《漫谈怎样铸就房产知名品牌》.docx
《《漫谈怎样铸就房产知名品牌》.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《漫谈怎样铸就房产知名品牌》.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
《漫谈怎样铸就房产知名品牌》
漫谈怎样铸就房产
知名品牌
河北招贤房地产开发集团有限公司
副总经理总工程师
李秀峰
二OO四年十二月三日
前言：
我国的房地产市场已经进入品牌竞争阶段，大家也已经认识到品牌的重要性，但是如何打造自己的品牌，打造品牌从何处入手，有一些企业好象有些茫然。
鉴于此，本人经过对《中国房地产报》、《工程项目统一验收标准》、《工程项目管理规范》、《建设工程项目管理》、《建设工程经济》、《房地产开发管理》等资料的学习总结，将有关品牌建设的重要信息源进行整合编辑，提出一些浅显拙见献给大家，或许能给部分企业带来一些帮助。
在谈及铸就房产知名品牌之前，应首先弄清什么叫品牌？
品牌与名牌有何关系，知名品牌是否等同于著名品牌---金字招牌？
从商业的角度讲，品牌其实就是商标名称，如酒类行业的“茅台”、“五粮液”、“古井贡”；电器行业的“海尔”、“新飞”、科龙等等；从价值领域衡量，品牌则是一种无形资产，它是品牌忠诚度、知名度等综合要素的集合体。
品牌在行业领域表现为竞争力，在消费领域表现为号召力，在企业管理领域表现为凝聚力。
品牌标志着产品的特殊性，具有鲜明的个性，将自身与其它产品区别开来，以特定的内涵表明其有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。
概括地说，品牌是市场持续认同的差异产品。
当市场持续认同某一品牌的产品，其忠诚度、知名度、美誉度得到广泛的传播时，这一产品的品牌将被冠以名牌产品；若继续延伸仍经久不衰，其知名品牌则会被公认为著名品牌，进而铸就成金字招牌。
那么房地产企业怎样塑造自己的品牌，铸就自己的知名品牌呢？
简单地用一句话来说就是，“口碑之中出品牌”，人们常说：
“金杯、银杯，不如百姓的口碑”。
但是，口碑的传诵是要靠产品过硬的质量、合理的性价比、优质的售后服务、市场持续的认同以及扎实的企业文化等综合条件支撑，是要企业作出艰辛的劳动与付出，如一而终。
一、铸就房产品牌的意义
由于房地产产品有别于其他产品，它具有不可移动性、年代久远性、消费大额性、对消费者影响持久性。
因此，房地产产品一直是消费者一生当中最为慎重、最为重大的消费项目。
据有关资料统计，在国内所有购房者当中，在真正决定买房之前，一般平均看房达7次以上。
所以，有着高信誉度、高美誉度、高性价比的品牌房产，必然成为购房者的首选。
品牌的威力能使客户产生信赖感，提高对产品的忠诚度，其号召力能量之大，远比非品牌产品高远。
然而，过去国内大多数房地产开发公司并没有意识到，品牌建设对企业发展的深远意义，尤以中小企业为最。
他们所做的只是如何将一个项目开发完，如何在现有的规划用地范围内增加容积率，通过一些变通的手段多出一些面积，甚至在规划设计阶段利用擦边球的做法提高容积率，侥幸通过审批。
如此种种全是为了多出面积多赚一点钱，使开发商的利润最大化。
这种想法在房地产开发的初期阶段可谓是开发商开发经验的“精髓”。
这种做法也确实让初期低端产品开发商赚了钱，因为当时是卖方市场。
随着房地产从初期的卖方市场逐步转向买方市场。
那种仅考虑开发商利润最大化，不顾及消费者利益、社会利益的理念，必将制约开发企业的可持续发展。
