超五星级度假酒店项目投资概算报告原创出品.docx
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超五星级度假酒店项目投资概算报告原创出品
DirectoryIndex
概算编制报告
BudgetPreparationReport
第一章概述ProjectIntroduction
1.1地理位置GeographicLocation
本项目为亿隆温德姆至尊度假酒店，坐落于三亚市海棠湾滨海酒店带南端，望林路以东，滨海大道以西，林旺南路以北；
1.2规控指标PlanningControlIndex
酒店占地面积：
83710平方米，总建筑面积：
55610平方米，其中地上建筑面积：
24982平方米，地下建筑面积：
30628平方米；
容积率：
0.40，绿化率：
56.8%。
1.3品牌定位Brand&MarketPositioning
项目定位决定投资成本，该项目经营由国际知名并享有信誉温德姆（原CENDANT）集团旗下的温德姆酒店管理公司托管，项目市场定位为基于温德姆至尊的白金五星级海滨度假酒店。
1.4建筑组成BuildingComposition
酒店主体建筑由1栋主楼和33栋散落布局的独立式客房组成；
1.5酒店功能配置HotelFunctionalConfiguration
1．前厅
设大堂接待区、值班经理室、礼宾室、等候区等；
2．客房
设标准间、行政间、家庭房、套房、行政套房、复式套房、总经理套房、总统套房、独立式泳池客房等，其中包含无障碍客房；
3．餐饮
设全日餐厅、特色餐厅、大堂吧、行政酒廊、池畔吧、沙滩吧等。
4．宴会
设组合式多媒体会多功能会议大厅，会议接待室，库房；
5．康乐
设SPA养生区、健身房、游泳池、亲子戏水池、假日剧场、婚庆广场、健身广场，滨海娱乐等；
6．商务
设商务中心、精品专卖店；
7．行政
设总经理办公室、总监办公室、经理及员工办公室、会议室、医务室、接待室等；
8．后勤
设卸货区、粗加工准备间、中央厨房、特色餐厅厨房、员工厨房、洗衣房、布草间、储藏室、库房、员工食堂、更衣室、保洁室等；
9．机房
设高低压配电间、消防设备间、空调机房、发电机房、锅炉房、设备控制室、安保监控室、消控中心、电脑机房、通讯机房等；
10．停车
设地下停车位、地面停车位、回车场等；
第二章概算范围BudgetScope
2.1规划范围PlanningScope
1．三亚市海棠湾管委会颁发地字第[2012]6号《建设用地规划许可证》审批的红线范围；
2．南侧红线至林旺南路北侧红线外公共绿地配套建设；
2.2投资构成InvestmentComposition
概算投资包含海棠湾亿隆温德姆至尊度假酒店从土地购置到酒店筹开的全部投资。
基本满足酒店建设及开业准备的需求，由以下三个部分组成：
1．工程前期费：
包括土地购置及前期费用；
2．直接工程费：
包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、酒店筹开费、不可预见费；
3．间接费：
包括建设单位管理费、资金成本。
第三章原则和依据StandardsandBasis
3.1测算依据CalculationBasis
1．阿特金斯顾问（深圳）有限公司设计及上海建筑设计院有限公司的《亿隆海棠湾酒店方案设计》；
2．上海现代设计集团设计的《亿隆海棠湾酒店初步设计》文件；
3．温德姆酒店管理公司出具的亚太地区《温德姆酒店标准指引》。
3.2计价方式PricingMode
执行建设部2008版《建设项目清单计价规范》。
3.3组价依据GroupPriceBasis
1．2005年版《海南省建筑工程综合定额》；
2．2008年版《海南省装饰装修工程综合定额》；
3．2008年版《海南省安装工程综合定额》。
3.4修正依据RevisionBasis
1．概算材料价格参考2012年4期《海南省工程造价信息》以及市场询价；
2．概算人工费执行琼建定[2010]289号文件，按56.03元/工日调整价差；
3．概算措施费执行琼建监[2007]180号文；
4．配置定位参考温德姆酒店标准指引。
3.5计费依据CostBasis
1．已签合同；
2．政府职能部门现行相关收费文件；
3．国内酒店运营管理调研资料；
4．央行公布的贷款利率；
3.6优先顺序PriorityOrder
概算投资测算依据优先顺序依次为：
1．已发生财务数据；
2．已签合同数据；
3．设计参数；
4．相关文件规定；
5．市场询价；
6．经验数据。
3.7参考资料ReferenceMaterial
