东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性方案.docx
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东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性方案
东方明珠奥斯卡国际影城建设项目
可行性研究报告
XX工程咨询有限公司
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
东方明珠奥斯卡国际影城建设项目
1.1.2项目承办单位
单位名称：
XX房地产有限公司
法人代表：
项目负责人：
1.1.3项目拟建地点
项目拟建地点：
河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体
1.1.4项目性质
项目性质：
项目为新建项目
1.2可行性研究编制单位
编制单位：
资质证书号：
1.3可行性研究工作的组成
公司受XX房地产有限公司扶沟东方明珠奥斯卡国际影城建设项目可行性研究工作的委托，即组织有关方面的专家和技术人员，制定工作计划，进行现场勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。
1.4可行性研究报告的编制依据和范围
1.4.1研究工作的依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》；
（3）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（4）《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》（中办发[2007]21号；
（5）《国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》（国办发〔2010〕9号）；
（6）《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》（中办发[2007]21号；
（7）《建设项目经济评价方法与参数》第三版（国家发改委、建设部）；
（8）《电影院建筑设计规范及条文说明》JGJ58-2008；
（9）《数字立体声电影院的技术标准》GY/T183-2002；
（10）中华人民共和国《建筑设计防火规范》（GBJ16－87）；
（11）国家关于建设项目可行性研究报告编制内容、深度规定要求；
（12）中国国际工程咨询公司编发《投资建设项目经营咨询评估指南》（第一版）；
（13）XX房地产有限公司提供的有关基础数据、技术资料。
1.4.2报告编制原则
（1）依据国家有关政策以及国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学地论证项目建设的必要性及可行性；
（2）工艺技术力求先进合理，设备选型尽量国产化，工艺布置简捷流畅，平面布局合理，以节约投资；
（3）注意环境保护与劳动安全卫生,选用先进可靠的技术设备，改善生产条件，消除对周围环境的污染，做到文明建设；
（4）实施可持续发展战略，节约能源，广泛采用能耗少的工艺和设备。
1.4.3研究范围
本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。
按照国家现行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行效益分析，并提出结论性意见，供建设单位和有关部门决策。
1.5承办单位概况
XX房地产有限公司成立于2008年，注册资金2400万，集房地产开发、销售为一体，现有员工48人。
公司按现代管理企业管理制度设计，组织机构合理、制度完善、部门分工明确、协作顺畅。
拥有中、高级职称或本科以上学历占职工总人数的98%以上。
在土建、结构、暖通、水电、造价方面有一流的专业注册人员。
“东方明珠城市综合体项目”是公司的开山之作，集高端住宅小区、大型主题商城、写字楼、公寓、奥斯卡电影院、幼儿园为一体的大型城市综合体。
