划许可证或未按照许可证建设，租赁合同应当认定为无效。

实践中，承租人涉诉时也经常以所承租场地为违法建筑，租赁合同为无效合同作为理由抗辩。

如广州市中级人民法院在审理本市某区大型场地租赁纠纷案时，就以出租人仅取得《临时经营场所使用证明》、《公众聚集场所投入使用、经营前消防安全检查合格证》，未能证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，改判认定该租赁合同无效。

再如，我院今年受理的一批某国际数码城租赁合同纠纷案中，出租人起诉要求承租人支付拖欠租金、违约金等，承租人即以承租场地为违章建筑反诉要求确认合同无效。

因此，由于专业市场租赁纠纷案件涉诉的当事人众多，且多以系列案的方式出现，对同一租赁场地租赁合同的效力应作统一认定，即使双方当事人均未提出合同效力问题时，法院也应主动审查租赁标的的合法性。

不应出现当事人不提效力异议则认定合同有效，当事人提出效力异议则认为合同无效的不同处理结果，以确保场内同类租赁合同效力认定上的统一。

第二，未通过消防验收、环保验收等竣工验收是否影响合同效力

除上述以租赁标的物为违章建筑要求确认合同无效外，另有一种情形是以租赁场地未通过消防验收、环保验收为由要求确认合同无效。

如我院今年受理的某玉器市场和某服装批发市场租赁纠纷案，承租方均以此为由要求确认合同无效，退回押金等费用；2014年受理的20件因新中国大厦存在严重消防隐患、违法改建等问题，原告（承租方）要求法院确认其与被告（分租方）签订的协议无效；2011年，我区发生的19件因西堤二马路手机配件市场不符合消防设计、存在安全隐患，被消防部门责令停业整改，导致市场经营方需要停业和对市场规划重新进行调整的承租人集体堵马路和群体涉诉案件。

可见，消防和环保验收是专业市场租赁纠纷中经常涉及到的焦点问题。

不同于出租违章建筑的租赁合同已由司法解释确定为无效合同，由于法律未明确存在这两种情形的租赁合同效力，故是审判中的难点。

根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工应依规定进行消防验收、备案；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

可见，场地未依规定通过消防或环保验收，影响的是场地的使用问题。

根据上述司法解释第八条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。

因此，根据上述法律及司法解释，场地未通过消防或环保验收等法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定的，只影响合同的履行，不影响合同效力。

（二）场地交接的问题

这一问题主要涉及的是出租人是否按时交铺、交铺是否符合合同约定的标准等问题。

今年在审理某玉器市场租赁纠纷案中，出现了合同约定商铺建筑面积为10平方米，交铺时商铺建筑面积确为10平方米，但实用面积只有2平方米，这种情形下，承租人应如何救济权利。

法院认为，虽然按照合同约定出租人已按合同约定的10平方米建筑面积交铺，但由于所交商铺的实用面积与承租人签订合同时的预期相差太大，导致合同目的不能实现，承租人对此享有合同解除权。

在审理站前路某服装城租赁案中，承租人以出租人未在合同约定时间内交铺经营为由要求解除合同、返还定金、首期款等。

法院经审查认为出租人在承租人起诉前已取得《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收意见书》，且出租人诉讼过程中表示愿意履行交付义务，可见出租人在承租人催告前可以履行合同义务。

因此，出租人迟延交付商铺的行为并没有构成根本违约，合同目的可以实现，承租人以合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏事实依据，应不予支持。

（三）商铺返还交接问题

合同终止后，承租人需交回商铺，如果仅涉其中一、两间商铺的交回，与普通租赁纠纷处理区别不大，但如果涉及整个场地的收铺问题，而商铺又存在转租的情形，结合当事人的诉求，审判中需要考量的因素则较多。

如是否需要追加实际使用人为第三人；实际使用人与承租人是否存在租赁关系、租约有否到期，与业主（出租人）的关系又如何；业主与承租人解除租赁合同后，需要收回场地，实际使用人对商铺的装修是否需要评估、赔偿；实际使用人交回商铺的，应将商铺交给业主还是承租人；实际使用人已实际离场的但未进行任何交接，是否可认定为已交接，是否仍需要支付房屋使用金；业主收回场地，要求恢复原状的，但因整个场地的商铺已被承租人打通重新间隔出租给次承租人，在四至不明的情况下如何恢复商铺原状才具有可执行性；还需考量若整个场地收回，涉及到整体承租户及次承租人的集体搬迁，将会带来的社会效果和压力问题。

在审理某鞋城租赁案时，因作为承租人的统一经营者拖欠业主租金，业主起诉要求解除合同，由于业主急于解除合同，未在此案中要求收回场地、支付商铺使用金等，法院判决解除合同后，业主再次起诉次承租人要求收回场地支付商铺使用金。

