家属区物业管理及收费方案修订.docx
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家属区物业管理及收费方案修订
家属区物业管理及收费方案（修订）
家属区物业管理方案
1、物业管理目标
保持和提高物业的完好程度。
通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。
2、物业管理内容
1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。
2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。
3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。
4、车辆进出和停泊管理。
5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。
3、管理标准及要求
1、环境卫生管理
清洁卫生范围：
楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。
物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。
监管部门：
总务科
标准与要求：
①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。
做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。
每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）
②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。
2、绿化及积雪清扫管理
绿化管理范围：
公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。
标准与要求：
①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。
（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。
（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）
④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。
（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）
④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。
（如不及时清运，一次扣罚1000元。
）
3、治安管理
治安管理范围：
大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。
监管部门：
保卫科
标准与要求：
要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。
对外来租房人员及出租房业主信息进行登记。
禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。
若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司200-500元。
若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人500-1000元。
4、车辆道路管理
车辆道路管理范围：
维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。
监管部门：
总务科 保卫科
标准与要求：
对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。
所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。
对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。
5、有偿服务管理
有偿服务管理范围：
为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务
监管部门：
总务科
标准与要求：
针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。
尽量让住用户满意，使满意率保持在98%以上。
6、物业装修及施工管理
装修及施工管理范围管理：
业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。
监管部门：
总务科保卫科
标准与要求：
根据国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。
有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。
4、物业收费与开支预算
1、物业管理费与停车费一年共收取241213.8元。
（1）物业管理费。
州医院家属区住宅楼总建筑面积为31820.28M2，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44号文件一级物业标准0.55元/月平方米收取，每月收取物业管理费为17501.15元，一年共计210013.8元。
（2）停车位收费。
停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051号文件执行，即每车每月收取40元的停车服务费。
我院停车位设有65个，一年为31200元。
2开支预算
（1）人工费211200元/年
序号
项目
数量
月工资（元/个）
年工资（元）
1
管理人员
1
3000
36000
2
保安
2
2000
48000
3
保洁
4
2200
105600
4
水电维修
1
1800
21600
合计
8
211200
（2）工服费（冬夏两套）8人×600=4800元
（3）管理费、税按10%收取21120元/年
（4）公共设施维护材料费14093.8元/年
注：
物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。
3、物业服务项目
（1）免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）
序号
名称
单位
备注
1
更换室内水表
元/个
材料费自理
2
更换室内电表
元/个
材料费自理
3
更换水龙头
元/个
材料费自理
4
更换灯泡
元/个
材料费自理
5
更换座便器
元/套
材料费自理
6
更换球阀
元/个
材料费自理
7
更换开关插座
元/个
材料费自理
8
更换或维修下水弯头
元/个
材料费自理
9
维修水管
元/次
材料费自理
10
疏通下水
元/次
材料费自理
11
更换暖气阀门
元/个
材料费自理
12
维修单元门锁
元/套
公共设施维护材料费
13
疏通上下水总管道
元/次
公共设施维护材料费
14
公共设施维修
元/次
公共设施维护材料费
（2）有偿服务（业主需支付人工费与材料费）
序号
名称
单位
人工费（元）
备注
1
安沐浴器（小型）
元/套
50
不含材料费
2
安沐浴器（大型）
元/套
100
不含材料费
3
安装玻璃（0.5米内下）
元/块
8
不含材料费
4
安装玻璃（0.5米内上）
元/块
9
不含材料费
5
安抽油烟机
元/个
50
不含材料费
6
更换座便器
元/个
80
不含材料费
7
更换安装电源线路
元/米
5
不含材料费
8
更换空气开关（三相60A以下）
元/个
10-20
不含材料费
9
更换空气开关（三相60A以上）
元/个
50-80
不含材料费
10
维修灯具（小型）
元/套
20
不含材料费
11
维修灯具（大型）
元/套
35
不含材料费
12
安装洗脸盆
元/个
30
不含材料费
13
更换暖气包
元/组
200
不含材料费
14
修程控门铃（室内）
元/个
50
不含材料费
15
维护屋门
元/扇
150
不含材料费
注：
如不在上列服务范围需求，费用由双方自行协商。
五、物业管理人员配置
1、业主代表委员会
1业主代表委员人员
组长：
薛光云副组长：
李广义
代表成员：
刘洋初、杨建军、曾峰、刘忠明、吴世壮
②业主代表委员会职责
●执行上级有关部门的政策和医院的管理规定
●负责对物业公司进行监督管理，对物业公司的各项开支的进行审核。
●负责向业主解答和宣传有关物业管理的政策和规定。
●向医院反映业主的合理诉求及建议。
●定期召开会议，检查各项政策和制度落实情况。
2、物业公司人员配置
①专职管理人员1名：
具体负责小区值班，清扫保洁、绿化、清雪、垃圾清运、监管、水电物业车位租赁费收缴、小区维修服务等各项具体事务的监督管理工作。
②保安人员2名：
具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序，其内容包括：
小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，大门安全保卫，监控及消防管理等。
③清扫、保洁人员4名：
具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：
小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾的收集、清运，夏季绿化带的养护和冬季公共区域积雪清运。
④水电工1名，上岗人员需持有国家权威部门颁发上岗证，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。
其内容包括：
小区内路灯维修、公用电路、公共上下水管道的维护、业户室内水电问题按收费标准上门维修和维护。
总务科
2014年2月25日修订
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