土地估价报告.docx
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土地估价报告
土地估价报告
项目名称：
何正兴位于平原县西外环路西侧的两宗国有出让工业用地土地使用权公开市场价格评估（山东省平原县）
受托估价单位：
河北正达土地评估事务所有限责任公司
土地估价报告编号:
（冀）河北正达（2017）（估）字第1706052号
提交估价报告日期:
2017年6月1日
土地估价报告
第一部分摘要
【一】估价项目名称
何正兴位于平原县西外环路西侧的两宗国有出让工业用地土地使用权公开市场价格评估（山东省平原县）
【二】托付估价方
沧州市中级人民法院
【三】估价目的
沧州市中级人民法院审理许鹏与德州港源塑业有限公司、德州三惠木塑科技有限公司、赵永辉、何正兴借款合同纠纷一案，特托付河北正达土地评估事务所有限责任公司对被执行人何正兴使用的位于平原县西外环路西侧的两宗国有出让工业用地进行评估，目的是为处置资产提供土地使用权价格参考依据。
【四】估价期日
二0一七年五月十日
【五】估价日期
二0一七年五月十日至二0一七年六月一日
六、地价定义
估价对象位于平原县西外环路西侧，依照估价依据及估价目的，结合托付方提供的资料及估价人员现场勘查，本次评估估价对象的地价定义如下：
1、估价期日：
2017年5月10日。
2、土地用途：
土地证登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，评估设定用途为工业用地。
3、土地使用年期：
土地使用权类型为国有出让，使用权终止日期为2052年5月10日，截止估价期日，土地剩余使用年限为35年，故本次评估设定土地使用年限为35年。
4、土地开发程度：
实际开发程度为宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和红线内“五通一平”〔即通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平坦〕；本次评估设定开发程度为宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和红线内场地平坦。
5、土地利用状况：
估价期日，待估两宗地相连，合并使用。
整宗地上建有车间、门卫等建筑物，总建筑面积为5143.71平方米〔有证房产5033.96平方米，无证房产109.75平方米〕，现状容积率为0.38，本次评估设定容积率为0.38。
6、土地使用权类型：
土地使用权类型为国有出让，本次评估设定土地使用权类型为国有出让。
7、价格类型：
公开市场价格。
综上所述，本次评估估价对象的价格是指在公开市场条件下、估价期日为2017年5月10日，在现状利用条件下、设定容积率为0.38，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕及宗地红线内场地平坦，设定用途为工业用地，设定土地使用年限为35年的国有出让土地使用权公开市场价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的差不多原那么和估价程序，选择市场比较法和成本逼近法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、估价期日为2017年5月10日的土地使用权价格为：
评估土地面积：
13362平方米
评估土地总地价：
3193518元
大写：
叁佰壹拾玖万叁仟伍佰壹拾捌元整〔货币种类：
人民币〕
其中
宗地1：
评估土地单位地价：
239元/平方米
评估土地面积：
6222平方米
评估土地总地价：
1487058元
大写：
壹佰肆拾捌万柒仟零伍拾捌元整〔货币种类：
人民币〕
宗地2：
评估土地单位地价：
239元/平方米
评估土地面积：
7140平方米
评估土地总地价：
1706460元
大写：
壹佰柒拾万陆仟肆佰陆拾元整〔货币种类：
人民币〕
附土地估价结果一览表。
八、土地估价师签字
估价师姓名资格证书号签字
张慧双2006130015
刘亚波2017130042
九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字:
（机构公章）
二0一七年六月一日
土地估价结果一览表
估价机构：
河北正达土地评估事务所有限责任公司估价期日：
2017年5月10日
估价报告编号：
（冀）河北正达（2017）（估）字第1706052号土地使用权性质：
出让
估价目的：
为处置资产提供土地使用权价格参考依据。
宗地
名称
估价期日的土地使用者
国有土地
使用证证号
宗地
位置
估价期日的用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的
土地开发程度
剩余土地使用权使用年限（年）
土地
面积
〔m2〕
单位面积
地价
（元/m2）
总地价
〔元〕
证载
实际
设定
规划
实际
设定
宗地1
何正兴
平国用〔05〕字第00448号
平原县西外环路西侧
工业
工业
