长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告.docx
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长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告
长兴米兰安居房工程项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
长兴米兰安居房工程项目
（二）承办单位：
浙江长兴滨河实业有限公司
（三）项目可研报告编制依据
1、湖州市建设局《湖州市城市规划管理技术规定》
2、长兴县建设局《长兴米兰安居房工程设计要求》附规划红线图
3、《长兴米兰安居房工程规划及建筑设计》
4、长兴县建设局《关于长兴米兰安居房工程设计方案项目规划例会审批意见书》
5、项目可研报告编制委托书
6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
7、《投资项目可行性研究指南》
8、现行有关的建设法规、规范
二、项目概况
（一）建设要求
本项目旨在将长兴米兰安居房工程建设成为廿一世纪现代人文住宅社区，提升小区品味。
充分利用周边资源，营造一个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现“亲、善、美”的和谐宗旨。
创建新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的均好性，提供便捷合理的人车分流交通系统。
（二）建设范围
长兴米兰安居房工程位于长兴环境优美的城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近长兴县人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。
地块周边自然景观资源丰富。
项目规划总用地面积为约4.8公顷，分三期实施。
（三）建设内容
本项目建设内容分为4~5层安置房住宅和商品房住宅。
安置房住宅共计300户；商品房住宅共计280户，其中多层商品房40户，高层商品房240户。
住宅层高2.9米，多层住宅建筑高度小于20米，高层建筑高度在60米以内，建筑底层设置架空自行车停车库。
并集中设置地下机动车停车库存，半地下机动车停车库。
同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。
（四）建设规模
项目规划总用地面积48017.5平方米，其中一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平方米，三期用地面积14829.7平方米。
项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。
（五）主要建设条件
本项目建设符合长兴县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设的条件。
（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划
1、项目投入总资金
项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万元，其中土地成本10080万元，建安工程费15173万元，前期工程费659万元，基础设施建设费825万元，公共配套建设费20万元，其他费用560万元，开发期税费1236万元，管理费用150万元，不可预见费1435万元。
2、资金筹措计划
本项目资金来源有二个渠道：
一是自有资金；二是银行贷款。
3、资金使用计划
投入计划如下，自有资金1.2138亿全部用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。
（七）主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
项目
单位
数量
规划总用地面积
m2
48017.5
总建筑面积
m2
93228.6
地上建筑面积
m2
77296.8
地下建筑面积
m2
12005.2
半地下建筑面积
m2
3926.6
住宅建筑面积
m2
68924.8
其中
高层住宅
m2
33289.6
多层住宅
m2
35635.2
配套及公建建筑面积
m2
8372
其中
沿街商业建筑面积
m2
7469.4
物业管理用房面积
m2
456
社区服务用房面积
m2
446.6
容积率
m2
1.61
建筑占地面积
m2
11487.3
建筑密度
%
23.9
绿地率
%
30.1
总户数
户
580
其中
安置房户数
户
300
商品房户数
户
280
停车数
个
402
其
中
地下停车
个
297
半地下停车
个
105
三、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系安居房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了长兴的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。
东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。
处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。
是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。
近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，长兴县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。
工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；长兴实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。
2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入33.89亿元，比2008年增长10%；完成地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。
可见，长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。
长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。
县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。
长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。
为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施安居房建设工程势在必行。
长兴米兰安居房工程位于明珠路以西、龙山大道以南的长兴环境优美的城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近长兴县人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。
二、项目建设必要性
（一）本项目建设对于加快长兴城区建设，推进长兴跨越式发展意义重大。
推进长兴大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进长兴崛起作出的重大决策。
为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。
可见，经济适用房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
本项目是长兴现代化城市建设的重要组成部分，也是长兴向城西扩展、发展的主阵地。
如果不抓紧做好经济适用房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。
而且，经济适用房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。
从这个意义上说，抓好经济适用房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。
长兴县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。
长兴近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。
通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在长兴长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快经济适用房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长兴县雉城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。
本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面的不同形态景观水景，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。
而且小区绿地并不仅为小区内住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为长兴县又一道亮丽的风景线。
本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。
注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。
（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。
经济适用房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。
对此，长兴县委、县政府对经济适用房工作给予高度重视，将经济适用房管理工作纳入重要议事日程，全县经济适用房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，长兴县不断加快经济适用房建设步伐，但仍存在经济适用房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的经济适用房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。
为此长兴县委、县政府极力加快经济适用房建设进度。
进一步创新和发展经济适用房建设模式，积极推行经济适用房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与经济适用房建设，切实解决资金瓶颈问题。
本项目的建设顺应长兴县经济适用房建设发展思路，所有新建经济适用房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把经济适用房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上经济适用房。
（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。
长兴县根据国家和浙江省有关规定，以“
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