中国房地产政策跟踪报告.docx

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中国房地产政策跟踪报告

本月重要事件：

1、4月6日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点

中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

2、4月13日，温家宝主持国务院常务工作会议，表示要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松

2011年4月13日，温家宝总理在国务院常务工作会议上发表讲话称，房地产价格走势是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。

房地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市场供应，保障性住房和商品住房统筹兼顾。

另外，有关部门要切实加强督察，确保调控真正见到成效。

中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。

3、4月14日，国土资源部发布《国家土地督察公告》

2011年4月14日，国土资源部公布《国家土地督察公告》，2010年绝大部分地方人民政府认真贯彻落实中央的土地调控政策，按照供地政策和产业政策审批、供应土地，依法清理处置闲置土地，增加保障性住房用地供应。

但是部分地方违反土地供应政策供地用地，国家土地督察机构警示约谈244名有关负责人，其中地方政府负责人67名，国土资源主管部门负责人98名，政府相关组成部门负责人79名。

4、4月中旬，国务院派出8个督察组，对包括北京在内的16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查

2011年4月10日开始，国务院派出8个督查组，由住房和城乡建设部部长姜伟新、国土资源部副部长贠小苏、央行副行长刘士余、监察部副部长屈万祥等相关部委的部级高官带队，对16个省区市（北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、广东、广西、海南、四川、陕西、甘肃）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

按照计划，此次整个督察工作于20日左右结束。

5、4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，刘明康指出为防范房地产贷款风险，银行业将开展新一轮的房地产贷款压力测试

中国银监会在4月19日召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康在会议上表示，银行业要更加自觉地贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场调控的各项方针政策，并继续认真贯彻差别化住房信贷政策，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。

6、4月20日，国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室《关于2011年纠风工作实施意见的通知》，提出坚决防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风

4月20日，国务院办公厅日前转发国务院纠正行业不正之风办公室《关于2011年纠风工作实施意见的通知》，实施意见提出，要坚决防范和纠正保障性住房建设、配置等环节的不正之风。

在建设环节，确保保障性住房建设用地专项专用，加强资金监管；在配置环节，及时将保障房房源、配置过程、配置结果等相关信息公之于众，接受社会监督；在管理环节，加强对保障性住房运营、退出的监管。

7、4月20日，国务院常务会部署今年深化经济体制改革重点工作，提出“调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设”

4月20日，国务院“2011年深化体制改革重点工作会议”提出调整完善房地产相关税收政策、加快推进住房保障体系建设两项房地产相关政策。

此外，会议还表示，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助，保障房建设力度进一步加大。

8、4月21日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

报告要点：

一、四月市场形势：

多数城市成交量降幅继续扩大，价格仍较为平稳

“国八条”出台已3个月左右，限购令、房价控制目标等措施持续发酵，加上货币政策紧缩的助力，房地产政策调控效果进一步显现，成交量降幅继续扩大，但是价格仍比较稳定。

中央政府之于购房者，地方政府之于房地产企业，稳定的价格下面隐藏着市场参与者多方的博弈，房地产调控进入僵持阶段。

二、坚定房地产调控，促政策措施落实

4月13日，温家宝总理主持国务院常务工作会议时说，“房地产价格是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。

中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。

”可以看出中央政府对房地产市场调控的决心是非常坚定的，房地产开发企业、地方政府等相关主体务必认识到这一点，目前我国房地产市场存在的问题不仅仅是一个行业健康发展的问题，而且涉及到经济安全和政治民生。

为促进调控政策落实到位，发现地方在执行政策措施过程中存在的问题，4月中旬，国务院派出8个高规格督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

三、货币持续紧缩：

本月“双率”继续上调

2011年一季度，我国CPI增速为5.0%，其中三月份为5.4%，是自2008年8月以来我国CPI的最高水平，创下了32个月以来新高，通胀压力较大。

4月6日央行决定金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，4月21日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，分别是自去年以来的第4次和第10次上调，这也是今年以来第二次央行在一个月内同时上调利率和存款准备金率（上次为2月）。

影响国内通货膨胀的因素比较复杂，既有国际上原油、粮食价格的上涨，又有国内劳动力成本上升、流动性充裕等。

为应对物价过快上涨、管理通货膨胀，预计二季度有可能再次加息和上调存款准备金率。

四、房地产调控坚持两手抓

2010年12月份的“中央经济工作会议”提出“要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

”这样的住房体系就决定了我国房地产调控必须坚持两手抓，一手抓保障房建设，一手抓商品房市场管理。

前几年房地产调控之所以效果不够好，其中一个很重要的原因就是保障房建设这一手没有抓好，保障房缺位，以至于使商品房市场供求矛盾过度紧张。

2011年的房地产调控，延续和加强了去年房地产调控的思路，坚持保障房建设和商品房市场管理两手抓。

四月多次国务院常务会议和国办文件，对保障房建设均有强调。

五、未来政策展望：

调控或再度加码

房地产市场进入僵持阶段，尽管成交量出现明显下降，但是价格依然坚挺。

楼市调控或将向着更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码，部分地方政府的房价控制目标或会调整重置。