目前，我国的房地产市场竞争十分激烈，其中不乏有成功者亦有不少滞销楼盘。
然而大凡那些有知名品牌的企业，其业绩均在连年攀升。
翻然想来，方觉奥妙确在其中。
纵观大千市场，市场份额的占有率均以其品牌的享誉度高低而定。
有关资料显示，在全球市场中约80%的消费市场是被各类知名品牌所占据。
著名品牌的附加值之高是非品牌产品所能比拟的。
比如酒类产品“茅台”、“五粮液”、“古井贡”；它们的价格是普通白酒价格的几倍、甚至几十倍；服装行业的“皮尔·卡丹”、“梦特娇”等，一件T恤衫的价格上千元，甚至几千元；手表行业的“劳力士”、“欧米嘎”、“雷达”等，价格几千、几万、十几万等，其品牌、品种之多不胜枚举。
房地产行业也不例外，11月29《中国房地产报》3版在报道“上海房地产品牌（商标）推展”会上，一项相关调查表明，对于同地段同质楼盘，有品牌的开发商比没品牌的开发商每平方米多卖300元，市场仍能接受。
12月2日3版报道平安俊·辽宁大德实业集团董事长说：
“集团已经看到企业品牌的树立给项目带来的巨大收益，今年“大德·阳光明居”开盘仅3个月就达到98%的销售率，并实现了社会效益和经济效益的最大化。
如今宏观政策频频出手，房市供求关系已发生逆转，房地产市场正不可避免地渐入品牌竞争时代。
人们也越来越懂得或者说认识到创立品牌的重要性，正在有意识地为之努力。
二、铸就房产品牌是一个系统工程
创立房产品牌一般应包括以下部分内容：
1、品牌名称：
一个企业的产品为了区别于同类产品，一般都会冠以一个名称。
当该产品在市场上享有盛誉时，该品牌便会成为企业的代名词。
中国人经商讲究吉利，取名多倾向于吉祥、聚财、平安、通达，有的寓意深远。
创名牌一般是要有个好名字，好名字易记、上口，对品牌的宣传推广很有帮助,也有专门取怪异名称的，其目的主要是便于记忆。
另外，品牌名称应有一定的文化内涵。
2、品牌的支撑系统
品牌是产品的代名词，房地产产品是建筑物、是居住社区、是商业地产、旅游地产等等，那么该产品的技术含量、文化含量的高低决定了产品档次和产品的价值。
技术含量一般是指高水平的决策定位、建筑规划、景观园林、工程质量、新材料、新技术、新工艺、物业管理等。
文化含量一般包括楼盘定位文化，企业行为文化。
其中楼盘定位文化是要根据项目地域不同、习俗不同、客户群不同，分别赋予楼盘一定的文化艺术内涵。
企业行为文化主要是团队组织的思维方式和行为模式。
（一）决策定位
开发商拟投资开发一个项目或称之为楼盘，楼盘可能是住宅社区、公寓、酒店、写字楼、商业建筑等等。
一般要先决策定位。
这一阶段工作非常重要。
因为决策结果将对楼盘的品牌、品质、品位产生决定性的影响，对总投资影响可达70%～80%。
所以这项工作必须进行深入细致的市场调研，尤其对大型项目还要编写可行性研究报告，根据调研结果决策开发项目进行与否。
调研工作可请国内著名的专业调研策划服务机构完成，因为房地产商其本质是一个“系统集成商”。
它是将资金、土地、设计、施工、物管等多种变量因素进行整和，又通过广告、策划、销售、租赁等服务，将产品回报于社会。
房地产商没有必要也不可能独立完成整个产业链的运作，而是选择产业链中那些最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营。
在众多的房产产品当中，不管项目的属性如何，任何单项房产都有高、中、低档品质之分。
以住宅产品为例:
决定产品品位高低的因素很多，如开发宗旨、指导思想、功能身份、区位地段、土地成本、目标客户、规划设计、工程质量、物业管理等。
