业主委员会培训资料物业管理相关知识.docx

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业主委员会培训资料物业管理相关知识

业主委员会

培训资料

（物业管理相关知识）

武汉市住房保障和房屋管理局

二0一五年四月

目录

第一部分如何召开业主委员会会议、补选委员1

一、如何召开业主委员会会议1

【基本常识】1

（一）业主委员会职责1

（二）业主委员会主任、副主任职责1

（三）业主委员会委员职责2

（四）业主委员会委员资格终止3

（五）业主委员会会议类型4

【实务操作】6

（一）准备阶段6

（二）议事阶段6

（三）公示阶段6

【重点关注】7

（一）业主委员会的性质7

（二）召开会议的法定人数要求7

（三）委员委托代理人参会的情形8

（四）指定召集会议的情形8

（五）会议议定事项的限制性规定8

二、如何补选业主委员会委员9

【基本常识】9

（一）需要补足委员的情形9

（二）有候补委员时直接替补9

（三）无候补委员或候补委员不足时应补选9

【实务操作】10

（一）准备阶段10

（二）补选阶段10

【重点关注】11

（一）设置候补委员的意义11

（二）委员低于法定人数时的处理11

（三）业主委员会逾期不补选委员的应对措施12

第二部分如何召开业主大会会议13

【基本常识】13

一、业主大会会议形式13

二、业主大会会议类型13

三、业主大会会议的法定人数要求14

四、业主大会会议议定事项14

五、业主大会会议表决通过的法定条件15

【实务操作】16

一、会议筹备17

二、发布公告17

三、投票表决或征询意见17

四、回收统计意见18

五、通报大会议事决定18

【重点关注】18

一、业主大会会议召开难的应对措施18

二、业主大会会议表决难的应对措施20

三、业主代表的履职方式20

第三部分　如何选聘、解聘物业服务企业22

【基本常识】22

一、物业服务合同22

二、物业服务企业退出项目的要求22

【实务操作】23

物业服务企业选聘流程图23

一、启动阶段25

二、选聘阶段25

（一）接受报名和推荐25

（二）确定备选名单26

（三）召开业主大会26

（四）发布表决结果公告26

三、交接阶段27

（一）解聘原物业服务企业27

（二）签订《物业服务合同》27

（三）完成交接手续27

四、备案阶段27

（一）备案27

（二）归档28

【重点关注】28

一、更换前期物业服务企业的注意事项28

二、选聘物业服务企业前的准备工作29

四、选聘、解聘物业服务企业的决定主体30

五、签订物业服务合同的注意事项30

六、物业管理的移交应注意的事项31

（一）档案资料的移交31

（二）承接查验的程序31

（三）物业服务企业退出时应履行的义务32

（四）移交的法律监管32

七、选聘、解聘物业服务企业中的争议解决途径33

八、物业服务合同到期仍未选定新物业服务企业时的处理33

第四部分如何申请使用住宅专项维修资金35

【基本常识】35

一、业委会在申请维修资金中涉及的工作35

二、维修资金使用申请前提条件35

三、维修资金使用范围36

四、维修资金使用分摊37

【实务操作】39

一、常态维修39

（一）常态维修住宅专项维修资金申请使用资料：

39

（二）常态维修维修资金申请使用流程：

40

（三）常态维修复核需提交的资料40

二、应急维修41

（一）应急维修的情形41

（二）应急维修的程序42

【重点关注】43

一、维修资金使用申请主体要明确43

二、维修项目事实要清楚43

三、维修方案制定要合理45

四、维修项目公示要到位46

五、维修表决要真实46

第五部分如何开展业主委员会日常工作48

一、如何管理公共收益48

【基本常识】48

（一）公共收益48

（二）共有部分48

（三）共有部分经营49

【实务操作】49

（一）公共收益的分配49

（二）公共收益的使用范围50

（三）公共收益监管51

【重点关注】51

（一）公共收益的来源51

（二）公共收益在公共维修中的使用52

（三）前期物业管理期间公共收益的处理52

（四）公共收益可以用于业主委员会工作经费53

二、如何管理档案资料54

【基本常识】54

工作档案的内容54

【实务操作】54

（一）档案资料的管理54

（二）档案资料的交接55

【重点关注】56

（一）工作档案管理的重要性56

（二）档案资料损毁或遗失的责任后果56

（三）档案资料不移交的责任后果56

三、如何管理印章57

【基本常识】57

（一）印章的种类57

（二）印章的名称57

【实务操作】58

（一）印章的刻制58

（二）印章的管理58

（三）印章的移交59

（四）印章的补刻60

【重点关注】60

（一）业主大会印章的使用范围60

（二）业主委员会印章的使用范围61

第一部分如何召开业主委员会会议、补选委员

一、如何召开业主委员会会议

【基本常识】

（一）业主委员会职责

业主委员会履行以下职责：

1、执行业主大会的决定和决议；

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；

5、监督管理规约的实施；

6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9、业主大会赋予的其他职责。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第33条）　

（二）业主委员会主任、副主任职责

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

3、主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

4、主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

5、代表业主委员会向业主大会汇报工作；

6、组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

7、完成业主委员会交办的其它工作。

业主委员会副主任履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、协助业主委员会主任工作；

3、根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

4、业主委员会主任缺席时，代行其职责；

5、完成业主委员会交办的其它工作。

（三）业主委员会委员职责

业主委员会委员履行以下职责：

1、执行业主大会、业主委员会的决议、决定；

2、参加业主委员会会议等有关活动；

3、参与业主委员会有关事项的决策；

4、参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

5、参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

6、参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；

7、密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

8、承担业主委员会布置的专项工作；

9、完成业主委员会交办的其它工作。

（四）业主委员会委员资格终止

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第52条的规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

1、不再是该物业管理区域内的业主；

2、丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

3、被依法限制人身自由半年以上；

4、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

根据《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第53条的规定，业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

1、拒不履行委员职责；

2、利用委员资格谋取私利；

3、业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格；

4、拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；

5、在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用设施设备等侵害他人合法权益的；

6、以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

7、因其他原因不适合继续担任委员的。

（五）业主委员会会议类型

1、定期会议。

业主委员会应当定期召开业主委员会会议，按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。

2、临时会议。

遇有特殊情况经1/3以上业主委员会委员的提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）

除以上两种会议类型外还有一种特殊情形，即两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。

联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第51条）

【实务操作】

（一）准备阶段

1、业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

（《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》第47条）

2、会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等。

3、提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员，讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

（二）议事阶段

1、会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过。

2、做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

（三）公示阶段

1、业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

2、业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

【重点关注】

（一）业主委员会的性质

《武汉市物业管理条例》第34条将业主委员会明确界定为业主大会的执行机构。

业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。

作为业主大会的执行机构，业主委员会应接受全体业主的监督，并接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和房屋主管部门的指导和监督。

（参考《武汉市物业管理条例》底36条）

（二）召开会议的法定人数要求

业主委员会无论是召开定期会议还是临时会议，都需要有过半数的委员出席，否则会议无效，所做出的决定亦无效。

（三）委员委托代理人参会的情形

业主委员会委员应当亲自参加业主委员会会议，确有特殊原因不能亲自到场参加的，可以委托其他委员代为表态，并在事后补签字确认。

业主委员会委员不能委托非委员，如本人亲属、其他业主等代为参会，否则视为未参加。

（四）指定召集会议的情形

业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，可由其他委员或业主请求街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

（五）会议议定事项的限制性规定

业主委员会会议议定事项必须是在业主委员会法定的职权范围内，不得超出法定职权范围。

根据《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》的相关规定，业主