中国房地产价格的影响因素研究.docx

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中国房地产价格的影响因素研究

结论········································································································································68

参考文献···································································································································69

致谢········································································································································72

独创性声明·······························································································································73房地产市场价格产生重要影响，这种理性预期因素导致了一种上有政策，下有对

策的结果，使国家出台的相关宏观调控政策难以奏效。

（五）有关成本因素影响房地产价格的研究

从成本因素影响中国房地产价格角度展开的研究有：

李彬认为疯涨的房价是

权力腐败的市场折射，腐败成本占到楼盘总成本的3%-5%，腐败已经成为房价上涨

的一个重要推手，要想遏制住房价上涨就必须有效的治理腐败，只有实行阳光工

程才能有效降低房价。

（六）有关其他因素影响房地产价格的研究

另外还有一些学者也从对影响中国房地产价格的其他因素角度展开了研究。

吴老二，刘婧（2007）则研究了人口迁移与中国房地产市场价格的关系，他们利

用计量经济学方法对1997-1999年的广东省进行研究表明，人口迁移因素，对中

国房地产的价格有显著影响，空间地理也可以影响中国房地产的价格。

孟庆春，

卲波（2008）从供应链角度对房地产价格变化进行研究，其结果表明，使中国房

地产价格上涨的重要因素不是房地产本身的增值环节，而是供应链上流的的成本

上涨和下游的需求刚性，以及中国土地市场的卖方垄断和中国房地产市场的寡头

垄断。

综上所述，目前有大量对中国房地产价格影响因素的研究，但很多都为定性

研究，而且绝大部分只是从某个单独的因素对房地产价格影响的角度来进行分析，

很少把各个因素放在一起，来进行对影响中国房地产市场价格因素的全面研究。

本文试图在这些方面有所突破。

第三节论文结构

本文从定性和定量两个角度全面的深入分析和论证了各个相关因素对我国房

地产价格所产生的影响以及其作用程度大小。

全文一定分七部分：

第一部分为绪论，主要介绍本文的选题的背景，意义和目的，以及文献综述

和论文的基本结构和有独到见解的地方。

第二部分介绍了房地产的基本概念和类型，以及房地产的特点，另外还研究了房地产价格的含义和构成以及其形成的基本机制。

第三部分介绍了中国房地产业自建国以后的曲折的发展历程，对每个历史时

期的政策制度演变以及发展的总体情况进行了深入分析，并且对每一阶段的价格

变动情况以及总体特征进行了研究。

第四部分从供给因素角度、需求因素角度、其他因素角度对我国房地产价格

的影响因素进行归纳并展开定性分析。

第五部分从供给因素角度、需求因素角度、其他因素角度对我国房地产价格

的影响因素进行定量分析。

第六部分在前面研究成果的基础上，分别从供给因素角度、需求因素角度、

其他因素角度提出遏止我国房地产价格过快上涨的对策和建议。

第七部分是本文的结论。

第四节独到见解

因为中国房地产市场形成的时间比较短，所以国内学者对中国房地产价格影

响因素研究起步较晚，且多采用定性分析方法。

本文主要有以下独到见解:

1.本文分别从供给因素、需求因素和其他因素三个方面来对我国房地产价格

影响因素展开定性研究，并由此初步得出主要影响因素有土地的供给和价格、房

地产开发投资额、城市人口数量、人均收入水平、金融机构贷款余额。

2.本文采取了计量经济学中的多元线性回归模型分别从供给角度、需求角度、

其他因素角度对我国房地产价格影响因素进行了实证研究。

通过对各个显著影响

因素的系数对比，得出供给影响因素中土地价格大于房地产开发投资额;在需求

影响因素中，城镇家庭人均可支配收入作用最大，城镇总人口影响次之，住宅商

品房销售面积最弱;在其它方面因素中，金融机构贷款余额是主要因素。

3.本文分别从供给角度、需求角度、其它影响因素角度提出一系列措施，希

望通过对土地供给量、房地产开发投资额、城镇人口数量、人均收入水平、金融

机构贷款余额等因素的有效调控来遏制我国房地产价格过快上涨。

-13-

通，通信通，煤气通，土地平整。

这些基础工作要耗费的费用即属于基础设施配

套费。

（二）建筑物价格

建筑物价格也称房产价格。

由于其位置的不可变动性，建筑物或房产又可以

称为不动产，其位置的固定性是其区别于其它商品的显著特征。

房地产价格是商

品价值的一种具体形式，是房产价值的外在的货币表现形式。

房产价值也是由商

品价值C+V+M构成，而房产价格以房产的价值为轴心上下起伏波动。

房产价格受

到多种因素影响，一方面受到地理位置，交通便利程度，周围环境的影响，同时

又受到国家政策和计划的调节。

具体来说，包括以下几个方面：

1.勘探设计费。

在开发房地产之前必须由一些专业人员对地形地貌，水文地

质进行勘探，测绘等，然后根据测绘结果对土地开发和房屋的建设进行总体规划。

这些活动中耗费的费用属于勘探设计费。

2.建筑材料、设备费。

建设房屋过程中需要消耗大量的建筑材料，比如钢铁、

水泥、石料、海砂等，同时还需要各种机器设备，如混凝土搅拌机、塔吊、运输

材料的大卡车等。

3.建筑施工费。

建筑施工费也就是在建筑房屋过程中要消耗的人力的费用，

具体表现为建筑工人的工资。

4.房屋建筑单位管理费。

这主要是指房地产开发经营企业管理人员的工资、

办公费、差旅补助、固定资产的折旧等费用。

5.建筑单位投资的利息。

房地产开发过程中一般很少完全依靠房地产开发经

营企业的自有资金。

银行贷款必然占用所需资金的很大比例，这就必须定期向银

行支付利息。

6.房屋建筑利润。

利润是任何一个企业进行生产经营活动的目的，也是企业

生存的必要条件。

房地产开发企业也不例外，在进行房地产生产经营的过程中必

然要产生一部分利润。

7.房地产经营企业经营管理费。

这其中包括房屋竣工以后，未出售前的看守

费，一些人为或自然损害的修理费。

8.推销（办公、广告）费。

这主要是指房屋销售阶段所需要的办公费、广告

费、雇佣消费人员展开营销活动的费用。

9.销售税，房屋销售过程中必须向政府缴纳的税费，另外还包括办理各种手

续的费用。

房产经营利润，也就是在房屋经营过程中产生的那一部分利润。

（三）土地价格和建筑物价格的关系

土地价格和建筑物价格也是相互影响的。

一般说来土地价格的高低从根本上

决定着建筑物价格的高低。

例如两所大小，类型，设计样式都相同的房子，因区

位不同导致房子的价格相差巨大，所以说房以地贵，有什么样的土地价格就决定

了有什么样的建筑物价格。

另外对一块土地来说，其上建筑设施的数量与质量也

对其价格造成明显影响。

还有土地块的容积率也对土地的价格有明显影响。

综上所述，房地产的价格就是土地的开发及建筑房屋的生产经营等各个环节

的价格，具有一般商品的特点，同时也有其特殊性。

第三节房地产价格的形成机制

一、从马克思主义经济学角度分析房地产价格形成机制

价格机制是市场机制中的基本机制，它又是市场中最敏感最有效的调节机制，

价格的变化对于市场有着巨大的影响和作用。

那价格是怎么形成的呢?

