土地价格与投资估算.docx
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土地价格与投资估算
地价的确定
采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值
1、基准地价成果介绍及内涵
根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。
基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
表1武汉市市区级别基准地价表
单位：
元／㎡（万元／亩）
级别
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ
10835（722）
4398（293）
1161（77）
Ⅱ
6678（445）
3221（215）
892（59）
Ⅲ
4457（297）
2330（155）
727（48）
Ⅳ
3301（220）
1715（114）
625（42）
Ⅴ
2524（168）
1278（85）
557（37）
Ⅵ
1932（129）
945（63）
——
Ⅶ
1478（99）
686（46）
——
Ⅷ
1085（72）
——
——
Ⅸ
733（49）
——
——
根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：
基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）
式中：
K1——期日修正系数
K2——土地使用年期修正系数
K3——宗地面积状况修正系数
K4——宗地形状修正系数
K5——宗地容积率修正系数
∑K——待估宗地价所在地价区影响因素总修正值
如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，则需对本宗地进行开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：
设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度
2、住宅用地价值确定
（1）、确定住宅用地的土地级别及基准地价
表2 住宅用地的土地级别及基准地价
宗地名称
评估定用途
土地级别
基准地价（元／㎡）
南湖水产基地
住宅
Ⅵ
945
（2）确定期日修正系数（K1）
确定与评估基准日一致，故期日修正系数K1＝1.02
（3）确定土地使用权年期修正系数（K2）
土地使用权年期修正系数公式：
K2＝[1－1/（1＋r）n]/[1－1/（1＋r）m]
公式中：
K2——使用年限修正系数
r——土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6％计]
m——基准地价设定土地使用年限
n——待估宗地设定使用年限
武汉市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅用地设定土地使用年期为70年，即：
K2＝1
（4）确定宗地面积状况修正系数（K3）
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地面积状况修正系数表如下：
表3 住宅用地宗地面积修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
面积适中，对土地利用极为有利
面积对土地利用较为有利
面积对土地利用无不良影响
面积较小，对土地利用有一定影响
面积过小，对土地利用产生严重影响
修正系数
1.06
1.03
1
0.97
0.94
确定待估宗地的面积状况系数，详见表4
表4待估宗地面积状况修正系数表
宗地名称
条件说明
优劣度
修正系数
南湖水产基地
面积对土地利用较为有利
一般
1.03
（5）确定宗地形状修正系数（K4）
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地形状修正系数表如下：
表5 住宅用地宗地形状修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
形状规则，对土地利用极为有利
对土地利用较为有利
对土地利用无不良影响
形状不规则，对土地利用有一定影响
形状较差，对土地利用产生严重影响
修正系数
1.06
1.03
1
0.97
0.94
表6 确定待估宗地形状系数
宗地名称
条件说明
优劣度
修正系数
南湖水产基地
形状对土地利用无不良影响
一般
1
（6）确定宗地容积率修正系数（K5）
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：
表7 住宅用地容积率修正系数表
容积率
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅴ级
Ⅵ级
Ⅶ级
1
0.60
0.61
0.65
0.65
0.69
0.70
0.73
1.3
0.76
0.77
0.81
0.81
0.81
0.84
0.86
1.5
0.86
0.87
0.89
0.89
0.89
0.91
0.92
1.8
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2
1.09
1.08
1.06
1.06
1.06
1.04
1.03
2.3
1.22
1.2
1.13
1.13
1.12
1.08
1.07
2.5
1.3
1.27
1.16
1.16
1.14
1.08
1.06
2.8
1.42
1.37
1.20
1.20
1.15
1.09
1.09
3
1.50
1.43
1.23
1.23
1.15
1.11
3.3
1.61
1.53
1.25
1.25
1.16
3.5
1.69
1.59
1.27
1.27
1.16
3.8
1.8
1.68
1.3
1.3
1.17
4
1.88
1.75
1.31
1.31
1.18
4.3
1.99
1.84
1.35
1.35
1.19
4.5
2.08
1.91
1.38
1.38
1.20
4.8
2.20
2.02
1.43
1.43
1.21
5
2.29
2.10
1.48
1.48
1.22
5.3
2.42
2.22
1.57
1.57
1.23
5.5
2.52