在上述诸多因素当中，属于客观因素范畴的因素可以通过技术手段很好地加以解决。
而主观因素才是影响品牌塑造的关键因素。
世界知名零售商“沃尔玛”的成功理念，就是把最大的利益让给消费者。
而地产商在力图铸就知名品牌的实践当中，也应对此理念借鉴和运用。
但是，有些地产商却始终是把公司利益最大化放在首位，忽视了消费者利益和社会效益。
这种理念是处于一种不平衡状态。
世上万物包括人类，“平衡”是永恒的主题。
身体健康的前提是肌体内部处于平衡状态，心理平衡能免除多种不必要的伤害；而车载平衡能安全长途运输等等。
关于“平衡”的现象随处可见，那么地产商的开发宗旨、指导思想是直接影响品牌建设的主因，如果地产商能在公司利益、消费者利益、社会效益之间寻找到平衡点，成功将是必然的结果。
很巧合，世界著名轿车品牌“奔驰”的标志，三等分被圆环围和的图案，从形态上包含了平衡效应的寓意。
世界那些知名零售商为什么要把最大利益让给消费者？
这不是违背了“平衡效应”吗？
企业不是很吃亏吗？
中国有句老话叫：
“吃亏是福”。
在交往处世的天平上，一边亏，另一边就会加重，亏的一边轻，托盘肯定会上扬（对人寓意名声上升）。
你虽然在容积率、覆盖率上降低了指标，少出了一些面积，利润上是吃了一些亏。
但你让客户获得了空间舒适度、增加了绿地绿化的视野享受，人与自然和谐相处，使居住者长久达到心满意足，居住者自然就会对你加以称赞，你得到了口碑的补偿。
而这种补偿又会给你赢得更多的客户，依次滚动，一传十，十传百，赞美你的口碑会使你的品牌家喻户晓，无形中你成了最大的成功者和受益者。
有失必有得，市场上持续的认同和赞美是品牌形成的坚实基础。
“口碑之中出品牌”也就理在其中了。
（二）开发宗旨
“以人为本、诚信为本，践诺为本”。
是开发企业必须念好的“三本经”，其开发宗旨应该是“一切为了客户，为了客户一切，为了一切客户”。
共产党的宗旨是“为人民服务”，这块金字招牌使得共产党取信于民，不但推翻了旧政权成为执政党，而且执政半个多世纪以来一直坚持着“为人民服务”的宗旨不放弃，使本国民众安居乐业，国际地位逐年上升，由共产党执政的中华人民共和国，已经成为举世闻名的金色招牌。
那么开发商意欲铸就金字招牌，完全可以借鉴共产党“为人民服务”的宗旨作为企业的开发宗旨。
当然，可以变化一下提法，但实质内容应该是一样的。
唯由此，客户才会成为真正意义上的上帝，开发商甘愿以公仆身份服务于上帝才能变得真心诚意。
将心比心，优质的服务，收到的必定是美好的赞誉回报。
（三）指导思想（开发理念）
运用同期最成熟的科学技术成果（包括新技术、新工艺、新材料、新产品），为业主打造高质量、高性价比、充分体现人与自然和谐共生的、人性化的房产产品。
人们常说，“细微之处见工夫”。
创建地产知名品牌，必须具备“聚沙成塔”、“积水成河”的毅力。
从点点滴滴开始注入品牌意识，将地产产品的每一个环节铸就成一个个小精品，无数个单项精品是构成大盘精品的必要元素。
所以说：
“只有做细才能做强、才能做精、才能铸就出知名品牌”。
（四）功能身份（定位）
从广义上讲，功能一般是指产品或劳务的功用和用途。
从价值工程角度看，功能是指对象能够满足某种要求的一种属性。
具体地说，功能就是效用。
比如电视有视听功能；冰箱有冷藏功能；房地产产品---房屋有遮风避雨和居住功能等。
生产任何一种产品，功能所需是最主要的，而构成产品的结构、材质只是实现功能的手段。
为了给产品的功能身份定位，需要弄清功能不同类型的特性。
