房地产信息系统需求分析说明书.docx
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房地产信息系统需求分析说明书
房地产信息需求分析
说明书
项目类别
信息系统开发
项目名称
房地产信息系统
学号
姓名
二〇一一年三月二十日
修订历史记录
日期
版本
说明
作者
2011—0３-08
0.9
未评审的初稿
王菊
１。
1系统目标ﻩ4
１.2 系统背景5
1．3系统范围ﻩ6
2系统分析８
２.1房源信息管理ﻩ８
2．2交易信息管理ﻩ8
2．3 资讯信息管理８
2。
４用户信息管理８
3用户需求ﻩ9
3。
1总体需求9
3。
2功能需求ﻩ９
3.3非功能性需求ﻩ10
３．２约束10
4系统结构分析ﻩ11
4.１系统结构分析图ﻩ12
５.1概念结构设计（用E-R图构建概念模型）13
6非功能性需求分析10
7风险分析1０
附录A:
词汇表1６
附录B:
业务流程１7
附录C：
待定问题列表18
一、引言
（一）、系统目标
１、系统的总目标
为买卖方提供更好的服务；更快捷的提供房屋信息;及时反馈买卖方对房屋信息的需求；系统具有友好性和易操作性;系统具有安全性和保密性;提高工作效率.
2、系统的功能目标
（1）、对房屋信息进行统一管理,包括添加,修改，查询等功能.
（2）、对买卖方信息进行统一管理,买卖方在交易完成后可以提出反馈意见。
（3）、后台管理员可以对所有信息进行管理，包括添加,修改，删除和查询的功能。
（4）、买卖方对自己的个人信息进行管理,包括修改，删除等功能。
（5）、买卖方可以在前台页面查询各类房屋信息
3、系统的非功能目标
（1）、为买卖方提供优质的服务.
（2）、系统具有高安全性和高保密性。
（3）、 提高公司管理的工作效率
（二）、系统背景
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。
对于当前的房地产价格,国内学者持有不同的观点,部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展,必将导致泡沫破灭,拖累整个宏观经济。
然而,一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题,它受许多因素的影响：
建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。
近期,我国房地产供应持续增长,建筑成本增长有限的情况下,房地产价格却出现了大幅度的上升,此种情况主要是由于我国房地产的三大需求所致.
在我国，房地产需求大致有三种
1、基本性需求：
此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等.基本需求往往具有一定的稳定性,其对产品、地域的限定性也比较明显,对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫.由于我国城市化进程和人口流动的加快,城市规模在不断扩大,导致基本性需求呈不断扩大的趋势。
由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制,属刚性需求。
2、改善性需求：
如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。
其最重要的特点在于：
改善性需求、发展性需求比较明显。
改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。
这部分需求也有一定的可塑性。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。
它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。
城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与 GDP同步，即每年８%到 10%,这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资（机）性需求：
投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等.在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。
此类需求相对来说以投资性的购房置业较多,包括部分个案性的特殊需求,局部也会有投机现象存在。
其可变性较强,受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象.相比较而言，其可控制性很强。
从２007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
（三）、房地产的范围
就针对昆明范围内主要的房地产公司,例如：
云南英茂房地产开发有限公司 昆明市滇池路英茂集团大楼ﻫ昆明佳士森房地产开发有限公司昆明经济技术开发区经开路3号科技创新园C５—58
云南恒昌房地产集团有限公司 白龙路520号ﻫ云南俊发凤凰置业有限公司昆明市联盟路２32号ﻫ昆明鼎业房地产开发经营有限公司 昆明北京路延长线90８号汇峰大厦内
云南银德房地产有限公司昆明市北京路98号锦华商厦18楼ﻫ云南中创房地产开发经营有限公司 昆明市春城路２50号上海沙龙二楼……
（四）参考资料
1、彭大，余晶晶 《．我国房地产市场的供给需求分析》[J］。
经济师 ，200９（8）
2、于琳芳 《．我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》[J]。
中国物价，20０8（7）
二、系统分析
房地产分为房源信息管理、交易信息管理、资讯信息管理、用户信息管理、其他管理五大主要功能，这五部分功能共同组成了昆明房地产信息网络系统。
商业平台系统通过财务接口与Oraｃｌe财务系统实现联接,通过网站接口系统与信息网站实现联接。
（一）、房源信息管理
1、房产类别管理。
２、出租出售管理。
3、求租求售管理。
（二）、交易信息管理
（三）、资讯信息管理
（四）、用户信息管理
1、买方信息管理
2、卖方信息管理
3、后台管理员信息管理
（五）、其他管理
1、留言管理
2、图片链接管理
三、用户需求
（一）、总体需求
1、建立对房地产信息提供全面管理的信息系统
2、数据库结构能够满足对信息的输入、输出和查询
3、对所有的买卖方及房地产信息提供全面的管理
4、买卖方可以进行基本的房屋交易信息查询
５、对买卖方信息进行保密
6、买卖方可以方便及时对房屋交易提出反馈意见
７、后台管理员能方便的查询和更新网站的基本信息
8、实现后台管理员对网站的管理，包括添加修改房屋交易信息，更改密码和用户权限
9、买卖方可以方便的查看个人信息以及交易情况，并给出相应的评价
（二）、功能需求
1、房屋买卖方的信息提供全面和管理
2、方便实现后台管理员对买卖方信息的查询
3、后台管理员可对所有信息进行管理
4、不同的管理员权限可以更加安全的进行管理
5、买卖方信息数据的高安全性,保密性
6、 后台管理员可以拥有不同的权限
（三）、非功能性需求
1、保证软件、硬件开发等方面费用少
2、使用稳定，操作灵活性高,操作方便易于掌握。
３、系统的安全性强,中介公司房地产信息实现电子化管理，替代所有手工操作.
