完整版森林资源资产评估方法操作与案例汇总.docx
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完整版森林资源资产评估方法操作与案例汇总
森林资源财产评估方法、操作与案例
第一节影响森林资源财产评估价值的因素
森林资源财产的评估的测算是十分复杂的。
木材不是一种标准的产品，它以各样各样的大小、形态和等级销售。
在现实森林中，没有两个林地质量、地利等级完满相等的林分。
所以，在森林资源财产评估前，必定考虑评估中的一些根本问题。
正确地认识影响森林资源财产评估价值的各样因素，对于做好评估测算拥有重要的指导作用。
一、评估的目的
财产评估的目的决定了财产评估的价值种类，不一样的财产评估价值种类其评估的思路、评估依照、作价的标准均不同样，其评估的结果可能完满不一样。
评估中价值种类可分为市场价值种类和非市场价值种类，非市场价值种类有投资价值种类、清理市场价值种类等。
森林资源财产评估和其他任何财产评估同样，它的结果取决于评估的目的。
森林资源财产评估的目的能够是森林资源财产的拍卖、转让、联营或股份经营，也能够是以森林资源财产作为抵押、担保也许是企业的清理。
不一样的评估目的，采用的评估方法、精度要求和评估结果是不同样的。
销售、转让成熟龄的林木财产，购置者收买这些林木并马上采伐的这类评估中。
评估价值种类是市场价值种类。
这类评估主要考虑市场的交易价格，按现行市价法和木材市场价倒算法进行评估。
而且要求较高的精度，平时要求进行作业
设计检查，作出伐区的工艺设计，并按设计书的结果，按市场价倒算法进行评估。
对于林木财产进行抵押、担保一类评估。
这类评估是属于清理价格种类。
这类评估结束时并未发生直接的现金交易。
抵押财产的接受者主要考虑该林木财产
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的价值可否能抵上他所放贷出去的资本，在迅速变现时可否将其回收，要求较高的保险系数，评估的结果一般比实质价偏低。
但现实评估中，银行一般要求评估出市场价值种类，尔后自行打折。
这时评估出的市场价格经常比正常价格稍高。
对于联营或股份经营的森林资源财产评估，这类评估属于投资价值种类。
它
直接关系到林木所有者和经营者的利益，要求有必然的精度。
但是这一类的评估，平时涉及面积大，而且有相当局部幼龄林和中龄林，其变现能力还有待将来的经
营。
这类评估进行高精度的“三类检查〞是不能能的，也是不用要的。
由于，大面积的高精度的检查开销极高，特别是在幼、中龄林，开销高而价值低，财产所有者难以蒙受。
再说，中幼林的变现能力要到将来才能表现出来，此刻检查评估的变幅是较大的，加上这类评估此后，财产并未变现，而是作股份或联营分成的比率。
评估的误差在今后的经营中仍可消化一局部。
所以，这类评估对精度要求的关心一般要低于成熟林木销售的评估。
平时是采用二类检查的方法进行盘点，但对成熟林局部平时加大检查的力度，以求得较高的精度。
对于企业清理的林木资源财产评估，它属于清理价格种类，要考虑迅速变现的能力，所以，评估的价格一般较市场价稍低。
由于一个林业企业涉及的面积较大，各样种类的林分都有，而且这类企业平时中幼林的比率大。
所以，检查一般也是采用二类检查的方法。
但现实的评估中，法院等委托单位经常要求测算出财产的市场价值，由他们再据此确定拍卖价。
二、销售的条件
对于成熟的林木来讲，一旦签订了销售立木的合同，买主就可以采伐林木所有者的林木。
采伐就是一种破坏性作业，对土地、植被及周围的环境都会造成严
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重的影响。
林木的所有者—森林的经营者除了对采伐的林木想要高价外，常还需要控制采伐活动以满足其他的目的。
森林的经营者平时对采伐的地址、采伐的林木、采伐的时间，采伐的方式，集运材的方式及伐区清理方式做出好多限制条件和要求，以保护林地、林木，防范伤害，便于森林的更新，使受到的损失降到最低的限度。
