物业管理消防管理手册.docx
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物业管理消防管理手册
编号：
WI/S-03
版本：
A
消防管理手册
编制：
安全管理事业部日期：
20年月日审核：
质量管理部日期：
20年月日批准：
日期：
文件受控章
责任部门：
安全管理事业部
序号
编号
标题
版号/状态
01
WI/S03---001
总则
A/1
02
WI/S03---002
消防安全责任（基本原则与任务）
A/1
03
WI/S03---003
消防安全责任（消防组织）
A/1
04
WI/S03---004
消防安全责任（基本职责）
A/1
05
WI/S03---005
消防安全责任（防火安全责任书）
A/1
06
WI/S03---006
消防管理制度（防火宣传教育制度）
A/1
07
WI/S03---007
消防管理制度（防火管理规定）
A/1
08
WI/S03---008
消防管理制度（消防三级检查制度）
A/1
09
WI/S03---009
消防管理制度（火险隐患整改制度）
A/1
10
WI/S03---010
消防管理制度（消防中心管理制度）
A/1
11
WI/S03---011
业户消防管理（家庭防火责任制）
A/1
12
WI/S03---012
业户消防管理（业户消防安全责任书范本）
A/1
13
WI/S03---013
业户消防管理（业户消防安全手册范本）
A/1
14
WI/S03---014
作业规程（灭火应急规程）
A/1
15
WI/S03---015
作业规程（灭火预案规程）
A/1
16
WI/S03---016
作业规程（消防演习规程）
A/1
17
WI/S03---017
作业规程（消防演习业户须知范本）
A/1
18
WI/S03---018
作业规程（各级人员灭火职责）
A/1
19
WI/S03---019
作业规程（灭火分工与职责）
A/1
20
WI/S03---020
作业规程（消防技能训练规程）
A/1
序号
编号
标题
版号/状态
21
WI/S03---021
流程图（管理处火灾处理流程）
A/1
22
WI/S03---022
流程图（灭火自救应急组织指挥流程）
A/1
23
WI/S03---023
流程图（消防演习实施流程）
A/1
24
WI/S03---024
流程图（临时动火作业流程）
A/1
25
WI/S03---025
流程图（消防上岗证培训流程）
A/1
26
MR---001S03
管理处防火安全领导小组成员
A/1
27
MR---002S03
消防组织和消防设施情况表
A/1
28
MR---003S03
义务消防队员培训情况表
A/1
29
MR---004S03
临时动火作业申请表
A/1
30
MR---005S03
火险隐患整改通知书
A/1
31
MR---006S03
消防重点部位情况表
A/1
32
MR---007S03
消防重点部位灭火作战示意图
A/1
33
MR---008S03
消防演习记录表
A/1
34
MR---009S03
外培申请表
A/1
35
MR---010S03
防火巡查表
A/1
36
MR---011S03
灭火器配置表
A/1
LOGO总则A/11/1
一、为加强消防工作的领导和管理，预防火灾和减少危害，维护公共安全，保证国家、集体和客户的财产安全，保障员工和客户的人身安全，依照《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《×××市消防条例》，结合物业管理工作实际，制定本手册。
二、消防工作贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，坚持“谁主管，谁负责”的原则，实行消防安全责任制。
三、各部门、各子公司、各管理处（统称各单位，下同）行政主管为本单位的第一消防安全责任人，要切实履行所担负的消防工作职责，将消防工作纳入本单位的经营、工作、管理当中，做到“五同时”（即同管理、同布置、同检查、同总结、同奖惩），主动接受主管部门和公安消防机构的监督和检查。
四、公司消防工作在安全管理委员会的领导下，由安全管理事业部统一实行监督管理。
工程部、楼宇科技公司等应当在各自职责范围内配合安全管理事业部共同做好消防工作。
五、任何单位和个人都应当严格遵守消防法律、法规，履行消防安全责任，采取有效措施防止火灾发生。
对违反消防安全管理，危害消防安全的行为，任何单位和个人都有权劝阻、制止或者向消防管理部门报告。
六、各单位应当经常进行消防宣传教育，提高全员消防意识。
每年11月9日为全国消防安全日，也为本公司的消防安全宣传日。
七、公司对消防工作中有突出贡献或者成绩显著的单位和个人，应当给予表彰、奖励。
对未依法履行消防安全职责或者违反单位消防安全制度的行为，应当依照有关规定对责任人员给予行政纪律处分或者其他处理。
八、本手册自公布之日起正式执行，公司全体员工必须严格执行本手册。