2.31
1.64
1.64
1.24
5.8
2.67
2.46
1.78
1.78
1.25
6
2.78
2.57
1.88
1.88
1.30
表8 确定待估宗地的容积率系数
宗地名称
规划容积率
修正系数
南湖水产基地
2.0
1.04
（7）编制住宅Ⅴ级用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表9
表9 待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
四级住宅用地因素
因素分析
修正系数
距市级商服中心距离
劣
－0.004
距区级商服中心距离
较劣
－0.004
距小区级商服中心距离
一般
0
距街区级商服中心距离
一般
0
商服网点密度状况
较劣
－0.004
临街道路状况
一般
0
临公交站点状况
一般
0
排水状况
优
0.02
距大学距离
优
0.006
距中学距离
一般
0
距小学距离
一般
0
距幼儿园距离
一般
0
距农贸市场距离
较优
0
距医院距离
较劣
－0.009
距邮局距离
一般
0
距公园距离
一般
0
大气环境
优
0.006
声环境
优
0.006
水环境
优
0.006
视觉环境
一般
0
人文环境
较优
0.006
地质状况
一般
0
住居人口密度
较劣
－0.004
客流人口密度
较劣
－0.004
合计
0.021
（8）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价格；
基准地价修正后的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）
则住宅用地出让土地使用权单价＝945×1.02×1.0×1.03×1.0×1.04×（1＋0.021）=1054.21（元/㎡）（即70.2万元／亩）
投资估算
1、地价的确定
由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，如今把这块地拿出来进行商品房开发，为了确定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即道路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，土地使用年限为70年的国有出让土地使用权价格作为该地块在合作开发中的价值。
通过基准地价系数修正法得到该地块的土地使用权单价约1051.21元／㎡，土地价值70.2万/亩×162亩＝11372.4万元（即1.137亿元）
2、前期费用
土地转让契税 552.2 万元、土地交易费 207.7 万元、勘测费用 72.04 万元、设计费用 431.4 万元，监理费用 215.7 万元，白蚁防治费用 25.88 万元，城市基础设施配套及固化费 2157 万元，建筑工程质量监督费 48.46 万元，工程定额测定费用 3.46 万元，安全监督费 27.7 万元，建设单位招标交易服务费 27.7 万元，商品砼招标交易服务费 31.15 万元，建设工程档案整理综合服务费 20 万元，则前期费用共需投入 3792.06 万元，单方前期费用为 175.8 元／㎡。
3、工程建设费用
工程建设费用是指在取得房地产开发用地后进行房屋建设所需的直接费用，主要有：
1、基础设施建设费，包括所需的道路、给排水、电力、通讯、燃气等设施的建设费用。
2、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装过程费用。
根据高档楼盘的开发经验，结合本项目的建筑规划方案，预计土方工程15元／平方米、基坑及基础工程80元／平方米、土建工程1200元／平方米、消防工程50元／平方米、电梯工程65元／平方米、弱电工程25元／平方米、供配电工程80元／平方米、给排水工程30元／平方米、室外道路、景观及绿化工程60元／平方米，如按建筑容积率2％（考虑多层或小高层）计算，建筑面积约为215700㎡，单方建安费用1605元／平方米，则共需投入工程费用约34619.85万元（即3.4619亿元）。
4、管理及不可预见费
按前期费用、工程费用之和的5％计
（3792.06万元＋34619.85万元）×5％＝1920.59万元
单方管理及不可预见费用为 89.04元／平方米
5、销售税费
本项目开发需要进行销售，由于商品房价格暂不能确定，考虑到项目的规模及不定因素，在此确定项目的销售税费及维修基金为650万元，单方销售税费及维修基金为301.3元／平方米。
6、开发成本汇总
开发成本为上述土地取得成本、前期费用、工程建设费用、销售税费及维修基金之和，由于本项目地块属于划拨地，在此不予考虑项目地块的土地价值，因此本项目开发成本即：
前期费用＋工程建设费用＋管理不可预见费用＋销售税费及维修基金
＝（3792.06）万元＋（34619.85）万元＋（1920.59）万元＋（650.00）万元＝（40982.5）万元单方开发成本为1899.97元／平方米
7、投资成本费用估算汇总表
费用
项目名称
单价（元/㎡）
总价（万元）
备 注
前
期
费
用
土地转让契税
25.6
552.2
土地交易费
9.60
207.07
勘测费用
3.34
72.04
设计费用
20.00
431.4
监理费用
10.00
215.7
白蚁防治费
1.20
25.88
城市基础设施配套及固化费
100
2157
建筑工程质量监督费
2.25
48.46
建安费×1.4‰
工程定额测定费
0.16
3.46
建安费×0.1‰
安全监督费
1.28
27.7
建安费×0.8‰
建设单位招标交易服务费
1.28
27.7
建安费×0.8‰
商品砼招标交易服务费
1.44
31.15
建安费×0.9‰
工程档案整理综合服务费
0.93
20
20万元
建
安
费
用
土方工程
15.00
323.5
基坑支护及桩基础工程
80.00
1725.6
土建工程
1200.0
25884
消防工程
50.00
1078.5
电梯工程
65.00
1402.05
弱电工程
25.00
539.25
供配电工程
80.00
1725.6
给排水工程
30.00
647.1
室外道路、景观及绿化工程
60.00
1294.2
其他
管理及不可预见费
89.04
1920.59
（前期＋建安）×5％
销售税费及维修基金
301.3
650.00
建筑物单方造价
1899.97
40982.45
升级会员 