4、买卖方可以在前台通过网页浏览查询房地产信息。
５、系统处理效率要比手工操作提高３0％。
6、系统界面设计友好操作方便灵活，具有安全检查机制非授权用户不能使用后台不能偷看
7、统信息要用密码才可以访问。
8 具有高可靠性和容错能力.
（四）、约束
人员：
由于系统的工作量比较大，而我们开发人员相对比较缺乏。
时间：
一般系统的开发期至少需要半年,而我们开发小组只有10周左右的时间来完成。
基础架构：
我们所能用的资源较少,在基础架构方面也存在一些约束。
技术：
我们都是在校生,没做系统的经验,在技术方面还比较缺乏。
四、系统结构分析
（一）、功能模块划分
房地产信息网的功能目标共划分成五大部分：
房源信息管理，交易信息管理，资讯信息管理,用户信息管理，其他管理，它们构成系统的第一层需求包，其中房源信息管理又可再细化，分为地区类别管理，房产类别管理，出租出售信息管理，求租求购信息管理;用户信息管理分为买方信息管理，卖方信息管理，后台管理员信息管理；其他管理分为留言管理,图片链接管理，构成第二层需求包.
功能模块划分图：
五、数据库设计
5。
１概念结构设计
（用E－R图构建概念模型）
Ｅ—-R图
详细属性见分类图
5.2关系模型
房源类别（房源ID,房源名称,房源类别ID，房屋IＤ）
房屋类别（房源类别ＩD,出租，出售）
房屋信息（房屋ID,房屋类别ID，上市日期，地址,面积,规格，图片）
出租（出租编号,类别ID,面积,租价）
出售（出售编号,类别IＤ,面积，售价）
客户信息（客户ID,客户姓名,联系方式）
管理员信息（管理员ＩD，管理员姓名）
留言（留言编号，留言标题,留言内容,日期，客户ＩＤ）
5。
3物理结构设计
房子类别表
字段名
字段类型
字段长度
备注
房源ID
自动编号
10
主键
房源名称
文本
１６
必填
房源类别
文本
1６
必填
房屋ID
自动编号
10
外键
房屋类别表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
类别ID
自动编号
10
主键
出租
文本
16
必填
出售
文本
1６
必填
房子表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
房子IＤ
自动编号
1０
主键
房屋类别ID
自动编号
10
外键
上市日期
日期
必填
规格
文本
必填
面积
文本
必填
图片
地址
文本
必填
出租表
字段名
字段类型
字段长度
备注
出租编号
自动编号
1０
主键
类别ID
自动编号
１0
外键
面积
文本
２
必填
租价
文本
6
出售表
字段名
字段类型
字段长度
备注
出售编号
自动编号
１0
主键
类别ID
自动编号
1０
外键
面积
文本
2
必填
售价
文本
6
交易表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
交易编号
自动编号
10
主键
交易日期
日期
10
必填
交易名称
文本
20
必填
房型
文本
5
必填
交易员
文本
8
交易额
文本
必填
客户信息表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
客户编号
自动编号
12
主键
客户姓名
文本
１0
必填
联系方式
文本
１1
管理员信息表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
管理员IＤ
自动编号
1０
主键
管理员姓名
文本
10
必填
留言表
字段名称
字段类型
字段长度
备注
留言编号
自动编号
3
主键
留言标题
文本
10
必填
留言内容
文本
2
客户号
自动编号
12
外键
日期
日期
升级会员 