1、按功能的重要程度分类：
产品可分为基本功能和辅助功能。
基本功能是产品的主要功能；辅助功能是为了更有效的实现基本功能而添加的功能，属于次要功能。
2、按功能的性质分类：
产品可分为使用功能和美学功能。
使用功能属于功能内涵的使用属性；美学功能是从产品外观上反映功能的艺术属性。
3、按用户的需求分类：
功能可分为必要功能和附属功能。
必要功能是用户所要求的功能以及与实现所需功能有关的功能，如使用功能、美学功能、基本功能、辅助功能等均为必要功能；附属功能包括多余功能、重复功能和过剩功能。
功能、成本、价值是一个有机的整体，功能增加，必然加大成本，而价值随之提高。
所以，房地产产品必须随着目标客户群的身份不同去进行房产产品功能定位。
比如中低收入客户群，他们的选房目标一般是瞄准低端物业，对地产功能要求单一。
只要具备基本功能和辅助功能即可，购房的主要目的是解决居住。
其经济能力也只能是扩展“家”的容量，对于“园”的追求只是力求能有更好，没有也无妨。
而对于中高收入客户群，其选房标准是瞄准高端物业，对地产功能要求即求“质”又求“新”，除了满足基本功能和辅助功能外，对美学功能追求也很高。
不但要品位高雅，而且装修豪华。
购房的目的除了解决居住以外，还要达到享受的目的。
他们的经济能力是要对“家、园”的追求达到完美和谐，充分体现出人生的价值。
来自于销售方面的“想不想买看环境，掏不掏钱看户型”的顺口溜是对这层客户群的真实描写。
看环境是对“园”的品位高低要求，看户型则是对“家”的功能指标要求。
还有一层消费者是处于金字塔尖的客户群，他们的选房标准是超高端物业，对地产功能要求除了满足基本功能、辅助功能、美学功能外，对于剩余功能、重复功能也基本接受。
《中国房地产报》2004年11月3日A1版报道，广州凯旋会售出了一款极品房产。
五房、二厅、六卫，附带天台花园、泳池及视听室。
私家电梯厅内装有三部原装三菱电梯，客厅达100㎡。
位于53层天台的恒温天幕咏池，采用玻璃屋顶。
每当夜幕降临，会让你顿感与星为伴、君临天下之感受。
售价近2000万元。
诸如此类业主，其购房的主要目的是向世人显示成功、富足、唯一，对于剩余功能、重复功能的出现，则认为是从另一个侧面更能展现其资本雄厚和富有，而居住基本功能已经不是主要目的了。
不管是低端物业、中端物业还是高端物业，功能身份一旦锁定，就要将该层面的各项功能内涵表述至极，使与之相适应的客户群充分享有该层功能内涵所提供的应有“效用”。
（五）区位地段
在房地产开发的初级阶段，产品趋于同质化而没有个性，好的地段往往成了取胜市场的关键。
那么什么地段能称得上好的地段呢？
好的地段一般具有如下特征：
首先是交通便利，其次是市政配套齐全（如城市供水、供暖、供电、煤气、通讯等），再次是区域内商业、医疗、教育、文化娱乐等公共设施周全。
配套设施能达到如此完善的地段，一般情况下都是城市建设多年积累的结果，这样的地段可供开发商进行大面积开发的区域可谓少之又少。
然而，好地地段并不等于就有好的房产。
目前，房地产市场已经发生了巨大的变化，地段的重要性正在随着交通工具和“时空观念”的改变而越来越弱化，它已不再是取胜市场的关键因素。
取而代之的是拥有良好信誉度的品牌物业。
一个即使不好的地段，通过品牌企业的开发，也会化不利为有利，最大限度地提升地段价值。
2002年，国内知名企业阳光100在重庆朝天门长江对岸拿地，许多人不理解，因为这块地处于长江沿江地带的“下半城”，按当地人的居住习惯，这里是穷人居住的地方，根本算不上是好地段。