LOGO消防安全责任（基本原则与任务）A/11/1
一、基本原则
（一）消防工作坚持“谁主管，谁负责，谁使用，谁负责”的原则；贯彻“预防为主，防消结合”的方针，积极做好各项防范工作。
（二）坚决贯彻《中华人民共和国消防法》、《×××市消防条例》和《消防管理手册》，使消防工作有法可依，有章可循。
（三）消防工作受当地公安消防机关的指导和监督；由各单位安全管理部具体负责落实。
（四）消防安全，人人有责。
每一位员工都有维护消防安全、保护消防设施、宣传消防知识、预防火灾、报告火警和参加灭火疏散的义务。
二、基本任务
（一）控制、消除发生火灾、爆炸的一切不安全条件和因素。
（二）限制、消除火灾、爆炸蔓延、扩大的条件和因素。
（三）保证有足够的消防人员和消防设备，以便一旦发生火灾，及时扑灭，减少损失。
（四）保证有足够的安全出口和通道，以便人员逃生和物资疏散。
（五）彻底查清火灾、爆炸原因，做到“四不放过。
”即（原因不明不放过；事故责任者未受到处理不放过；群众未受到教育不放过；防范措施不落实不放过）。
一、为确保各项防火安全措施落实，公司的消防工作在安全管理委员会的领导下，由安全管理事业部负责监督管理。
二、各单位、各班（组）均实行消防安全责任制，设消防安全责任人。
公司的消防安全责任人由总经理担任，各单位的消防安全责任人由各单位行政主管担任，班（组）的消防责任人分别由班（组）长担任。
三、各管理处应成立防火安全领导小组，负责本单位防火安全的全面工作。
每季召开一次防火工作会议，及时研究、解决消防工作的问题，学习传达上级有关消防法律、法规、文件，研究贯彻措施和实施方案；对员工进行防火安全宣传教育；不定期地开展消防安全检查，整改火险隐患；及时对火灾事故进行调查和处理。
四、各管理处安全管理部是本单位消防安全工作的主管部门。
负责本单位的日常消防安全管理、监督和指导工作；制定消防器材、设备购置计划及督促分包单位对消防设施设备维护保养；配备专（兼）职消防人员，建立防火档案；组织防火安全检查，及时消除火险隐患；定期组织学习消防业务知识；提出消防安全工作建议，并着力落实整改；对火灾事故履行“四不放过”的原则；对有关责任人提出处理意见。
五、各管理处应根据本单位消防工作需要设立消防安全管理人，并结合本物业管理范围内各区域的防火要求设立相应的区域消防安全责任人，逐级落实消防安全责任制。
六、各管理处防火安全领导小组要建立义务消防队，以防在万一发生火灾及专业消防队未到达前，能起到控制火势漫延或把火灾扑灭在初起阶段的作用。
一、防火安全领导小组的职责
（一）处理本单位防火安全工作。
（二）制定本单位的防火安全制度和措施。
（三）组织防火安全检查，主持整改火灾事故隐患。
（四）组织交流经验，评比表彰先进。
二、消防安全责任人职责
（一）对本单位的消防安全工作全面负责。
（二）贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防和监控设施设备，增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。
（三）熟悉管理区域内防火建筑结构和监控系统的分布以及所属人员工作、生活环境，人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防和监控设施设备的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。
（四）组织防火检查，督促落实火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题。
（五）根据消防法规的规定建立专职消防队或义务消防队。
（六）组织制定符合本单位实际的灭火和应急疏散预案，并实施演练。
（七）落实逐级消防安全责任制，组织逐级签定消防责任，明确各岗位的消防安全工作职责。
（八）及时处理并消除消防投诉、火险隐患及有关事宜，发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。
（九）对在消防管理中有突出贡献的集体和个人，提出表扬奖励的决定与申请。
三、消防安全管理人职责
（一）对本单位消防责任人负责，实施和组织开展日常的消防安全管理工作。
（二）拟订年度消防工作计划，组织实施日常消防安全管理工作。
（三）组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实。
（四）组织实施防火检查和火灾隐患整改工作。
（五）组织实施本单位消防设备、设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通。
（六）组织管理专职消防队或义务消防队。
（七）在员工中组织开展消防知识、技能的宣传教育和培训，组织灭火和应急疏散预案的实施和演练。
（八）消防安全管理人应当定期向消防安全责任人报告消防安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题。
（九）单位防火责任人委托的其他消防安全管理工作。