在马克思

劳动价值论中，商品的价格取决于商品的价值，即凝结在商品上的无差别的抽象

劳动。

商品的价格以其价值为中心，上下波动，不会偏离过大。

从长期趋势来看

商品的价格是一条趋于价值线的曲线。

价值规律是商品经济、市场经济的基本规

律，只要存在商品生产和商品交换，价值规律就必然存在并起作用。

现实中的市

场出现价格偏离价值的现象，其可能性在于两方面:

一方面价格对价值的偏离受

到货币价值的影响。

另一方面价格受市场供求关系变动的影响。

市场价格决定供

求，但供求又反过来会影响商品的价格。

马克思说“一般而言，一切商品的价值，

只是由于不断变动的市场价格趋于平衡时才能实现，而这种趋于平衡又是供给和-15-

需求不断变动的结果”

①

。

商品的生产价格则是利润在资本主义各个生产部门经过分配产生平均利润以

后反映商品价值的具体形式，其等于生产成本加平均利润。

在资本主义条件下，

不同部门之间存在激烈竞争竞争，资本由从有机构成低的部门向有机构成高的部

门流动，使利润在总体趋势上出现了平均化的趋势，等量资本获得等量利润。

在

这个过程中，会产生以下结果：

首先是所消耗资本转化为生产成本。

商品的价值

构成分为三部分C+V+M,C是指生产资料，即用来生产商品的原料和生产工具，V是

指活劳动，即工人提供的体力和脑力劳动，M是指剩余价值，即资本家从个人身上

暗地里抢夺走的隐形价值。

其中C+V构成商品的社会成本。

其次是剩余价值转化

为利润。

对资本家来说，剩余价值不仅是生产成本即所消耗资本的一个增加额，

而且是资本家全部预付资本的一个增加额，当剩余价值被看作是全部预付资本的

产物时，剩余价值转化为利润。

马克思就指出“剩余价值，作为全部预付资本的

这样一种观念的产物，取得了利润这个转化形式”

②

。

再次是不同部门之间利润平

均化。

部门之间的竞争和资本在各个部门之间的自由转移，导致利润平均化的一

种发展趋势，它使等量资本可以获取等量利润进一步掩盖了资本主义的利润来

源。

最后是商品价值转化为生产价格。

平均利润率的形成以后，商品不是按价值

出售，而是按生产价格出售。

马克思指出：

“平均利润，在资本主义生产中，成为

生产价格的调节器”

③

。

所以生产价格就是商品的成本加利润。

除了劳动价值论、生产价格理论以外，马克思经典理论中对房地产价格影响

因素的研究最重要的贡献是地租理论。

最早提出地租理论的，是英国古典政治经

济学之创始人威廉·配第（WillianPetty,1623～1687），他对地租理论做出了开拓

性贡献。

配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产

品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：

地租＝市场价格—生产成本

配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经

①

马克思,恩格斯.马克思恩格斯全集（第16卷）[M].北京:

人民出版社,1964:

162.

②

马克思.资本论（第三卷）[M].北京:

人民出版社,1975:

44.

③

马克思.资本论（第三卷）[M].北京:

人民出版社,1975:

881.-16-

历三百多年，从本质上未被动摇过。

大卫·李嘉图（DavidRicard,1772～1823）是英

国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。

他运用劳动价值理论研究地租，在

土地肥力和位置差异的基础上，建立了级差地租的初步体系，对级差地租理论做

出了突出贡献。

马克思认为土地本身没有价值，人们必须向地主支付的费用属于

地租，是地主从工人身上拿走的一部分剩余价值，“是由于肥沃程度不等的土地的

产品具有同等的价格造成的”，

①

他认为资本主义地租分为两种形式，即级差地租

和绝对地租。

土地因为自身的优劣分为不同的等级，由此形成的地租成为级差地

租。

而级差地租又分为两种，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，由土地肥沃程度和位置

优劣不同而产生的地租属于级差地租Ⅰ，由在同一块土地追加投入而产生的利润

转化来的地租属于级差地租Ⅱ。

劣等土地没有级差地租，但因为存在土地所有权，

所以仍要缴纳地租，这部分地租就是绝对地租，这种绝对地租就是“在租金的名

义下，把他的租佃者的一部分利润甚至一部分工资刮走”