工业
—
0.38
0.38
宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和红线内“五通一平”〔即通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平坦〕
宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和红线内场地平坦
35
6222
233
1487058
宗地2
平国用〔05〕字第00449号
7140
233
1706460
合计
【一】上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：
估价期日，土地剩余使用年限为35年。
本次评估未考虑抵押、担保、租赁、纠纷、查封等因素的妨碍。
2、基础设施条件：
通路：
西临开发区路，向东临近101省道，交通较便利。
通电：
市政供电。
通讯：
接市政通讯管网。
通上水：
通市政供水管网。
通燃气：
通市政燃气管网。
宗地内场地平坦。
3、规划限制条件：
按现状利用条件不变、设定容积率为0.38。
4、妨碍土地使用权价格的其它限定条件：
改变估价目的、土地使用年限或城市规划调整以及政策变化等都将妨碍土地价格。
【二】其它需要说明的事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。
2、本次评估价格是为处置资产提供土地使用权价格参考依据。
估价机构：
2017年6月1日
第二部分估价对象界定
【一】托付估价方
沧州市中级人民法院
【二】估价对象
估价对象为何正兴位于平原县西外环路西侧的两宗国有出让工业用地，证载土地面积分别为6222平方米、7140平方米，土地使用权总面积为13362平方米，土地用途均为工业用地，土地使用权终止日期均为2052年5月10日，土地使用权人均为何正兴。
应托付方要求，本报告只评估土地使用权，不包括其他内容。
【三】估价对象概况
〔一〕土地登记状况
土地登记状况依据当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证。
宗地1：
国有土地使用证号为平国用〔05〕字第00448号，发证日期为2005年12月15日。
证载土地使用者为何正兴，座落为西外环路西侧，地号为001/021/0032-，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2052年5月10日，使用权面积为
平方米。
宗地四至为：
东至红星复合肥料厂，南至何正兴，西至开发区路，北至白洪德。
宗地2：
国有土地使用证号为平国用〔05〕字第00449号，发证日期为2005年12月15日。
证载土地使用者为何正兴，座落为西外环路西侧，地号为001/021/0072-，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2052年5月10日，使用权面积为
平方米。
宗地四至为：
东至红星复合肥料厂，南至空地，西至开发区路，北至何正兴。
〔二〕土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，何正兴以出让方式取得该两宗地的土地使用权，土地用途均为工业，土地使用权终止日期均为2052年5月10日，截止估价期日，土地剩余使用年限均为35年。
本次评估未考虑抵押、担保、租赁、纠纷、查封等因素的妨碍。
〔三〕土地利用状况
估价期日，待估两宗地相连，合并使用。
整宗地上建有车间、门卫等建筑物，总建筑面积为5143.71平方米〔有证房产5033.96平方米，无证房产109.75平方米〕，现状容积率为0.38。
宗地上建筑物实物状况详见下表：
宗地上建筑物实物状况一览表
房产证证号
幢号
建筑面积
〔平方米〕
建筑物状况
房权证鲁平字第S001433号
1
851.43
证载为砖木结构平房，现场勘查为砖砌墙体，钢屋架，彩钢板顶，外墙刷涂料，内墙抹灰，水泥地面，铝卷门或木门，铁窗，房高约4.9米。
房权证鲁平字第S001434号
2
125.40
砖木结构平房，外墙刷涂料，内墙抹灰，局部墙面PVC饰面、PVC或石膏板吊顶，水泥地面，塑钢门窗或木门窗，房高约3米。
房权证鲁平字第S001435号
3
814.96
证载为3幢混合结构平房，证载建筑面积共705.21平方米；现场勘查时该3幢房产已拆除并改扩建成一栋建筑物，经估价人员现场测量，经估价人员现场测量，改扩建后建筑物建筑面积为814.96平方米。
〔其中该建筑物705.21平方米按有证房产评估、改扩建增加的建筑面积109.75平方米按无证房评估〕。
本次有证房产依据改扩建后建筑物的实物状况评估。
现场勘查改建后的建筑物为砖砌墙体，钢屋架，彩钢板顶，外墙水泥抹面，内墙抹灰，水泥地面，彩钢板门，塑钢窗，房高约5.1米。
房权证鲁平字第S001436号
4
房权证鲁平字第S001437号
5
房权证鲁平字第S001438号
6
278.67
证载为砖木结构平房，现场勘查北侧为砖木结构，南侧为砖砌墙体，彩钢板顶。
