会馆建馆可行性分析报告.docx

1、会馆建馆可行性分析报告会馆建馆可行性分析报告*人飘洋过海,来加拿大打拼定居,可朔自上世纪五十年代,几乎歷经超越半世纪的歷史;尤以多伦多地区的同乡前辈,更早已在第二次世界大战以前,就有眾多的移民卓越事跡记载.有鑑於*同乡移民的卓越歷程,在多伦多建构一个*人精神团结向心的地点指标,一方面可在自己的活动中心举办交流活动,努力融入加拿大的主流社会;另一方面也可见证*人在海外胼手胝足的经验传承,加强连络感情增进团结, 建造一栋*会舘的构想乃為同乡眾所祈愿為了冀祈*会舘建馆之规划工作有所依据,更為顺利可行,*会舘建馆委员会乃拟议本建馆可行性分析,再经同乡深入研议,即可戮力进行*会舘建馆之规划设计工作.至於

2、建馆之时程则以未来十五年為计画期.建舘工作共分為三期包括 (1) 建馆规划期; (2) 建馆设计及施工期; (3) 建馆维护管理期. 第一期包括可行性分析正在进行中, 第二期以四至五年至建馆完成. 第三期维护管理期,则為同乡会会员对会舘保馆护馆传承,是否成功之保证故本可行性分析,仅针对第一期:建舘前期规划先行做分析讨论而已.其后经过初步可行性之结论,认為可行,可再进行后续之第二期设计施工及第三期之维护管理.1-1 第一期 : 建舘规划期. A. 建舘目标愿景B. 建舘委员会C. 初步可行性分析十个面向D. 建舘草案之规划设计调查1. 调查分析自然人文景观及使用者同乡会会员之意愿, 及认购 Co

3、ndo之调查2. 课题与策略3. 规划构想(景观规划, 產业经济, 风俗文化, 宗教信仰 )4. 设计草案依规划目标调查分析课题策略衍生之规划构想依规划构想衍生之设计主题完成设计草案E. 认可初步可行性分析十个面向之结论1-2 第二期 : 建馆设计施工期A. 由设计草案进行设计图施工详图及估价B. 执行招标, 发包及签约C. 确定Condo预售之各种方式D. 可行性分析十个面向之详细检讨回馈及确认E. 建舘财务计画及确认各项资金之调集支付F. 执行施工时程及预算品管完成施工计画.1-3 第三期 : 建舘维护管理期A. 维护管理组织之委任B. 维护管理重要项目(管理章程)之成文C. 进行维护管理

4、计画贰 建舘规划期2-1 建舘目标愿景A. *会舘為*人在多伦多活动 之中心, 具精神向心及象徵意义之指标,為表现*人融入加拿大主流社会之努力,及见证*人在海外胼手胝足奋斗经验之传承,多伦多*人乃祈愿建造*会舘.B. *会舘,包括一栋二十迟高会舘,公寓(Condo) 一百单位,长青馆一百单位,及景观和停车场等附设设施,2-2 建舘委员会依XX-02-24多伦多*同乡会大会修正建舘委员会章程如下:1. 当届会长副会长及财务委员為一年期当然委员2. 另外选出六名及两名顾问(律师及会计师)為两年期委员连选得连任建舘委员会任务参阅章程及当天记录2-3 初步可行性分析十个面向A. 十个面向1.环境面可行

5、性, 2. 经济面可行性, 3.财务面 可行性, 4. 社会面 可行性,5. 技术面可行性, 6. 法令面可行性 7. 经营面可行性, 8. 政策面可行性,9. 市场面 可行性,10. 风险面可行性B. 各面向之定性分析参阅意愿调查2-4 调查与分析自然参阅意愿调查结果 3. 区位项B. 人文1. 交通状态调查,参阅意愿调查结果4.需求项2. 所有权经营权及使用权之区别1) 会舘之使用权经营权及所有权乃非营利性2) Condo之所有权经营权及使用权乃营利性3) 其他空间经营之租赁3. 募款小组之组织分析:参阅附件景观参阅意愿调查结果 4.需求项D .使用者同乡会会员之意愿调查结果(2/22/0

6、7)1. 使用者同乡会会员认购调查包括 意愿 之价格 参与募款及会舘型态愿意认购未定但有意愿拟议数量18 户10 户10 0 户房间数 3 BR 4 户 23 % 1 户 10 % 3 BR 10 户2 BR14 77 7 70 2 BR 751 BR0 1 BR 101BR+Den0 1 BR + Den 5面积数 600- 800 sf 1 BR+Den 3 17 2 1 BR + Den800 sf800-1000 2BR 7 39 5 1 BR600 sf1001-1200 2 BR+Den 6 33 1 2 BR 1,000 sf1201 & UP 1 6 2 3 BR 1,200