1.6工程方案和研究结论
1.6.1建设场址
本工程建设地点位于河南省扶沟县城东关东方明珠城市综合体，场地周围环境状况较好，交通便利，市政设施配套齐全，建设条件具备，有利于按期完成施工任务。
1.6.2建设内容及规模
项目总用地总占地面积：
3500㎡，总建筑面积为10500平方米，电影院座位设置353个。
1.6.3工程设计方案
工程总平面规划按电影院主建筑楼（包括：
电影院、电玩城、美食广场）、室外停车地坪、绿化等不同功能进行分区，合理布置。
工程设计内容主要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置、建筑、结构设计以及配套的公用工程设施和其它的基础建设等方案设计。
1.6.4环境保护
本建设项目对环境影响小。
主要污染因素为生活污废水、生活垃圾、施工期噪声和扬尘；设计方案考虑了污染治理措施，在工程建设过程中需认真落实“三同时”。
1.6.5组织管理
为确保项目顺利建设，XX房地产有限公司成立了项目建设领导小组，制定了相关的建设和财务管理办法。
各建设子项均采用国内招标进行基建工程建设，工程建设过程中严格工程监理。
1.6.6实施进度
本项目总建设期12个月。
1.6.7投资估算及资金筹措
投资估算：
项目总投资3069.20万元，其中土地成本577.50万元，前期开发费用40.10万元，基础设施建设费138.55万元，建筑安装工程费1870.51万元；开发间接费196.52万元，销售与管理费用46.04万元，流动资金200万元。
资金筹措：
全部来自公司自筹。
1.6.8效益分析
本项目的实施，将在一定程度上满足当地人民群众参加公益文化活动的需要；通过潜移默化的公益文化活动，提高市民的文化素质、推进和谐文化建设；将进一步完善城市功能、优化城市环境、提升城市形象、加快城市的发展；对当地经济发展和社会进步起到积极的促进作用，为中原崛起战略实施作出贡献。
1.6.9主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数据或指标
一
技术指标
1
建筑指标
1.1
总用地面积
平方米
3500
1.2
建筑面积
平方米
10500
1.3
设备投资
万元
311.7
1.4
项目定员
人
30
二
经济指标
2
投资指标
2.1
项目总投资
万元
3069.20
2.1.1
建设投资
万元
2869.20
2.1.2
流动资金
万元
200
2.2
收入费用指标
2.2.1
年营业收入
万元
1296.3
2.2.2
年税金
万元
232.43
2.2.3
年总成本费用
万元
242.77
2.3
年利润总额
万元
821.10
三
财务分析指标
3.1
税后财务内部收益率
9%
3.2
税后财务净现值
534.7
3.3
税后投资回收期
6.9
1.7结论
（1）结论
1、根据项目的背景与必要性分析，该项目的建设符合国家、周口市广播电影事业的政策要求及发展趋势，符合当地人民的根本利益。
2、项目建设规模，规划布局，建设方案，环保措施，实施进度安排，项目组织与管理，资金筹措方案等是可行的。
3、该项目的建设对本地区文化广播电影事业的发展有积极的推动作用，能切实较好解决当地群众对文化需求的矛盾。
具有良好的社会效益，并对构建和谐社会具有极积的作用。
（2）建议
1、该项目工程建设时间比较紧迫，为了加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。
2、加强工程实施的监督和管理，项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。
建议指派专人对项目施工进行严格管理。
3、做好环境保护工作，环境保护工作与项目建设必须按“三同时”的原则进行，切实做好环境保护工作。
因此，项目可行，建议当地政府等有关部门给予支持。
第二章项目建设背景及必要性分析
2.1项目建设的背景
扶沟县隶属河南省周口市，地处豫东平原，县域面积1163平方公里，截至2012年，扶沟辖16个乡镇场，1个产业集聚区，411个行政村。
