沁阳上林苑住宅小区项目可行性研究报告.docx
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沁阳上林苑住宅小区项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
沁阳市“上林苑”建设项目一期工程
1.1.2开发商概况
焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街1号，注册资2000万元，成立于2007年4月，工商注册号410803100000585，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资、开发、实业投资等。
公司法人代表：
公司法人代表李明珍，女，现年59岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。
1.1.3报告编制单位
编制单位：
北京国金管理咨询有限公司
资格等级：
甲级
工程咨询资格证编号：
工咨甲10120070030
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
1.1.4研究工作依据
1、国家、省及沁阳市颁布的相关法律、法规、政策；
2、《沁阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》；
4、沁阳市国土局土地出让证明；
5、沁阳市2005-2010年相关统计数据；
6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》
8、沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
9、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。
1.1.5研究工作范围
房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。
总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括：
1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；
2、从城市规划的角度对本项目进行评价；
3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；
4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价；
5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；
6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；
7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；
8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。
1.1.6项目提出的理由
随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。
房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。
近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。
根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》，沁阳市市区人口在2015年将从目前的13万人分别达到20万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。
沁阳房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点、消费的热点。
基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市莫蒂斯投资实业有限公司于2010年8月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧、常付路东侧、任庄村北侧宗地编号为2007-26号地块的使用权，并于2011年1月决定在此开发建设沁阳市“上林苑”（一期）商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“上林苑”（一期）商住小区将形成占地面积106亩，总建筑面积227798㎡的建设规模，可容纳1766户，5000余人的沁阳市首席规模社区，“上林苑”（一期）商住小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为沁阳市中心城区一道亮丽的风景线。
1.2项目概况
1.2.1地理位置
沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。
北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。
东侧地为规划公园广场。
沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离沁阳“上林苑”均不超过5分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。
1.2.2建设规模与目标
沁阳“上林苑”建设项目拟分二期完成，本项目只考虑一期工程。
工程总占地面积70647㎡（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798㎡，其中住宅部分面积167475㎡，商业用房面积6000㎡，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿化覆盖率35%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发沁阳“上林苑”建设项目，将致力于为在沁阳工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.2.3项目建设期限