②

。

在我国社会主义市场

经济条件下。

城市地租包括城市级差地租，城市绝对地租和城市垄断地租。

城市

地租是指房地产开发企业或使用者必须向土地所有者缴纳的地租。

在土地私有制

社会，城市地租作为一个重要的经济概念而被人们所熟知。

在社会主义条件下，

土地属于公有，国家和集体作为土地所有者有权收取地租，在城市里就表现为城

市地租，在社会主义条件下，土地经营权垄断导致产生级差地租，土地所有权垄

断导致绝对地租。

根据马克思的劳动价值论、生产价格理论和地租理论，房地产商品的价值构

成分为三部分C+V+M,C是指房地产生产资料，即用来生产房地产商品的原料和生

产工具，V是指活劳动，即工人生产房地产时提供的体力和脑力劳动，M是指剩余

价值，即资本家在生产和销售房地产过程中从工人身上暗地里抢夺走的隐形价值。

这三部分之和构成了房地产商品的总价值，进而决定了房地产商品在市场上的价

格。

因此说房地产的价格，也就是由房地产的价值决定的，即凝结在房地产上无

差别的人类劳动，但由于房地产的特殊性，房地产的价值还包括地租的价值。

综

①

马克思,恩格斯马克思恩格斯选集（第1卷）[M].北京:

人民出版社,1972:

149.

②

马克思,恩克斯.马克思恩格斯全集（第26卷）[M].北京:

人民出版社,1973:

448.上所述，房地产价格包括四部分：

1.是凝结在房地产上无差别的人类劳动；2.开

发房地产所需要的耗费的生产原料和机器的价值；3.房地产商从房地产工人身上

所获的剩余价值；4.所征用土地的地租，有级差地租和绝对地租两部分构成。

二、从西方经济学角度分析房地产价格的形成机制

从西方经济学角度说，商品的价格是由市场上商品的供给量和需求量决定的，

其它的影响因素也只是通过直接或间接的影响供给量和需求量来影响价格。

马歇

尔的均衡价值论认为，商品的价格由商品在市场上的均衡价格决定，在这时，商

品的供给价格等于商品的需求价格，即在坐标系当中供给曲线和需求曲线的交汇

之处，如下图所示，供给曲线S和需求曲线D的交点M就是供给和需求的均衡点，

此时M点在X轴上所对应的P点就是均衡价格。

均衡价格的形成是由市场自发调

节形成的，其中供给价格是厂商在市场愿意出售商品并且能够接受的价格，其由

商品的边际成本大小决定，而需求价格是消费者愿意购买商品，并能够支付的起

的价格，其由商品的边际效用大小决定。

马歇尔还把均衡价格按时间长短分为三

类，瞬时均衡价格、短期均衡价格和长期均衡价格，在瞬时的情况下，商品量无

法增加，均衡价格由需求决定；当短期情况下，商品生产量可以变化，均衡价格

由生产和需求一起决定；在长期情况下，商品量可以随意变化，均衡价格由生产

决定。

-18-

房地产价格是由市场上的房地产的供给量和房地产的需求量来决定的。

在需

求量一定的条件，房地产供给量的增加会使其价格下降，房地产供给量的减少会

使房地产价格上升；在供给量一定的条件下，房地产需求量的增加会使房地产价

格上升，房地产需求量的减少会使房地产价格下降。

房地产的供给是指在一定时期内在一定价格下房地产企业愿意开发并且有能

力开发完成的并向市场出售的房地产数量。

同时房地产供给还包括有出售和出租

愿望的房地产存量（即过去已经生产完的房地产）。

房地产的供给在短期内缺乏弹

性，其价格弹性公式为：

E=△Q/Q÷△P/P

其中，E为房地产弹性供给系数，△P为房地产供给的价格变动量，P为房地

产价格，△Q为房地产供给的变动量，Q为房地产供给量。

房地产的供给价格弹性根据时间长短有非常明显的变化。

在特短期内，由于

房地产开发周期长，其技术和原材料没有变化，故特短期的供给弹性为0。

另外由

于在短期内土地供给很难发生变化，故土地的供给弹性为0，受土地供给量的影响，

房地产的供给弹性较小，位于0和1区间之间，因而一般房地产的弹性大于0。

房地产的需求是指市场上的消费者愿意购买并且能够有能力购买的房地产数

量。

消费者房地产的需求可以分为以下几种类型。

1.生存性需求，它是指消费者

为了满足自己最基本的居住和生活需求而购买和租用的房屋。

人要正常生活就必

须有房屋居住，比如说购买廉价房和经济适用房的消费者来满足的就是其生存性

需求。

2.发展性或享受性需求。

这主要是指市场上有较高的收入和支付能力的消

费者为改善自己的居住环境，提高自己的居住和生活舒适度而购置的房地产。

这

一部分需求随着经济发展水平的提高，人们收入和支付能力上升，消费观念的变

化而不断扩大。

3.投资性需求。

这是指市场上一些消费者用自己多余的资金购置

一些房地产，其目的不是为了自己居住，而是作为商品进行储备，待将来市场上

价格上涨时出手，以赚取差价为目的所带来的需求。

投资性需求也是影响市场价

格的一个非常重要的因素。

-19-

房地产需求的价格弹性，因价格的变动幅度大小不同有所不同。

当市场上房

地产的价格变化在年收入3-6倍变化时需求弹性较小，由于房屋属于生产和生活

必需品，所以需求弹性很小。

当房地产价格高于这个范围时，房地产需求弹性比

较大。

在房地产市场上，当房地产的供给和需求相等的时候，也就是其呈现均衡状

态的时候，这时候供给与需求曲线的交点也就是决定当前房地产价格的点。

综上所述，市场上的供给和需求的均衡决定了和形成了房地产的价格。

本章小结

本章首先对房地产的概念进行了阐释，得出房地产是房产和地产的总和，然

后具体分析了房地产具有不可移动性、耐用性、异质性、稀缺性、价值的巨大性

等几个特点。

其次，对房地产价格的含义进行了界定，对其具体的构成内容进行

了细致的分析。

最后，从马克思主义经典理论角度和西方经济学供求理论角度研

究了房地产价格的形成机理。

本章的主要目标是对全文研究对象的基本概念进行

界定，并为全文提供理论基础。

-20-

第二章中国房地产市场发展历程及其价格变动

第一节中国房地产市场的发展历程

房地产市场的发展源远流长，几乎与农业同样古老，但农业在自然经济和商

品经济都可以发展，而房地产市场是商品经济发展到一定阶段的产物。

本文只研

究研究1949年以来的中国房地产业，重点研究1978年后的中国房地产市场。

一、1949-1977年中国房地产业的发展情况

旧中国近代房地产业是新中国现代房地产业形成的历史基础。

这种由旧到新

的革命性变革首先表现为内地房地产业所有制的变化，其次是逐步形成了与计划

经济相适应的房地产管理体制。

所有制的变革对新中国房地产经济的形成具有极

其重大的决定作用，新中国房地产经济的本质特征之一，就是社会主义公有制的

产生和主导地位的确立，这主要是在20世纪50年代通过没收国民党政府和外国

人的房地产和对资本主义私有产权房地产进行社会主义改造来完成的。

社会主义改造的完成，使国有成为房地产业产权的主体，是我国房地产业发

展史上的一个重要的里程碑。

从1949年10月到改革开放前夕，我国的房地产业

不断由弱变强，但有时出现了停滞不前的局面。

1966年，文化大革命爆发，给房地产业的发展带来了巨大冲击，在这期间房

地产业管理体制的弊端不断暴露，原有的管理体制受到质疑，房地产管理部门无

法进行正常管理，房地产业秩序混乱，国有房地产绝大部分折旧严重，房地产业

陷入停滞局面，由此可见，这期间的房地产经营体制与计划经济体制一起，损害

了房地产业的正常发展。

二、1978-1997年中国房地产市场的发展

（一）住房和土地使用制度改革取得巨大进展

1978年底，十一届三中全会在北京召开，我国开始了改革开放，我国房地产

业的有了一个新的起点。

邓小平在70年代末八十年代初作了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，这一谈话成为我国房地产业发展史上又一个重要的里程碑。