但公司高层决策认为，该地区尽管目前称不上好地段，但它蕴涵着巨大的升值潜力。
因为该地段不仅临江，而且与“朝天门”隔江相望，景观价值非常高。
以发展的眼光为重庆市打造一个城市副中心是非常合适的。
果然，重庆阳光100精心打造的国际新城所属周边“弹子石”区域，于2003年被规划成了重庆CBD金三角的一部分。
地段价值的提升为企业赢得了极佳的发展机遇。
也为企业带来了丰厚的回报。
一个原来不被人看好的地段经过高层决策人准确的预测与判断，以敏锐的洞察力和前瞻性眼光抓住机遇，用创造性的智慧精心打造，使之变为有价值的地段区域。
作为一个品牌地产商，就是要不断地创造地段的价值。
即便是地段自身条件确实达不到十分优越，也要通过艰苦的努力，创造出有价值的产品，最大限度地提升品牌价值。
（六）土地成本
在土地市场逐步走向成熟的今天，开发土地成本对楼盘的总价构成起着举足轻重的作用（据统计，大部分项目的土地成本占到全部生产成本的40%～70%）。
尤其是经过竟拍程序获取土地，一宗土地有时可能会拍出天价。
这样一来，必然迫使地产商对所开楼盘的品质更会加倍注意，高端物业因此也频现楼市。
而对于中低端开发商，不得不将触角伸向三、四线城市谋求发展。
由于国家提供开发用地总量的限制，无论获得土地的成本高低，都会使开发商十分珍惜。
这也是促使开发商抓住难得的土地机遇，精心打造精品楼盘，为铸就品牌企业奠定坚实的硬件基础。
（七）建筑规划（园林景观）
建筑规划是一个总称，它一般应包含总体规划设计、建筑设计和园林景观设计。
总体规划设计对于知名品牌的形成起着至关重要的作用。
“买不买房看环境”其实是对“园”的品质追求。
“园”是一个名词，它因形容词修饰含义不同而变换属性，如公园、花园、动物园、植物园、陵园等等。
而家园的属性是以“家”（居住）为主体，是主要功能。
园为客体，是辅助功能。
所以说“掏不掏钱看户型”是关键点，两者是相辅相成缺一不可的。
尽管掏钱是关键，但引起想买欲望的首先是环境。
这很象相对象，能否一见钟情很重要，只有钟情了才有深入了解户型优缺点的过程。
现在人们已经比较重视景观的作用了，但景观园林的设计确实还存在着一些误区。
目前约95%以上的操作程序是，先规划设计后建筑设计，最后进行景观设计，将景观园林设计当作一项“填空题”来做，这一设计模式给楼盘的景观设计带来许多束缚。
更有甚者认为景观园林无非就是植树、种草、绿化和造景，这些观点完全违背了景观设计宗旨，没有真正了解景观的内含。
其实景观绿化是景观视觉形象、环境生态绿化、大众行为心理学三方面的综合体现，是物景、情景、意境的和谐统一。
比较理想的程序是，以景观设计为主线，规划方案必须理解景观设计整体构思，建筑物只是该环境中的特定主题元素，就象园林景观中的广场、水系、喷泉、树木、绿篱、花卉等一样。
各种元素的集合都必须适合整体环境特征，这样才能真正体现出“物景、情景、意境的和谐统一”。
铸就房地产品牌尽管有诸多因素都很重要，但建筑设计是整个项目当中的真正主体，是关系到“掏不掏钱”的决定性因素。
有人说，“设计缔造品质”、“设计创新提升品牌张力”、“要注重设计的均好性”等等。
关于建筑设计的话题真可谓仁者见仁，智者见智。
不同的国家、不同的区域、不同的年代涌现了无数个名家、名作可供人们欣赏和探讨。
而眼下作为单一话题“家”（住宅）而论，什么样的家才能称得上是好家呢？
相关专家认为：
从房型构成上讲，一般应具备如下功能：
起居室（客厅）、卧室、厨房、盥洗、餐厅、储藏、书房、阳台。
这些功能少了哪一项，都会让使用者感到不便。
