会馆建馆可行性分析报告.docx
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会馆建馆可行性分析报告
会馆建馆可行性分析报告
**人飘洋过海,来加拿大打拼定居,可朔自上世纪五十年代,几乎歷经超越半世纪的歷史;尤以多伦多地区的同乡前辈,更早已在第二次世界大战以前,就有眾多的移民卓越事跡记载.
有鑑於**同乡移民的卓越歷程,在多伦多建构一个**人精神团结向心的地点指标,一方面可在自己的活动中心举办交流活动,努力融入加拿大的主流社会;另一方面也可见证**人在海外胼手胝足的经验传承,加强连络感情增进团结,建造一栋**会舘的构想乃為同乡眾所祈愿
為了冀祈**会舘建馆之规划工作有所依据,更為顺利可行,**会舘建馆委员会乃拟议本建馆可行性分析,再经同乡深入研议,即可戮力进行**会舘
建馆之规划设计工作.至於建馆之时程则以未来十五年為计画期.
建舘工作共分為三期包括
（1）建馆规划期;
（2）建馆设计及施工期;（3）建馆维护管理期.第一期包括可行性分析正在进行中,第二期以四至五年至建馆完成.第三期维护管理期,则為同乡会会员对会舘保馆护馆传承,是否成功之保证
故本可行性分析,仅针对第一期:
建舘前期规划先行做分析讨论而已.其后经过初步可行性之结论,认為可行,可再进行后续之第二期设计施工及第三期之维护管理.
1-1第一期:
建舘规划期
.A.建舘目标愿景
B.建舘委员会
C.初步可行性分析十个面向
D.建舘草案之规划设计调查
1.调查分析
自然人文景观及使用者同乡会会员之意愿,及认购Condo之调查
2.课题与策略
3.规划构想（景观规划,產业经济,风俗文化,宗教信仰）
4.设计草案
依规划目标调查分析课题策略衍生之规划构想
依规划构想衍生之设计主题完成设计草案
E.认可初步可行性分析十个面向之结论
1-2第二期:
建馆设计施工期
A.由设计草案进行设计图施工详图及估价
B.执行招标,发包及签约
C.确定Condo预售之各种方式
D.可行性分析十个面向之详细检讨回馈及确认
E.建舘财务计画及确认各项资金之调集支付
F.执行施工时程及预算品管完成施工计画.
1-3第三期:
建舘维护管理期
A.维护管理组织之委任
B.维护管理重要项目（管理章程）之成文
C.进行维护管理计画
贰建舘规划期
2-1建舘目标愿景
A.**会舘為**人在多伦多活动之中心,具精神向心及象徵意义之指标,為表现**人融入加拿大主流社会之努力,及见证**人在海外胼手胝足奋斗经验之传承,多伦多**人乃祈愿建造**会舘.
B.**会舘,包括一栋二十迟高会舘,公寓（Condo）一百单位,长青馆一百单位,及景观和停车场等附设设施,
2-2建舘委员会
依XX-02-24多伦多**同乡会大会修正建舘委员会章程如下:
1.当届会长副会长及财务委员為一年期当然委员
2.另外选出六名及两名顾问（律师及会计师）為两年期委员连选得连任
建舘委员会任务参阅章程及当天记录
2-3初步可行性分析十个面向
A.十个面向
1..环境面可行性,2.经济面可行性,3.财务面可行性,4.社会面可行性,
5.技术面可行性,6.法令面可行性7.经营面可行性,8.政策面可行性,
9.市场面可行性,10.风险面可行性
B.各面向之定性分析—参阅意愿调查
2-4调查与分析
自然
参阅意愿调查结果3.区位项
B.人文
1.交通状态调查,参阅意愿调查结果4.需求项
2.所有权经营权及使用权之区别
1）会舘之使用权经营权及所有权乃非营利性
2）Condo之所有权经营权及使用权乃营利性
3）其他空间经营之租赁
3.募款小组之组织分析:
参阅附件
景观
参阅意愿调查结果4.需求项
D.使用者同乡会会员之意愿调查结果（2/22/07）
1.使用者同乡会会员认购调查包括意愿之价格参与募款及会舘型态
愿意认购未定但有意愿拟议数量
18户10户100户
房间数3BR4户23%1户10%3BR10户
2BR14777702BR75
1BR01BR10
1BR+Den01BR+Den5
面积数600-800sf1BR+Den31721BR+Den
800sf
800-10002BR73951BR
600sf
1001-12002BR+Den63312BR1,000sf