四、区域消防安全责任人职责
（一）对本责任区域内的消防安全工作全面负责。
（二）组织开展本责任区内的防火检查，督促落实火灾隐患整改。
（三）督促、跟踪分包单位对消防设备、设施进行维护保养。
（四）对责任区内或责任部门的消防设施或器材有权申报、更换和配置。
（五）对违反消防规定的行为有处罚建议权。
五、消防监控中心值班员职责
（一）坚决贯彻执行上级关于消防安全工作的指示和规定。
（二）熟练掌握消防设备的原理、性能及操作程序，填写并管好基本资料，熟记工作电话号码，熟悉火警报警方法与程序，保证抢险救灾时准确、迅速且操作有序。
（三）定期进行消防监控设施设备的检查、维护，确保消防设施设备始终处于良好运行状态。
（四）负责相关消防表格记录，与各岗位保持联系，认真及时地处理电话投诉与消防报警。
（五）负责物业范围内的消防安全监控，发现可疑情况立即通知巡逻护卫前往调查处理，出现火情讯号立即根据工作程序启动各种消防设备。
（六）负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。
（七）负责责任区域内的清洁卫生工作。
（八）宣传消防法规，注意发现并报告消防隐患，提出消防合理化建议。
六、义务消防员职责
（一）管理处每名员工都是义务消防队员，要始终保持高度警惕，忠于职守，随时准备投入消防战斗。
（二）学习消防知识，熟悉消防法规，掌握责任区消防设施备设备基本功能、位置，各种灭火器具摆放点位及使用方法，手动报警器报警方法，消防疏散通道位置及疏通方法，破门救灾方法，消火栓、水龙带连接使用方法，紧急灭火程序。
（三）坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全，及时正确处理火险苗头，发现火灾，迅速报告，接到指令后准确地报警并积极扑救。
（四）对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、整洁，专物专用，发现故障及时反映。
（五）落实消防法规，制止任何违反消防安全法规的行为，发现火险隐患迅速报告。
（六）爱护消防设施设备，发现消防设施设备遭破（损）坏，应立即报告消防控制中心进行处理。
（七）积极参加管理处及公司组织的消防灭火训练，自觉接受相关业务培训，严格执行各项消防安全制度，努力达到“三懂三会四能”（即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法；会使用消防器材，会处理火险事故，会报警；能宣传、能检查、能及时发现和整改火险隐患、能扑救初起火灾）。
（八）积极参加灭火战斗，树立不怕吃苦、不怕牺牲、连续作战的作风，抢救、疏散受灾人员及物资。
（九）灭火过程中必须坚决服务命令，听从指挥，维护火场秩序，保护火灾现场，同时保护自身安全。
（十）积极参加消防安全宣传教育活动，提高全员防火意识。
管理处：
本人愿意在装修期间，担任防火责任人，并严格做到：
一、负责对进场装修的所有人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
二、装修施工过程中，严格要求所有人要遵守消防法规的有关规定，确保施工安全。
三、采取有效的安全防范措施，避免火灾的发生。
在施工作业现场每50平米配备一个灭火器，施工现场应至少配备两个灭火器，并放置于明显、易拿的位置。
四、在施工中不大量使用易燃材料（易燃材料须作防火处理），注意装修材料合理堆放，装修垃圾及时清运，保证安全出口、疏散通道畅通无阻。
五、施工用电配施工专用的开关箱，开关箱内设漏电保护器，开关箱电源线采用橡胶电缆，装修过程中用电遵守操作规程，做到安全用电。
六、保护好大厦在（小区）原有的消防设施，不发生意外情况，严禁动用消费器材；如需对装修户消防设施进行改造，必须经市府有关部门批准后方可施工。
七、如需明火作业，须经管理处批准后方可作业。
作业时，就近配备足够的灭火器，并远离易燃易爆材料及物品。
八、不在工地内使用电炉、电热棒等电热设施，不使用高瓦数照明灯，严禁使用煤气。
九、因施工需要使用碘钨灯、电焊机等，须经管理处批准后方可使用。
十、不擅自改动煤气管道、供电/智能化线路。
十一、施工现场禁止吸烟，如有吸烟者按情节轻重承担相应的违约金。
十二、凡因违反上述规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位、个人及雇请施工的业主（住用户），按规定承担一切经济及法律责任。
装修施工单位：
防火责任人：
身份证号码：
联系电话：
日期：
一、消防宣传是消防管理的一个重要方面，是教育发动业户自觉同火灾作斗争的一项重要措施。
各单位必须贯彻执行"预防为主，防消结合"的消防工作方针，保障消防安全。
二、防火宣传教育要纳入本单位的宣传教育体系中，利用各种形式，广泛深入地进行宣传，普及消防知识，提高员工防火警惕性。
三、新员工、临时工（包括代培、借用人员和施工人员）工作前必须对其进行防火教育。
四、各级领导和全体员工必须认真学习消防常识及有关消防管理规定，并认真执行。