次承租人以经营者一次性收取了次承租人租赁期间的所有租金为抗辩，均不同意业主收回。

我院审理后认为合同解除后，次承租人继续使用该商铺无合理依据，故次承租人仍需将商铺交回给业主；业主在上一次解除合同的纠纷中未就场地实际交付及后续占用费问题向经营者提出诉讼主张，也即没有要求经营者全面履行租赁合同解除之后的附随义务，是导致其至今没有收回案涉商铺的重要原因之一；而且次承租人因经营者对原告违约导致租赁合同解除而无法继续使用案涉商铺，在此情况下要求次承租人向业主支付商铺使用费缺乏充分依据，故不予支持。

在审理“三一”茶叶城租赁纠纷案时，由于业主与承租人解约后，要求实际使用人交回场地，支付房屋使用金，部分实际使用人认为与其签订合同的是承租人而不是业主，不同意向业主交回场地；部分实际使用人认为其已离场，未实际使用场地，不需支付房屋使用金。

我院认为业主与承租人租赁合同解除后，业主基于物权而不是合同收回场地，次承租人应当交回；因未进行实际交接，仍需支付房屋使用金。

次承租人就支付房屋使用金不服上诉至广州市中级人民法院，该院经审理认为，次承租人确已离场未再使用场地，业主可直接控制场地的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

因此次承租人无需继续支付房屋使用金。

在审理某玉器城租赁案中，小业主将各自的商铺出租给承租人作整体经营规划使用，承租人将商铺打通间隔出租给300多户次承租人；租赁合同到期后，小业主未与承租人续签合同，但承租人仍以原合同标准向小业主交租，后因承租人未再交租，小业主以承租人在租用上述铺过程中，擅自改铺并侵占铺前具有疏散、消防等功能通道用于非法扩大铺面积意图牟利、未交租为由要求承租人将商铺恢复原状交回等。

法院认为合同履行期限已满，故小业主要求承租人将涉案商铺腾空并交还，应予支持。

但由于小业主没有提供商铺原状的相关依据，故判决按商铺的《房地产权证》附属的房地产分户图标明的位置、四至及面积在地面上标明后交还给小业主。

（四）转营问题

专业市场通常集中交易某一类或若干类具有较强互补性和互替性商品，并形成特定的经营模式。

有些专业市场为确保形成一定的市场影响力，在出租商铺时会与承租人约定经营范围。

转营纠纷一般有两种，一种是经营者整体转换经营范围;另一种是专业市场内承租户擅自转营其他商品或服务。

转营是否构成违约，关键在于审查合同的约定，合同如有明确约定，则按合同约定；合同约定不明确的，转营是否构成违约，则应对违约程度、转营方的主观恶意、对合同履行的影响等方面进行综合审查评判。

典型案例是盛贤登云礼品玩具贸易中心租赁纠纷系列案。

盛贤登云礼品玩具贸易中心原市场类型为“工艺美术品市场”，市场经营范围为“工艺品、玩具、礼品、精品、文体用品。

承租人签约后进场经营玩具礼品。

其后上述玩具贸易中心转营作装饰材料市场。

承租人遂以此为由认为出租人转营为装饰材料城造成其无法经营礼品玩具，已构成违约，造成损失，起诉至法院请求解除租赁合同、赔偿损失。

法院查明双方合同只约定铺位作为商业经营场所，双方并无约定经营品种，故租赁期间，盛贤公司在其工商登记的经营范围进行转营，合理合法，承租人认为出租人违约，没有合同依据。

五、减少专业市场租赁纠纷的对策

1、专业市场租赁纠纷具有很明显的同质性，即使暂时只有一件案涉诉，法院亦应树立首案意识，慎重认定租赁合同效力。

既要考虑合同的严肃性，又要平衡好合同双方签订者的利益，慎重确定解除权的主体资格和违约责任，对可能引发的整个场地同类纠纷有所预判，确保前后裁判的统一，保证市场经济的良好有序运行。

2、构建多元化纠纷解决体系，在服装、鞋业、茶叶、花卉、海鲜、药材、电子等大型专业市场集中区域，探索引入我院的社区法院工作室、行业协会、律师团队等，前置调解程序处理专业市场租赁纠纷。

当专业市场发生租赁纠纷时，能及时统筹整合各方资源力量，结合运用法律、政策、经济、行政等综合手段进行联调联处。

当各方协调仍无法解决的，由司法部门提供法律指引和法律援助，引导当事人循诉讼途径定纷止争。

3、建议工商行政部门对专业市场租赁合同的签订进行行政指导，采取备案或现场指导等方式促进合同条文规范化，提高租赁合同双方的自我保护能力，督促双方尽可能将合同相关事项签订清楚，以分清双方责任，保证交易安全。

4、相关行政部门应对专业市场等大型场地的招商广告、所宣传的规模效应进行监管，对市场在招租过程中存在夸大经营规模、超出经营范围宣传广告的应依法责令其整改，引导其诚信招租、诚信经营，鼓励其从长远着眼，提高商场的竞争力。

5、对专业市场的出租方和承租方针对性地发出司法建议，加强普法宣传。

提醒其在签订及履行合同时容易产生诉讼风险的情形，加强审慎意识和证据留存意识。

督促企业主体自觉遵守法律和道德约束，主动承担维护市场稳定的法律责任和社会责任，共建文明、诚信经营环境。