房地产热对金融业的影响及对策.docx

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房地产热对金融业的影响及对策

房地产热对金融业的影响及对策

发比金融危机影响更大的经济和社会问题。

二、房地产与金融业的关系

房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。

房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”。

由此，无论房地产业过度发展还是发展不足都首当其冲地影响金融业。

如果房地产业与金融业的产业关联度过低，即金融业对房地产业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济不景气；但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度，则会引起金融资金推动型的房地产泡沫，从而危及金融业乃至整个经济体的安全。

房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。

一方面房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。

金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。

房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。

金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。

商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。

　　同样，在房价的上涨和下跌中，银行也扮演着至关重要的角色。

　　“毫无疑问，银行在房价上涨中是一个非常重要的推动力。

如果没有银行这桶油，房地产这辆车不可能跑得这么快。

”知名财经评论员叶檀说，在房地产市场，银行采用了拉长金融杠杆的做法，不仅仅体现在低首付、低利率，还包括抵押贷款等方式，让有房者更容易获得贷款购买更多的住房。

　　叶檀表示，银行拉长或缩短金融杠杆，对于房地产市场会起到至关重要的作用，传导到价格上，会明显带来房价的上涨或下跌。

此次国务院的新政缩短了金融杠杆，对短线操作的投资客来说，将是致命的打击。

　　在房地产市场上，银行占据了市场的两头。

在房地产供应上，正是有了银行的开发贷款，开发商才能顺利拿地进行开发建设；在房地产消费上，也正是有了银行的个人住房消费贷款，商品房才能真正被市场消化。

　　“在房地产市场供应和消费两个终端上，银行都有着难以遏制的放贷冲动。

”胡景晖说，银行主观上并非愿意看到高房价，但客观上确实对房价起到了推波助澜的作用。

　　由于中国城镇化的发展，需要房地产市场大量开发。

银行放贷给开发商后，开发商有了资金支持可以高价拿地、推高房价，银行从开发贷中能获取客观的利益，愿意放贷给开发商。

　　在2009年整体流动性充足的情况下，大量贷款放给了央企。

央企看中了房地产市场，不断缔造地王，高地价刺激着高房价。

　　而在个人信贷领域，房贷风险小、数量大，对银行来说更是优质资产。

　　“对银行来说，对房地产放贷的度究竟多少合适？

好像没有人能说清。

”一家国有银行从事信贷审批的工作人员告诉记者，有不少银行的利润就是靠房地产个人信贷业务支撑的。

三、美国次贷危机的警示

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

　随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。

同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。

这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

“次贷危机”的发生，有金融盲目创新的原因，也有人为降低贷款信用门槛的原因，还有美国政府对市场监管过松的原因。

在这场由“房子”引起而席卷全球的金融危机中，我们看到，破产最多的是金融机构，而不是房产开发商。

因此，我国国内的金融机构应该从中汲取教训。

四、房地产可能带来的金融风险

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。

它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。

另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。

在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

（一）房地产过热存在市场风险

从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。

房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。

一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。

（二）房地产开发企业高负债经营存在财务风险

房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。

有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。

由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

（三）土地开发贷款存在信用风险

银行土地开发贷款面临四方面风险。

一是土地储备中心资产负债率较高。

一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。

二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。

三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。

当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。

四是土地储备中心的运营风险。

土地市场价格有很的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

从上面的分析中，我们可以看到，信用风险主要集中于商业银行，据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。

商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

（四）商业银行发放房地产贷款存在操作风险

突出表现在：

一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。

二是部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。

为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

（五）个人住房消费信贷的违约风险

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。

个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。

尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。

一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

五、国务院的房价调控政策可能对金融业的影响

面对近两个月来涨势近乎疯狂的楼市，国务院收紧了金融政策，为过快增长的房价拉紧了缰绳。

一盆冰水浇在了越烧越旺的楼市上——二套住房首付比例不低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套以上住房的，首付比例和贷款利率大幅提高，房价过高地区可暂停放贷。