1．峨眉山安娜塔度假酒店、央视文化中心酒店、信达·海天下项目、三亚铂尔曼度假酒店等；
2．中联公司资料检索。
第四章结论Conclusion
4.1概算结论BudgetConclusion
概算总投资：
120141.40万元，总投资经济指标：
21604.28元/平米。
其中：
1．工程前期费
该部投资：
61149.05万元，经济指标：
10996.05元/平米；
2．直接工程费
该部投资：
51583.76万元，经济指标：
9275.99元/平米；
其中：
建安投资：
40784.81万元，经济指标：
7334.08元/平米；
3．间接费
该部投资：
7408.59万元，经济指标：
1332.24元/平米；
4.2结论分析ConclusionEvaluation
本案规划属于典型的低密（度）高配（置）项目，规控等级较高，酒店功能配置齐全，智能化、节能控制、环保水平较高，总投资指标相在同级别酒店投资中属于中高水平。
第五章测算说明CalculationExplanation
5.1土地费用LandCost
本项费用依据相关购地合同、已发生财务数据及政府相关文件计入。
涉及投资组成和主要科目设置与划分具体如下：
5.1.1土地获得价款LandPrice
A.土地出让金
B.土地出让契税
C.佣金
D.新增建设用地土地有偿使用费
5.1.2拆迁费TheDemolitionCharge
A.拆迁安置补偿费
B.拆迁管理费
5.1.3其他费用Otherexpenses
A.尚未发生，暂不考虑。
5.2前期费用InitialCost
本项费用依据相关合同、已发生财务数据、政府相关收费及行业指导收费文件计入。
涉及投资组成和主要科目设置与划分具体如下：
5.2.1勘察设计费Survey&DesignCost
A.地质勘察费
包含：
初步地质勘察、工程地质勘察费。
B.规划设计费
可研编制费、规划方案设计费、施工图设计费、景观设计费、市政管线设计费、电力设计费、安防设计费、人防工程设计费、围护基坑设计费、装修设计费、灯光设计费、多媒体音响设计费、酒店管理顾问费
5.2.2开发前准备费DevelopmentPreparationCost
A.报批报建费
城市基础设施配套费、建设用地规划许可费、建设工程规划管理费、建筑企业劳动保险费、建筑劳务工资保证金、水土保持设施补偿费、人防工程易地建设费、地方教育配套费、新墙体材料专项基金、散装水泥保证金、白蚁防治费、工程招投标交易费、合同鉴证费、档案管理费、工程安全质量监督费、物业维修基金、路口开设费、水／电／气增容费、城市消防设施建设费等行政事业收费。
B.工程服务检验检测费
招标代理费、工程监理费、造价咨询费、地震评估费、项目环境影响评测费、水土保护评估费、交通组织评估费、图纸审查费、消防审查费、卫生防疫审查费、防雷审查费、人防图纸审查费、设计评审费、土地测绘费、放样费、面积测绘、竣工图测绘费、沉降观测、基坑及围护监测、桩基检测、主体结构检测费、防雷接地检测、消防检测、空气检测、水质检测、保温检测、日照分析、环境噪音费、排污费、周边房屋安全鉴定费及维修费等。
C.临时设施费
施工临建、临时用电、临时用水、临时采暖、临时用气、城市道路挖掘修复费、样板房、基建占道费等。
5.3建安工程费Engineeringcost
5.3.1土建工程费CivilEngineeringCost
报规方案、初步设计文件中有具体工程量的，依据设计文件测算计入。
方案及初步设计无明确工程量和参数的，依据案例及经验指标修正计入。
计价执行建设部2008清单计价规范及海南省建委相关文件，施工工艺及措施费用按常规考虑，涉及投资组成和主要科目设置与划分具体如下：
A.土方工程
根据总平面图场地标高，结合常规工程工序测算土方挖填量，按造价指标测算。
B.基础工程
基础按工程桩考虑，根据经验数据指标进行测算。
C.主体建筑
按照建筑类别，根据相似工程案例指标进行测算。
D.门窗工程
方案尚不明确，根据相关案例进行估算。
5.3.2装饰工程费DecorationEngineeringCost
内容主要依据报规方案、初步设计文件；鉴于专业装饰方案设计目前尚未完成，配置重点参考温德姆至尊的酒店品牌战略定位，费用计取成参考相关案例经验指标。
涉及投资组成和主要科目划分具体如下：
A.内装饰工程
按照大堂、零售、餐饮、会议、健身、客房、行政、后勤、机房室内停车场10大类功能区面积，以指标测算。
B.外装饰工程
根基方案图外装饰预案材料种类以指标测算。
5.3.3机电工程费MechanicalandElectricalEngineeringCost