外墙刷涂料，内墙抹灰，局部PVC吊顶，水泥地面，铁门，塑钢窗，房高约3米。
部分屋顶损坏。
房权证鲁平字第S001439号
7
63.74
证载为混合结构平房，现场勘查为砖木结构，外墙刷涂料，内墙抹灰，局部PVC吊顶，水泥地面，塑钢门窗，房高约3.3米。
部分屋顶损坏。
房权证鲁平字第S001425号
1
1364.60
证载为钢及钢混结构平房，现场勘查为砖砌墙体，钢屋架，彩钢板顶，外墙水泥抹面，内墙抹灰，水泥地面，彩钢板门，塑钢窗，房高约5.1米。
房权证鲁平字第S001426号
2
244.12
砖木结构平房，外墙刷涂料，内墙抹灰，局部T铝石膏板吊顶，地砖地面，塑钢门窗，房高约3.1米。
房权证鲁平字第S001427号
3
122.82
砖木结构平房，外墙刷涂料，内墙抹灰，局部PVC吊顶，水泥地面或地砖地面，塑钢门窗或木门窗，房高约3.1米。
房权证鲁平字第S001428号
4
244.12
砖木结构平房，外墙刷涂料，内墙抹灰，T铝石膏板吊顶，地砖地面，木门，铝合金窗，房高约3.1米。
房权证鲁平字第S001429号
5
167.40
证载为砖木结构平房，现场勘查为砖砌墙体，石棉瓦顶，外墙水泥抹面或刷涂料，内墙水泥抹面，水泥地面，塑钢门窗，房高约2.3米。
部分屋顶损坏。
房权证鲁平字第S001430号
6
166.80
证载为砖木结构平房，现场勘查为砖砌墙体，石棉瓦顶，外墙清水，内墙清水，水泥地面，铁门，塑钢窗，房高约2.4米。
房权证鲁平字第S001431号
7
50.22
证载为砖木结构平房，现场勘查为砖混结构，外墙刷涂料，内墙瓷砖墙裙，地砖地面，塑钢门窗，房高约3.1米。
房权证鲁平字第S001432号
8
649.43
证载为混合结构平房，现场勘查为砖砌墙体，钢屋架，彩钢板顶，外墙刷涂料，内墙抹灰，水泥地面，铝卷门，塑钢窗，房高约3.5米。
合计
【四】妨碍地价的因素说明
〔一〕一般因素
1、政策因素
近年中央通过操纵建设用地供应总量，实行国有土地使用权“招拍挂”，大力推进节约集约用地制度建设。
2018年9月6日，国土资源部公布《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》〔国土资发〔2018〕132号〕，要求严格执行和不断完善土地使用标准，明确土地使用标准的审查内容和使用环节，切实提高节约集约用地水平。
2018年6月1日，国土资源部颁布《闲置土地处置方法》〔国土资源部令第53号〕，旨在有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地。
2018年5月23日，国土资源部、国家进展改革委出台《关于公布实施〈限制用地项目目录〔2018年本〕》和《禁止用地项目目录〔2018年本〕〉的通知》〔国土资发〔2018〕98号〕，制定限制用地项目目录和禁止用地项目目录。
2018年2月17日，中华人民共和国住房和城乡建设部公布了关于印发《建设用地容积率治理方法》的通知，进一步规范建设用地容积率的治理。
2004年10月21日，国务院公布《关于深化改革严格土地治理的决定》〔国发〔2004〕28号〕，要求实行最严格的土地治理制度，促进集约用地。
2006年8月31日，国务院公布《关于加强土地调控有关问题的通知》〔国发〔2006〕31号〕，针对当前土地治理等屡禁不止现象要严把土地“闸门”。
2017年1月3日，国务院公布《关于促进节约集约用地的通知》〔国发〔2017〕3号〕，从节约集约用地角度规范了地方政府对土地资源的使用。
2007年9月28日，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》〔国土资源部部令第39号〕，规范国有建设用地使用权出让行为。
2006年12月23日，国土资源部下发《关于公布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》〔国土资发[2006]307号〕，统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》，规定工业用地必须采纳招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
2017年12月31日，国土资源部公布《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》〔国土资发[2017]308号〕，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。
2017年5月11日，国土资源部公布了《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》〔国土资发[2017]56号〕，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。
按照国家的有关标准，平原县土地等别属于十三等，工业用地最低价标准为96元/平方米。
2、城市资源状况
〔1〕地理位置