五、对用火、用电、用油和储存易燃易爆物品仓库及重点部位人员特殊工种等要采取短期培训、讲座、参观等方法进行消防专业知识教育。
六、定期组织防火安全活动，通过经常化、制度化的教育和训练，提高员工的思想政治觉悟。
七、抓住正、反两方面的典型事例进行宣传教育，提高警惕性，增强防火责任感。
八、要经常对业户和员工进行消防知识教育，使业户和员工都能达到“四能”（即能宣传、能检查、能及时发现和整改火险隐患、能扑救初起火灾）。
九、通过系统地宣传教育，使广大业户、全体员工不断提高防火安全意识，增强消防安全观念，在工作中、生活中自觉遵守各项防火安全制度，时刻不忘防火，就会杜绝减少火灾发生。
十、贯彻实施消防有关法律法规、条例、规定。
表彰在消防工作中做出贡献的好人、好事，揭露、批评违章、违法乱纪行为等等，要运用宣传舆论，扩大影响，推动消防工作。
一、需要在辖区内施工动火的单位和个人，必须提前到管理处办理临时动火作业申请手续，并通知消防监控中心做好登记。
在重点部位、危险地段（如变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和裙楼办公室等）动火，必须经管理处消防安全责任人批准，违者按有关规定处罚。
二、动火前，施工单位必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处必须派人监督检查落实情况，动火作业完成后必须立即派人清查现场。
对私自动火作业的，除责成其迅速补办动火作业手续外，可给予其必要的处罚；对造成火灾事故的，必须立即移交司法机关追究其法律责任。
三、施工动火过程必须做到“七不”、“四要”、“一清”。
（一）动火前的“七不”：
1、防火、灭火设施不落实前不动火。
2、作业点周围的易燃杂物未清除前不动火。
3、附近难以移动的易燃结构未采取有效安全防范措施前不动火。
4、盛装过油脂、化学类易燃易爆物品容器的残存物未彻底清除前不动火。
5、在储存易燃易爆物品的场所，易燃物品未搬离危险区域前不动火。
6、进行高空金属焊接或切割作业，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防护措施前不动火。
7、未备好相应的灭火器材前不动火。
（二）动火中的“四要”：
1、动火前要指定现场施工安全负责人。
2、现场施工安全负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止
动火。
3、发生火灾事故时，要及时扑救。
4、动火人员要严格执行安全操作规程。
（三）动火后的“一清”：
动火结束后，动火人员和现场施工安全责任人应彻底清理现场火种，只能在确认无任何残余火种的情况下，才能离开现场。
三、配电房及重要机房内禁止堆放可燃物品，禁止吸烟，消防设备旁边禁止堆放任何杂物。
施工现场禁止私接电源、做饭，违者按有关规定处罚。
四、通道、楼梯口等部位必须保持畅通，严禁堆放各种物品、器材，疏散标志和安全指示灯要保证完好。
禁止业主、住户在门前、走道和垃圾桶旁焚香、烧纸或悬挂祭祀、吉祥物。
五、大厦所有人员必须遵守《中华人民共和国消防法》和公司有关消防管理规定。
六、严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。
为进一步落实消防安全“三级”检查，明确各级人员在消防安全检查中的职责，加强防火安全管理，杜绝火灾的隐患，制定本制度。
一、组织形式
消防安全检查分为班（组）、管理处、公司三级检查。
二、职责
（一）一级检查由班（组）组织实施，要求每班检查一次。
1、每个员工每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的火情隐患及不安全因素。
2、发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位当班人员负责。
3、每天应将班组各人检查的结果向领班汇报。
4、接班时应提前10分钟进入岗位，并向上一班了解安全情况，对检查内容进行验收并签名，发现一般的问题由接班领班负责处理，较大问题以书面形式报管理处领导处理，不得忽视或拖延。
（二）二级检查由管理处组织实施，要求每月检查一次。
1、管理处领导每月组织班（组）长对责任区域的消防安全设备（施）、物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。
2、检查各班（组）对防火安全工作任务的执行和落实情况。
3、通报检查情况，开展宣传教育，强化消防安全意识，及时消除火险隐患。
4、在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。
（三）三级检查由公司组织实施，要求每半年检查一次。
1、每半年由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查。