学术界

进行了有关住宅商品化，开发土地商品价值及有偿转让探讨和研究，使我国房地

产业发生了变化，房地产交易市场在我国开始重新形成。

在土地制度方面，八十

年代初国家同意收取土地使用金，并在一些地方展开试点工作。

深圳经济特区借

鉴邻居香港的土地制度，开始以协议、招标、拍卖等形式出售国有土地使用权，

收取土地转让金，成为我国土地制度改革的一个重要起点。

1988年在第一次全国

住房制度改革工作会议通过了房地产改革方案，要分批推进改革。

从此，我国房地产业重新开始了市场化进程，从80年代末起全国各个地方开

始建立房地产交易市场及其常设机构。

在各个地方也采取各种改革方式，鼓励人

们建房，买房。

这期间深圳首次公开对住房用地进行拍卖，中国土地市场开始形

成。

1992年邓小平南巡并发表重要讲话，在这种情况下，房地产市场经历一个过

热阶段，又因为房地产业本身的连锁带动作用，它本身也刺激了中国国民经济过

热趋向。

第二年，中央政府开始制定一系列措施对过热的房地产市场进行治理。

1994年到1997年之间中国房地产市场特征可以归纳为在调整中发展，这段时

间，各种产权房地产价格的制定方式等政策也相继被提出。

中国房地产市场开始

健康发展，逐渐走向成熟，这一阶段的房地产发展逐步进入稳健理性化发展轨道，

针对中低收入群体房地产供给的开始增加，各类房地产经营主体数量也稳步增长。

（二）1978-1997年房地产市场投资额快速增长

下表是1986年到1997年的房地产投资开发额情况，因为统计年鉴在1978年

到1986年的数据缺失，因此我们只看到1986年以后的数据。

从表中可以看到，中国房地产市场投资一直在高速增长，尤其是在1993年几

乎比前一年投资额增长一倍，可以看出这时间中国房地产市场有过热趋向，各个

地方都有着强烈的投资冲动，在1994年以后房地产市场投资情况比较平稳。

这主

要得益于中央政府出台的宏观调控政策有效了遏制住了经济过热，使房地产市场

进入理性发展轨道。

从上表可以看出我国房地产业从业人员的数量一直在稳步增长，这与我国房地

产业的快速发展是同步的。

1978年我国房地产业从业人员才31万人，而到了1997

年，中国房地产业从业人员已达87万人，增长率超过100%

上图是1987年到1997年之间房地产销售额的变动情况，其中1987年商品房

销售额为110.0967亿元，1988年为147.2164亿元，1993年为863.7141亿元，1996

年为1427.1292亿元，1997年为1799.4763亿元

①

，从上面我们可以看到这段时期

内商品房销售额每年的增量都在100-400亿之间，平均年增长率在109%左右。

上图是中国房地产市场1986年到1997年之间的商品房销售面积表（1986年以

前统计数据缺失），从中我们可以看出这段时间内住宅商品房的销售额一直稳步增

长，1986年销售面积为1834.95万平方米，1993年的销售面积6035.19万平方米，

1997年销售面积为7864.3万平方米。

1986-1997年增长了328%，平均每年增长

73%

①

三、1998年以后中国房地产市场的发展

1998年以后我国房地产市场进入快速发展期，尤其是1998-2008年十年间被

认为是中国房地产业的黄金十年。

这一阶段在中国房地产发展史上有着举足轻重

的地位，并对我国整个国民经济的发展产生了极为重大的影响。

从宏观层面看我

国房地产市场开始向经营专业化、企业规模化、操作规范化方面演化。

（一）中国房地产市场制度演变

1998年是中国现代房地产