项目建设期限计划为24个月，即从2011年4月起至2013年4月。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
本项目总投资估算为46991.67万元，资金来源为自有资金36991.67万元，预售房款收入10000万元。
该项目开发商自有资金比例为78.72%，远高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。
本项目完成后，预计销售收入为69898.62万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加3844.42万元、土地增值税3060.1万元后，预计利润总额为16002.42万元。
1.2.5主要技术经济指标
主要经济数据及评价指标表
序号
名称
单位
数量
一
主要设计指标
1
总占地面积
㎡
70647.9
2
建筑占地面积
㎡
13880
3
总建筑面积
㎡
227798
其中：
地下建筑面积
㎡
47706
1.半地下车库
㎡
29272
2.地下车库（含人防工程）
㎡
18434（其中人防工程14000）
地上建筑面积
㎡
180092
1.商业部分面积
㎡
6000
2.住宅部分面积（1766户）
㎡
167475
①高层住宅（1216户）
㎡
104729
②小高层住宅（550户）
㎡
62746
③架空层（不计入容积率）
㎡
5020
3.会所面积
㎡
1597
4
容积率
2.49
5
建筑密度
%
19.6
6
绿地率
%
35
7
停车位
辆
980
其中：
地下
辆
460
半地下
辆
455
地上
辆
65
二
经济数据
1
总投资
万元
46991.67
2
固定资产投资
万元
0
3
营业收入（经营期平均）
万元
23299.54
4
营业税金及附加（经营期平均）
万元
1281.47
5
土地增值税
万元
3060.1
6
利润总额（经营期平均）
万元
5334.14
7
所得税（经营期平均）
万元
1333.54
8
税后利润（经营期平均）
万元
4000.61
三
财务评价指标
1
销售利润率
%
22.89%
2
投资利润率
%
11.35%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
20.56%
4
财务净现值（所得税前）
万元
4103.5
5
投资回收期（所得税前）
年
3.21
6
资本金收益率
%
15.49%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
0.00%
8
利息备付率（偿还期内平均）
0
9
偿债备付率（偿还期内平均）
0
10
总投资收益率
%
11.35%
11
项目资本金净利润率
%
17.17%
1.3问题与建议
考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。
第二章项目建设背景
2.1国家宏观环境对房地产行业的影响
2.1.12010年房地产市场运行分析
2010年的中国楼市是当之无愧的“政策调控年”：
从年头的疯涨到4.17新国十条出台，随着一系列限购令、限贷令、限外令政策的出台，9月29国务院五部委新政“组合拳”，12月25日加息。
2010年4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度、频次、方式从来没有像2010年这样严厉、这么频繁和这么全面，可以说，2010年的楼市调控堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。
2010年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征：
1、全国房地产开发投资高速增长。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高17.1个百分点。
2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。
西部地区增长最快，东中部地区比重下降；各物业类型房屋投资高速增长；新开工面积高速增长。
2、房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。
2010年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了2008年9月以来连续16个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。
土地开发面积减少。
随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企业土地开发面积从2009年起出现下降态势。
3、新建商品房销售高位回落。
2010年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅比2009年回落33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，比2009年回落58.6个百分点。
4、房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。
2010年，全年房地产开发到位资金72494亿元，同比增长25.4%，比2009年回落20.5个百分点。
利用外资、自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。
东、中、西部地区到位资金增速均回落。
5、房屋销售价格继续上涨。
70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。
二手住宅销售价格同比上涨5.0%。
2.1.22011年房地产市场分析
尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，2011年要加强楼市调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。
但楼市对政策调控似乎产生了“免疫力”，出现冬日市场淡季的火热。
