合心生态卫星城.docx
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合心生态卫星城
第一部分房地产项目开发投资说明
1-1、项目名称：
待定
1-2、项目属性：
生态卫星城项目的开发投资
1-3、项目地理位置
合心镇位于长春市西北部，东部与兰家镇相邻，北部与农安县接壤，南部与城西镇、西新镇相邻。
隶属于长春市绿园区，吉林省十强镇、吉林省综合改革试点镇，全镇幅员面积平方公里，镇区面积平方公里，辖7个行政村，总人口23000人。
合心生态卫星城镇规划面积71平方公里，其中，核心区规划面积5平方公里，现已规划建设了行政商业区、生态居住区、核心旅游区三个功能分区，依托镇区和合心湖，规划建设10平方公里的生态镇核心区及61平方公里的农副产品保障区。
未来发展方向是围绕合心湖开发，建设平方公里的休闲度假区；围绕社会主义新农村建设，建设4平方公里的商住区；围绕镇区改造，建设平方公里的行政办公区。
合心镇镇区范围将由原来的平方公里扩大到平方公里。
绿园区政府计划利用3年时间，把合心生态卫星城镇打造成长春市最具活力的旅游观光、休闲基地，最为优雅、洁净的生态居住基地，最佳环境的生产生活服务基地，最具影响力的文化产业基地和绿色农副产品供应基地。
现合心镇总体规划已经获长春市规划局批准。
绿园区委三届四次全会提出了建设生态卫星城镇的宏伟目标，依托合心镇区与合心湖，立足为轨道客车产业园提供生活服务保障，规划建设适宜人居、生态幽美、环境一流、商贸繁荣、功能齐全的生态卫星城镇。
1-4、项目基本现状
2012年，绿园区将深入推进合心生态卫星城镇开发，启动核心区主次干道、长客职工团购房、合心湖景观改造，全面拉开生态卫星城镇开发建设序幕。
本项目正在进行土地整理。
1-5、一期开发规模
用地面积：
127658㎡
总建筑面积：
万平方米，其中商业用房拟建面积20000㎡；住宅拟建面积为万㎡。
容积率：
绿化率：
约30%
1-6、项目的特点：
1、项目地理位置优越，投资价值高。
2、交通便利，人文、商业氛围浓厚。
3、项目依托于北车集团长春轨道客车厂，具备优越的政策条件。
1-7、项目计划实施步骤：
项目计划分5个阶段实施
第一阶段：
办理建设审批手续（拆迁许可证、规划许可证、施工许可证），前期报拆报建，筹措项目开发资金。
第二阶段：
拆迁安置。
第三阶段：
地质勘探，详图设计，总工程造价。
第四阶段：
工程建设全面启动（安置楼，商品楼同时开工），缴纳土地出让金，办理预售许可证。
第五阶段：
回迁安置，办理产权证，移交物业管理。
1-8、项目的可行性
1、政策及政府的支持。
合心生态卫星城项目属于绿园区政府重点招商项目，政府出台了项目的优惠政策，得到政府的大力支持，可以以建周围基础设施抵土地出让金。
2、拆迁安置工作顺利。
由于政府出台了安置政策，安置政策十分优惠，广大拆迁户对于这一政策都会很拥护，积极推动拆迁安置，因此拆迁安置工作也会非常顺利。
3、房地产市场需求旺盛，销售会比较顺利。
长春市属于省级省会城市，经济发展迅速，人民生活水平不段提高，尤其对居住水平的要求越来越大，市民持币待购者较多，市场需求非常旺盛。
项目以北的北车集团长春轨道客车有限公司（长春客车厂）正在进行园区建设，省政府已出台相关政策，将北车集团长春轨道客车有限公司打造成世界性的轨道客车研发生产基地，届时将会形成30万人口的长春西部新城。
4、本项目的开发手续办理容易，行政管理费用较低。
项目属于绿园区重点项目，各种行政收费都有一定的政策倾斜，因此投资受益会高于一般房产投资项目。
5、项目综合素质高，前景看好。
本项目的地段、交通等各方面条件非常好，而且临近长春西客站及北车集团长春轨道客车有限公司，有一条规划轻轨线通过生态卫星城，为项目顺利销售，效益回报提供了可靠的保证。
在合心生态卫星城镇开发建设的过程中，合心镇的基础设施配套将更上一层楼、合心湖景观改造将提升生态城的宜居度、改善周边的生态环境，在政府规划中，合心生态卫星城镇将建成现代新城中心区、现代生态农业园区、绿色工业园区、社会事业保障分区。
6、项目的投资少、周期短、回报率高。
项目开发周期短，前期费用较低，而投资收益见效快。
9、社会效益及影响较大，具有良好的可持续发展空间
合心生态卫星城镇建成后，它将成为与净月遥相呼应的生态屏
障，成为轨道客车的后花园和一汽、汽车产业开发区的郊游园。
第二部分长春市房地产业发展状况
2012年的长春楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平稳运行，继2010年调息后，2010年央行再次提高贷款利率，以此来打压市场投机行为，使商品房购买回归到理性居住需求层面。