报告正文：

一、4月市场形势：

多数城市商品住宅成交量同比降幅继续扩大，价格保持稳定，房地产调控进入僵持阶段

“国八条”出台已3个月左右，限购令、房价控制目标等措施持续发酵，加上货币政策紧缩的助力，房地产政策调控效果进一步显现，成交量降幅继续扩大，但是价格仍比较稳定。

中央政府之于购房者，地方政府之于房地产企业，稳定的价格下面是二对二博弈的激烈，房地产调控进入僵持阶段。

最近四周（3.28-4.24）商品住宅成交量，多数城市呈现先下降后上升的小幅波动，环比来看，一线城市中除深圳下降32.4%，北京、上海、广州都有不同程度增长，其中广州增幅最大，为29.8%，二三线城市小幅下降4%，未能延续3月成交量的回升势头；同比来看，降幅继续扩大。

一线城市中北京、深圳同比降幅分别为63.2%和54.7%，都超过50%，上海下降32.5%，但是广州小幅增长3.2%，二三线城市同比平均下降53.7%，多数城市商品住宅成交量降幅继续扩大。

商品住宅价格方面，北京继3月大幅回升之后本月再次下出现大幅下降，主要原因是成交结构的变化，低价入市的新开盘项目拉低了整体成交价格，上海、广州、深圳商品住宅均价保持平稳，房价水平总体仍比较坚挺。

图：

2011年1月-4月24日（第1-17周）一线城市图：

2011年1月-4月24日（第1-17周）一线城市

商品住宅价格变化商品住宅成交量变化

图：

2011年1月-4月24日（第1-17周）17个二三线城市商品住宅成交量变化

（注：

17个二三线代表城市为：

天津、杭州、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、

东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、西安、惠州、南充）

二、4月政策动向：

坚定房地产调控，促政策措施落实

1、中央多次强调坚持调控方向，大规模、高规格督察彰显调控决心

4月13日，温家宝总理主持国务院常务工作会议时说，“房地产价格是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。

中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。

”“坚持房地产调控方向，巩固和扩大房地产市场调控成效”被列为2011年七大经济工作之一。

4月中旬，国土资源部副部长贠小苏带领国务院督查组在浙江督查时表示“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

”中央政府对房地产市场调控的决心是非常坚定的，房地产开发企业、地方政府等相关主体务必认识到这一点，究其原因，目前我国房地产市场存在的问题不仅仅是一个行业健康发展的问题，而且涉及到经济安全和政治民生。

表：

2011年4月国务院房地产督查组负责人、督查省市及内容

第一组

国家发改委副主任穆虹

广东、广西

※本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；

※房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；

※差别化信贷政策的执行情况；

※土地供应计划的落实情况，以及近期土地出让中是否出现地王，土地出让方式的调整和完善情况；

※执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；

※省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。

第二组

中国人民银行副行长刘士余

北京、辽宁

第三组

监察部副部长屈万祥

安徽、江西

第四组

国土资源部副部长贠小苏

浙江、福建

第五组

住建部部长姜伟新

陕西、江苏

第六组

财政部党组成员、部长助理王保安

山东、上海

第七组

国家税务总局副局长王力

甘肃、海南

第八组

中国银监会副主席王兆星

湖北、四川

数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理

为促进调控政策落实到位，发现地方在执行政策措施过程中存在的问题，4月中旬，国务院派出8个督查组，对地处东北、华北、华东、西北、华南的16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

此次督查的16个省（区、市）包括北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、广东、广西、海南、四川、陕西、甘肃。

督查工作从4月10日开始展开，按计划，4月20日左右督查工作陆续完成。

此次督查规格较高，带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，除住建部和国土资源部两大与房地产直接相关的部门外，其他的组长也多为中国人民银行、财政部、国家发改委、税务总局、银监会、监察部等多个部委的副部级官员。

国务院房地产督察组在各地督查时发现一些问题，最突出的是各地出台的房价控制目标与民众预期有较大差距，住建部长姜伟新带队在陕西督查时，要求西安重置房价控制目标，西安是首个被“点名”调整控制目标的城市（西安已于近日将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”）；在海南，督查组提出，当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应，建议按时完成个人住房信息系统建设任务；督查组对各地强调了调控措施的落实和完善、，要求保障房建设各个环节具体工作迅速落实，尽快建立约谈、考核问责机制，听取各界群众意见，合理确定房价控制目标，严格房地产市场管理。

2、通过行政手段调控房价的政策取向继续升级

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价一套一标。

不得在标价之外加价销售商品房、收取任何未予标明的费用，该《规定》自5月1日起实施。

政府要求商品房明码标价并非首次提出，2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”中都有提到。

4月22日，北京市发展改革委发布《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》，相比国家发改委的要求，北京的要求更加严格和具体，主要体现在以下几个方面：

