广东深圳志健时代广场招商经营策划方案39Pdoc.docx

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广东深圳志健时代广场招商经营策划方案39Pdoc

志健时代广场招商经营策划方案

第一部分：

横岗商圈状况分析

第二部分：

项目定位及目标客户分析

第三部分：

招商策略

第四部分：

招商进度中的比例分配

第五部分：

租赁价格及付款方式

第六部分：

经济分析

第七部分招商费用预算

第八部分：

各楼层商品结构定位

第九部分：

招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容

第十部分：

广告宣传策略

第十一部分：

开业庆典

第十二部分：

招商具体工作流程

后续：

招商管理原则

第一部分：

横岗商圈状况分析

一、横岗商圈状况

根据对横岗区商业物业调查，横岗目前整体商业布置较为分散，龙洲百货、天和百货沿深惠公路，新世界广场、隆盛商城与松柏路灯光夜市相对集中，城区经营分散、各主要街道存在数量庞大的街铺，但至今未能形成有规模、成气候、上档次的龙头商圈，这对横岗的购物群体较为不利，并由于各物业经营的商品档次较低，造成购买力比较强的本地客户，选择到市区购物，中高档消费力的流失导致当地商业经营落后的局面。

各商场调查表

商场名称

商业面积（㎡）

楼层数

经营品种

经营状况

龙洲百货

层

超市、药店、金银珠宝、化妆品、烟酒补品、饰品、电视购物、服装、鞋、电器、玩具、书店、美食城、儿童乐园

一般

天和百货

层

药房、礼品、首饰、化妆品、电器、鞋、音像制品、日用百货、服装、玩具、精品、游戏厅、美容院

较好

宝华百货

层

药房、超市、化妆品、日用百货、手机、游乐场、学生书包、女装、

一般

南城百货

层

超市、服装、水吧、化妆品、办公用品、床上用品、药店、玩具、音像制品、儿童乐园、日用百货

一般

六约购物中心

层

服装、化妆品、包、鞋、电器、茶庄、饰品

一般

横岗女人世界

第层

服装、化妆品、首饰、鞋、美容院、图书、音像

较好

益群电器商场

层

空调、热水器、冷柜、厨具、电饭煲、消毒柜、音响、电视、电冰箱、音像制品

一般

新世纪广场

层

餐饮、服装、鞋、床上用品、化妆品、咖啡厅、美容、眼镜、医药、通讯器材

一楼较好，二楼一般

二、分析

1、横岗百货考虑当地民生基本消费，部分商场考虑消费能力较强的居民，但随着物品流通及新兴业态的崛起，必须考虑细分市场，开发时尚潮流，倡导消费新文化。

2、各卖场从经营状况来看，多数经营状况一般，龙洲百货是经营相对较好，其业态布局、功能规划具备了购物中心的雏形，在横岗当地是本项目的主要竞争对手。

3、随着经济的发展，消费者不仅需要满足购物功能的商场，还需要能获得休闲、轻松的体验，故完善百货的娱乐、文化、餐饮、服务等功能是大势所趋。

4、随着居民素质及消费力的提高，品牌消费意识渐趋成熟。

二、相关项目租售价格比较

横岗商业物业价格表

参考项目

位置

一楼销售均价

元

二楼销售均价元

一楼租赁均价元

二楼租赁均价

元

新世界广场

深惠公路与茂盛路交汇处

隆盛商城

茂盛路

新亚洲广场街铺

横岗文体中心广场旁

临深惠公路，剩余商铺售价

锦冠华城一期

中心广场旁

纯街铺，基本销售完毕

目前在售的大型商业项目基本没有，但从已售项目的均价可以看出，横岗出售的项目位置还都不错，且均价相对较低，这对本项目所要达到的销售均价带来一定压力，项目价值的自身优势和附加值成为关键。

