精品呼和浩特市玉泉区呼市二建1号公寓项目可研报告.docx

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精品呼和浩特市玉泉区呼市二建1号公寓项目可研报告

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呼和浩特市呼市二建地块公寓项目

可行性研究报告

北京中天恒基置业投资有限责任公司

二OO六年五月

1、项目背景与概况1

1.1项目名称1

1.2项目地址1

1.3项目承办单位概况1

1.4本可行性研究报告编制依据2

2项目提出的理由2

2.1符合呼市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要2

2.2符合《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求8

2.3符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要13

3项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想18

3.1项目建设依据18

3.2项目场地条件18

3.3项目区域市场分析19

3.4项目定位设想19

4酒店式公寓市场分析20

4.1酒店服务式公寓20

4.2酒店式公寓的特点和优势21

4.3酒店式公寓购买对象分析21

5项目市场定位23

5.1项目市场定位23

5.2商业配套24

5.3物业管理25

6项目建设目标，和项目带来的经济优势25

6.1项目建设目标25

6.2项目建成后将给呼市带来的区域经济优势26

7项目建设方案27

7.1主要技术经济指标27

7.2项目功能组成与规模28

7.3项目总平面布置28

7.4建筑设计28

7.5结构设计29

7.6给水设计29

7.7排水设计30

7.8采暖与通风31

7.9动力32

7.10电气32

7.11弱电系统33

8市政配套工程条件35

9节能节水篇35

9.1节约能源35

9.2节能设计35

9.3节约电能35

9.4节水36

10消防篇36

10.1设计原则36

10.2消防道路36

10.3建筑与结构的消防设计36

10.4消防水系统37

10.5消防用水量37

10.6室外消火栓37

10.7楼内消火栓37

10.8自动喷淋系统38

10.9防烟、排烟系统38

10.10防火卷帘38

10.11火灾自动报警系统38

10.12紧急广播38

10.13建筑物灭火器38

10.14应急照明与疏散指示39

11环保篇39

11.1概述39

11.2关于大气污染与防治40

（1）本项目建成后对大气污染40

（2）大气污染的防治措施40

11.3关于水污染的防治40

（1）本项目建成后对水的污染40

（2）水污染的防治措施40

11.4噪声与固体废弃物41

（1）噪声的防止41

（2）固体废弃物41

11.5环保其它措施41

12交通与停车篇41

12.1对交通的影响41

12.2交通组织42

13项目实施进度42

13.1项目实施安排42

13.2项目进度计划42

14项目资金平衡测算43

14.1项目投资估算43

14.2项目收益估算45

14.3项目资金平衡状况46

15资金筹措与运作46

15.1资金筹措的思路46

15.2资金筹措方案47

15.3资金运作47

16项目风险分析48

16.1市场和潜在市场竞争风险48

16.2市场培育的时间风险48

16.3项目地块条件先天不足导致的风险49

16.4投资与融资风险49

16.5政策法律风险49

16.6其他风险50

17结论与建议50

17.1结论50

17.2建议51

18附件：

52

18.1呼市二建公寓项目总平面图52

18.2呼市二建公寓项目立面图52

18.3呼市二建公寓项目地下一层平面图52

18.4呼市二建公寓项目首层平面图52

18.5呼市二建公寓项目二层平面图52

18.6呼市二建公寓项目三层平面图52

18.7呼市二建公寓项目四层平面图52

18.8呼市二建公寓项目五层平面图52

18.9呼市二建公寓项目六－二十九层平面图52

1、项目背景与概况

1.1项目名称

呼和浩特市呼市二建地块公寓项目。

1.2项目地址

呼市二建地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉区，北临鄂尔多斯大街、西依六中前街，现况为呼市二建的办公楼用房、锅炉房和库房。

1.3项目承办单位概况

中天建设集团有限公司（简称中天集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务的上市企业，具有鲜明特色的现代大型企业集团，是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业。

 中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。

连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和AAA级信用企业。

北京中天恒基置业投资有限责任公司，是中天建设集团有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地产公司。

北京中天恒基置业投资有限责任公司坚持“诚信、务实、创新、领新”的核心理念，推行“每建必优、精细管理”的经营方针，以完善的科学管理和优质的配套服务，继承中天人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献。

北京中天恒基置业投资有限责任公司今后发展的目标是大力开拓内蒙、天津、河北和东北市场，业务发展势头强劲，2008年前开发面积要达到80万平米，为取得良好的社会效益和经济效益。