经济适用房、限价商品房也执行明码标价；销售地下停车位的，应标明每个在售车位的面积和销售总价；价格手册具体内容有详细规定等。

三、货币政策持续紧缩：

本月“双率”继续上调

图：

2010年1月-2011年4月CPI增速及加息

数据来源：

中国人民银行中国房地产动态政策设计研究组综合整理

2011年一季度，我国CPI增速为5.0%，其中3月为5.4%，是2008年8月以来的最高水平，创下了32个月以来新高，通胀压力较大。

4月6日央行决定金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，至此1年期存款利率为3.25%。

这也是自2010年10月，央行第4次上调基准利率。

4月13日，温家宝总理在主持召开国务院常务会议时也表示，千方百计保持物价总水平基本稳定是今年宏观调控的首要任务，也是最为紧迫的任务。

为应对物价过快上涨、管理通胀预期，预计二季度有可能再次加息。

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是自2010年1月起央行第10次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率上调至20.5%，本次也是自年初以来第4次提高存准率。

目前影响国内通货膨胀的因素比较复杂，既有国际上原油、粮食价格的上涨，又有国内劳动力成本上升、流动性充裕等。

紧缩流动性是管理通货膨胀的主要方向，目前来看，我国存款准备金率仍有上调空间。

表：

2010年-2011年4月准备金率历次调整

2010年1月18日

央行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

0.5个百分点

16%

2010年2月25日

央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

0.5个百分点

16.5%

2010年5月10日

央行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

0.5个百分点

17%

2010年11月16日

央行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

17.5%

2010年11月29日

从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

18%

2010年12月20日

央行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

18.5%

2011年1月20日

央行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

19%

2011年2月24日

央行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

19.5%

2011年3月25日

央行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

20%

2011年4月21日

央行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

0.5个百分点

20.5%

数据来源：

中国人民银行中国房地产动态政策设计研究组综合整理

今年以来，央行2次加息，4次上调存款准备金率，其中2月和4月“双率”均有调整。

密集的货币紧缩调控，表明中央政府对流动性充裕导致的通胀风险十分关注，显示了中央政府控制通胀的决心。

房地产市场受货币政策的影响较为敏感，2009-2010年的信贷投放是全国商品房销售面积和销售额高位增长、房价上涨较快的重要原因，目前持续紧缩的货币政策将助力房地产市场政策调控，将会促使房地产政策调控效果进一步显现。

四、房地产调控坚持两手抓，保障性住房资金保障力度加大

2010年12月份的“中央经济工作会议”提出“要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

”这样的住房体系就决定了我国房地产调控必须坚持两手抓，一手抓保障房建设，一手抓商品房市场管理。

前几年房地产调控之所以效果不够好，其中一个很重要的原因就是保障房建设这一手没有抓好，保障房缺位，以至于使商品房市场供求矛盾过度紧张。

2011年的房地产调控，延续和加强了去年房地产调控的思路，坚持了保障房建设和商品房市场管理两手抓。

对于前者，中央政府提出今年开工建设1000万套保障房性住房，并且从土地供应、资金筹集、责任落实等方面制定了确保任务完成的政策措施；对于后者，政府进一步加强市场管理，利用货币紧缩、税收、更严厉的差别化信贷等经济手段，甚至采用了限购措施、出台房价控制目标等行政手段。

加大保障房建设，是去年以来房地产调控区别于前几年的一个显着特征。

图：

2011年进一步房地产调控的主要措施

资料来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理

2011年4月，保障房相关政策继续升温。

“国务院一季度经济工作会议”、“2011年深化体制改革重点工作会议”、“国办发文件”等均有涉及（详见本报告第一部分“本月重要事件”），保障房建设已成为此次房地产调控的重要甚至主要突破点。

值得注意的是，4月20日，国务院“2011年深化体制改革重点工作会议”提出加快推进住房保障体系建设，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。

这也是今年年初提出安排1030亿元财政预算后的再次增加，将有助于1000万套保障房建设计划的具体落实。

五、未来政策展望：

地方政府放松调控意愿将被抑制，调控可能再度加码

近期，海口市可能取消限购政策的传闻得到业内广泛关注，尽管随后海口市政府官方辟谣，但从中可看出地方政府放松调控的意愿较强。

但从中央最近的动向来看，除温家宝总理再次强调继续调控房屋，中央政府还派出了大规模、高规格的督察组，一方面是为了了解调控效果，为下一步政策出台提供依据，另一方面也是为了向地方政府传达中央继续加强调控的决心。

目前，有关督察结果仍在汇总当中，从目前披露的相关信息来看，继续加强调控的方向不会发生改变。

一季度较好的经济增速、仍然高企的CPI指数和物价上涨预期，都决定了短期内房地产政策没有放松的可能。

从最近几周的成交数据来看，房地产市场进入僵持阶段，尽管成交量出现明显下降，但是价格依然坚挺。

楼市调控或将向着更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段，建立住房信息系统并推广存量房税收试点，也可能是新一轮调控的重要方向，土地政策也将作出一些调整。

国土部表示将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实，完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。

另外，发改委发布“一房一价”政策在5月1日将得到实施，多个地方政府也已出台相关细则，尽管并非新政策，但发改委的加入标志着中央政府通过行政手段直接调控房价的措施正在升级。

重要声明

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中国房地产动态政策设计研究组

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