内容主要依据报规方案、初步设计文件；鉴于专业机电方案设计目前尚未完成，功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引，费用测算参考行业惯例、相关案例及成本配置策略。
涉及投资组成和主要科目划分具体如下：
5.3.3.1通风系统VentilatingSystem
卫生间、茶水间、浴室、更衣室、设备房、机房、锅炉房、厨房排烟等并入装修费用；空调新风并入空调电器费用。
5.3.3.2空调系统Air-conditioningSystem
1．主楼中央空调系统；
2．独立客房变频多联空调系统；
5.3.3.3强电系统ElectricalSystem
1．10/0.4kV变、配电系统；
2．低压配电系统；
3．照明系统；
4．防雷保护、安全措施及接地系统；
5．漏电火灾报警系统；
5.3.3.4弱电系统ExtraLowVoltageSystem
1．安防系统：
视频安防监控系统、入侵报警系统、周界报警系统、电子巡查系统、独立客房安防系统；
2．智能卡控制系统：
门禁控制系统、停车场管理系统；
3．背景音乐及紧急广播系统；
4．卫星电视及有线电视系统；
5．通信网络系统：
综合布线系统、计算机网络系统、电话交换机系统、移动通信覆盖系统、无线对讲系统；
6．楼宇自控系统；
7．信息发布系统；
8．客房门锁系统；
9．客房控制系统；
10．电梯五方通话系统；
11．电梯监控系统；
12．弱电机房工程；
5.3.3.5消防系统FireServiceSystem
1．室内消火栓系统；
2．室外消火栓系统；
3．自动喷水灭火系统；
4．建筑灭火器；
5．防烟、排烟系统；
6．火灾自动报警与消防联动控制系统；
7．应急照明及疏散指示；
5.3.3.6给排水系统PlumbingandDrainageSystem
1．生活供水系统；
2．热水系统；
3．排水系统；
4．中水系统；
5.3.3.7燃气系统FuelGasSystem
主要配置有燃气调压设备及燃气管线。
独立式客房区暂不考虑；
5.3.3.8太阳能系统SolarHeatingSystem
主要配置为太阳能电池板和储水容器、水泵及管道。
5.3.3.9垂直运输系统VerticalTransportationSystem
1．客梯
2．货梯/餐梯
5.3.3.10设备采购EquipmentProcurementCost
1．泳池设备；
2．厨房设备；
3．洗衣房设备；
4．SPA设备；
5．运动健身设备；
5.4基础设施费InfrastructureCosts
内容主要依据报规方案、初步设计文件；功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引，鉴于室外基础设施设计尚未明确，费用测算参考相关案例及成本配置策略。
涉及投资组成和主要科目划分具体如下：
5.4.1市政工程MunicipalEngineering
A.给水管网；
市政供水接入配置暂按DN300管道接至主楼水泵房，参考同类工程案例，按指标测算。
B.排水管网；
由雨水排水和污水排放系统组成，参考同类工程案例，按指标测算。
C.道路工程；
暂估车行干道长度1000m、宽度按6m，次干道路长度1500m、宽度4.5m计，参照沥青砼道面造价指标测算。
D.室外消防管网；
消防管网主要以DN100的消防管道和室外消火栓组成，参考同类工程案例，按指标测算。
5.4.2燃气工程GasEngineering
已并入机电燃气工程；
5.4.3电力工程ElectricPowerEngineering
主楼负三层设置高低压配电室，仅考虑两路市政电网接入主体的管线敷设及接入费；
5.4.4弱电工程ExtraLowVoltageEngineering
室外网络、电话、电视按总建筑面积指标进行测算。
5.4.5智能化工程IntelligentEngineering
室外闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、停车管理系统、电子巡更系统、背景音乐系统、智能控制系统、物业管理系统、楼宇BA管理系统已并入机电工程各系统。
5.4.6景观工程LandscapeEngineering
景观专业方案尚未明确，工程量参考初涉总平面图预案，参考同类工程案例，按指标进行测算。
A.园林绿化工程
B.建筑景观、小品
C.硬质景观
D.大门、围墙工程
E.水景工程
F.照明亮化工程
G.零星设施
5.5配套设施费SupportingFacilitiesCosts