1201&UP1623BR1,200sf
不清楚16-
2.价格
愿意认购未定但有意愿购买拟议数量
18户10户100户
价格户数%户数%
150K–200K1BR或2BR9503302BR75户
-250K5283301BR10户
-300K2113301BR+Den5户
-350K2111103BR10户
3.区位
愿意认购未定但有意愿拟议数量
18户10户100户
区位户数%户数%
MetroNE2户111户102BR75户
NW164401BR10户
Central211
（1）1BR+Den5户
N2113BR10户
GTANE633110
N211220
NW211220
无意见16
交通方便最重要18100
4.需求项目
愿意认购
18户
需求户数%户数%
出租18100邻近TTC站公园
公车大商场1478
300人聚会空间16希望儘快完成16
图书馆1056自付水电热管理费16
游泳池739仅售给**同乡16
会客空间950托儿所16
Sauna211运动空间16
E.计算数据调查分析
1.Condo一百单位面积
1）3BR10户x1,200=12,000sf（英迟）
2）2BR75户x1,000=75,000
3）1BR 10户x600= 6,000
4）1BR+Den5户x800=4,000
5）公共及附属空间面积5%=6,000
6）Condo总楼地板面积103,000
7）两层地下停车场120x350=42,000
8）20位来访客人地上停车位20x300（6,000）
9）Condo总建筑楼地板面积:
145,000sf
2.会馆面积
1）600人会议室6,000sf
包括400人餐厅
2）两间会议室1,000
3）图书室50x20 1,000
4）厨房 500
5）厕所 500
6）办公室及会议室50x201,000
会舘总建筑楼地板面积小计 =10,000sf
7）60部车地上停车场60x300=18,000
10位来访客人地上停车位10x3003,000
8）游泳池40x60（室外） 2,400sf
3.长青馆一百单位面积
（本项面积仅供未来估计开发总用地所需不计入建筑总面积）
1）1BR 60户x600=36,000sq
2）2BR40户x800=32,000
3）公共及附属空间面积=6,000
4）120停车场=36,000
5）10位来访客人地上停车位10x300（3,000）
6）长青馆楼地板面积=110,000sf
\4.总楼地板面积（GrossFloorArea）
1）Condo 145,000sf
2）会舘及停车场及游泳池=10,000
.会舘 10,000
停车场 21,000
游泳池（室外） 2,400
3）长青馆110,000
4）本案完成时总建筑面积 265,000sf
5.建筑面积（BuildingArea）
1）Condo103,000/10 = 10,300sf/每层
2）会舘10,000/1 = 10,000
3）长青馆110,000/10 = 11,000
4）建筑物面积 31,300sf\
6.建筑基地用地
1）停车场（地上）= 30,000sf
2）游泳池 = 2,400
3）建筑物面积 = 31,300
.4）景观及道路用地=24,000
5）建筑用地= 87,700sf
6）建蔽率31,300/87,700=35.70%
7）总基地用地= 2.13Acs
如上得出2.13Acs应可足敷使用,故拟以2.5英亩為本案之基地规划尺度
F.建造及土地费用（不含长青馆,仅含HardCost,但未包括SoftCost）
1.建造费用（费用為估计价,详细值应依当时市场价格计算）
1）Condo$150/sfx103,000=$15,450,000
2）Condo地下停车场$12,000x120=1,440,000
3）会舘$140/sfx10,000=1,400,000
4）室外停车场$40/sfx30,000=1,200,000
5）游泳池$225/sfx2,400=540,000
6）长青馆（暂不开发故不计入）
7）景观及道路=500,000
8）地下水电给污水瓦斯工程=500,000
9）建造费用=$21,030,000
2.土地费用
2.5英亩$2,500,000.