比方，在异龄林的采伐中，伐倒的成熟的大径林木要压坏好多周边的中、小径木，集材的过程也对周围的植被有很大的破坏，甚至可能造成地表的伤害。
所以，在林木销售时，森林的经营者平时要指定采伐的和必定保存的林木，采伐时倒木的方向必定避开这些指定的保存木，并在集材上采用一些防范措施，这将增加采伐本钱。
在皆伐作业中，为了保证天然更新的成功，森林的经营者经常提出采伐中保护幼苗、幼树的要求。
为了便于人工更新，而对伐区节余物的办理提出必然的要求，如火烧、堆集或截短等方法办理。
对于这些在林木销售时提出的限制条件，
买主都必定执行，这些限制所增加的生产本钱在估价时就必定将其考虑在内。
三、产品售价
立木价〔这时特指成熟林的价格〕是木材的产品价值与生产这些产品的本钱、
必然的收益及税收的差额。
所以，木材产品的售价是估计立木价的起点，产品的售价越高，立木的价格越高，林地的超额收益越多，林地的价格也越高。
产品
的售价必定以在该地区能够实质生产和销售的产品为基础。
对于一般的木材经营者来说，他购置林木，销售的是原木和非规格材，他交货的地址在当地的木材采买站、贮木场、木材的加工厂家也许就在伐区周边的公路边。
这些地址就是他的林木办理的停止点，也是他所关注的始点。
若是原木和非规格材市场价格已确定
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（包括对实质供材点必要的运输本钱调整），那么这个市场价格就是立木估价的基础。
但原木和非规格材的价格随着原木和非规格材的口径和长度而变化，用出材率表测算原木和非规格材的木材数量是可行的，但要测算各个口径的木材的数量那么很困难。
所以，必定依照历史资料确定该地区原木的平均规格和非规格材的平均规格，进而确定其综合价格，依照综合的价格作为评定的基础。
木材产品的销售价格是由市场的供求关系而确定的，在市场经济的条件下，
这一供需关系的变化是由好多木材生产者无法控制的因素所控制，而且经常发生
变化。
在立木价格确实定中必定收集评估基准日的木材产品市价，来计算其综合
价格，进而确定立木的价格。
四、生产本钱确实定
生产本钱直接影响森林资源财产的价值，在销售价格已定的条件下，生产本钱越低，森林资源财产的价值越高，所以，生产本钱确实定是立木价确定过程中的一项重要的工作。
生产本钱是指与产品的生产直接相关而且是产品生产的必不能少的所有本钱都应进行估计，对用材林来说主要包括采伐的本钱、集材本钱、运输本钱、仓贮等销售开销、木材加工本钱、立木销售及产品销售中的税费。
但它不含培育立木的本钱和投资的利息。
生产本钱的投资利息在确定适合的收益细风险率时考虑。
精确计算生产本钱是困难的。
在现实森林中，不存在两片完满同样的林子。
不一样地块的林分，林木的大小、林分的质量、采运的难易程度、地利等级等因素都可能有很大的差异。
其他，木材生产者所用的机械设施的不一样，人员素质、管理水平的上下也会使生产时的本钱发生很大的差异。
在测算木材加工本钱时也会碰到近似的问题。
本钱的测定是以特定的生产者为标准，仍是以最高效率的生产
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者为标准也许是以平均效率的生产者为标准，测算出的结果是不同样的。
从林木
所有者的角度出发，最好以生产率最高的生产者为标准进行本钱的测算，以获取
最高的立木价，但在立木财产的评估中，一般应以当地平均效率的生产者为标准
进行评估。
这样有利于生产者经过更新设施、提高人员素质和管理水平来提高效
率获取合理的回报。
在森林资源财产的评估中正确地测算木材生产的本钱是很困难的，评估人员
要开销相当多的时间进行较为详细的检查。
平时可利用当地林业生产的定额指标
（各样的平均生产水平），结合评估基准日的根本工价，再依照山场的详细条件进
行修正、测算。
在大面积的森林资源财产评估中也可经过财务和生产管理部门的
档案解析确定经营单位的生产本钱。
五、林木出材率确实定