平原县位于山东省西北部、德州市中部。
平原县地处京、津、济都市圈和环渤海经济圈的黄金地带，以平原为中心，300公里范围内有大中城市17个。
京沪铁路、京沪高铁、京福高速、105国道穿境而过，客货运输十分方便。
京沪高铁建成通车，使平原县融入了北京1小时经济圈，平原县至北京只需1个多小时的时间，到上海也只需4个多小时，交通区位优势更加明显。
平原县至德州的连接线幸福大道建成通车，至德州仅需20分钟的时间，德州市首条城际公交线路德平105路运营。
另外，济南铁路局在平原建设的大型铁路物流基地一期工程差不多建成运营，该工程是铁道部在全国布局的100个战略装车点之一，年货物吞吐量达300万吨，能够极大地降低企业的运输成本，铁道部批准平原县铁路物流中心承办集装箱业务，是济铁北线唯一的集装箱运输基地，交通区位优势进一步突显。
〔2〕行政区划
平原县辖7个镇、3个乡、2个街道办事处、1个经济开发区：
王凤楼镇、前曹镇、恩城镇、王庙镇、王杲铺镇、张华镇、腰站镇、坊子乡，王打卦乡、三唐乡、龙门街道办事处、桃园街道办事处、龙门经济开发区。
〔3〕地理环境
A、地貌
平原县地处鲁西北黄河冲积平原，南北长39公里，东西宽48公里，总面积1047平方公里。
平原县在大地【一】二级构造单元上，属华北辽冀台向斜的一部分。
在次级构造单元上，大致由三唐乡刘屯村附近向南至禹城市房寺镇房寺村划线，其西侧为临清市拗断区，东侧属济阳县拗断区；由刘屯村向东北方向延伸扩张的三角形地带属埕宁隆起区。
各区之间，均以断裂为界。
这些断裂中，有的已上切到新第三系下部地层，有的切错第三系与第四系分界线，有的沿断裂带有新生代玄武岩。
如通过王庙镇、前曹镇、王凤楼镇的北东向断裂，以及恩城镇、王打卦乡南部，都有第三系玄武岩存在。
B、气候
境内属暖温半温润大陆性季风气候区，具有显著的大陆气候特征。
境内四季分明，干湿季明显，春季干旱多风，夏季湿热多雨，秋季凉爽，冬季干冷少雨雪。
作物生长季节，光照充足，热量丰富，有利于农、林、牧业进展。
但旱、涝、冰雹、干热风、连阴雨、霜冻等灾害性天气时有发生，对农业生产有一定妨碍。
年平均降水535mm（1980-2017），春季〔3～5月〕干旱多风且少雨；夏季〔6～8月〕夏季总体特征是湿热多雨；秋季〔9～11月〕秋季是大气环流型自夏到冬的转换季节；冬季〔12～2月〕冬季干冷少雨雪。
3、社会经济进展状况
2016年，平原县实现地区生产总值198亿元、公共财政预算收入8.26亿元，分别是2017年的1.47倍、2.11倍，年均分别增长8.06%、16.1%。
完成全社会固定资产投资175亿元、社会消费品零售总额90亿元、进出口总额8.9亿元，分别是2017年的1.76倍、1.59倍和1.98倍。
三次产业占比由2017年的15.1：
53.4：
31.5调整到14：
48.6：
37.4。
公共财政预算收入占GDP的比重、税收占公共财政预算收入的比重分别达到4.2%和74.8%，比2017年分别提高1.3和1.2个百分点。
经济进展呈现出总量扩大、动力增强、结构优化、质量提升的良好态势。
工业经济增量提质，累计实施技改项目170个，完成投资240亿元，存量企业实现内涵式增长。
2016年全县纳税过1000万元、过500万元的企业分别达到24家和41家，比2017年分别增加13家和18家。
“双创”活力加快释放，新增各类市场主体1.2万家。
现代农业蓄势升级。
粮食生产连年丰产丰收。
土地确权颁证全面完成。
新增市级以上农业龙头企业7家、家庭农场220家、省级以上示范合作社21家，流转土地22万亩，农业生产机械化作业率达到97%，适度规模经营实现了提质增效。
投资11亿元，实施千亿斤粮食、小农水工程等涉农项目29项，农业基础更加稳固。
现代服务业增势强劲。
济铁〔平原〕物流园、家庭号购物广场、互联网创新创业园建成运营，全市首列海铁联运集装箱班列“平原号”实现通车，打开了新的出海通道。
乡村旅游多点开花，王打卦镇花园村入选2016年中国漂亮休闲乡村。
规划体系全面建立，编制城乡规划90项，完成县城地下管线探测测绘。
城市功能日益完善，投资30多亿元，新建改造市政道路23条、27.8公里，完成城区防汛工程40余个，新建供排水管网240多公里，新建改造便民服务场所6处，实施了27个片区、31.3万平方米的搬迁工程，新建续建北任社区、千佛塔社区等7个安置小区，回迁安置3272户。
城区集中供暖扩面提质并向街区延伸，新增供热面积147.9万平方米。
累计投入10多亿元完善开发区道路及配套设施建设，承载能力大幅提升。
基础建设全面加强，省道318改建、101大修竣工通车，新建改造农村公路957公里，完成县乡公路安全生命防护工程194.2公里，群众出行更加安全便捷，被授予“全省村级公路网化工程示范县先进单位”。
龙门水库建成蓄水，“一网两库三厂”供水格局差不多形成，饮水安全工程整建制实现城乡供水一体化。
“镇镇通”天然气工程差不多完成，为农村清洁生产生活奠定了基础。
镇区建设稳步推进，恩城镇跻身全国重点镇、省级示范镇，全县新建农村社区38处、规模产业园区48处，4.9万农民搬进了新居，8万多群众实现了就地就业。