7、sf不清楚 1 6 -2. 价格愿意认购未定但有意愿购买 拟议数量18 户 10 户 100 户价格 户 数 % 户数 %150 K 200 K 1 BR 或 2BR9 50 3 302BR 75 户- 250 K 5 28 3 301 BR 10 户- 300 K 2 11 3 301BR + Den 5 户- 350 K 2 11 1 103BR 10 户3. 区位愿意认购未定但有意愿 拟议数量18 户 10 户 100 户区位 户 数 % 户数 %Metro NE2 户 11 1 户 102BR 75 户NW 1 6 4 401BR 10 户Central 2 11 ( 1 ) 1BR+

8、Den 5 户N 2 11 3BR 10 户GTA NE 6 33 1 10N 2 11 2 20NW 2 11 2 20无意见 1 6交通方便最重要 18 1004. 需求项目愿意认购18 户需求 户 数 % 户数 %出租18 100 邻近TTC站 公园公车大商场 14 78300 人聚会空间 1 6 希望儘快完成 1 6图书馆 10 56 自付水电热管理费 1 6游泳池 7 39 仅售给*同乡 1 6会客空间 9 50 托儿所 1 6Sauna 2 11 运动空间 1 6E. 计算数据调查分析1. Condo一百单位 面积1) 3 BR10户x 1,200 = 12,000 sf ( 英迟

9、)2) 2 BR75户x 1,000 = 75,0003) 1 BR10户x 600 = 6,0004) 1 BR+Den 5户x 800 = 4,0005) 公共及附属空间面积 5 % = 6,0006) Condo 总楼地板面积 103,0007) 两层地下停车场 120 x 350 = 42,0008) 20 位来访客人地上停车位20 x 300 ( 6,000 )9) Condo 总建筑楼地板面积: 145,000 sf2. 会馆面积1) 600人会议 室 6,000 sf 包括 400人 餐厅2) 两间会议室 1,0003) 图书室 50 x 20 1,0004) 厨房 5005)

10、厕所5006) 办公室及会议室 50 x 20 1,000会舘总建筑楼地板面积小计= 10,000 sf7) 60 部车地上停车场 60 x 300 = 18,00010 位来访客人地上停车位10 x 300 3,0008) 游泳池 40 x 60 ( 室外 )2,400 sf3. 长青馆一百单位面积(本项面积仅供未来估计开发总用地所需不计入建筑总面积 ) 1) 1 BR 60户x 600 = 36,000 sq2) 2 BR 40户x 800 = 32,0003) 公共及附属空间面积 = 6,0004) 120 停车场 = 36,0005) 10 位来访客人地上停车位10 x 300 ( 3

11、,000 )6) 长青馆楼地板面积 = 110,000 sf4. 总楼地板面积 ( Gross Floor Area )1) Condo 145,000 sf2) 会舘及停车场及游泳池 = 10,000. 会舘 10,000停车场 21,000游泳池 ( 室外) 2,4003) 长青馆 110,0004) 本案完成时总建筑面积 265,000 sf5. 建筑面积 ( Building Area )1) Condo 103,000 / 10= 10,300 sf / 每层2) 会舘 10,000 / 1= 10,0003) 长青馆 110,000 / 10= 11,0004) 建筑物面积 31,

12、300 sf6. 建筑基地用地1) 停车场 ( 地上) = 30,000 sf2) 游泳池 = 2,4003) 建筑物面积 = 31,300. 4) 景观及道路用地 = 24,0005) 建筑用地 = 87,700 sf6) 建蔽率 31,300 / 87,700 = 35.70 %7) 总基地用地 = 2.13 Acs如上得出2.13 Acs 应可足敷使用,故拟以2.5英亩為本案之基地规划尺度F. 建造及土地费用 (不含长青馆,仅含Hard Cost ,但未包括Soft Cost )1. 建造费用 (费用為估计价, 详细值应依当时市场价格计算)1) Condo $150 /sf x 103,

13、000 = $ 15,450,0002) Condo地下停车场 $12,000 x 120 = 1,440,0003) 会舘 $140/sf x 10,000 = 1,400,0004) 室外停车场 $ 40/sf x 30,000 = 1,200,0005) 游泳池 $ 225/sf x 2,400 = 540,0006) 长青馆(暂不开发故不计入)7) 景观及道路 = 500,0008) 地下水电给污水瓦斯工程 = 500,0009) 建造费用 = $ 21,030,0002. 土地费用2.5 英亩 $ 2,500,000.3. 建造及土地费总费用 $ 23,530,000G. 融资 (F

14、inancing )1. 同乡会现有存款 $ 300,0002. 出售100间 Condo 100 x 200 K = 20,000,0003. 长期低利贷款(1%) ( )4. CMHC加国政府贷款 ( )5. 同乡会筹集募款或政府补助 = 3,500,000本案可用融资 = $ 23,800,0002-5. 课题与策略A. 课题 一: 如何:取得最佳融资及募款策略 :1. 利用会员与银行之良好关系申请低利贷款2.请求*政府及安省 政府补助3. 募款委员会设定募款目标及时间表(两年内完成. 4. 密集举办募款活动B. 课题 二: 如何说服会员推广认购Condo事宜策略 :1. 第一期可行性分