总人口74.3万人（2010年）。
扶沟县古称“桐丘”，因境内东有扶亭，西有洧水沟，各取一字，故称“扶沟”。
西汉高帝11年（公元前196年）始置县，是黄河古文化发祥地之一。
扶沟县曾被树为“河南省农业战线十面红旗”之一，2010年，扶沟县粮食总产5.2亿公斤。
棉纺织造、机械制造和食品加工已成为扶沟县三大支柱产业，2010年，三大支柱产业增加值13.9亿元，占规模以上工业增加值的66.5%。
扶沟县是著名抗日民族英雄吉鸿昌将军故里，境内有凤凰岗遗址、古城遗址、宋代理学家程颢任知县时建造的大程书院古建筑群、文庙大成殿、千年古刹支亭寺和道教圣地雾烟山以及江泽民同志亲笔题写馆名的“吉鸿昌将军纪念馆”等。
“十二五”期间，扶沟县国内生产总值和财政收入持续增长，经济结构调整成效显著，产业结构逐步优化。
交通、通信、能源等基础设施建设长足发展，五年来全社会固定资产投资比重逐年增长，建成了一批重点项目，步入了建县以来发展最好的时期。
经济运行质量和效益逐步提高。
扶沟县实施全方位对外开放战略，不断提高开放实效和水平，改善投资环境，增强服务功能。
推出了一批交通、能源、通讯、城建、生态环境、旅游资源、农牧业产业化等重点建设项目与对外合作项目。
电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，电影产业属于科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。
大力繁荣发展电影产业，对于加强社会主义文化建设、满足人民群众精神文化需求、促进经济社会协调发展，对于扩大中华文化国际竞争力和影响力，增强国家文化软实力具有重要意义。
电影产业作为文化产业中的重要内容，已经成为城市生活中不可缺少的一部分，电影作为广大人民群众娱乐的一种重要方式，也日益和人民的精神文化生活息息相关。
但是，扶沟县电影院现有地面建筑物占地较少，且建设年代久远，由于一直缺乏改造资金，存在设备陈旧，老化的问题，音响、放映设备、座椅等都是80年代改造的。
设备、技术、建设上的不足和落后，使扶沟电影院的电影丧失了这一现代娱乐方式的主要优势，无法保证高的放映质量，无法还原影片的真实效果，已经无法满足广大人民群众的观看要求。
2.2项目建设的必要性
随着经济全球化的不断加深，文化经济与影响力已经成为一个国家综合国力和一个城市现代化水平的主要内容，电影作为文化市场的重要商品，已经成为城市生活中不可或缺的重要部分。
2010年，《国务院办公厅关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》（国办发〔2010〕9号）提出了电影产业基础设施建设明显改善，电影数字化发行放映网络日益完善。
电影院规模迅速扩大，基本实现全国地级市、县级市和有条件县市的数字影院覆盖的发展目标。
2009年至2013年基本完成地级市数字影院建设改造任务，完成部分县级市数字影院建设改造任务；2013年至2015年基本完成县级市和有条件县市的数字影院建设改造任务。
因此，扶沟东方明珠奥斯卡国际影城项目的建设不仅必要，而且必须。
2.2.1项目建设是贯彻落实相关政策的需要
国家实施文化产业建设战略以来，周口市要求从十个方面推动全市文化产业实现又好又快发展。
一是尽快研究制定《周口市文化产业发展规划纲要》，并将其列入城市“十二五”发展规划；二是深入研究周口市文化产业发展的路径选择，制定《全面推进周口市文化产业发展实施方案》；三是培育骨干文化企业。
引导、扶持产业资本进入文化产业，引进战略投资者，鼓励以合资、合作等形式大力发展股份制企业，在演艺、娱乐、网络文化、艺术品等产业领域培养一批具有资本辐射力、主业竞争力强的骨干文化企业；四是实施重点文化企业为主体的文化“走出去战略，打造一批重点文化产业品牌，不断扩大周口市文化产品在国内市场的影响力；五是加快文化产业发展平台建设，建立金融机构与文化企业长期合作的对接机制；六是健全文化行业组织，发展中介文化机构，完善现代文化市场服务体系；七是加强文化产业管理人员的培训工作进一步提升文化产业的管理水平；八是研究建立一套科学的文化产业统计指标体系和统计制度。