林木出材率是计算立木价格的一个重要的技术经济指标。
出材率主要由林木
的直径、树高、干形和弊端所决定。
林木出材率的上下直接影响出材量，影响了
森林资源财产的价格。
在我国，立木出材率表的编制和应用素来未能标准化、系
统化和标准化。
出材率的误差是素来严重影响我国伐区作业设计中出材量计算精
度的因素。
平时由数表直接查出的出材率要比实质的偏高，由于编表的资料一般
较为标准，病、腐、结疤、分叉等弊端较少，而实质生产时，病、腐、结疤、分
叉这类木材的弊端严重影响了木材的出材率。
比方根兜周边长1m的心腐，就使
原木少了最粗最好的1m长的一段，原木的出材率大体要下降百分之十左右。
因
此，在确定出材率时，平时先按相应的出材率表查出林分的出材率，尔后再依照
林分生长的状况、病腐状况等，确定必然比率的折扣。
由于木材不是标准化的产品，它有原木、非规格材，在原木和非规格材中还
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有大小、长短之分，各样规格的木材价格不一样。
所以，在测算出材率时，还必定
分别种类及大小确定其出材率。
实质上，要正确地确定各径级各长度的出材率来
计算其出材量是不能能的，但必定把它们按价格的水均分为几类，最简单的是把
其分为原木和非规格材两大类，或更细一点分大中小三类。
计算出各样的出材量，
再依照过去采伐近似林分的资料，计算各样材种的平均规格，以作为确定平均综
合价格开销的基础。
六、投资收益率确实定
投资收益率又称为基准折现率、目标收益率或最低希望收益率，由于森林经
营的周期较长，森林资源财产评估中的投资收益率是极为重点的技术经济指标，
对收益法和本钱法评估的结果有重要影响。
在采用本钱法时如所用的投资收益率
偏高那么评估测算的评估值偏高，森林资源财产的购置者无法蒙受；如所用的投资
收益率偏低，那么森林资源财产评估值偏低，财产的所有者将蒙受损失。
在采用收
益法时那么正好相反，用偏高的投资收益率，那么评估出的价值偏低，甚至出现负值，
财产的所有者无法接受，如采用的投资收益率偏低，那么评估值偏高，财产的购置
者无法接受。
在森林资源财产评估中的投资收益率确实定必定依照该森林资源财产的实
际经营状况和收益状况，依照连续经营假设，测算其社会平均的投资及生产本钱、
社会平均的收益水平，进行动向经济解析，来确定其投资收益率。
七、收益率确实定
木材生产需要本钱，这些本钱需要投资，投资者要有收入即利息，木材的生
产者也要有收入即收益，再加上采伐、加工、销售中的商业风险金——显然也是
一项收入。
这三项收入之和占本钱的百分数称收益率。
收益率是林木解析估价中
的一个重点数字，它的结果对峙木价格的有必然的影响。
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收益率一般按社会平均收益率确定，所以它可由经济统计资料算出。
平时各
地都有一个大体的数字。
如福建省1993年在森林转让参照价格中建议森工生产
收益率定为20%，营林生产为16%，这在当时是合理的〔1993年的通货膨胀率是
13%〕，如通货膨胀利率较低的话还可降到15%或更低。
收益率确定后还有一个测算收益的基数问题。
收益＝生产本钱×收益率。
这个生产本钱的基数，包括仍是不包括立木的价格是一个重要的问题。
若是林木的销售者在林木采伐前仅收局部订金，整个结算在木材销售后进行，那么这个生产总本钱不包括立木价，而仅直接按木材生产的本钱加定金，而林木销售者在合同订立后，即收取所有林木款，那么立木价应包括在木材生产总本钱中。
木材销售时收交的税费原那么上不应包括在生产本钱中，但我国有的地方执行伐前交税费，即在办理采伐证时，就按伐区设计的资料收缴税费。
有的按90％预收，有的按60％预收，这时预收的税费那么也应列入木材生产的总本钱，由于木材的生产者在获取收入前已付出了这些投资。
在实质评估中收益率仅在木材生产中考虑，营林生产的投资用的是投资收益率。