3.建造及土地费总费用$23,530,000
G.融资（Financing）
1.同乡会现有存款$300,000
2.出售100间Condo100x200K=20,000,000
3.长期低利贷款（1%）（）
4.CMHC加国政府贷款（）
5.同乡会筹集募款或政府补助=3,500,000
本案可用融资=$23,800,000
2-5.课题与策略
A.课题一:
如何:
取得最佳融资及募款
策略:
1.利用会员与银行之良好关系申请低利贷款
2..请求**政府及安省政府补助
3.募款委员会设定募款目标及时间表（两年内完成
.4.密集举办募款活动
B.课题二:
如何说服会员推广认购Condo事宜
策略:
1.第一期可行性分析报告经确认可行后应儘速购入圡地进行
规划设计
2.如能取得圡地应请募款委员会扩大推广任购
C.课题三:
如何获得最佳设计及维护管理
策略:
1.组成设计小组深入讨论以便确认初步可行性分析
2.进行可行性分析第二期及第三期任务
D.课题四:
其他Option讨论
在十个面向之后的第四部分讨论之
2-6规划构想
A.规划理念
1.强调多伦多**同乡会组织的任务与愿景
2.运用景观规划设计模式—由下而上的原理（gegenstromprinzip）
建构一个具有**乡土主体意识特色之景观规划设计
3.具备產业经济,自主之经济,免於财务及维护管理之困境
4.努力将**人的歷史文化融入加拿大主流社会
5.加强**人在宗教信仰的灵性
B.规划设计之主题
1.表达规划目标,调查分析及课题策略所衍生之设计主题
2.强烈表现规划理念的内含要义
2-7设计草案（草图可依基地之区位做不同之设计）
参.认可进行初步可行性分析十个面向之结论
3-1.环境面可行性
A.同乡会会员意愿调查之普遍性有待加强,一般调查应有全体会员中50%之回报数,获得回报数50%為準,本次调查未达基本数尚须加强
B.根据同乡会会员意愿调查指出MetroNE,NW及GTA（市郊）NE,NW及
Central最受欢迎.
C.当然交通方便的区位最為重要
3-2.经济面可行性
A.Condo价位以20万為最受欢迎
B.本案拟议2BR应该佔有75户,1BR佔15户,3BR佔10户
C.Condo為十层,附加两层地下停车场包括20位访客用共有120位
D.会馆有一层20迟高,除适合同乡会务之使用外,还具备多功能用途空间.
E.会馆停车场及游泳池為地上及室外
3-3.财务面可行性
A.儘量取得低利或免利贷款.依初步调查结果资金与建筑费用应可平衡
B.找寻**及加国政府（CMHC）优利融资
3-4.社会面可行性
A.Condo应售与一般市民,并无特定族群之分
B.但未来Condo转售可能必须鼓励售给我同乡会会员
3-5.技术面可行性
A.全部规划设计皆依据OntarioBuildingCode及当地ZoningBylaw之规定
B.同乡会会员人才眾多,各式各样技术及Sale之人才,皆应参与.
3-6.法令面可行性
A.针对法令方面,同乡会会员中之律师,会计师及建筑师应该各施其职
B.尤其律师应就Condo及会馆之所有权经营权及使用权加以检核
C.有关SecurityAct之配套法令应予纳入考量
3-7.经营面可行性
A.组织维护管理委员会及设立管理规程以便执行经营大计
B.应妥善经营基地上之產业,如托儿所或空间出租,以保证财务收支的平衡
3-8.政策面可行性
A.配合加国政府AffordableHousingProgram的政策
B应随时注意.OntarioHousing及CMHC的政策变动
3-9.市场面可行性
A.本规划每单位售价20万,对应於现有Condo市场价格25万,即平均
价位在$350/SF;应甚有竞争性
B.目前市场竞争的要点仍在区位的选择,儘快找到一块理想的基地是本报告
后的要务之一.
C.因本案系由同乡会主导,可省却最少15%费用包括Commission,Promotion及Profit等,望同乡多多支持购买,以便可以早日进行本案.
3-10.风险面可行性
A.Condo应在预售60户以上始可开始动工
B.必须考量Bridgemortgage及Bridgefinancing之确实性
C.预定之融资,预售之Condo应确切Confirm以保证财务收支的平衡
肆.其他Option的讨论
4-1基本资金之筹集,至少要有建造及土地费的1/3约7百万
A.来源
1.由**政府或加国政府资助
2.向银行及CMHC寻求低利融资
3.同乡会募款
B.讨论
1.即刻购买一栋既有Condo,进行后续工作
2.因為新建与既有在费用上差别太大,是否可较理智地应用该款
（1）考虑softcost（developmentcost,taxes,engineerandarchitectfees,etc.）
（2）考虑zoning,bylaw等之permit,approval,publichearing.
（3）考虑利息的负担
4-2时间即是金钱
A利息及管理费用.
1.买断Condo可以减轻利息,建造及管理费用
2.Inflation以2.5%计算负担太多
B.讨论
1.新建与既有之差别在时间及管理费用,相差很多
2.买断可省利息又简单省事
4-3另类思考
A.较理智地应用该筹集款
1.同乡会如能筹得该筹集款可动用的方式很多
2.希望同乡多提供高见
B讨论
1.请会长向台北文化中心商请长期租用
2.如有基金,同乡会可租用饭店开会.
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