业主委员会培训资料物业管理相关知识.docx

业主委员会培训资料物业管理相关知识.docx

《业主委员会培训资料物业管理相关知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主委员会培训资料物业管理相关知识.docx（29页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

业主委员会培训资料物业管理相关知识

业主委员会

培训资料

（物业管理相关知识）

武汉市住房保障和房屋管理局

二0一五年四月

第一部分如何召开业主委员会会议、补选委员

一、如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（一）业主委员会职责

业主委员会履行以下职责：

1、执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9、业主大会赋予的其他职责。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第33条）　

（二）业主委员会主任、副主任职责

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

3、主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

4、主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

5、代表业主委员会向业主大会汇报工作；

6、组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

7、完成业主委员会交办的其它工作。

业主委员会副主任履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、协助业主委员会主任工作；

3、根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

4、业主委员会主任缺席时，代行其职责；

5、完成业主委员会交办的其它工作。

（三）业主委员会委员职责

业主委员会委员履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、参加业主委员会会议等有关活动；

3、参与业主委员会有关事项的决策；

4、参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

5、参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

6、参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

7、密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

8、承担业主委员会布置的专项工作；

9、完成业主委员会交办的其它工作。

（四）业主委员会委员资格终止

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第52条的规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

1、不再是该物业管理区域内的业主；

2、丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

3、被依法限制人身自由半年以上；

4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第53条的规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

1、拒不履行委员职责；

2、利用委员资格谋取私利；

3、业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格；

4、拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；

5、在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用设施设备等侵害他人合法权益的；

6、以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

7、因其他原因不适合继续担任委员的。

（五）业主委员会会议类型

1、定期会议。

业主委员会应当定期召开业主委员会会议，按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。

2、临时会议。

遇有特殊情况经1/3以上业主委员会委员的提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）

除以上两种会议类型外还有一种特殊情形，即两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。

联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第51条）

【实务操作】

（一）准备阶段

1、业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）

2、会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等。

3、提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

（二）议事阶段

1、会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过。

2、做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

（三）公示阶段

1、业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

2、业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

【重点关注】

（一）业主委员会的性质

《武汉市物业管理条例》第34条将业主委员会明确界定为业主大会的执行机构。

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。

作为业主大会的执行机构，业主委员会应接受全体业主的监督，并接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和房屋主管部门的指导和监督。

（参考《武汉市物业管理条例》底36条）

（二）召开会议的法定人数要求

业主委员会无论是召开定期会议还是临时会议，都需要有过半数的委员出席，否则会议无效，所做出的决定亦无效。

（三）委员委托代理人参会的情形

业主委员会委员应当亲自参加业主委员会会议，确有特殊原因不能亲自到场参加的，可以委托其他委员代为表态，并在事后补签字确认。

业主委员会委员不能委托非委员，如本人亲属、其他业主等代为参会，否则视为未参加。

（四）指定召集会议的情形

业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，可由其他委员或业主请求街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

（五）会议议定事项的限制性规定

业主委员会会议议定事项必须是在业主委员会法定的职权范围内，不得超出法定职权范围。

根据《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》的相关规定，业主委员会只能在物业管理区域内就物业管理相关的事项行使相应的权利，禁止业主委员会作出与物业管理区域内物业管理事项无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

业主委员会履行职责必须遵守法律法规的规定，业主委员会会议作出违反法律、法规规定的决定无效。

例如，业主委员会未经业主大会表决通过而直接作出选聘、解聘物业服务企业的决定的，物业所在地的区房屋主管部门或街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、如何补选业主委员会委员

【基本常识】

（一）需要补足委员的情形

当业主委员会成员出现空缺但仍未低于委员总数的1/2时，应当补足委员。

（二）有候补委员时直接替补

候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员。

候补委员在业主委员会委员之外，按不超过委员人数的40%设置。

候补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第32条）

（三）无候补委员或候补委员不足时应补选

未设置候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第44条）

【实务操作】

召开业主大会临时会议补选委员的，按以下程序进行：

（一）准备阶段

1、小区业主委员会对是否补选委员进行表决，决定补选委员后，及时发布《XX小区业主委员会补选委员的公告》。

2、张贴业主委员会补选委员的公告后，小区业主委员会在征求业主意见的基础上推荐补选委员，并组织发放《XX小区业主委员会补选委员推荐表》和《XX小区业主委员会补选委员表决票》。

（二）补选阶段

1、业主委员会拟定补选候选人名单后予以公示，发布《XX小区业主委员会补选委员候选人名单》，以栋为单位设置投票箱或由业主委员会换届筹备组工作人员挨家挨户上门送发、回收表决票。