木材生产的收益率与营林生产的投资收益率是不一样的，木材生产的风险较营林生产高，其收益率也高于营林生产的投资收益率。
八、树种的价值差异
在好多状况下，待销售的立木是由假设干不一样树种组成的，不一样的树种价值相
差极大。
同样规格的木材（大径材），马尾松大体是一般阔叶材价格的2倍，杉木
又是马尾松价格的2倍，而一些可贵树种如楠木、红豆杉等那么又是杉木的2～5倍。
一般的阔叶树与可贵树种价值可相差8～20倍。
如何办理多树种价值差异是经常出现的问题。
不一样的树种加工成不一样的产品，有些作为纸浆材，有些作为锯
材原木，当这些产品分别加工办理时，其采伐本钱能够分开。
但实质上其实不是这样，
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它们的采伐运输是同时进行的，采运本钱是归在一起的，尽管树种间价值存在很大差异。
按树种分别计算本钱是困难的，但售价却很简单分开。
当估价说明某些树种的立木价很低或为负值时，而卖主又想采伐掉这些树种，这就给估价带来了困难。
若是某树种的价值能够补偿所有的采伐和加工的可变本钱，且与售价对照其收益为正时，它将对固定本钱产生影响，买主也从中盈利。
若是不是这样，这个树种只有在必定满足某人要求的状况下进行采伐，要由卖主局部补贴采伐作业开销。
由于平时卖主将林木整体销售，而不是可是销售其中价值高的树种，经过这类形式伐去一钱不值的树种。
九、林地的林学质量
林学质量平时也称为立地质量，它是指狭义的立地质量，主要从林木生长的角度来反响其经济价值，林地的林学质量越高，林地的价格也越高。
林学质量一般受以下因子所决定：
1、土层厚度
土层是林木根系生长的场所，深邃的土层是林木正常生长的必要条件。
2、腐殖质层厚度
腐殖质是土壤肥力的重要指标。
腐殖质层厚，土壤的肥力高，林木的生长好。
3、土壤质地
土壤质地反响了土壤的物理性质，松弛、通气的土壤，根系生长发育好，地
上局部的林木也长得好。
4、海拔高度
海拔高度对积温有很大的影响，积温直接影响了林木的生长，大多数树种都
有一个适合的海拔范围。
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5、坡位
坡位对土壤的发育、水肥条件影响较大，所以对林木的生长发育的影响也很大。
平时上坡的（特别是山脊）土层薄，林木生长较差，而下坡的林地土层厚，水肥条件好，林木生长好。
6、坡向
坡向影响了日照的时数、强度，并对林木的生长产生影响。
平时阴坡或半阴
坡的林木材积生长较好，而阳坡的果树果实产量较高。
在沿海迎风面坡向的林木生长差，而背风面的林木生长较好。
7、坡形
坡形也对土壤的形成产生影响。
平时洼部的林木生长较好，立地生产潜力较
大。
8、地势
地势分为广阔、较不广阔和隐蔽三种，它对局部的小天气有必然的影响。
对
于大多数林木来说，隐蔽的地形材积生长好。
由于影响林学质量的因素很多，且这些因素多有交叉的配置，所以在检查中
经常简单地把立地质量分为四个立地条件种类：
I肥沃种类；Ⅱ较肥沃种类；Ⅲ中等肥沃种类；Ⅳ瘠薄种类。
一个种类对应于一些地形、地势和土壤因子，但假设干类土壤、地形因子的配置多种多样，四个种类等级很难包罗，所以，在评准时，经常要依照检查人员的经验进行判断，这样就不能防范地带有必然的人为主观因素。
林学质量是从生长的角度来反响林地的生产力。
经过研究发现，树木的高生长对林地生长潜力的反响最为敏感，所以在检查中也常用以林分平均高和平均年
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龄关系编制的地位级表，也许以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表进行评定。
用这类方法确定立地质量时，先要测定林分平均高或优势高及林分的年龄，今后再查相应的地位级表或地位指数表。
这类方法诚然消除了主观因素对评定立地质量的影响，但只能评定同龄林的立地质量，而对异龄林及天然林却无法应用。