〔二〕区域因素
1、区域概况
估价对象位于平原县城西工业区，所处区域内要紧分布有精诚电器、美丰肥业、利农种子、超威粉体、华达机械、中大饲料、声远家具等工业企业，工业集聚度高，交通条件较便捷，基础设施较完善。
2、交通条件
估价对象所处区域内有开发区路、101省道等道路，道路通达度较高，对外交通较便捷。
3、基础设施条件
区域基础设施配套目前达到“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕条件，具体如下：
通路：
区域内有开发区路、101省道等道路，交通较便捷。
供电：
平原县供电局供电，能够满足区域内用电需要。
通讯：
该区域为市政通信，另有中国移动、中国联通、中国电信等无线网络，可满足需要。
通上水：
市政供水管网铺设到位。
通燃气：
市政燃气管网铺设到位。
4、环境条件
估价对象所处区域以工业为主，大气环境一般，人文环境一般。
5、产业集聚度状况
估价对象所处区域内要紧分布有精诚电器、美丰肥业、利农种子、超威粉体、华达机械、中大饲料、声远家具等工业企业，工业集聚度高。
6、规划限制条件
该区域有一定规划限制条件。
综上所述，估价对象所处区域区位条件较好、交通条件较便利、工业集聚度高，基础设施较完善，总体评价妨碍估价对象的区域因素较优。
〔三〕个别因素
估价期日，待估两宗地相连，合并使用。
证载土地面积分别为6222平方米、7140平方米，土地使用权总面积为13362平方米，土地使用权类型均为出让，土地用途均为工业用地，土地使用权终止日期均为2052年5月10日，截止估价期日，土地剩余使用年限均为35年。
1、宗地位置
估价对象位于平原县西外环路西侧，西临开发区路，向东临近101省道，地理位置较优。
2、土地面积
待估两宗地证载土地面积分别为6222平方米、7140平方米，土地使用权总面积为13362平方米，作为工业用地，面积大小较合适，较利于其开发利用。
3、土地用途
估价对象登记用途均为工业用地，实际用途均为工业用地，本次评估设定土地用途均为工业用地。
4、土地使用年期
估价对象土地使用权终止日期均为2052年5月10日，截止估价期日，土地剩余使用年限均为35年。
5、土地利用状况
估价期日，待估两宗地相连，合并使用。
整宗地上建有车间、门卫等建筑物，总建筑面积为5143.71平方米〔有证房产5033.96平方米，无证房产109.75平方米〕，现状容积率为0.38。
6、宗地形状、地势、地质
估价对象形状规那么，地势平坦，地质条件好，便于利用。
7、临街状况
估价对象西临开发区路，向东临近101省道，交通较便利。
8、基础设施条件
估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和宗地红线内“五通一平”〔即通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平坦〕，设定开发程度为宗地红线外“五通”〔即通路、通电、通讯、通上水、通燃气〕和宗地红线内场地平坦。
宗地红线外的实际开发程度如下：
通路：
西临开发区路，向东临近101省道，交通较便利。
通电：
市政供电。
通讯：
接市政通讯管网。
通上水：
通市政供水管网。
通燃气：
通市政燃气管网。
宗地内场地平坦。
第三部分土地估价结果及其使用
【一】估价依据
〔一〕全国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章
1、《中华人民共和国土地治理法》〔中华人民共和国主席令第二十八号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改<中华人民共和国土地治理法>的决定》第二次修正〕；
2、《中华人民共和国城市房地产治理法》（中华人民共和国主席令第七十二号,2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号,2007年3月16日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国土地治理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号,1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号,1990年5月19日）；
6、土地登记方法〔国土资源部令第40号〕；
7、关于规范土地登记的意见〔国土资发[2018]134号〕等国家颁布的有关法律、法规及规章；
8、国土资源部办公厅“关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知”〔国土资厅发〔2018〕12号〕；
9、《财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》〔财税[2018]101号〕。
〔二〕有关技术标准
1、中华人民共
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