房地产估价报告的估价描述与估价分析.docx
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房地产估价报告的估价描述与估价分析
房地产估价报告的估价描述与估价分析
王全民
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种：
（1）估价报告题目＋六项内容
（2）分二部分
封面－－企业自选纸类型和自行设计
扉页－－估价报告题目＋六项内容
封面（或扉页）六项内容
举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估
估价委托人：
A2市XXXX酒店投资管理有限公司
估价机构：
XXXX房地产估价有限公司
注册房地产估价师：
XXXXXXXXX
估价作业日期：
2009年3月10日至2009年3月18日
估价报告编号：
XXX估（200X）第XXXXX号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函.......................................................2
注册房地产估价师声明.....................................................3
估价的假设和限制条件................................................4
房地产估价结果报告...................................................6
♦一、估价委托人............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据.............................................................7
八、估价原则.............................................................8
九、估价方法............................................................9
十、估价结果............................................................9
十一、其他需要说明的事项..................................................9
十二、估价人员...........................................................9
房地产抵押估价技术报告..................................................29
一、估价对象描述与分析...................................................29
二、市场背景描述与分析...................................................32
五、估价对象最高最佳利用分析..............................................35
六、估计方法适用性分析...................................................43
七、估价测算过程.........................................................43
八、估价结果确定..........................................................45
附件：
1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件；5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式
例3（略）
例4（略）
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
（一）估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：
包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：
包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：
包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）
1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
5、随意编造估价假设的；
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
8、虚构、编造估价对象状况的；
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；
11、虚构、编造可比实例的。
（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
3、估价方法选用出现错误的；
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
5、估价技术路线确定出现严重错误的；
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
（一）估价委托人
1、要求：
描述内容完整，表述准确；
2、内容：
要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
（二）估价机构
1、要求：
描述内容完整，表述准确；
2、内容：
估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
（三）估价目的
1、要求：
表述准确、具体，与经济行为相对应；
2、内容：
各类不同的估价目的表述
（四）估价对象（及其范围）
1、要求：
描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
（1）估价对象描述的基本状况。
通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
（2）估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
（五）估价时点（及其确定理由）
1、要求：
估价时点确定正确，确定理由简要明确；
2、内容：
表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。
估价时点描述常见理由：
（1）根据法规或技术标准要求确定估价时点；
（2）根据合同约定确定估价时点；
（3）根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点；
（4）结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
（六）价值类型（及其定义）
1、要求：
描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确；
2、内容：
分别描述价值类型价值定义。
价值类型一是分为市场价值与非市场价值
非市场价值的五种形式
（七）估价依据
1、要求：
依据完整、明确、合法有效；
2、内容：
必要的法律法规要完整、名称要准确；
必要的估价技术依据要完整、名称要准确；
估价委托人提供依据、资料要完整、具体；
估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
（1）必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如：
《民法》、《宪法》、《物权法》等；
②全国人大常委会通过的法律，如：
《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等；
③国务院制定的行政法规，如：
《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等；
④司法解释，如：
“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：
《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等；
⑥所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号；
（2）必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如：
《房地产估价规范》GB/T50291－19999、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T01－103－2005（北京市工程建设标准）等；
（3）估价委托人提供的资料依据
如：
产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；
（4）估价机构掌握的资料依据（略）
（八）估价原则
1、要求：
原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确；
2、内容完整：
是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：
估价要以最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。
衡量、判断标准如下：
（1）法律上的许可性。
如产权限制、规划及相关政策法规许可。
要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
（2）技术上的可能性。
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
如建筑、设备技术的改造。
（3）经济上的可行性。
即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。
如经营方式
（4）价值最大化。
使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
（5）土地与建筑物的均衡性。
即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。
如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
（6）与外部环境的协调性。
应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
（7）可持续发展性。
按可持续发展的观点确定使用。
即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
（九）估价方法
1、要求：
采用的估价方法要完整，定义要准确；
2、内容：
说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
（1）估价报告估价思路先于估价方法；
（2）估价方法选择主要取决于三方面：
估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况；
（3）不要表述与估价方法选取无关的内容；
（4）在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
（十）估价结果
1、要求：
描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致；
2、内容：
估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。
估价结果应注意的问题：
（1）要注明估价对象的具体名称；
（2）要注明估价时点的具体日期；
（3）当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；
（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；
（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；
（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
（十一）其它需要说明的问题
如：
如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
（十二）估价人员
1、要求：
人员姓名、个人情况内容要齐全、准确；
2、人员情况内容描述应注意的问题
（1）应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名；
（2）应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名；
（3）有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格（职称）、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；
3、估价对象状况专业分析空缺
（1）缺少维护、使用状况描述与分析；
（2）缺少估价对象功能状分析。
如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；
（3）区位状况：
一般状况介绍多，分析少、不具体；
（4）没有权益状况分析。
（5）缺少外部性分析。
如周边景观环境与设施等；
4、市场背景描述与分析不得要领
（1）没有按三方面要求去分析；
（2）描述内容扯得太远；
（3）与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
（1）与结果报告中的“估价方法”内容相同；
（2）没有进行估价技术路线表述；
（3）因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；
（4）未对已选用的估价方法阐明充分理由；
（5）未对未选用的估价方法的说明具体理由。
（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
（1）土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；
（2）土地实物状况分析：
要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：
较规则形状的情形、不规则形状的情形；
②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；
③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析；
④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；
⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
（1）建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；
（2）建筑物实物状况分析：
要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：
如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析；
③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；
④维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合；
⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。
民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
（1）估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；
（2）估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。
①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响；
③权益状况不同与估价方法运用分析；
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；
4、估价对象区位状况描述与分析
（1）估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
①位置状况包括：
坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确；
②交通状况包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项；
③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确；
④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施,不缺项、描述清楚、准确；
（2）区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。
①区位四个方面的分析均应有针对性；
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断；
③要进行区位未来变化趋势的分析；
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
（三）市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
（1）宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。
本地整体房地产市场状况分析不能笼统；
（2）本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；
（3）国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；
（4）估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。
.
进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。
第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。
第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。
以住宅为例：
（1）全国1年来住房价格的变化状况：
包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；
（2）影响全国住房价格变化的相关因素：
全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；
（3）当地1年来住房价格的变化状况：
包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；
（4）影响当地住房价格变化的相关因素：
当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；
3、本地本类房地产状况描述与分析（过去、现在和未来）
（1）本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。
以普通商品住宅为例：
（2）本地本类房地产市场价格：
新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；
本地本类住宅市场供给分析：
本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
（3）本类房地产市场需求分析：
所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
（4）住房空置情况
住宅空置率的几种类型；
住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析
（1）重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响
（2）金融政策对房价的影响
（3）税收政策对房价的影响
（4）土地政策对房价的影响
（5）住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析
（1）市场供给与需求分析
（2）居民收入变化分析
（3）投资与消费理念变化趋势分析
（4）房地产市场结构变化分析
（5）未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
（一）合法性分析
1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；
2、合法性分析方法与思路。
合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。
（二）估价对象利用前提分析。
一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：
指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。
即：
不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：
房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
（1）新投入使用的房地产。
由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；
（2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。
装修后能达到甚至超过原设计的效果。
（3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保
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