在幼龄阶段，由于树高生长还没有牢固，用这类方法也可能产生较大的误差。
为了战胜以上方法的弊端，一些学者解析了影响立地质量的各因子与树高生长间的关系，利用数量化理论将各环境因子数量化，编制了数量化立地指数表。
但是该法的编表工作量大，且一个表适用的范围又较小，进而使得该方法的应用
碰到了必然限制。
林学质量确定后，即立地条件种类、地位级或地位指数确定后，即可据其进行林木生长的展望，确定其将来的生长收获，作为林地财产评估的基础。
十、林地的经济质量
经济质量主若是指林地的经济地址，它平时以林地交通运输条件作为主要指标。
如以近期内道路可否能到达小班，将小班分为即可及小班一一道路已到达该小班内或小班周边，小班内采伐的木材，不要修筑道路即可运出；将可及小班一
一近期内道路可延伸至小班或小班周边，小班安排采伐仅需修筑少量的道路（木材生产本钱可蒙受得了的投资）即可运出；不能及小班一一近期内道路无法延伸到小班周边，采伐木无法运出。
可及度是最粗放的地利级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源可否能成为财产及财产价格的上下。
不能及林的资源由于近期内无法开发利
用，无法表达出其经济价值，所以，不能及林的资源在近期内暂时还不能够作为森林资源财产，而只能作为潜藏性的财产。
将可及林的资源由于其开发利用需要一
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定数量的道路修筑投资，该投资必定加到木材生产本钱中，使木材生产的本钱加大、生产的经济效益下降，其森林资源财产的价格也大大降低。
即可及林资源，它已具备了收集运输条件，其开发利用根本不需要道路的投资，木材生产的本钱低、经济效益高，其资源性财产的价格也高。
对经济质量的评定仅用以道路修筑的投资开销考虑的可及度是不够的。
从木材生产本钱开销的开支的解析中可知，在各项木材生产本钱中运输开销的开支变
幅极大。
同样是可及林，但木材运往销区的运距，可能是十几公里（造纸厂周边的松木林），到几百公里，以致数千公里（外国进口木材），运输的本钱相差几倍至几十倍。
这变幅极大的本钱差异组成了极差地租的重要组成局部。
所以、在森
林资源财产的评估中，评定林地的经济质量，除考虑可及度外，还必定依照木材运输的本钱来划分地利等级。
十一、森林经营的方式及强度
林地的价值主要靠生长在其上面的林木生产的木材和其他副产品来实现的。
所有特定的林地，能够让其自生自灭，而不采用任何经营利用措施，使其财产的价值最低，也能够采用集约经营，利用各样技术措施，如良种壮苗、抚育施肥、合时间伐、病虫害防治、及时主伐利用等使它的生产量到达或凑近土地生产能力的最大值，进而提高了林地的经济效益，并提高了林地的价值。
自然，在这一评
估中必定考虑采用集约经营措施的本钱开销问题和经营实践的成功与否。
林地财产的价值是以扣除了生产经营本钱后的纯收益为评估基础的。
从经营方式看，经营不一样的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不一样，经营的经济效益也有很大的差异，一块林地，特别是裸露地，必定依照当地的林
业张开规划来确定它的最正确林种。
从经营的树种看，同样经营用材林，一块地上
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可造杉木林，也可创立马尾松林，也许可贵的阔叶林，以致一般的阔叶林。
经营
不一样的树种，经济价值相差较大，其林地的财产价格也将发生变化。
所以在确定
了林种后，还必定依照当地的技术水平、经济能力以及外面环境的要求，选择最
适合的目的树种，并在这个基础上确定经营的强度，以此为基础进行财政解析来
评估林地的价格。
十二、生产经营周期
林木的生长需要时间。
就商业经营的规律范围看，时间平时同生产工序的时
间长度亲近相关。
在林业生产中生产的周期很长，短那么数年，多那么数十年、上百
年，所以，在测定林地价时必定考虑生产周期的影响。