15、析报告经确认可行后应儘速购入圡地进行规划设计2. 如能取得圡地应请募款委员会扩大推广任购C. 课题 三: 如何获得最佳设计及维护管理策略 : 1. 组成设计小组深入讨论以便确认初步可行性分析2. 进行可行性分析第二期及第三期任务D.课题 四: 其他Option讨论在十个面向之后的第四部分讨论之2-6 规划构想A. 规划理念1. 强调多伦多*同乡会组织的任务与愿景2. 运用景观规划设计模式由下而上的原理(gegen strom prinzip)建构一个具有*乡土主体意识特色之景观规划设计3. 具备產业经济,自主之经济,免於财务及维护管理之困境4. 努力将*人的歷史文化融入加拿大主流社会5. 加强

16、*人在宗教信仰的灵性B. 规划 设计之主题1. 表达规划目标,调查分析及课题策略所衍生之设计主题2. 强烈表现规划理念的内含要义2-7 设计草案 ( 草图可依基地之区位做不同之设计 )参. 认可进行初步可行性分析十个面向之结论3- 1 .环境面可行性A. 同乡会会员意愿调查之普遍性有待加强, 一般调查应有全体会员中50 %之回报数,获得回报数50 %為準,本次调查未达基本数尚须加强B. 根据同乡会会员意愿调查指出Metro NE, NW 及 GTA(市郊) NE,NW 及Central 最受欢迎.C.当然交通方便的区位最為重要3- 2 .经济面可行性A. Condo 价位以20 万 為最受欢迎

17、B. 本案拟议2BR应该佔有75 户, 1 BR佔15 户, 3BR佔 10户C. Condo 為十层,附加两层地下停车场包括20位访客用共有120位D. 会馆有 一层20迟高,除适合同乡会务之使用外,还具备多功能用途空间.E. 会馆停车场及游泳池為地上及室外3- 3 .财务面可行性A.儘量取得低利或免利贷款. 依初步调查结果资金与建筑费用应可平衡B. 找寻*及加国政府(CMHC)优利融资3- 4. 社会面可行性A. Condo应售与一般市民,并无特定族群之分B. 但未来Condo转售可能必须鼓励售给我同乡会会员3- 5. 技术面可行性A. 全部规划 设计皆依据Ontario Building

18、 Code 及当地Zoning Bylaw之规定B. 同乡会会员人才眾多,各式各样技术及Sale之人才,皆应参与.3- 6. 法令面可行性A. 针对法令方面, 同乡会会员中之律师,会计师及建筑师应该各施其职B. 尤其律师应就Condo及会馆之所有权经营权及使用权加以检核C. 有关Security Act 之配套法令应予纳入考量3- 7. 经营面可行性A. 组织维护管理委员会及设立管理规程以便执行经营大计B. 应妥善经营基地上之產业,如托儿所或空间出租,以保证财务收支的平衡3- 8. 政策面可行性A .配合加国政府Affordable Housing Program的政策B 应随时注意.Onta

19、rio Housing 及CMHC的政策变动3- 9. 市场面可行性A. 本规划每单位售价20 万,对应於现有Condo市场价格25 万, 即平均价位在$350 / SF; 应甚有竞争性B. 目前市场竞争的要点仍在区位的选择,儘快找到一块理想的基地是本报告后的要务之一.C. 因本案系由同乡会主导,可省却最少15 %费用包括 Commission, Promotion及 Profit等,望同乡多多支持购买,以便可以早日进行本案.3-10.风险面可行性A. Condo 应在预售60户以上始可开始动工B. 必须考量Bridge mortgage及 Bridge financing 之确实性C. 预定

20、之融资,预售之Condo应确切Confirm以保证财务收支的平衡肆. 其他Option的讨论4-1 基本资金之筹集, 至少要有建造及土地费的1/3 约 7 百万A. 来源1. 由*政府或加国政府资助2. 向银行及CMHC 寻求低利融资3. 同乡会募款B. 讨论1. 即刻购买一栋既有Condo, 进行后续工作2. 因為新建与既有在费用上差别太大,是否可较理智地应用该款(1) 考虑soft cost ( development cost, taxes, engineer and architect fees, etc.)(2) 考虑 zoning, bylaw 等之 permit, approval, public hearing.(3) 考虑利息的负担4-2 时间即是金钱A 利息及管理费用.1. 买断Condo 可以减轻利息 ,建造及管理费用2. Inflation 以2.5 % 计算负担太多B. 讨论1. 新建与既有之差别在时间及管理费用,相差很多2. 买断可省利息又简单省事4-3 另类思考A. 较理智地应用该筹集款1. 同乡会如能筹得该筹集款可动用的方式很多2. 希望同乡多提供高见B 讨论1. 请会长向台北文化中心商请长期租用2. 如有基金,同乡会可租用饭店开会.