如果能将这些不同功能的房间合理的分区，如动静分区、清浊分区，会使住户的生活质量得到提升。
从面积分配上看，主卧室面积一般为15～25㎡；次卧室面积也应10～15㎡；起居室（客厅）应在20～35㎡；卫生间应在4～10㎡；厨房应在8～12㎡；储藏间、生活阳台、衣帽间各自也应在4～6㎡之间。
这样的面积分配基本能保证各房功能的正常使用。
由于住宅户型设计是个动态发展过程，加之不同地域、不同区域、不同习俗对房产品都会附加一些特定的因素，这些特定因素是区别各类不同产品的先决条件。
住宅产品对其要求只能说是适宜该区域居住的就是好房子。
目前我国房地产开发企业发展速度很快，市场竞争十分激烈。
一线城市的一流企业他们的房产是在做标准创品牌；二三线城市的二流地产却在到处找“概念”；而三流地产只是在忙着盖房子。
要铸就房产品牌就必须打造高标准的房产产品，那么什么样的产品才算是好房子，概括地说：
“最适宜人居住的家园”。
怎样的规划设计才算是最适宜人居住的好家园，答案是标准说了算。
（以下所列标准是参考了2004兰州“好房子”白皮书内容编辑）
1、空气环境
最适宜人居住的家园应该拥有良好的空气环境。
规划布局应符合空气流动原理，户型设计尽可能保证室内能自然通风换气。
地段选择应该避开有害污染源，既有便利的交通，也不要过分靠近城市主干道。
2、光环境
日照间距是衡量一个社区品位高低的重要指标，在冬季采光对于底层住户显得尤为重要。
户型设计尽可能让各功能房都有直接采光，而又最大限度的避免光污染。
建筑物排列疏密合理，视线、视野力求通透、广阔，景观、绿地共享角度趋于均好。
3、水环境
尽可能利用大自然赋予的水资源造景，天然溪流、湖泊、雨水收集、或利用城市中水建造人工水系等，充分满足人们的亲水天性，虽不能依山但求傍水。
供水系统可采用分质供水、或纯净水到户。
利用太阳能增加日常使用热水。
4、声环境
社区总体规划应基本实现人、车分流，动、静分区，尽可能地远离市政主干线，减少噪音源。
利用高大植物、树木、绿篱等过滤噪音，建筑物合理布局并采取隔热、保温、降噪性能好的材料，进一步阻断噪音源。
社区主要交通线上设置背景音乐，让人们外出或回归充分享受到家的温馨。
5、绿色环境
美好家园中绿色景观环境应该是均好性、立体性、极具人性化的，四季植物搭配合理，做到常年有绿，四季见花。
绿色景观、建筑主体、人文景点丰富多样和谐自然。
6、能源环境
能源匮乏是人类面对的严峻课题，节能是建筑产品不可忽视的主题。
墙体、门窗、屋顶、地面均应采用当前最成熟的科研成果，对建筑物进行保温隔热。
利用太阳能的天然资源为国家节约能源，为业主带来实惠。
7、微观环境
倡导人性化户型设计，功能分区合理，既动静分离、干湿分离、洁污分离；尽可能充分利用空间，将储物间、步入式衣帽间等使用性极强的功能区域独立出来；户型中的卧室、客厅、厨房、卫生间比例适度，尽可能做到“四明”。
给业主创造一种舒适、方便的休闲环境。
8、文化环境
文化熏陶是每一个人不可或缺的精神需求，好的社区应该从总体规划到建筑单体上深刻体现文化艺术内涵，让系统、鲜明的文化主题贯穿于整个社区，使居住在同一个社区的住户通过社区文化的熏陶，从生活习惯、人生修养等诸多方面相互影响、相互渗透、相互促进，营造一种健康向上的社区文化。
9、配套环境
人们的日常生活离不开吃、住、行、购物、娱乐、看医生，好的社区配套可以提高住户的生活品位。
如果社区地段周边的社会配套比较完善，如大市场、大医院、重点学校、城市公园，则社区配套可结合社会配套进行优化组合。