九要全面落实文化产业扶持政策，切实推进文物古迹点的文化旅游产业的健康发展，着力推进关帝庙文化休闲产业园区、沙颍河文化休闲风光带和文化创意产业园的规划建设。
十要做大做强特色文化产业群，发展壮大文化服务业，支持发展创意设计等新兴文化产业，通过多种努力，形成市文化创意产业集聚发展的良好态势。
因此，项目建设是贯彻落实相关政策的需要。
2.2.2项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要
随着电视、影碟、网络的日益普及和各种各样文化娱乐方式的出现，昔日电影“一票难求”的盛况已经不复存在，再加上扶沟县无电影院，已经极不适应人们对高品位精神文化生活的需求。
在扶沟县商业、金融和住宅建设的黄金地段。
打造一座科学管理、规范运营，数字化、多功能、高品位的电影院，集休闲、娱乐于一身的科学的、人性化的消费场所，不但能提高居民的生活质量，还能满足全市人民群众日益增长的精神文化生活的需要。
因此，项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要
2.2.3项目建设是适应经济发展的需要
电影是多种艺术形式、多种科学技术的结合体，包括房地产、建筑、装潢、食品、包装、广告、电子、仪器、零售商业等许多其他产业，与电影联系非常紧密，电影业以其规模化、系统化吸引了众多相关产业的支持和参与，影院为其他产业提供了相当大的市场和商业机会，电影工业与其它产业可以互相推动、互相促进，共同发展，扶沟东方明珠奥斯卡国际影城项目的建设，势必推动扶沟县服务业经济的发展。
另外，随着县城经济的发展，县城的品位和档次提高，电影院的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完善、环境良好、具备吸引力。
营造安全舒适的文化消费环境，使电影院成为人民群众放心消费、快乐消费的主要载体。
因此，项目建设是适应经济发展的需要。
2.2.4项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要
扶沟县各项社会事业的发展都得到了长足进步，而电影院作为县城的文娱中心，一直以来为宣传党的方针、政策、丰富人民群众的精神文化生活，促进县城文明健康发展发挥着重要作用。
县城城区形象是人们对一个城市的共同心理感受，是公众对一个城市内在实力、外在活力、整体精神面貌和发展前景等的综合评价，一个城市的文化形象至少应该具备以下几个特征：
城市建筑、布局融科技含量和文化内涵为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，能满足人民的需要。
电影院是人民生活水平和道德文明水平的窗口，在扶沟县，干净、整洁、高标准设计的电影院不但能满足全市人民的精神文化生活需求，还将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，改善市容市貌，起到提升城市面貌、文化内涵，完善扶沟县公共文化服务功能、满足人民对电影院新要求的作用。
因此，项目建设是完善城市功能改善市容市貌的需要。
第三章市场分析
3.1中国电影行业市场分析
3.1.1我国电影产量市场分析
2013年，我国全年各类电影总产量达824部，其中故事片产量达638部，占比77.43%。
2007年至2013年间，我国电影片总产量年均复合增长率接近6%，其中，故事影片产量年均复合增长率达到8%以上。
2007年至2013年，我国电影产量的增长情况如下图所示：
3.1.2我国票房收入市场分析
2011年，全国电影票房收入131.15亿元，较上年增长28.93%，其中国产电影片票房收入70.31亿元，进出口影片票房收入60.84亿元。
2012年全国票房收入170.73亿元，较上年增长30.18%，其中，国产影片票房收入82.73亿元，进口影片票房收入88.00亿元。
2013年，全国电影票房收入217.69亿元，较2012年增长了约28%，其中，国产影片票房收入127.67亿元，进口影片票房收入90.02亿元。