　　就在14日国务院常务会议要求二套房首付至少5成的第二天，楼市迅速作出了反应。

　　从北京市房地产交易管理网的数据来看，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下降。

新建住宅网签交易量环比下降75.98%和存量住宅环比下降10.98%。

　　不仅仅是金融手段，土地政策、保障政策、监管政策等手段，都将在金融收紧之后陆续登场。

　　2010年，迎接楼市的或许将是一场深刻的市场调整。

　　最先使用的控制措施，就是金融信贷政策。

这个手段一直在使用，不同的是，力度不断升级。

今年1月出台的“国十一条”规定，贷款购买第二套住房的，首付比例不低于4成，贷款利率严格按照风险定价。

4月14日的国务院常务会议，则把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，差别化住房信贷政策更加细化。

其中，首套住房面积在90平方米以上的，首付比例不得低于3成。

在此之前首套住房的首付比例只有2成。

第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，房价过高地区可暂停第三套以上住房的放贷。

“以前出台金融政策调控楼市的时候，政策中总有例外的条款，但这次非常干脆，没有任何例外。

而且，对银行来说，这些政策都能够落实。

”一家国有银行的工作人员这样告诉记者，中央政府是下了决心要控制房价过快上涨。

本次新推出的二套房贷政策可谓史上最严厉的二套房贷政策。

尽管由于当前的基准利率比2007年的基准利率要低1.89个百分点，但是由于目前的房价比2007年底的房价全国平均涨幅达34%，致使本次政策调整后的月供将比2007年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加18.34%。

月供增幅将对真实的改善性需求形成抑制。

2010年将是房地产行业改革元年，改革不仅仅指的是政策调整的变化和力度，而是房地产行业目前的上涨已经走到了最后的疯狂，将迎来较为快速的下滑。

然而由于中国目前畸形的土地政策、财税政策，以及仍未有完全市场化并且相对已完善的经济体制，我们还没有迈入现代工业国家，却开始走向了资产泡沫国家。

并且国家对房地产行业的调控，往往是适度宽松，泡沫就开始急速膨胀；适度从紧，就没有半点效果……完全正从紧，留下的选择，也就只有硬着陆了。

为了避免楼市真的崩盘，必须出台更为严厉的政策，让楼市硬着陆，避免楼市崩盘从而影响整个国民经济。

于是，国务院总理温家宝专门主持召开国务院常务会议,特别研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并且明确出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

在这一政策下，我们很快会发现，刚性需求由于房价过高而且首付实际上升，已经基本买不起房；改善型需求由于二套房贷上升到50％，加之对楼市未来的不确定性，也会暂缓买房计划。

但对那些投资客而言，由于流动性充沛，他们买房基本不需要银行贷款、或者他们有办法通过银行曲线贷款，再加之受人民币升值及中国经济通胀预期，不少的热钱会涌现进来——在这样的投资市场里，短时间房价还会上有上涨的冲动。

而再度“冲动”之后，迎来的必然是更为严厉的调控政策。

如物业税推出、严查银行贷款去向、限制热钱流入房地产，以及相应的银行准备金率提高、加息……当缩性政策开始全面来临时，也就是房价到了硬着陆的时候：

接二连三的抛售，最终迎来的将是多骨诺牌效应……

六、金融业的对策

（一）认真贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

1、加大对第二套房贷政策的执行力度，抑制房地产投机行为。

　　关于第二套房贷政策的出台对抑制房地产投机行为起到了明显的抑制效果，这不仅有助于防止房地产泡沫由局部向整体转变，而且从长期看也有利于银行体系的安全。

由于严格执行此项政策必然会导致个人住房按揭贷款增长放缓，因此部分金融机构开始打“擦边球”，变相放松监管部门对第二套房贷政策的要求，这种违规行为既不利于国家宏观调控政策的贯彻执行，同时也使银行自身陷入较高的信用风险之中。

