物业管理法规讲义.docx

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物业管理法规讲义

物业管理法规讲义（余龙）

第一章物业管理法概述

第一节：

物业与物业管理

一、物业概念及法律属性

（一）概念：

是指已建成并可投入使用的各类建筑物及其配套的设施、设备，及建筑物所在的土地、相关场地、庭院等

（二）物业的法律属性：

物权的多种权利集合体（房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权等）

二、物业管理

（一）物业管理特征及概念1.概念：

建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套设施和场地

进行维修，养护及管理，维护相关区域的秩序活动（前期物业管理、后期物业管理）

2.特征

（1）管理机构专业化

（2）管理内容社会性、多样性

（3）管理规范性

（4）管理的市场化

（二）物业管理的类型1.物业管理主体不同可分为

（1）委托型物业管理

（2）自住型物业管理

2.物业管理对象不同可分

（1）居住物业管理

（2）商业物业管理

（3）特种物业管理

3.运作方式、目标不同可分

（1）服务型物业管理

（2）租赁型物业管理

（三）传统房屋管理与市场化物业管理的区别1.管理体制不同

（1）传统房管为行政性、福利型管理

（2）市场化物管是企业经营型管理

2.管理机制内容不同

（1）传统房管为行政行为、是非营利性的

（2）市场化物管是物管企业实行的企业化经营、专业化管理

3.主体之间的关系不同

（1）传统房管是管理与被管理的关系

（2）市场化物管与业主之间是平等民事主体，是聘用关系

4.管理产权对象不同

（1）传统房管产权单一

（2）市场化物管是多元化产权格局

（四）物业管理的基本内容

（1）主体

1.基本业务

（2）设备设施

（3）环卫

（4）绿化

（5）保安

（6）消防

（7）车辆道路

（8）公众代办

（1）日常生活类

2.经营业务

（2）商业服务类

（3）文化、教育、体育类

（4）金融服务类

（5）经纪中介类

（6）社会福利类

第二节：

物业管理法

一、物业管理法

（一）概念和其调整对象1.概念：

广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称

概念和渊源狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件

2.调整对象：

（1）政府在物业管理中的行政关系A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系

a政府制定法规条例

b国务院行政主管部门负责监察管理

c县级主管部门负责本区监察管理工作

d指导成立业委会及备案工作

e审查物业管理企业资格、颁发资质证书

f协调业委会与居委会关系

g处理物业管理活动中的投诉

B政府与建设单位的关系

a报建时，应提供物业管理资料

b规划设计申报时应提供物业管理公司对项目规划意见

c按规定一次性划拨物业管理专项维修资金，否则不予验收，发放房产证

（2）物业管理企业在物业管理中的协作关系A与建设单位的关系

B与业主委员会的关系

（二）物业管理法渊源1.宪法：

立法的基本依据，指导思想，重要组成部分，具最高法律效力

2.法律：

是由最高权力机关全国人大及常务委员会根据宪法颁布的法规性文件，其效力仅次于宪法.《民法通则》《公司法》《合同法》《价格法》《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》

3.行政法规：

是由国家最高行政机关依据宪法和法律颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法和法律，由主管部门制定实施细则（98.07.20《城市房地产经营开发条例》03.06.08《物业管理法规》）

4.部门规章：

是由国务院部、委、办、署在权限范围内发布的规范性命令、指示、规章.与物业管理相关的法规多由建设部发布

5.地方性法规：

是由省、自治区或直辖市或人大常委会特授权的人大代表大会及常务委员会制定和发布的，在不与宪法、法律、行政法规抵触的情况下有效（04.08.19《上海市住宅物业管理规定》）