2007年至2013年，我国全国票房收入的增长情况如下图所示：
3.1.3我国电影放映场次和观影人次市场分析
由于国产电影数量和质量稳步提高，影院数量快速增长，越来越多的电影观众选择在影院观影，人们在电影院观影习惯正在稳步形成。
2011年，全国观影人次3.55亿人次，较上年增长26.26%；放映场次1,312万场，较上年增长55.22%。
2012年，全国观影人次4.66亿人次，较上年增长接近30%；放映场次1899万场，较上年增长44.72%。
2013年，全国观影人次6.17亿人次，较上年增长32.44%；放映场次2597万场，较上年增长36.77%。
2007年至2013年，我国电影放映场次和观影人次的增长情况如下图所示：
3.1.4我国城市院线数、银幕增加数和银幕数市场分析
从近几年的发展速度来看，我国城市院线及影院市场发展十分迅速，且在未来几年内，仍将保持高速增长的态势。
2013年，我国可统计票房影院总数达到3849家，全国银幕数达到18195块。
2013年，全国新增银幕数约5077块，平均每天新增13.9块银幕。
截至2013年末，全国院线数量达到45条。
2004年至2013年，我国城市院线数、银幕增加数和银幕数的增长情况如下图所示：
3.1.5我国城市院线电影月票房市场分析
近年来，随着我国整个电影市场的迅猛发展，在传统节日档期日渐成熟的同时，一些新档期也逐步被开发。
部分电影发行商开始对档期进行理性分析，一些高质量影片尝试错峰发行也取得了优异的票房业绩。
2007年至2013年，我国城市院线电影月票房情况如下图所示：
3.2中国电影行业市场问题分析
3.2.1受到新兴媒体和传播渠道的巨大冲击
电影做为一个历史悠久的传统娱乐媒体行业，在进入数字娱乐的今天，正面临者众多新兴渠道和媒体的巨大冲击。
当数字化技术介入娱乐媒体之后，开始打破传统媒体的界限，出现电影、电视、激光视盘、计算机多媒体、网络等传播方式交互并存的趋势。
从国外好莱坞的市场情况来看。
1980年，从剧院发行和放映的收入（包括美国国内和海外）占好莱坞制片厂年收入的76%，但是1990年，这些收入只占好莱坞制片厂年收入的32%。
相比之下，同一时期收费电视的收入则从4.8%上升到9%，录像带的收入更是从1%上升到45%。
国内的情况也是如此。
根据国内学者最近对北京地区大学生所做的一次有关电影接触的调查显示：
电脑是电影最大的一个传播观看终端，占了七成的份额；其次是电视，有两成多的比例；电影院只占传播渠道7.17%的份额。
观众的电影消费由大画面变为了小画面，由专门时间的电影院消费变为了不确定时间的消费，由公共空间的消费转向了私人场所的消费，观众消费渠道的多元化等等，这些变化都电影院的经营提出了更多严峻的挑战。
3.2.2“个体化”经营为主，没有真正发挥院线集团经营的优势
目前国内虽然出现了不少院线经营模式，但这种结盟更多的是以资本和片源为纽带，具体经营基本上仍是以每家个体影院为中心，院线管理总部主要起到组织片源、市场推广、数据上报汇总和部分排片管理功能，而且实时性差。
各个影院各自为战，各自为政。
既无法真正发挥院线集团经营的优势，又存在许多隐藏的经营风险，如财务风险、IT系统可靠性等。
随着院线规模的扩大，管理难度和经营风险也不断扩大。
3.2.3收入来源单一
目前售卖电影票、小卖部、广告是影院经营中几乎全部的收入方式和来源。
但这几方面都受是否有大片、现场客户的上座率、节假日等影响很大。
而目前最大的问题就是客户数量总体呈下降趋势，对影院的整体收入造成很大影响。
3.2.4运营和扩展成本高
由于每家影院的业务人员和IT系统资源无法共享，每家影院的运营刚性成本较很高。
当影院数量增加时，相关成本呈线性增长。
3.2.5业务经营水平提高困难
由于每家影院各自为战，数据和业务分散，难以提升财务管理、排片管理、小卖部管理、经营数据深度分析挖掘、联网售票、交叉销售、会员管理、影视娱乐相关增值服务等方面的服务内容和水平，因为不可能为每家影院单独建立一套上述系统和配备相关专业人员。
很难发展多元化、差异化、个性化服务，容易陷入行业的同质化竞争，打价格战。
