房地产开发经营与管理模拟题三3版.docx
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房地产开发经营与管理模拟题三3版
1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
A:
位置固定性
B:
不一致性
C:
适应性
D:
相互影响性
答案:
D
2、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就（ ）。
A:
越大
B:
越小
C:
不存在
D:
分散
答案:
B
3、下列风险中，属于个别风险的是（）。
A:
购买力风险
B:
市场供求风险
C:
政策风险
D:
比较风险
答案:
D
4、根据（ ）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A:
房地产交易方式
B:
房地产交易顺序
C:
房地产交易目的
D:
房地产类型
答案:
A
5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A:
1002.45
B:
1012.45
C:
1027.42
D:
1037.45
答案:
B
解析:
（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120
6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A:
544.10
B:
555.10
C:
1776.32
D:
2109.38
答案:
B
解析:
（5×6%÷12）÷][1-（1+6%÷12）-120
7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A:
3019.53
B:
2983.84
C:
1524.15
D:
1587.65
答案:
A
解析:
P=][2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86A=[156186.86×（6%÷12）]÷[1-（1+6%12）-60]
8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。
如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。
A:
0.18
B:
0.12
C:
3.39
D:
5.00
答案:
C
解析:
A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.8530÷8.85=3.39
9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。
若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。
A:
甲＞乙
B:
甲＜乙
C:
甲＝乙
D:
无法判断
答案:
A
解析:
假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=（30-15）÷（100-X）=15÷（100-X），乙现金回报率=（50-30）÷（200-2X）=10÷（100-X），甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。
10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。
A:
土地使用权出让费
B:
土地使用费
C:
土地使用权转让费
D:
毛地价
答案:
B
11、市场的客体通常是指（）。
A:
买家
B:
卖家
C:
交易对象
D:
交易价格
答案:
C
12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。
A:
建筑师
B:
结构工程师
C:
设备工程师
D:
监理工程师
答案:
A
13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。
A:
满足购买者使用要求
B:
购买者支付能力
C:
物业预期收益
D:
物业用途
答案:
C
14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（）。
A:
存量规模
B:
租金水平
C:
开发成本
D:
资本化率
答案:
B
15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A:
空置率＞合理空置率
B:
空置率＜合理空置率
C:
空置率=合理空置率
D:
不能判断
答案:
A
解析:
在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是空置率＞合理空置率
16、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。
A:
投资机会研究
B:
初步可行性研究
C:
详细可行性研究
D:
项目的评估和决策
答案:
B
17、下列费用中，不属于土地费用的是（）。
A:
土地使用权出让金
B:
城市建设配套费
C:
拆迁安置补偿费
D:
基础设施建设费
答案:
D
18、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。
A:
单元估算法
B:
单位指标估算法
C:
工程量近似匡算法
D:
概算指标估算法
答案:
B
19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。
A:
审计费
B:
利息
C:
外汇汇兑净损失
D:
融资代理费
答案:
A
20、财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A:
计算期
B:
动态投资回收期
C:
项目寿命期
D:
开发期
答案:
A
解析:
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
21、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指（ ）。
A:
房地产泡沫
B:
房地产市场中的过度开发
C:
房地产适度经营
D:
房地产过剩
答案:
B
22、财务杠杆效应是由于（）引起的。
A:
贷款利率与项目全投资收益率不同
B:
预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C:
预售收入资金回笼较快
D:
自有资金投入时间点的差异
答案:
A
23、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。
A:
获利能力分析
B:
盈亏平衡分析
C:
市场状况分析
D:
定性风险分析
答案:
B
24、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（）。
A:
保本点分析
B:
敏感性分析
C:
现金流量分析
D:
统计试验分析
答案:
B
25、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A:
概率分析
B:
解析法
C:
蒙特卡洛法
D:
杠杆分析
答案:
C
26、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（）。
A:
固定总价合同，采用按日计价的增价条款
B:
固定总价合同，采用重大增价条款调整
C:
固定总价合同，采用延期增价条款
D:
成本加浮动酬金合同
答案:
A
27、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。
A:
开发商
B:
设计单位
C:
承包商
D:
监理单位
答案:
A
28、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。
A:
12%
B:
13.4%
C:
80%
D:
125%
答案:
C
解析:
（33.6－30）÷4.5
29、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A:
10
B:
15
C:
20
D:
30
答案:
D
30、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。
A:
50%
B:
60%
C:
80%
D:
90%
答案:
B
31、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（ ）年内延续弥补。
A:
2
B:
3
C:
4
D:
5
答案:
D
32、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（）。
A:
领导定价法
B:
挑战定价法
C:
随行就市定价法
D:
渗透定价法
答案:
B
33、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（ ）。
A:
同质偏好
B:
分散偏好
C:
集群偏好
D:
自然细分市场
答案:
A
34、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。
A:
物业的易接近性
B:
物业的临街状况
C:
物业的周围环境
D:
物业所处区域的繁华程度
答案:
A
35、市场主体通常包括（）。
A:
买家
B:
卖家
C:
交易对象
D:
交易价格
E:
交易行为
答案:
A,B
36、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（）。
A:
施工方案
B:
工期
C:
质量目标
D:
市场售价
E:
报价
答案:
A,B,C,E
37、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。
A:
开发项目用地现状
B:
市场供给量
C:
交通运输条件
D:
水文地质
E:
气象
答案:
A,C,D,E
38、前期工程费用主要包括（）。
A:
拆迁安置补偿费
B:
规划费用
C:
设计费用
D:
可行性研究费用
E:
“三通一平”费用
答案:
B,C,D,E
39、某笔房地产开发贷款的综合风险度与（ ）直接相关。
A:
贷款额
B:
企业信用等级
C:
自有资金数量
D:
项目风险等级
E:
贷款期限
答案:
A,B,D,E
40、金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。
A:
流动性
B:
安全性
C:
偿还性
D:
盈利性
E:
地域性
答案:
A,B,D
41、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。
A:
客户评价
B:
项目评估
C:
担保方式评价
D:
贷款综合评价
E:
环境评价
答案:
A,B,C,D
42、企业确定广告预算的主要方法包括（）。
A:
量力而行法
B:
销售百分比法
C:
目标任务法
D:
竞争对等法
E:
协商谈判法
答案:
A,B,C,D
43、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。
A:
认知价值定价法
B:
价值定价法
C:
领导定价法
D:
挑战定价法
E:
随行就市定价法
答案:
C,D,E
解析:
认知价值定价法和价值定价法都是以购买者为导向来定价的。
44、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。
A:
潜在毛租金收入
B:
空置损失
C:
租金损失
D:
其他收入
E:
经营费用
答案:
A,B,C,D
解析:
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
45、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A:
合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B:
图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C:
合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D:
图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
答案:
C
46、房地产投资的弊端有（ ）。
A:
不可移动性
B:
变现性差
C:
投资数额巨大
D:
投资回收期长
E:
需要专门的知识和经验
答案:
B,C,D,E
解析:
房地产投资的缺点是需要专门的知识和经验、投资回收期较长、投资数额巨大
47、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。
A:
重新装修费用
B:
更新改造费用
C:
建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D:
空置损失费用
E:
为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
答案:
A,B,C
解析:
物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
也注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。
其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。
48、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是（ ）。
A:
位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B:
房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C:
房地产投资容易受到政府政策的影响
D:
房地产投资能够得到税收优惠
E:
房地产投资可获得相当高的利润
答案:
A,B,C
49、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。
A:
投资机会寻找
B:
市场分析
C:
投资机会筛选
D:
财务评价
E:
规划设计
答案:
B,D
50、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。
A:
土地管理部门
B:
计划管理部门
C:
市场管理部门
D:
设计管理部门
E:
规划管理部门
答案:
A,E
51、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入（）。
答案:
True
52、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。
（）
答案:
False
解析:
系统风险不能被分散、抵消。
个别风险可以通过投资组合被分散、抵消。
53、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。
（）
答案:
True
54、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。
（）
答案:
True
55、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（）。
答案:
False
解析:
开发商利润率=开发商利润/总开发成本
56、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。
（）
答案:
True
57、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。
（）
答案:
False
解析:
居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。
居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项
58、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。
（）
答案:
False
解析:
定性预测又称判断预测，是预测者根据自己掌握的实际情况、实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场的发展趋势做出的推测和判断。
定性预测方法常用的有德尔菲法、意见集中法、类推法等。
59、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。
（）
答案:
True
60、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。
（）
答案:
True
61、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。
（）
答案:
False
解析:
应按废标处理
62、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。
（）
答案:
True
解析:
63、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。
（）
答案:
True
64、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：
乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。
（）
答案:
False
解析:
甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350（元/㎡）V=V40´1/K40=350´（1+6%）40/［（1+6%）40-1］=387．69（元/㎡）乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2．5=360（元/㎡）V=V50´1/K50=360´（1+6）50/［（1+6）50-1］=380．67（元/㎡）则投资乙地块比甲地块更经济。
65、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。
（）
答案:
True
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