二、中国物业管理立法概况

（一）物业管理立法的产生和发展1.94年3月，建市部《城市新建住宅小区管理办法》颁布，共19条，为中国第一部物业管

理行政法规

2.03年9月1日，国务院《物业管理条例》共7章70条

3.03年11月13日，发改委、建设部《物业服务费管理办法》

4.04年4月5日，建设部《物业管理资质管理办法》

（二）物业管理法立法的主要内容1.确立物业管理体制和模式

2.确立建筑物区分所有权制（专有部分的所有权、共有部分的使用权、成员权等）

3.确立物业管理中主体与相互间的法律关系

4.确立的业管理纠纷的法律制度

（三）《物业管理条例》的立法原则和基本制度1.基本原则

（1）物业管理权与财产权相对应原则

（2）维护全体业主合法权益原则

（3）现实性与前瞻性有机结合原则

（4）从实际出发、实事求是的原则

2.基本制度

（1）业主大会制度

（2）业主公约制度

（3）物业招投标制度

（4）承接验收制度

（5）物业管理企业资质管理制度

（6）从业人员资格制度

（7）住宅专项维修基金制度

三、物业管理立法的重要意义

（一）物业管理法是我国城市改革和发展的内在要求

（二）物业管理法是规范物业管理活动，维护物业管理市场秩序，促房地产业健康发展重要保证

（三）物业管理法维护业主和物业管理企业合法权益，改善居住环境的重要保证

第三节外国和中国香港的物业管理法介绍和借鉴

一、外国和香港物业管理法介绍

（一）法国1.1804年《法国民法典》第664条规定建筑物区分所有权（最早）

2.1938年《有关区分各层阶级不动产共有之法律》

3.1965年《法国住宅分层所有权立法》是现代各国物业管理中最具代表的一部法律

（二）美国1.1961年《国家住宅法》，1962年美联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》供各州立法参考.

2.美国对物业管理从业人员要求甚严（必须大学毕业五年工作经验）；可自由设立公司，但监管机制非常完善

（三）日本：

1962年4月4日《有关建筑物区分所有权之法律》（公寓法），并于1979年、1983年两次修订，为物业管理

法之基本法律.其缺点是缺乏灵活，不利于团体自治功能的发挥

（四）新加坡1.政府部门对物业管理制定了详细的规章制度，不管是物管公司还是居民，都必须依法依章办事.

2.法律充分保障了房屋拥有者的权力，同时也明确各项义务

（五）香港：

1993年5月8日政府颁布《建筑物管理条例》为香港物业管理提供了完善的法律构架.该条例增加了业主对大

厦门的参与及决策权，同时也对业主权利进行限制

二、外国和香港物业管理法借鉴

（一）立法模式1.民法模式：

意大利、瑞士为代表

2.住宅法模式：

英国、加拿大、新西兰、澳大利亚等为代表（英美法系）

3.建筑物区分所有权模式：

德国、日本、法国为代表（大陆法系、民法法系）

4.物业管理法模式：

香港、台湾为代表（本书采用第四种）

（二）借鉴（略）

第二章物业管理法律关系

第一节：

物业管理法律关系概述

一、物业管理法系的概念和意义

（一）法律关系1.含义：

法律上的权利义务关系

2.三要素

（1）主体：

政府、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会

（2）内容：

权利、义务

（3）客体：

物、行为（作为、不作为及智力活动成果）

3.引起法律关系的因素：

法律事实

（1）行为

（2）事件

（二）物业管理法律关系：

是法律关系的一种，是指物业管理法规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系

（三）物业管理法律关系的特征1.主体的多样性

2.业主意志的多元化

3.多重法律关系交错的统一体

第二节：

物业管理法律关系的主体（略）

第三节：

物业管理法律关系的客体（略）

第四节：

物业管理法律关系的内容

一、业主的权利和义务

（一）权利1.业主权利

（1）按合同约定、接受服务

（2）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（3）提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议

（4）参加业主大会、行使投票权

（5）选举权、被选举权

（6）监督业委会工作

（7）监督物管企业履行合同

（8）对公共部位、设施等享有知情权和监督权

（9）监督专项维修基金的管理和使用

（10）法律规定的其他权利

2.业主大会职责

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则

（2）选举更换业委会成员并监督其工作

（3）选聘、解聘物业管理企业

（4）决定专项维修基金的使用及续筹方案，并监督

（5）制定、修改物业管理区域内关于管理方面规章制度

（6）法律或业主大会议事规则规定的其它职责

3.业主委员会职责

（1）召集业主大会、报告物业管理实施情况

（2）代表业主与物管企业签订物业服务合同

（3）了解业主建议和意见，监督和协助物管企业履行合同.

（4）监督业主公约的实施

（5）业主大会赋予的其他职责

（二）业主的义务1.遵守业主公约、大会议事规则

2.遵守小区管理规章制度

3.执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定

4.按规缴纳专项维修基金

5.按时缴纳物业服务费用

6.法律、法规规定的其它义务

二、物业管理企业的权利和义务

（一）权利1.制定物管公约、住户手册、员工手册等规章制度.