一户一表，署名表决。

2、对小区业主大会投票表决情况进行统计，并根据统计结果发布《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况统计》和《XX小区业主委员会补选委员投票表决情况公示》。

3、小区业主委员会公布最终的补选人员的公告，发布《XX小区业主委员会补选委员名单公示》，公示期满后根据实际工作需要确定业主委员会内部的具体分工，发布《业主委员会委员具体分工公示》。

【重点关注】

（一）设置候补委员的意义

现实中很多小区的业主委员会在成立之初没有设置候补委员，当委员出现空缺时，不得不召开业主大会临时会议补选委员，费时费力且成本较高、操作复杂。

如果在《管理规约》中有关于设置候补委员的约定，在业主大会选举产生业主委员会时设置相应的候补委员，一旦出现委员空缺，可直接由候补委员补足，更加明确、简化、便于操作，保障业主委员会工作的正常开展，节省召开业主大会的各种成本。

（二）委员低于法定人数时的处理

业主委员会委员人数低于法定人数最低限时，业主委员会已无法正常开展工作，其职能自然终止，此时已无法照常进行委员补选，应及时召开业主大会重新选举产生新的业主委员会，以确保业主委员会的常设性。

《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第44条明文规定“业主委员会委员人数不足总数的1/2时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

”此外，业主大会还可约定“业主委员会委员集体辞职的，业主委员会职责自行终止，由街道办事处、乡（镇）人民政府会同社区居民委员会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会”。

（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施

业主委员会应当进行委员补选却逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会委员。

第二部分如何召开业主大会会议

【基本常识】

一、业主大会会议形式

关于武汉市业主大会会议的召开形式，《武汉市物业管理条例》第28条规定，以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式召开。

二、业主大会会议类型

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

业有下列情形之一的，业主委员会组织应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

（《武汉市物业管理条例》第27条、《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第23条）

三、业主大会会议的法定人数要求

《武汉市物业管理条例》第31条明确规定“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行”。

四、业主大会会议议定事项

业主大会会议议定事项主要包括：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）决定选聘、解聘物业服务企业；

（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；

（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；

（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

（《武汉市物业管理条例》第26条）

此外，《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》还规定以下三项由业主大会会议决定：

（一）审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

（二）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（三）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第9条）

五、业主大会会议表决通过的法定条件

业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第30条）

【实务操作】

业主大会会议召开流程图

一、会议筹备

业主委员会做好开会前的准备工作。

根据业主的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。

二、发布公告

业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。

公告包括以下内容：

（一）会议形式；

（二）会议日期、地点；（三）提交会议审议的事项；（四）会务常设联系人姓名、联系电话；（五）其他需公告的事项。

三、投票表决或征询意见

采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需要决议的事项逐一进行投票表决。

采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。

四、回收统计意见

业主委员会可参照《业主大会议事规则》的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。

形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。

五、通报大会议事决定

业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

【重点关注】

一、业主大会会议召开难的应对措施

业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。

根据物业管理区域的规模、业主人数等实际情况，各业主委员会在召开业主大会会议时所采用的形式不尽相同。

通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。

但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，节约时间和成本。

业主大会会议采用集体讨论形式的，主要程序包括：

会议公告、核实业主身份、现场投票、开票宣布表决结果、会议记录和决定公告；业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，主要程序包括：

会议公告、确定会议工作人员、表决票送达、表决票回收和统计、会议记录和决定公告。

无论采取何种形式，要想顺利地召开业主大会会议以达到预期效果都并非易事，有许多细节需要着重把握。

一方面要做好前期准备工作，确保公告到位。

可以书面形式在小区宣传栏、楼道温馨提示栏、小区主要出入口、内部报刊或电梯内进行公告，让全体业主知晓会议召开事宜，做到心中有数。

在书面征求意见时，建议采用记名上门发放问卷的方式，回收率高还可现场解答业主疑惑。

另一方向要清楚确认业主资格，确保投票有效。

业主委员会可到售楼处、物业公司或产权登记部门获取业主的相关身份信息，并进行核实。

开会和征求意见时确保系本人参加，非本人的需提交书面委托证明。

二、业主大会会议表决难的应对措施

业主大会会议表决难，实际上指的是业主大会的决议需要业主书面的签字确认难。

目前很多小区物业管理中，如物管解、续聘及动用专项维修资金等事务，都需要业主签名表决，但很多业主反映平常工作忙，很难有时间去专门开会。

针对这一难题，深圳、北京等城市建立了业主决策电子投票系统，业主可以通过网络、手机短信等现代科技手段，对业主共有和共同管理事项投票表决，从而解决业主大会召开难、表决难、表决结果公正公开难的问题。