1.4本可行性研究报告编制依据

●建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

●国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；

●国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。

2项目提出的理由

2.1符合呼市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要

大型的房地产开发项目,不但与普通的商业设施建设有很大的差别,而且也不同于小型的房地产开发活动,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。

呼市二建地块公寓项目一个最根本的特点就是适应了呼和浩特市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要。

呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是沟通西北各省区与内地的陆路通道和与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。

经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。

呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。

呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。

  呼和浩特是一座沿边开放城市，是"草原丝绸之路"的枢纽。

目前，呼和浩特已同世界上26个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。

城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。

（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）。

《呼和浩特市城市总体规划》规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。

依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。

突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。

把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。

呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。

在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。

呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。

呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。

2001—2005年，呼和浩特市经济增长速度连续五年位居全国27个省会城市第一，平均增速超过31％。

2005年经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。

2005年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现800亿元，财政总收入比2000年的20．45亿元翻了两番，达到81．8亿元。

2005年城镇居民人均可支配收入达到12150元，比2000年增加6957元，年均增长17.6%；农民人均纯收入达到4631元，比2000年增加2092元，年均增长12.8%。

城乡居民储蓄存款余额达到379.6亿元，比2000年增加227.1亿元。

呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。

呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。

对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。

2005年呼和浩特市实施的国内项目479项，引资总额达276亿元；实施的国外项目50项，引进境外资金达4．04亿美元。

呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。

同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。

呼和浩特为加快实施以提高城市整体服务功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，把21世纪的开元之年定为"首府城市建设年"，确定了"拉开城市框架、拓展城市空间，打通城市干道、完善配套设施，加快改造旧城、迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市"的城市建设基本思路。

大力改造旧城区、建设玉泉区，两年来已先后投资近60亿元人民币。

开工建设了引黄入呼、集中供热、天然气引入、污水处理、城乡电网改造、主次千道改造、市区广场、二环路建设等重点工程，加快了城市道路及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、住宅等城市设施建设的步伐，改善了呼和浩特的投资环境。

到目前，城市道路总长度已达500多公里，日平均供水能力30多万吨，日排污水量28万吨，市区燃气气化率达77.1％，城市人均建筑面积19.7平方米。

呼和浩特市加大城市基础设施建设力度。

天然气输配工程已累计完成500公里的管网改造建设，天然气置换用户和新增煤气用户8.8万户，管道燃气用户近14万户。

集中供热二期等工程顺利完工，热力三期正在抓紧建设。

机场路、新华东街等36条主次干道新建和改扩建工程全部完工。

两河改造进展顺利，东河一期3.1公里改造全部完工，成为城市景观新亮点。

中山路商业街改造建设初具规模，总建筑面积达59.4万平方米。

呼和浩特交通便捷，邮电通信顺畅，电力充裕，土地资源丰富，各级开发区众多，劳动力素质较高，服务配套周到，十分有利于生产要素迅速转化成生产力优势，是中国中西部投资环境最好的地区之一。

2005年呼和浩特市已成为“经济发展最具活力”的10个城市之。

呼和浩特市地理位置优越，东距首都北京490公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田48O公里。

呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，京兰铁路、京兰高速公路、110国道、209国道横贯全市，呼准铁路、呼准高速公路的建设，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。

同时呼和浩特还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。

呼和浩特机场是国家二级航空口岸机场，有通往国内主要城市的航线40余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，有通往香港的直达航线。

2005年3月，呼和浩特成功地开通了呼和浩特至德国法兰克福铁路专列，由呼和浩特至俄罗斯、东欧、西欧的物流运输仅15天，运输费用与海运相差不多，是各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场的首选投资地区。

 作为自治区首府的呼和浩特市科技发达、人才荟萃，集中了众多大中专院校和科研院所，各类人才聚集，现有各类科研院所137所，高等院校17所，中等专业学校34所。

专业涉及农牧林水、化工、电力、冶金、电子信息以及社会科学等各个领域。

全市约有各类专业科技人员9万余名，占自治区全部科技人员总数的30％以上。

呼和浩特每千名职工中拥有自然科技人员117．6人，在全国37个大中城市中居第二位。

这为呼和浩特市的经济和社会事业的发展，促进与国内外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。

呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。

呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。

根据《呼和浩特市城市总体规划》，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。

房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。

同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。

另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。

高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。

为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，北京中天恒基置业投资有限公司投资建设呼市二建地块公寓项目，在呼市建设功能齐全、设施完善的高档公寓社区、成为城市标志性建筑，是在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼和浩特市国民经济、社会发展和《呼和浩特市城市总体规划》建设的需要。