内容主要依据报规方案、初步设计文件；功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引，鉴于室外配套设施设计尚未明确，费用测算参考行业惯例相关案例及成本配置策略。
涉及投资组成和主要科目划分具体如下：
5.5.1后勤用房LogisticsHouse
行政后勤主体建筑设置于主楼地下三层费用并入主体建筑。
员工宿舍考虑租赁装修及配套家具用品。
5.5.2设备用房EquipmentHouse
设备用房主体建筑设置于主楼地下三层费用并入主体建筑。
5.5.3零星用房SporadicHouse
暂考虑室外设置服务站5个，按10万元/个测算。
5.5.4户外设施Outdoorfacilities
综合考虑红线设置外沙滩吧、日光浴场及海滨娱乐设施。
5.5.5垃圾中转站WasteTransferStation
垃圾站主体建筑设置于主楼负三层费用并入主体工程。
5.6酒店筹开费HotelPre-OpeningCosts
内容主要依据报规方案、初步设计文件；功能配置重点参考温德姆酒店管理公司的配置指引，酒店管理运营方案尚未明确，费用测算参考行业惯例、相关案例及成本配置策略。
涉及投资组成和主要科目划分具体如下：
5.6.1招聘培训费RecruitmentTrainingCost
包括；招聘费用和员工培训费。
5.6.2家具、电器、设施Furniture、Electrical、Facilities
1.家具类：
沙发、茶几、摆架、酒吧桌椅、餐桌椅、书桌椅（客房/办公）、会议桌椅、商店橱柜、展柜、折叠加床、日光浴休闲椅、遮阳伞
2.电器类：
冰箱、平板电视、音响、电话机、电熨斗、电吹风、电水壶、保险柜（客房/办公）、落地灯、台灯、手电筒（客房/工程）、擦鞋机等。
3、设施类：
健身设备、康乐设施、SPA设施等。
5.6.3布草Linen
主要考虑员工、客房、餐厅、会议使用布草，主要项目有：
制服、鞋帽、地垫/地垫、窗帘/帐幔、床上用品、毛巾、浴巾、地巾、餐台布/会议桌布、餐巾等。
5.6.4工器具Apparatus
厨房用具、中（西）餐具、酒水用具、衣架、雨伞、花台花盆、演讲/咨客台、雨伞架、行李车、送餐车、布草车、手推货车、杂志书报架、户（内）外垃圾箱、垃圾桶（客房/厨房）、健康秤、干手机、保洁用具（抛光打蜡机、洗地机、布、刷等）、小型工程工具等等。
5.6.5标示标牌MarkingSigns
包含室内标志标牌和户外标志标牌的设计与制作安装。
5.6.6办公设备Officeequipment
行政办公主要包括：
电脑、UPS电源、服务器、打印复印机、扫描仪、投影仪、文件柜、保险柜、酒店管理系统软件包等。
5.6.7消耗品备品备件ConsumableSpareParts
客房卫浴消耗品、餐饮／会议消耗品、办公消耗品、保洁消耗品等。
5.6.8汽车Auto
货车1辆、冷藏式货车1辆、服务电瓶车14辆、贵宾用车2辆、公务车2辆、中巴1辆、通勤大巴3辆。
5.6.9推广费PromotionExpenses
包括：
宣传品制作、媒体广告、户外广告、导引指示、推介活动等投入，综合暂150万计入，项目建成后摊入运营成本。
5.6.10流动资金FlowFunds
业内同级酒店筹备期通常为8～12个月，综合考虑酒店规模等因素，暂按8个月进行测算，包括筹备期能源消耗、物业运营维护、行政总务、管理、保险、员工宿舍租赁费等支出项目进行测算，铺底流动资金暂按500万测算。
5.7不可预见费UnforeseenExpenses
鉴于在项目实施过程中，存在如下等因素发生的可能，将对本项目的投资产生不可预期的成本增加，结合本酒店项目的规模及特点综合考虑，暂按5%的费率进行测算。
1．材料及设备涨价；
2．政策性费用调整；
3．设计变更；
4．工程索赔；
5．项目建设延期等。
5.8建设单位管理费ManagementExpense
１．测算费率按照建设单位管理费按照财建（2002）394号文件规定执行。
２．测算基数按财建（2003）724号文十一条规定“……建设单位从筹建之日至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支，建设单位管理费以项目概算总投资为测算基数。
”
5.9资金成本CostofCapital
１．建设期贷款利息：
从获得四证到酒店筹开试业，建设期按30个月进行测算。
２．贷款利率：
按3年内贷款基准利率6.3%，按2次平均发放进行测算。
第六章成本结构及敏感性分析CostStructure&SensitivityAnalysis
6.1投资成本结构分析CostStructureAnalysis