使居民真正享受到社区、社会配套所提供的方便、快捷、周到的诸项服务。
也使业主充分体验到身为社区一员的主人翁地位。
10、物业环境
物业管理包括社区的治安、绿化、保结、家政、房屋及机电设备维修保养等方方面面的事情，涉及社区生活的各个层面、各个角落，与居民朝夕相处长达几十年。
物业管理应该引进先进的管理理念，将物业管理提升为物业服务。
有了服务定位的理念，那么业主则是主体，主体就是上帝，物业管理是靠优质的服务赢得业主的认可和赞赏（口碑），业主才心甘情愿的支付管理费。
如此良性循环（业主持续的认同和支持），物业管理才能逐步树立自己的品牌。
（八）工程质量
建筑工程质量是反映建筑工程应满足相关标准规定或合同约定的要求，包括安全、使用功能、耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性综合。
建筑工程施工质量是施工阶段的主题，是铸就房产品牌的坚实基础。
如果把房产品当作一部作品，施工就是体现剧本内容的、立体的、成型的实践。
施工阶段要耗费大量的人力、物力、财力，这一阶段对整个项目品牌的影响是巨大的。
所以对该阶段必须进行严格的质量控制，始终贯彻“质量第一、预防为主”的方针不动摇。
进行质量控制，首先应了解影响施工质量的因素有哪些，通常说4M1E（既人员、材料、机械、方法、环境）综合来说有下面几个方面。
1、施工方案
施工方案包括施工技术方案和施工组织方案。
技术方案是指施工技术、工艺、方法和机械、设备、模具等施工手段的配置；施工组织方案是指施工程序、工艺程序、施工流向、劳动组织安排等。
通常的施工组织程序是先准备后施工，先场外后场内，先地下后地上，先深后浅，先主体后装修，先土建后安装等等，这些都是能够影响工程质量的重要因素。
2、施工环境
施工环境包括自然环境和管理环境。
自然环境是指地质水文气候及现场通风、照明、安全卫生防护设施等劳动作业环境；管理环境是指由工程承、发包合同结构所派生的多单位、多专业共同施工的管理关系、组织协调方式及现场综合施工质量控制系统等。
3、建筑材料、构配件
能否正确选择建筑材料、构配件及工程用品的质量、规格、性能特性是否符合设计规定的标准，对工程质量的影响也很大。
4、施工质量
建筑工程施工质量，所有参与单位（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、政府质量监督机构）都有各自的质量控制目标，控制方法，都有成形的规章制度。
对于一般合格工程，按国家《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300——2001进行验收，主控项目（建筑工程中的对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定性作用的检验项目）在制定检验批的抽样方案时，α（错判概率--合格判为不合格）、β（漏判概率--不合格判为合格）≤5%即可；一般项目（除主控项目以外的检验项目）α（错判概率）≤5%、β≤10%（漏判概率）即可。
而对于使用者来说1%的不合格就是100%的不合格。
作为开发商，铸就房产品牌，工程质量标准定位一般合格是不行的，合格工程的标准是满足不了住户对品牌房产所期望的质量。
所以甲方的质量控制目标是，要通过施工全过程的全面质量监督并参与管理，同施工单位、设计单位、监理单位一起认真分析上述逐条影响施工质量的因素，制定防范措施，共同努力把质量隐患、质量通病消除在萌
升级会员 