2.可将专项服务业委托给专业性服务企业

3.可采用包干制或酬金制约定物业服务费用

4.对违反法律法规的行为，应当制止并及时向行政部门报告

5.要求业委会协助管理

（二）义务1.以服务宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一

2.遵守法律法规，严格履行合同

3.受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门及当地人民政府的管理、监督

4.组织和协助有关部门提供社区生活服务、开展社区活动

第三章物业权属法律制度

第一节：

物业权属的概念

一、物业权属

（一）概念：

是指房屋的所有权、土地的使用权

二、物权与物业权属

（一）物权：

是指人对物直接支配利用，并排除他人干扰的权利

（二）物权特征1.物权为绝对权

2.客体是物

3.支配权

4.具有排他性

5.具有优先效力

6.物权的设定采取法定主义（登记、公示）

（三）物权的种类1.自物权（所有权）

（1）占有权

（2）使用权

（3）收益权

（4）处分权

2.他物权

（1）用益物权A占有

使用

收益

B地役权

永佃权

地上权

典权

（2）担保物权抵押物权

质押物权

留置权

3.类物权（占有权）

（四）物权和物业权属1.物权与物业权属的关系是种属关系

2.物业权属涉及物权中的多项内容，基本涵盖了不动产物权制度的主要内容

第二节：

房屋所有权内容

一、房屋所有权是指权利人对特定房屋享有占有、使用处分，并排他人干扰和妨害的权利

二、房屋所有权内容1.独立的房屋所有权

2.建筑物区分所有权

（1）共有人权利使用权

收益权

共有部分单纯修缮权

共有部分受侵害时请偿权

（2）共有人的权力按原用途使用共有部分

分担共有费用和负担义务

第三节：

物业相邻权

一、相邻权：

是所有权的延伸，基于不动产而产生，即相互毗邻的物业使用人为了更好地行使权利，彼此给予对方一定的权利和接受一定限制的关系

二、特征

（一）相邻权发生于两个以上的所有人或使用人之间

（二）物业相互毗邻

（三）相邻权的客体是利益

三、相邻权的内容

（一）相邻使用关系

（二）相邻排水关系

（三）相邻土地通行关系

（四）相邻防险关系

（五）相邻环境保护关系

（六）相邻通风采光关系

四、相邻权的保护

（一）停止侵害

（二）排除妨碍

（三）消除危险

（四）赔偿损失

第四节：

物业权属登记制度

一、概述

（一）是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记、并依法确认房屋产权的归属关系的行为

（二）我国《城市土地管理法》第59条规定：

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度

（三）房地产权属登记具有的功能1.产权确认功能

2.公示功能

3.管理功能

二、物业权属登记种类

（一）总登记1.登记机关：

县级以上地方人民政府

2.包括所有的房屋

3.登记目的：

为建立健全的物业管理制度

（二）初始登记：

用于新建房屋

（三）变更登记：

翻建、扩建、改建，同一权利一改名等

（四）转移登记：

买卖、交换、赠与

（五）注销登记：

房屋灭失、土地使用期满、他项权利终止

（六）预售合同登记备案：

为防止一物数卖

三、物业权属登记效力：

登记是物业权属存在及变动的必备条件.国家土地管理局《土地登记规则》第25条规定：

不经变更登记的土地使用权、房屋所有权和

他项权利的设定，均属无效。

四、物业权属登记及内容：

（一）《城市房地产管理法》第60条规定：

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方

人民政府房产管理部门申请登记，经县级以上人民政府房产管理部门核实，颁发房屋所有权证书.

（二）登记程序：

1.申请

2.受理

3.登记备案

（三）登记事项1.所有权人（权利人）

2.共有人及所占份额

3.房屋位置及状况

4.与产权或产权人有关的其他必须记载的事项

5.契税纪要

6.使用土地面积及土地使用证号

7.他项权利

第四章业主自治机构

第一节：

业主自治机构概述

一、概念：

在一定的物业管理区域内，物业所有人为对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身利益及物业整体利益而组成的自治性组织.应具有民主性、

自治性、公益性.