2、检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行情况，对好的单位提出表扬或奖励，差的单位进行批评或处罚。
三、检查的主要内容
（一）对易燃易爆危险物品的贮存、保管、使用是否符合安全要求，贮存容器、管道有无定期测试，有无“跑、冒、滴、漏”现象。
（二）使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。
（三）消防安全的宣传、教育、培训、检查制度是否落实。
（四）仓库内的物资分类及存放是否符合消防安全规定；库房内灯泡是否≤60W；灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消防安全要求以及库房值班情况等。
（五）电器设备运行是否正常，有无超负荷运转情况；电线、电缆的绝缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机有无空转，防雷设备是否完好，有无私拉乱接电线情况等等。
（六）使用可燃、易燃物资及对残油、气的处理是否符合安全操作要求。
（七）动火前是否按规定办理手续，重点部位、危险场所动火是否符合“七不”、“四要”、“一清”要求。
（八）使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。
（九）消防器材及消防系统的管理与使用情况。
消防器材是否定期检查，管理制度是否健全并严格，责任是否落实到人，是否始终处于临战状态。
（十）是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危险物品的车辆、人员进入小区。
（十一）员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚，使用方法是否正确。
一、火险隐患包括：
现实的火灾危险和可以导致火灾发生的违章行为。
二、火险隐患整改坚持：
班组、岗位能整改的不上交管理处，管理处能整改的不上交公司。
三、实行隐患立案，整改销案制度，重大火险隐患应有“三定”整改方案（即定人、定措施、定时间）。
四、在防火安全检查中，对发现的火险隐患应当场整改，及时予以消除。
对不能当场整改的火险隐患，检查人员应开具《火险隐患整改通知书》，责令限期整改。
五、在火险隐患未消除前，相关单位应当采取可靠的安全防范措施，确保隐患整改期间的消防安全。
六、隐患整改完毕后，负责整改的单位或人员应当将整改情况函告检查单位，提出复查。
七、因历史遗留的疑难隐患，由本单位在今后改造和发展中有计划分步骤解决，相关部门应配合采取安全措施。
八、对确无能力解决的重大火险隐患应当提出解决方案，及时向公司主管部门或政府主管部门（街道办、居委会、公安消防机构）报告。
九、对公安消防机构责令限期整改的火险隐患，相关单位应在限期内予以整改，并及时复函，向公安消防机构报告整改情况，申请复查。
十、《火险隐患整改通知书》必须通过本单位消防安全责任人或消防管理人签字方可有效。
消防监控中心/中央控制室（统称中控室，下同）是值班员通过监控设备及早发现火（险）灾，控制消防机电设备的重要部位，也是组织灭火战斗的指挥平台。
为充分发挥中控室的职能作用，制定本制度。
一、中控室实行24小时值班制度，值班员须持证上岗。
二、中控室应配备适当数量的防火、灭火、求援器材，以备急用。
各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
三、值班人员应熟悉相关工作流程、规定，密切关注设备运行情况，认真作好相关记录，交班时双方须对设备运行状态进行检查。
四、火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室联动柜可置于手动档。
当值班人员发现报警信号后，须立即识别信号的真伪，如属火警信号，应将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，如属误报，应及时将设备复位。
五、中控室设备应安排具有资质的人员进行维修保养，并对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件，修复软件，设备密码须报工程部备案。
使用者应在操作界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。
设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时须征得管理处同意，且在管理处技术人员现场监督的情况下方可进行，无关人员不得操作中控室设备。
六、办理装修手续时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。
装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。
七、认真处理每一次火警讯号，反应时间不得超过5秒，做到快速传报，准确记录，有警必
查，查必有果。
八、保持室内肃静整洁，无关人员
升级会员 