去年12月土地、商品房供给量和成交量均创历史新高，低迷的股市，使得购房依然成为了投资的第一选择。
预计2011年我国房地产市场将会呈现以下几个特征：
1、开发投资将保持较快增长。
由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。
但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。
2、量价同涨将会是房地产市场的主旋律。
在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能的理财方式，也是很多财富人士的必然选择。
特别是在当下中国实体经济远未复苏的大环境之下，购房热潮已经席卷一线城市，促使房价掀起了新一轮的上涨，随着投资性需求的进一步释放，量价同涨将会是房地产市场的主旋律。
过去已经几次调控中途而废了，给了市场非常不好的信号，政府调控政策稍有松懈将会带来报复性的反弹。
2011年CPI的高涨，以及购房者对未来市场走向的不确定性，使得购房者的购房意愿要明显比2009、2010年初旺盛；新年伊始，公积金对二套房范围的重新认定，给予了那些有合理改善需求的购房者通过“先卖后买”方法来实现置业升级的渠道，从而使得今年楼市第一周的成交量要明显好于2009、2010年同期。
3、国家可能出台更加严厉的房地产调控政策。
某经济类媒体进行的“2011年房价走势调查”结果显示，虽然多达94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但47.8%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.2%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。
只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降；在2011年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房意愿强烈，今年1月份成交量可能出现2009年之后同期成交的最高值，若1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会催促第三次调控政策加速出台。
4、行业运行中长期看好
国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。
一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。
二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。
三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。
四是深入整顿和规范房地产市场秩序。
可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。
从行业运行情况看，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。
不过房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。
尽管2011年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。
2.2沁阳市宏观经济环境分析
2.2.1沁阳市经济状况
1、经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段
2010年全市地区生产总值突破200亿元大关，达到235.2亿元，较“十五”末增长121%，年均增长17.2%。
三次产业结构由“十五”末的7.8：
62.6：
29.6调整为2010年的6.1：
71.8：
22.1。
全社会固定资产投资完成170.3亿元，较“十五”末增长432%，年均增长39.7%。
地方财政收入完成9.3亿元，年均增长22.9%。
工业经济已经由“十五”末铝电产业“一柱擎天”发展为以新能源、化工、电动车及储能电池、铝及铝深加工、复合材料、造纸装备及造纸、光电信息、新材料等产业为重点的“多点支撑”。
成功引进中国昊华、河南神火、中电投、广东兴发、山西晋煤等一批全国500强和行业龙头企业。
五年来，招商引资项目达到392个，引进市外资金216亿元，连年位居焦作第一，被确定为全省首批对外开放重点市。
招商引资工作正逐步向“选强商、引大资”转变。
图2-12005-2010年沁阳市GDP（亿元）
图2-22005-2010年沁阳市人均GDP（元）
图2-3人均年GDP对房地产市场需求的影响示意图
近年来，沁阳全市GDP（国民生产总值）持续上升,2005-2010年区域经济增长速度达到13%以上，已进入了高速发展的快车道。
从宏观面来看，沁阳的经济发展对房地产市场的发展，总的趋势是向上的，经济快速发展将推动沁阳房地产市场的发展。
当人均GDP超过1000美元以后，城镇化展进入加速期，2005年全国人均GDP已达17145元（近2000美元），全国的城镇化建设已进入全面发展时机，沁阳正好进入这条起跑线。
2、产业结构优化：
第二产业是沁阳的支柱产业，第三产业还不够发达
沁阳市2010年三次产业结构为6.1：
71.9：
33.0，工业主导作用进一步增强，工业增加值157.8亿元，比上年提高18.9个百分点。
图2-42006年沁阳市产业结构示意图
全社会固定资产投资完成170.25亿元，增长29.2%；全社会消费品零售总额实现44.73亿元，增长18.5%。
投资、社会消费的稳步增长，为沁阳经济的后续发展打下了良好的基础。
第三产业发展速度逐步加快。
图2-52005-2010年沁阳市社会消费品零售总额（亿元）变化示意图
3、城乡居民收入继续提高，生活质量进一步改善
全年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别较“十五”末增长112%、103%，年均分别增长16.2%、15.2%。
城乡居民储蓄存款余额达到59.48亿元，比年初增加6.6%，户均存款约4.2万元。
从总体上来说，沁阳市居民的收入水平对于房地产市场近期的发展缺乏强劲的刺激，即使有部分居民是有一些灰色收入，但从该地区的整体经济水平和第三产业的发展来看，房地产市场的有效需求还是有限。