3.2.6经营意识差
传统电影院经营管理是以“管理”为中心的，电影院“管理组”但人员较多，但却没有人对经营业绩负责。
总经理充当“值班经理”，忙于编制报表、点现金。
在这种管理理念下的电影院基本不具备经营职能。
3.3中国电影市场竞争力分析
3.3.1数字影院的经营原则
（1）影院建设对象是政府专项文化用地、旧有影剧院、商业地产建筑等；
（2）影院建设标准化：
3个放映厅/影院、300个座位/厅；
（3）首轮放映的票价在30元上下浮动；
（4）实现以院线为中心的中央信息化管理，是为数字影院的核心竞争力所在。
数字影院项目投资及建设将继续深入二、三级城（镇），所建影院将全部数字化，包括播映、管理和经营各个环节，并实行统一品牌、统一供片、统一经营、统一管理的机制。
3.3.2价格优势
数字影院刚刚投入运营，通过实行的合理低票价策略，已经让观众轻松地进入电影院，重新体验了电影的欢乐，同时对保护知识产权及协助打击非法盗版也起到一定的作用。
同时，将继续透过在不同地区实行符合当地消费水平的价格，让票价成为一种市场秩序和规律改写的动力，从而促使电影院行业的全面改革。
3.3.3服务革命
在影院运营中，将继续努力以符合市场要求的营销手段开拓和培养消费群体市场，特别是以影院服务的核心概念制定出符合本地实际的客户维护体系，推动观众的忠诚度管理计划建设电影文化品牌。
依靠经验丰富和具创意的管理队伍，有效扩大影院的收入来源，主导影院收入多元化方案的创意和推动，并推进影院执行现代化的管理理念，配合发行商和影院在市场推广层次的结合；充分掌控片源，提高排片和片源管理的业务水平，确保首轮片源的周转和速率。
数字影院提供的服务将让国内广大的城（镇）居民获得与大城市同步的文化生活，为建设和谐社会做贡献。
3.3.4经营模式创新
数字影院的经营已实现了从以每家影院为中心的运营管理模式向以院线总部为中心的运营模式改革，建立业务管理和IT系统区域运营中心，多家影院集中统一管理、共享资源、分担成本，交叉销售；该模式能为影院的经营者在成本结构、业务和管理创新等方面带来优势。
影院经营则从简单的以日常运作管理（如现金管理、排片等）为中心转变以营销、服务、影院资产经营维护、清洁、管理专业水平提升为中心。
因此，经营模式创新中提出如下意见：
（1）营销意识。
变被动卖票为主动营销。
影院经营，已经不再仅仅局限于坐在电影院中等着顾客上门，在提高营销意识的前提下，更多的与各种类型的企业联合式、交互式的合作销售，将成为一大销售趋势。
建立以影院为中心的电影院营销体制，建立吸引和维护观众群为目的的营销队伍。
电影院具有不同于其它商业服务行业的特殊性，因为电影院每天都在放映不同的电影影片，不同的影片就需要不同的营销策略。
营销队伍和营销策略对一个电影院的竞争能力关系重大；
（2）服务意识。
电影院是服务性行业，创新的服务、人性化服务、亲情服务，对提高我们电影院的竞争力又显得尤为重要。
微笑服务、站立服务、会员卡、积分卡等等都是为了把到电影院的顾客留住，并努力增加他们光顾的次数和频率。
成功的电影院要能创造出区别其它竞争对手的服务。
（3）影院资产维护和成本控制。
影院管理者实际上是影院资产的经营者，应以资产的保值和增值为经营业绩衡量中心。
在保值方面对资产的安全和成本控制十分重要。
如对火灾和由于经营违规而造成被监管部门罚款或停业整顿等重大风险的管理控制。
此外，对地毯、座椅、放映机易耗品，灯泡、反光镜等资产的使用维护等，都是电影院经营成本中一个很重要的部分。
（4）财务风险控制。
电影院是一个现金收入占90％以上的企业，每天几万甚至几十万现金的进帐。
现有的管理模式中由于影院系统和院线系统是分离的，院线管理总部被动的从院线得到上报的经营数据和现金，这里面存在较大的经营风险。
而如果能实现总部与影院票务系统的直接联通，消除影院手工上报的操作环节，总部就可直接得到影院最真实的销售数据，确保资金账目的真实性。
（5）清洁卫生。
现代社会的观众对卫生清洁安全已经成为社会共识。
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