二、机构设置：

采用二重机构设置的方式

三、设立原则：

1.接受政府指导和监督

2.两权分离、间接管理原则

3.以公共利益为目的的原则

4.服务性、无偿性原则

5.各级机构设置权责明确原则

6.各位业主地位平等原则

第二节：

业主

一、概念：

指房屋的所有权人，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主

二、业主权利

（一）按合同约定、接受服务

（二）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（三）提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议

（四）参加业主大会、行使投票权

（五）选举权、被选举权

（六）监督业委会工作

（七）监督物管企业履行合同

（八）对公共部位、设施等享有知情权和监督权

（九）监督专项维修基金的管理和使用

（十）法律规定的其他权利

三、业主义务

（一）遵守业主公约、大会议事规则

（二）遵守小区管理规章制度

（三）执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定

（四）按规缴纳专项维修基金

（五）按时缴纳物业服务费用

（六）法律、法规规定的其它义务

四、业主权利和义务在实践中应注意的问题

（一）不可以未住未享受服务而拒绝缴纳管理费

（二）行使的管理权利非直接性

（三）房地产商可为业主，同样承担业主义务和权利

第三节：

业主大会和业主委员会

一、业主大会

（一）概念：

由全体业主或业主代表组长成，管理、维护物业的自治机构

（二）管理区域1.它是指一个由业主委员会管理的范围，应该是一个原设计构成的自然街坊或封闭小区

2.县级以上人发政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围

（三）业主大会的召开1.应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会

2.首次业主大会的召开

（1）条件A广东省物业管理条例中规定，物业交付使用的面积达到50%以上，或者

已交付使用的建筑面积达到30%不足50%、且使用超过一年的

B上海市住宅物业管理规定，物业交付用面积达50%以上，或者首套房

屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会

（2）筹备工作：

应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事

处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责大会筹备工作.筹备组人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告

（3）第一次业主大会程序A第一次业主大会召开应当有过半数以上投票权的业主

出席

B业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同

意才能通过.

3.业主大会的例会及临时会议的召开

（1）业主大会的召开A20%的以上业主提议

B发生重大事故或者紧急事件需及时处理

C业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况

（2）业主大会的决议A可分为一般决议、重大决议

B业主大会的决定、必须经与会业主所持投票权

1/2以上通过

C业会大会的制定和修改业主公约、议事规则，

选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案，必须经全体业主所持投票2/3以上通过（多选）

（3）业主大会的职责A制度修改业主公约

B选举更换业委会会员、并监督业委会工作

C选聘、解聘物管企业

D决定专项维修资金使用、续筹方案、监督实施

E制定、修改物业管理管理公共部位等方面的规章制度

F法律、法规或业主大会议事规定的其他职责

二、业主委员会

（一）概念和性质1.概念：

业主委员会是指经业主大会选举并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法

权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行驶业主自治管理权的执行机构.

2.业主委员会的特点

（1）应由业主大会（业主代表大会）选举产生

（2）活动范围应该是进行物业的业主自治管理

（3）业主委员会应代表和维护全体业主合法权益

（4）应经房地产行政部门登记

3.性质

（1）业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格

（2）业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，但必须接受业主大会或业主代表大会同意提诉讼

之决议，未经业主大会或业主代表大会决议就直接提起诉讼的，为非法行为.

在民事诉讼中属于我国《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”一类.

（二）业主委员会的成立1.原则

（1）一个区域应当成立一个业主委员会

（2）应由物管区域内的业主民主选举产生

（3）业主委员会应由业主组成

（4）业委会应经过行政登记

2.业委会委员的产生

（1）业委会委员不得少于5人、每届任期2年，可连选连任。

应在选举产生日起三天内召开首次业主委员会，推选主任1名，副主任1-2名

（2）业委会委员应符合的条件A具有完全民事行为能力（多选题）

B遵纪守法

C遵守业主大会议事规则、业主公约、履行业主义务

D热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具社会公信力

E有一定组强能力

F具有必要的工作时间

3.业委会换届与变更

（1）换届：

业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会进行业主委员会的换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

（2）变更：

A委员会20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定。

B业主委员会委员资格终止：

a因物业转让、灭失等因不再是业主的

b无故缺席业委会会议连续3次以上的

c因疾病原因丧失履行职责能力的

d有犯罪行为的（多选题）

e书面提出辞呈的

f拒不履行业主义务的

g其他原因不宜担任业主委员会委会的

（三）业主委员会会议：

业主委员会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经过半数委员同意。

（四）业主委员会章程：

作为规范业主委员会的组强和活动的基本规则，具有重要的法律意义，它的制定1.根据法律

2.根据法规

3.依据业主公约

第四节：

业主公约

一、概念：

业主公约是全体业主就物业管理区域内的全体业主就建筑和的管理、使用、维护与所有关系等方面所达成的书面形式的自治规则；是业主团体最高自治规范和根本性自治规则，其作用和地位相当于“宪法”。