我市尚未建立电子投票系统，但有些小区已基本采用了类似做法。

先由业主本人在业主委员会备案留存手机号码或电子邮箱，并书面承诺自该备案号码和邮箱发送的表决信息等同于本人签字确认，需要投票时，业主就无须现场参与，而是通过网络或手机短信方式简易投票。

此种做法可供借鉴。

三、业主代表的履职方式

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第28、29条的规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三部分　如何选聘、解聘物业服务企业

【基本常识】

一、物业服务合同

物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。

合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内安全保障事项；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

（《武汉市物业管理条例》第49条）

二、物业服务企业退出项目的要求

有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）除《武汉市物业管理条例》第55条第3款规定（物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止）的情形外，物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

（《武汉市物业管理条例》第56条）

【实务操作】

物业服务企业选聘流程图

一、启动阶段

符合以下条件之一的，可以启动物业服务企业的选聘、解聘工作：

（一）专有部分占建筑物总面积20％且总人数20％以上业主提议提前解除物业服务合同（符合此条件的，还应在召开的业主大会上投票表决是否同意解聘原物业服务企业，选聘新物业服务企业）；

（二）物业服务企业要求提前解除物业服务合同；

（三）物业服务合同期限届满，业主大会或者物业服务企业不再续约；

（四）管理规约、业主大会议事规则或者物业服务合同有约定的从其约定。

由业主委员会发布《XX小区关于选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。

二、选聘阶段

（一）接受报名和推荐

业主委员会接受业主的推荐和物业服务企业的报名（原物业服务企业也可参与选聘），在街道办事处和社区居民委员会的指导下，拟定物业服务企业初选名单。

业主委员会发布《XX小区选聘新物业服务企业初选名单》，公示七日。

（二）确定备选名单

业主委员会和街道办事处、社区居民委员会广泛征求意见，对初选名单进行考察，共同确定3家以上物业服务企业作为备选。

业主委员会发布《XX小区选聘新物业服务企业备选名单》，公示七日。

（三）召开业主大会

业主委员会发布《XX小区召开业主大会选聘、解聘物业服务企业的通知》，公示七日。

业主委员会召集业主大会表决：

会议表决的，现场发放《XX小区选聘、解聘物业服务企业表决票》，现场回收并计票；征求意见表决的，由社区居委会、业主委员会和业主代表组成若干小组，逐户发放表决票，并填好《XX小区业主大会表决票签收登记表》。

业主委员会可选择指定地点投票或逐户回收表决票，在街道办事处、社区居民委员会的监督下，择日计票。

（四）发布表决结果公告

同意解聘物业服务企业的总票数达到“双过半”的，原物业服务企业的解聘决定即生效。

备选物业服务企业获得总票数达到“双过半”且得票最高的，即为新聘物业服务企业。

由业主委员会发布《XX小区选聘、解聘物业服务企业的表决结果公告》，公示七日。

三、交接阶段

（一）解聘原物业服务企业

表决结果公示结束后，业主委员会以书函的形式将《解聘通知》送达原物业服务企业，原物业服务企业反馈回执，《解聘通知》报街道办事处留存。

（二）签订《物业服务合同》

业主委员会在街道办事处、社区居民委员会的监督指导下，与新物业服务企业签订《物业服务合同》，公示七日。

（三）完成交接手续

业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，在街道办事处、社区居民委员会的监督指导下与新、旧物业服务企业完成交接手续，并签订《交接证明》。

四、备案阶段

（一）备案

业主委员会应监督新聘物业服务企业自办理移交手续之日起30日内，持《物业服务合同备案申请表》中所需的资料向区房屋主管部门备案。

（二）归档

业主委员会对解聘、选聘工作进行整理归档。

【重点关注】

一、更换前期物业服务企业的注意事项

开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及本市有关规定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。

前期物业服务合同对物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括了前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的合同。

业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。

前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。

二、选聘物业服务企业前的准备工作

召开业主大会会议之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。

选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

三、提倡采取招投标方式选聘物业服务企业

《武汉市物业管理条例》第10条规定开发建设单位选聘前期物业服务企业应通过招投标方式进行，根据《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》，物业总建筑面积在20万平方米以上的物业管理区域，招标人应采取公开招投标方式选票具有相应资质的物业服务企业。

物业管理招投标是运用价值规律和公正、公平、公开的市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为来确定物业管理权的