平时短周期的经营效益好，
森林资源财产的价格高；而长周期的效益较低，森林资源财产的价格也较低。
在评估林地价时需要把在数十年这样一个长久内各个不一样时间发生的各样支
出和收入概括到同一个时点上，以便进行比较、解析和计算，这样就产生了应采
用什么样的折现率的问题。
由于森林经营的生长周期长，在复利计算中，折现率
上下对评估的结果将发生极大的影响。
在森林资源财产评估经营周期在同龄林的经营中平时是指轮伐期，在异龄林
的经营中这个时间限时平时是指择伐周期。
轮伐期确实定平时是以林木的工艺成熟龄或经济成熟龄作为确定的主要依
据，是依照当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营种类的龄级结构来综
合考虑确定的。
择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强度，经过公式计算的。
但在
实质工作中无论是轮伐期，仍是择伐周期，在评估前均已确定。
十三、森林的经营有无法律法规限制
森林资源财产拥有效益的多样性，社会对森林资源财产的经营比较关注，经
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常经过法律法规对某个地区或某各种类的森林资源财产的经营进行限制，如禁止
在主要道路周边的森林进行皆伐，这些限制都将增加生产的本钱，降低森林资源
财产的价值。
十四、有林地仍是无林地
林地的价值与经营的方式、种类、强度相关。
在有林地上，生产周期内的经
营树种、经营方式和强度均已确定。
在经营时期的林地收益必定依照现有状态确
定，经营的种类与方式只有在下一轮伐期才能改变。
而无林地从评估时就可以为
其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。
其他，对有林地的更新，其本钱一
般要低于无林地的造林，这些因子都使有林地与无林地的价值产生差异。
十五、评估时间与交易案例时间的差异
在森林资源财产的评估中使用现行市价法时，经常无法搜寻到近期的交易案
例，这样使用的案例交易时间与评估时间有较长的时间间隔，不一样的时期市场的
物价水平不一样，也许是涨了（通货膨胀），也许是跌了（通货缩短）即即是各方面情
况都同样的林地，在不一样时期其价值是有所不一样的，利用不一样时期的交易案例，
必定依照市场的物价水平进行调整。
第二节用材林林木资源财产评估
林木资源财产也称为立木资源财产，是森林资源财产中最重要的组成局部，
是森林资源财产中产权交易最爽朗的局部，也是森林资源财产评估最主要的内
容。
用材林是森林资源中以生产木材为主要目的的局部，在森林资源中面积最大、
储存量最多。
用材林依照其内部结构与经营方式的不一样，可分为同龄林与异龄林
两大类，其林木资源财产也分为同龄林林木资源财产和异龄林林木资源财产。
依照?
森林资源财产评估技术标准〔试行〕?
的规定，林木财产评估测算的
方法主要有：
市价法，包括市场法〔市场价倒算法、现行市价法〕；收益现值法
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〔收益净现值法、收获现值法、年金资本化法〕；本钱法〔序列需工数法、重置
本钱法〕。
一、市场价倒算法
市场价倒算法又叫节余价值法，它是将被评估林木资源财产皆伐后所得木材
的市场销售总收入，扣除木材生产经营所耗资的本钱〔含税、费等〕及应得的利
润后，节余的局部作为林木资源财产评估价值的一种方法。
其计算公式为：
EWCF
〔5-1〕
式中：
E——评估值；
W——木材销售总收入；
C——木材生产经营本钱；
F——木材生产经营段收益。
市场价倒算法是成、过熟龄林木资源财产评估的常用方法。
该法所需的技术
经济资料较易获取，各工序的生产本钱可依照现行的生产定额标准进行测算，木
材价格、收益、税费等标准都
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