对此，监管部门应加强日常的合规性监管，商业银行自身也要提高风险防范意识。

2、对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险。

　　对于新增的房地产开发贷款需求，商业银行应该采取有保有压、择优支持的策略，避免出现房地产行业衰退的风险。

贷款增量的投向，可分为项目区域和企业选择两个维度来考虑。

从项目区域看，商业银行应重点支持处于绿灯区的城市中心地段项目或地价有比较优势的项目，因为绿灯区城市的房价下跌趋势尚未明显出现，而其中心地段的房价的抗跌性也较强。

企业选择上，应重点支持资金来源多元化的全国性或优质区域性地产企业，并对房地产开发贷款的企业和项目准入集中在总行审批，以加强对房地产授信总量和投资区域的控制。

3、开展个人住房贷款的真实性检查，加大对假按揭的催收和处置力度。

　　对于增量的个人购房贷款，要提高对借款人资信状况和交易信息真实性的核查，重点防范“假按揭”、“假房价”和“假交易”的套现行为，夯实个人住房按揭贷款的抗跌价基础。

对于2006～2007年房价上涨较快阶段发放的个人住房按揭贷款，建议开展全国性的真实性检查工作，重点检查首期款支付是否到位、交易价格是否真实，摸清家底。

对于以虚假资料取得按揭的且已经进入关注类以下的客户，必须加大催收和处置力度，建议各地有条件的法院开通房贷诉讼的简易法庭，加快处置进度，避免因房价持续下跌造成抵押资产的损失进一步扩大。

（二）规范商业银行操作，避免操作风险

1、推进内控体系标准化、全面化建设。

制度是对银行每个员工业务行为的一种管制和约束，如果员工行为违背规章制度，必将大大提高信贷风险发生的可能性，银行应根据当前经济发展的新形势梳理现有规章制度和整合业务流程。

2、建立完善统一授信制度，加强对表内外业务的统一授信管理。

将贷款、承兑、信用担保、信用卡透支、拆借以及信用证等都统一到同一管理部门，防止多头授信、片面授信。

对授信企业要根据其经营管理情况、效益情况、适时调整授信额度。

对授信还要有详细和完整的抵押或担保措施，对抵押品或担保品的评估也应由授信审批部门统一评估，授信执行部门不得介入。

建立完善的经营授权制度。

在强化一级法人制度的同时，严格推行授权、转授权制度、确定授权范围和责任，在授权过程中要采取分类、分档次、有差别的授权，既要根据职位，也要充分考虑执行者的管理能力和经营业绩，根据不同的情况，科学地授予适度的权力，对高风险地区、信贷管理薄弱或违规违纪严重的分支行，上级行要相应收回授权和转授权项目，并降低其权限。

3、建立完善轮岗和离任审计制度。

要实行一把手定期轮换制度，限定各分支行一把手的任期，期满必须轮换，并实行离任审计，严防金融腐败的“期权化”。

在情况允许的条件下，对于敏感的职位也要进行轮换，至少在内部审计时要予以重视。

（三）完善我国信贷评估体系

1、强化全面风险管理机构的地位。

商业银行应高度重视全面风险管理机构的建设，要从人、财、物等多方面给予全面风险管理机构大力支持。

风险管理部门应优化机构设置，实现上级行管理部门直接负责下级行管理部门、同级管理部门直接负责该级风险窗口的垂直管理，促进从单纯后台管理信贷风险到全程管理的角色转换，使管理的触角全面延伸至信贷业务所有经营部门和过程控制。

2、不断提高风险评估技术水平。

风险评估技术发展长期滞后是我国商业银行风险管理水平落后的主要原因。

当前，我国商业银行应从以下几个方面提高风险评估技术水平:

一是加强行业研究，建立和完善内部评级基础数据库，开发和改进现有风险评估工具，不仅要建立审贷分离等制约制度和程序，而且还要结合自身实际和业务特点，抓紧建立重要业务风险评价制度，二是要积极借鉴国外先进的风险评估方法与技术，整合现有资源，开发、建立一体化的适合我国国情的动态风险监控、评价与预警系统和全面的风险识别、计量和报告程序，实现对风险的全面持续监控。

3、是加强与国际著名专业评级公司合作。

充分利用如穆迪、标准普尔等国际著名评级公司的技术力量以弥补我国银行内评级水平不高、专业人员不足的缺陷，避免信用评级部门走弯路，合理配置有限人员，发挥各自的优势，以达到事半功倍的效。