业主委员会章程、各种具体的管理制度等自治规范均应以业主公约为指南。

二、业主公约的订立、修改、生效：

是全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与，经全体业主所持投票权3/2以上通过

第五章物业管理企业

第一节：

物业管理企业的产生与发展

一、物业管理企业的生产与发展

（一）物管企业的发展经历了：

从计划经济下单位房管科到物管企业，从独立的物管公司到物管集团公司的过程

（二）作为房地产开发企业的附属子企业或部门，其管理模式的优点是：

把物业开发中的问题反馈给开发企业，良好的服务促进售房、开发企业增加利润

（三）趋势：

趋于独立、成为具有独立法人资格、自主经营的物管企业。

物管公司是物管企业的一种，是我国物管企业中的主要模式

二、物管企业的概念、特征、作用

（一）概念：

是指具备相应资质、并按法定程序成立，依照物管服务合同、对房屋和配套设施、场地进行维修养护、管理、维护小区内环境卫生和秩序的独立企业法人。

（二）特征1.物业管理专业性

2.物业管理多样性和社会性

3.赢利性

4.依据单一性

（三）作用1.有利于改善环境

2.有利于增加物业使用效益

3.承担了社会管理的部分职责

4.有利于房地产经济体制改革、发展

三、物管企业的类型1.按所有制类型

（1）国有

（2）集体

（3）私营

2.按投资方式与投资者责任形式不同

（1）独资

（2）合伙

（3）公司

3.按资本来源不同

（1）内资（包含国有、集体、个人独资、合伙、公司等）

（2）外资（包含：

中外合资、外商独资）

4.按企业组织形式

（1）传统（又称古典物管企业，包含：

独资、合伙）

（2）现代（包含：

物管有限责任公司、物管股份有限责任公司）

四、物管企业的设立

（一）物管企业的设立条件1.依法成立

2.有符合企业登记的管理要求的注册资本

3.有企业名称和固定的经营管理场所

4.有管理机构及管理专业技术人员

（二）物管公司的设立条件1.股东（发起人）符合法定人数

（1）有限责任公司由2个以上、50个以下股东出资

（2）股份有限责任公司由5人以上为发起人，半数发起人在中国境内有住所；国有企业改建股份有限公司的，发起人可少于5人，应采取募集设立方式.

2.股东出资达到法定注册资本最低限额

（1）股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元.

（2）最低资质的物管企业的注册资本为50万元.

3.股东共同制定的章程

4.公司的名称和组织机构

（1）股东会：

公司权力机构

（2）董事会：

执行机构

（3）监事会：

监督机构

5.有固定的生产经营场所和生产经营条件

（三）物管企业（公司）的注册登记1.营业前必须到工商行政主管部门进行注册登记

（1）国家工商局

（2）省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内公司登记

（3）市、县工商行政管理局负责本辖内前两项所列公司以外的某地公司的登记

2．企业设立登记应提交的条件

五、物管企业的业务范围1.基本业务

2.专项业务

3.经营业务（A日常生活类；B商品服务类；C文化、教育、体育类；D经纪代理中介服务）

第二节：

物业管理企业的资质管理

一、物管企业的资质管理部门

（一）一级资质证书：

国务院建设主管部门颁发、管理

（二）二级资质：

省、自冶区建设主管部门颁发、管理

（三）二级资质、三级资质：

直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发、管理

（四）三级资质：

设区的市级人民政府房地产主管部门

二、物管企业资质等级的申请和审批

（一）申请和审批：

实行分级审批制度；资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内核发资质证书.

（二）不予资质审批的情况（共13项）

三、物管企业资质的等级和标准

（一）一级资质1.注册资本不少于500万元以上

2.物业管理技术人员不少于30人，其中中级职称不少于20人

3.专业人员取得职业资格证书

4.管理两类以上物业：

管理各类物业建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%.多层200万平米，高层100万平米，独立别墅1万平米，办公写字楼工业区等50万平米.

5.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用