6.2建安成本结构分析EngineeringCostStructureAnalysis
6.3基础设施成本结构分析
6.4敏感点与成本策略SensitivePointsandCostStrategy
6.4.1建安敏感点SensitivePoint
透过上述图表对成本数据结构权重分析，不难得出机电设备安装工程、装饰工程、环境景观工程三个部分占建安总投资比重较大，是本投资项目的成本敏感点。
6.4.2敏感点成本属性CostAttribute
成本的属性决定了项目档次和品质的基本要素。
１）配置属性，不同的设计配置的对敏感点成本影响十分巨大。
２）标准属性，相同的配置下选取不同的标准，成本的差距同样十分巨大。
6.4.3成本配置策略CostStrategy
根据成本敏感点及其属性的分析，建议投资方根据如下不平衡成本配置策略，在专业设计阶段对投资成本进行合理配置精确定位，从而实现成本效益最大化的目的。
１）机电设备安装工程
A．功能系统配置必须齐全到位，避免短期升级浪费投资；
B.餐饮、宴会、流线与客房区定位于国际一线品牌；
C.非流线区可以考虑配置合资品牌；
D.辅助功能区、隐蔽工程可考虑国内主流品牌。
２）装饰工程
A.大堂、宴会、餐饮、客房、流线区硬装强调品质和耐久性；
B.大堂、宴会、餐饮、客房、流线区软装饰突出海岸风情的文化内涵。
C.家具配置方面在满足安纳塔参数要求的同时结合地方民俗特色。
D.室内灯具是点睛之笔，奢华的重要表现手段，强调独具匠心中的“独”的内涵表达。
E.由于所处地理位置，建筑物长期受海洋及台风侵蚀，因此外立面装饰应尽可能采用抗腐蚀性能较好的材料，钢材、木材构件必须做较高等级的防腐处理。
３）景观环境工程
A.应适提高亮化成本投入，营造绚丽夜景时尽可能考虑节能措施，强调自然与科技的融合。
B.建筑外装饰及景观造型的选材宜突出古朴自然，同时要兼顾提高抗腐蚀等级以提高耐久性。
C.结合三亚海棠湾的气候特征，选取反映热带风情特色生态植被，围绕四季常青和花开四季主题，既有效控制成本又能完美展现热带海岸风情。
D.道路路面尽可能采用铺装面，尽量减少混凝土道面的使用，如必须使用，局部流线区域可使用彩色混凝土，衬托环境突出特色。
第七章成本趋势评估CostTrendAssessment
7.1主要建筑材料价格趋势MainBuildingMaterialPriceTrends
1．钢材价格趋势图SteelPriceTrend
2．商品砼价格趋势图CommodityConcretePriceTrend
7.2劳动力价格趋势LaborForcePriceTrend
7.3成本趋势CostTrend
1．土建成本：
根据对项目所在地主要建材、人工的年度数据评估，建材市场目前处于历史相对低位小幅震荡，如项目能够合理控制建设周期，加强成本合约管理，建设成本将能够得到有效控制。
2．机电成本：
在设计参数条件下，机电设备受建筑智能化的升级，节能控制技术的应用等因素影响，主流的建筑设备目前均已升级换代，与教早期同等功率参数产品相比，价格上已有较大升幅。
电气设备中短期受国际铜等原材料期货市场价格波动影响比较明显。
3．进口设备：
虽然宏观经济放缓，但旅游业却增长强劲，尤以高端酒店增长为甚。
尽管人民币汇率中期存在升值趋势，依旧无法抵消供求关系的影响，短期内酒店进口设备价格仍将存在较大上涨压力。
第八章其他OtherMatters
8.1目的Objective
本公司受委托人委托编制，概算结论谨供委托人对海棠湾亿隆温德姆至尊度假酒店投资成本规划参考使用。
8.2便利Convenience
本概算按照建设项目成本科目序列进行分解编制，为后期制定成本规划、确定目标成本及成本动态管理、成本后评价以及转移固定资产等工作奠定了基础。
8.3重大影响MajorEffect
本概算依据委托方提供初设文件及相关资料编制，力求做到全面、真实、客观，然而概算结论毕竟受项目定位和方案设计参数及完整度的约束，截止本概算完成初步设计及专业方案设计尚在进行中，如项目定位或设计参数发生调整，将对概算结论将产生重大影响；
8.4声明SpecialStatement
本概算内容可能涉及委托人商业秘密，未经委托人许可本公司将严格恪守委托人的商业机密。
本概算为本公司自主知识产权，未经本公司授权许可，严禁任何单位和个人擅自摘录引用，违者我公司将保留追究其法律责任的权力。
第九章概算Budget
详见《概算表》
中联造价咨询有限公司
2012年7月
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