第二部分：

项目定位及目标客户分析

一、项目概述

本项目位于深惠路与茂盛路交汇南侧，东邻横岗旧城区商业中心，南靠横岗街道办，西邻老城区住宅区，北邻新世界广场，远眺梧桐山风景区，地理位置优越，交通便利，深惠路一级公路，机荷高速，水官高速，惠盐疏港高速等众多交通干线纵横其间，公交线路四通八达，方便迅捷。

本项目用地面积平方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，层商业裙楼面积有平方米，地下室平方米，拥有机动车泊车位辆。

二、项目分析

）、优势

（）位于横岗中心区核心区域，商业氛围浓厚，有着得天独厚的地理优势；

（）周边配套完善，银行，医院、公园，超市以及农贸市场近在咫尺；

（）交通发达，经过本项目的公交车辆多路，号地铁线出口就在门口；

（）商业品牌定位高。

让您买的放心，买的安心；

（）规模较大。

本项目商业面积达万平方米，是横岗规模最大，独栋楼宇最高的项目；

（）政府扶持，作为横岗标志性建筑物，被列为政府重点工程；

（）年超长产权。

）机遇

（）知名发展商的进驻提升了横岗片区房地产市场形象，给横岗市场带来了其它区域的客户资源，形成有效资源共享。

（）品牌商家的入驻，提高并奠定项目在消费者心中的位置。

（）旧城改造给我们带来更多的的市场发展机会和上升空间。

（）交通的改善（深惠公路拓宽和地铁三号线）给横岗房地产市场起到变革性的作用。

）、劣势

（1）车流量大，交通易堵塞。

（）横岗工业氛围呈强势，缺少大规模人文居住社区，没有在片区形成良好的居住氛围。

（3）片区氛围嘈杂，环境脏乱狼籍。

让城市化进程计划的实施显得迫在眉睫。

（4）工期较滞后，易影响投资者对项目的信心。

三、项目定位

项目具备地段、规模、业态等多方面优势，但同时也有当地消费力不足、离市内较远等问题，如何在短时间内扩张项目的影响力是项目成功的关键，最可行的就是走特色化、个性化道路。

）、项目产品定位：

横岗首家超大型一站式购物中心

）、项目主题定位：

集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式大型购物中心。

）、档次定位

项目日后的主要消费群体主要来自项目周边，而目前当地消费能力参差不齐，片面过高或过低的消费档次均无法保证项目今后的经营。

由于本项目倡导的是一种的消费形式，主要依靠项目定位的特点、经营特色去吸纳消费群体，分中高档多种业态经营定位。

投资者的财团盘踞，实现商业，商务金矿的市场定位，使横岗地产掀起滔天大浪，“点燃财富”“引暴你的财富”，给你和市场一种最强烈的暗示。

，时尚购物消费模式，洋溢着浓郁的气息，为片区也带来了无限的商机和发展前景，强劲集中的商业号召力，汇聚巨大的商业人气，充分实现了有效资源共享。

根据美格行对横岗市场的初步调研，本项目今后的主要消费群体还是来自项目周边，而目前当地消费能力参差不齐，片面过高或过低的消费档次均无法保证项目今后的经营。

由于本项目倡导的是一种的消费形式，主要依靠项目定位的特点、经营特色去吸纳消费群体，故初步建议本项目的档次应为中档，部分偏高，小部分高档。

）、业态定位

独立专卖店、百货、超市、家电主题商场等多种业态集合体

（）大型超市：

其特点是采用开放式经营，满足顾客日常生活的一站式购物的需要，顾客购买频率高于其他业态，对整个商场的客流量有非常大的促进作用。

（）综合百货商场；其特点是经营规模较大，经营品种较为丰富，主要是服装、化妆品、皮具，首饰、精品为主。

（）主题商场：

如娱乐总汇，数码家电，家居等，其特点是经营品种或消费者限于一定的主题性和专业性。

（）独立专卖店：

作为大型购物中心的补充，丰富商品组合特色。

）、功能定位

（）购物：

本项目提供物品丰富、多层次、全方位的购物内容，以满足众多购物者的需求，做到“没有买不到，只有想不到”。

大型购物中心以“超市百货”提供购物者基本的日常生活需要，主题、商场以其经营特色满足购物者的特定需求，而各种“名品店”、“特色店”、“精品店”则让购物者流连忘返，尽情享受购物的乐趣。