图2-62005-2010年沁阳市城镇居民人均可支配收入（元）
图2-72005-2010年沁阳市在岗职工平均工资（万元）
2.2.2城市建设与规划
沁阳市区位于沁阳市沁河南岸平原地区，土地总面积62平方公里。
现辖怀庆、沁园、覃怀和太行4个办事处，60个村（居）委员会，现有居住人口近14万，是沁阳市的政治、经济、文化中心。
根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，到“十二五”末，沁阳市中心城区面积达到35平方公里，城区人口达到20万以上。
城市整体定位为河南省历史文化名城，焦作市以工贸产业为特色副中心城市，全市经济社会发展中心。
根据城市总体规划，沁阳市中心城区发展要按照“规划先行”的原则和规划—建设—管理“三位一体”的要求，强力推进旧城改造、新区开发和城中村改造，大力发展沁南产业集聚区，尽快形成一环（东环、北环、西环、南环）、两区（广利总干渠以北政治文化生活区、以南沁南工业集聚区）、三河（沁河、城河、干河）、三湖（天鹅湖、沁南人工湖、西湖）、九纵（适居路、香港街、太行路、沁园路、人和路、建设路、北寺街南门街、东关大街、东环路）、九横（团结路、文化路、怀府路、覃怀路、河内路、长城路、工业路、南环路、未来路）的城市发展大格局。
城市用地发展方向将重点向西、南两方向发展，西北、东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设、调整改造为主。
第三章市场分析
3.1沁阳市房地产行业进入快速发展阶段
近年来，沁阳市委、市政府通过强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，全力推进“四化”进程。
为了拉大城市框架、完善城市功能设施，先后投资6亿多元新建改造了太行景观大道、东环路、西外环、新沁河大桥、共建路、怀府西路、覃怀西路等15条主次干道和太行路、工业路、怀府路、建设路、适居路、团结路、文化艺术中心“六路一中心”项目，新建、改造了天鹅湖公园、怀府广场、民族公园、滨河公园、联盟文化广场、炎帝苑等50余处公园、游园和街头绿地，城市绿化覆盖率和绿地率分别达到38.49%和32.92%，人均公共绿地面积达到10.43平方米，初步形成了点、线、面相结合，乔、灌、花、草合理搭配的城市绿化体系。
荣获了河南省园林城市称号，吸引了东方金典、河南建业、北京国顺、福建宏盛、浙江杭州湾、深圳中昊、河南精英、荣祥、宏宇、环宇、亚星等大型开发商来沁投资开发，城市开发完成投资近20亿元，总建筑面积达到150万平方米，其中亚星盛世家园、润泰国际商城、清华园、太行新城、阳光假日、丰泽苑、清华御景园、城市金典、太行花园、锦绣江南、沁水湾、城市花园、书香莲郡、亢庄小区等住宅项目已建成投入使用，使城市的品位和形象提升到一个新的水平。
3.2沁阳市房地产市场的特点及成因分析
1、消费主体逐步发生变化
近年来，在国家关于扩大内需，刺激住房消费政策的鼓励下，随着房改的逐步深化，沁阳市住房消费已由过去的集团消费占主导转向个人消费占主导。
2、市民住房消费观念转变，负债购房将逐步成为热点
在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。
按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。
据粗略统计自2006年以来，沁阳预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50％。
3、对住房供应要求逐步发生转变
以前人们在住房的需求上除价格因素外主要考虑的因素是：
在地理位置上要求市中心、在布局上大多数选择三室一厅，而很少考虑环境因素、小区绿化、物业管理等。
而现在人们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业管理作为重要选择因素，在住房地理位置的选择也已由追求市区逐步向追求城郊住宅小区转变。
在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。
4、居民法律意识明显提高
近年来，房地产交易纠纷投诉逐年上升，一方面反映了开发商的经营行为还欠规范，同时也体现了消费者的法律意识逐步提高。
人们在购房时，除考虑商品房本身的因素外，普遍注重了开发商的信誉和预购商品房的用地、建设手续是否合法等问题。
己改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品房消费误区。
5、市场管理水平逐步提高
近年来，市房地产管理局在房地产市场管理上，坚持“管而不死，活而有序”的原则，持续不断地做好房地产市场的培育、发展、管理工作。
在市场的硬件建设、政策法规建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列行之有效的措施，促进了沁阳房地产市场的发展，提高了房地产市场管理水平。
6、房地产价格快速上扬
近年来，由于中多外来大型房地产开发企业抢滩沁阳，土地供应价格迅速攀升，同时由于新开发的项目质量、功能、配套设施、环境都有了质的飞跃，加上建筑原材料价格的持续上涨，都造成了房屋开发成本的大幅增加，也快速推动了房屋销售价格的上涨。
7、商品房供需两旺，平衡发展
当前，沁阳市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。
随着住房二级市场的全面开放，沁阳市住房供应体系以逐步完善，住房供应状况有了明显好转。
随着房改的深入，金融的助动，住房有效需求逐步增大。
从房地产商品的供求关系上讲，应属于需求大于供给，并且市场的潜在需求较大。
3.3沁阳市住宅市场分析
3.3.1住宅市场供应特点
1、规模住宅社区不断涌现
2010年沁阳市住宅施工面积达52.31万㎡，比2009年增加23.1%；竣工面积13.4万㎡，比上年增加4.8%；批准销售面积43.34万㎡，增加21.2%，销售额完成9.4亿元，增加81.9%，整个住宅市场出现量价齐升的局面。
沁阳市房地产开发已开始向规模化社区开发转型，新开盘项目大都在10
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