2.2符合《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求

“十一五”时期（2006～2010年）是呼和浩特市贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化和城市化进程，构建和谐呼和浩特的关键时期，对于全面建设小康社会，加快社会主义现代化首府城市的建设进程具有重大的战略意义。

根据《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求，“十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的总体要求是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以改革、开放、创新为动力，继续大力推进农牧业产业化、新型工业化和城镇化进程，加快社会主义新农村建设步伐；以加速发展优势特色产业为支撑、以建设现代化首府城市为总目标，把呼和浩特建设成为具有较高现代化水平和层次品位、浓郁民族文化和草原特色、良好环境质量和适宜人居、较强综合服务功能和辐射带动力的草原大都市；不断提高人民群众物质文化水平，改善政府公共服务，努力构建社会主义和谐首府，力争综合经济实力进入西部省会城市前3名、达到全国省会城市中等偏上水平，人均地区生产总值力争达到10000美元。

“十一五”时期呼和浩特市经济社会发展的主要目标是：

实现经济持续快速健康发展，在优化结构、提高效益的基础上，人均地区生产总值年均增长18%以上；资源综合开发利用水平明显提高，单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%左右；产业结构和产业布局明显优化；财政收入年均增长22%以上；固定资产投资年均增长20%以上；人民生活水平和质量稳步提高。

中心城市功能明显增强，与首府相适应的现代化基础设施框架初步形成，城市建设实现“大变化”目标。

全面建设小康社会的各项目标基本实现，城乡统筹的社会保障体系基本建立。

争创国家环境保护模范城市，城乡生态环境明显改善。

科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展；精神文明和民主法制建设跨上新台阶，市民的综合素质有较大提高；社会安全保障有力，应对公共危机的应急机制较为健全，进一步强化首府作为自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能。

呼和浩特市将全面加强城市建设与改造。

以迎接自治区成立60周年大庆为契机，统筹规划，全面启动，高水平推进城市建设与改造。

重点实施以“四区、四个中心、三带、三园、一批”为主要内容的“44331”工程，进一步完善城市功能，提升城市品位，增强首府辐射带动力，确保到2007年实现“大变化”。

要充分发挥市场机制作用，积极争取各方面支持，千方百计筹措资金，预计投资460亿元以上，具体抓好基础设施、园林绿化、市容市貌环境综合整治、精品房地产、特色景观街、夜景亮化、城中村和旧城区改造、城市水系、社会事业、自治区大庆献礼等十个方面的重点工作。

要改造建设鄂尔多斯东街等7条主次干道及2座桥梁，打通海拉尔东街等10条道路与二环路的连接线；改造5个出城口、30条小街巷；打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；加强道路交通管理设施建设，实现城市“畅通工程”目标；实施东区集中供热、西北热源厂、金桥热网配套及供热管网项目建设，改造10座热力站；着力构建城市水系，加快东、西河等环城河综合治理，以及红吉水库、红山口水库、北郊地表水厂、金桥开发区雨污水管网建设，扩建辛辛板污水处理厂；推进天然气配气管网建设，新建20座天然气加气站；加强环卫及垃圾处理设施建设；抓紧进行焦化厂、炼铁厂易地搬迁；加快场站和智能公交建设，新增200台公交营运车辆；下大力气推进旧城区和“城中村”改造；配套完善自治区党政办公楼周边基础设施建设；强化园林绿化建设，重点抓好湿地公园、游乐园、蒙古风情园、大青山野生动物园等11座公园，以及二环路、环城水系、绕城高速公路景观带和城市道路、新旧住宅小区的绿化美化；配合自治区搞好体育馆、博物馆、大剧院、国际会展中心以及机场改扩建等大庆重点项目建设，完成呼市至准格尔铁路建设工程。

加强公路建设，建成机场高速公路，做好绕城高速公路、呼市至城壕段高速公路，以及国道209线清水河至偏关、109线十七沟至清水河至大饭铺，省道104线呼市至武川等重点公路建设。