（）娱乐、休闲：

横岗镇娱乐休闲设施相对空白，难以满足不同层次的消费者的需求。

而本项目中将引进较多的娱乐休闲设施，让消费者在这里不仅能购物，同时也能娱乐休闲，享受到购物的最大乐趣。

（）餐饮：

本项目将引进中、美式快餐，大型酒楼、美食广场等不同形式的餐饮，让不同的消费者在这里都能得到满足。

（）表演：

由于本项目硬件设施别具特色，且设有较大规模的中庭，为了突显项目的特色，吸引更多消费者前来购物休闲,将在中庭广场定期组织各种表演，以丰富多彩的娱乐吸引本地及周边地区的消费者前来。

三、目标客户分析

、横岗地区

（）横岗本地居民

（）横岗的私营业主

（）企业高级管理人员

（）政府公务员

、深圳市内投资客户

、惠州、东莞等深圳以外城市的投资客

、品牌商家追随者

第三部分：

招商策略

一、招商策略：

立足深圳、面向全国、走向国际

以深圳为重点，在确保深圳地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出％的招商力量，对外地（包括外地国内主力商家和品牌商家、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、等现代化通讯手段进行招商。

效果理想的情况下，在保证深圳地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。

二、全部出租与分割出租的优劣分析

◇全部出租

优势：

①可以一次性回笼一笔资金；

②简化招商，减少招商工作量；

③便于管理。

劣势：

①租金较低，影响总体收入；

②不利于商场整体发展；

③对出租者有出租风险；

（如对方租约年，第一次付了年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）

◇分割出租（公司自营）

优势：

①租金较高，定期经营总收益大幅提高；

②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险；

③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产；

④潜在资金收入。

根据各行业的经营特点，针对中小店铺在年以后每年（或每年）递增％左右的租金，提高年租金收益。

劣势：

①租金回笼慢（一般押二交一）

②要投入一笔预期费用（开业前）

例：

装潢费、广告费等。

虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。

还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名，利双收，所以本案建议公司自营，分割出租方案。

租金按动态方案，回报率预计年左右。

三、招商步骤：

、先确立百货、超市主力店投资商，再全面招商。

主力店投资商是志健时代广场发展的关键。

先招主力店投资商的重要性在于：

一是通过主力店投资商的号召力可以有效地聚起客流；

二是主力店投资商的确定可以起到商圈群聚的效应，从而可大量吸引其它专业店投资商；

三是根据主力店投资商的特殊要求进行设计，既保持一致又凸显主力店的特性；

主力店投资商的招商成败决定着整个招商的成败，因此招商的第一步就是主力店投资商的引进；

主力招商的过程是理性和有针对性的；

一则必须是著名的零售商；

二则必须向主力投资商提供详尽的投资报告并反复谈磋商才能实现；

三是必须进行多种公关扩散志健时代广场的影响力。

、第二步才是全面招商，招商对象面向省内外著名品牌专业店的投资者，其中以广东省内民间资本为重点。

全面招商则来取宣传推广的方式进行。

两步骤以第一步为关键，要实现主力招商，必须借助多方力量才能达成。

第四部分：

招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：

深圳地区招商占％左右；外地招商占％左右；国际招商占％左右；预留出％的比例，作为机动或炒作。

其中：

深圳地区招商所占比例不得超出整体的％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如％）。

这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。

第五部分：

租赁价格及付款方式

一、主力店（超市、百货）（附件二：

主力店租赁主要条款）

二、次主力店（麦当劳、必胜客、顺电）（附件三：

主力店租赁主要条款）

三、中小店铺（品牌店）（附件四：

中小店铺租赁主要条款）

第六部分：

经济分析

一、租金初步建议

、街铺平均租金：

平方米

、内铺平均租金：

一楼平方米

二楼平方米

三楼平方米

四楼平方米