加快乡乡通油路、村村通公路进程。

呼和浩特市将切实搞好城市管理与综合整治。

以“实现功能，保护设施，优化卫生环境，降低噪音污染”为主要内容，下大力气搞好城市管理。

呼和浩特市将全面提升服务业水平。

认真贯彻落实国家、自治区和我市关于加快发展服务业的政策措施，以市场化、产业化、社会化为目标，加大政策引导与扶持力度，促进服务业更快更好发展。

同时将积极发展金融保险、房地产、社区服务、会展和中介服务业，加快推进教育、文化、卫生、体育等社会事业领域产业化的形成和服务业的发展。

呼和浩特市将坚持以人为本，努力构建和谐首府，大力推进人与自然和谐。

按照落实科学发展观的总体要求，坚持走节约资源、保护环境的可持续发展之路，建设资源节约型和环境友好型社会。

认真贯彻落实节约资源的基本国策，坚持开发节约并重、节约优先的方针，合理开发和有效保护土地、水源、矿产等重要资源。

加强城乡生态环境建设，全面实施好天然林保护、退耕还林、大青山林业生态治理等重点工程，逐步提高生态的自我修复能力。

把创建国家环境保护模范城市摆到全局工作的重要位置来抓，认真落实“创模”实施方案，进一步加大对烟尘、垃圾、污水、噪音等污染源的监控和治理力度，切实改善环境质量，取得“创模”工作的明显成效。

要以推进资源节约、综合利用和清洁生产为重点，大力发展循环经济。

呼和浩特市政府在《2005年政府工作报告》中阐述到：

“必须清醒看到，呼和浩特市的国民经济和社会发展的前进道路上还有许多突出矛盾和问题。

主要是，经济总量小，可用财力少；城乡发展不平衡，“三农”问题还没有得到很好解决；社会事业与经济发展没有完全同步，教育、文化、卫生等方面的基础性建设欠账较多；人居环境还不很理想，诸如冬季取暖、环境卫生等方面存在的问题尚需努力解决；经济增长方式亟待转变，自主创新能力和自主增长机制有待进一步增强；转变政府职能，优化发展软、硬环境仍需加大力度；在构建和谐首府、加强基层基础工作、切实维护首府稳定等方面，还有待进一步努力。

对上述问题，我们一定要高度重视，认真加以解决。

”

北京中天恒基置业投资有限公司投资建设呼市二建地块公寓项目，从改善居民居住条件、创建和谐人居环境、提高呼市首府形象、维护首府稳定等方面，完全符合《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求。

2.3符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要

玉泉区是内蒙古自治区首府呼和浩特市四大城区之一，位于呼和浩特市西南部，全区辖一乡一镇七个办事处，总面积270平方公里，总人口27万人，是以蒙古族为主体的多民族聚居区。

玉泉区是呼和浩特的发祥地，是一个有400多年历史的古老城池。

在漫长的历史长河中，各族人民和睦相处，水乳交融，共同缔造了灿烂的经济与文化，形成了玉泉区独特的风土人情。

   玉泉区作为对外开放的窗口，地处国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，地理位置优越。

距首都北京498公里，距二连浩特内陆开放口岸490公里，距准格尔大型能源基地不足100公里；209国道、103省道直通山西、陕西省。

通讯便捷，可与国内1900个城镇、世界280个国家和地区直接通话。

还是全国少有的余电地区。

改革开放以来，特别是伴随着国家西部大开发战略的实施，玉泉区充分发挥地区比较优势，紧紧抓住国家扩大内需和产业政策调整的有利契机，走出了一条“农业稳区、工业强区、商贸富区、旅游活区、科教兴区”的强区富民之路。

构筑起了以轻纺工业为主，建材、医药、食品、生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系；以加强生态建设，盘活文化资产，合理开发利用旅游景观的新型旅游产业模式；以推进农业产业化进程，加速农村经济结构调整，整合农业资源的优势农业发展道路；以市场为导向，招商引资为手段，连接城乡，幅射内蒙古中西部的商贸流通网络。

玉泉区坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以呼和浩特市加快城市化进程为契机，以科学发展观统领经济社会全局，深化改革，扩大开放，工业化、城市化和农牧业结构调整的进程，加大“六大工程”落实力度，进一步转变发展观念、创新发展思路、推动发展实践，不断提高城乡人民生活水平，大力发展社会各项事业，加强精神文明和民主法制建设，努力把玉泉区建成一