国务院出台“新国八条”从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、保障性住房、税收调控、金融监管、市场监测等九个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价，紧随“国八条”七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。
长春按照中央宏观调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范长春房地产市场发展、稳定住房价格具有积极的意义。
在长春土地资源比较紧张而人口持续增长的前提下，系列政策的出台，将有利于保证市场供应总量，形成合理的市场供应结构，这对解决长春日益尖锐的市场供求矛盾，满足居民不断增长的住房需求，保证今后房地产市场持续健康发展，无疑具有重大的意义。
新出台政策以及旧有政策的深入影响，使得2011年的长春商品房市场出现了短期的“不适”症状，市场观望态度较为明显，而市场销售也有所放缓，进入5月份，伴随着政策的明朗化及对政策的进一步适应，同时建设部表示未来短期内将不再出台政策，由此使得市场各方的观望情绪进一步释然，市场开始恢复，商品房销售有所回升，长春楼市完成了新政调控后的平稳过渡，从开发及销售方面继续延袭历年来的上升势头，一路高走。
通过近年长春楼市的种种表现以及发展历史的回顾，我们可以看出，经过了多年的发展，长春楼市发展较为踏实，积蓄了应对市场变动的经验和能力。
2012年4月17日，某房产机构发布了上周（4月9日至4月15日）长春房地产数据。
数据显示，上周商品住宅市场成交均价为6340元/平方米，环比持平。
从区域成交均价情况来看，朝阳、南关和净月区成交均价均处于7000元/平方米以上，朝阳区达到9960元/平方米。
上周成交单价在6500元/平方米以上的成交量仅为27973平方米，占总成交量的31%，由此可见，中低价位楼盘占较大比重，使得近阶段成交均价维持在6000-6300元/平方米之间。
数据显示，上周长春商品住宅市场成交面积为万平方米，环比上升%；成交套数为965套，环比上升%。
一方面，政策层面多次提及要满足首套购房需求，开发商也随之转变营销思路，积极走量回笼资金；另一方面，部分刚需逐渐释放，整体利于市场逐渐回暖。
总体来说，长春作为三线城市，均价波动受投资型客户影响较小，区域内单一楼盘成交情况对均价走势起较大作用。
从上周数据和市场态势来看，未来均价大幅度下降的几率较小。
第三部分：
产品篇
3-1、区位概述：
本项目位于长白公路北侧，生态城核心区域，地理位置十分优越.
3-2、区位地产因子分析
不同档次的物业项目具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：
地产因子
单身公寓
普通
住宅
中高档住宅
别墅
豪宅
商住
办公
本区位符合状况
对公共效能的依赖性
很强
强
一般
弱
很强
单身公寓、普通住宅、商住
对噪音、环境干扰的适应性
一般
较强
弱
很强
很弱
除别墅外，均适合
对小区配套的要求（菜市）
高
很高
弱
很弱
弱
除别墅外，均适合
建筑质量装修的要求
低
一般
高
很高
很高
中高档住宅、商住办公
容积率、覆盖率的要求
无
一般
高
很高
一般
单身公寓、普通住宅、商住
对绿化休闲空间的要求
无
一般
高
很高
一般
达到普通住宅、中高档住宅
景观要求
无
一般
高
很高
无
普通住宅、、单身公寓、商住
物业管理
低
不高
高
很高
很高
可达到普通住宅
通过上表所列地产因子分析，可得出本案较适宜做项目为“普通中高档住宅”，单身公寓本区域内适度开发：
第一、因为本区域的产业结构特点所致，这里的居民结构、文化素质很高，居民将以客车厂职工为主。
第二、小户型单身公寓作为年轻一族的过度型物业，应当具备一定的投资价值。
从本区域市场空白点来看，此项目在后期的市场推广中不会遇到阻力，以此为鉴本项目可适当开发单身公寓。
另一方面，由于本区域市场前期推出的多为低档住宅，开发量过小。
因此，切中市场缺口，利用差异化的经营理念，将成为项目成功的关键，故将本案定位于普通中高档住宅、配以少量单身公寓。
3-3：
项目开发状况
1、项目基本认知：
由于受土地利用程度的限制，本项目在产品规划阶段，如何在开发商所追求的经济指标，建安成本和产品功能的舒适性，新颖性几大元素中寻找一个优化的平衡点，在经济指标、建安成本如何向产品功能的科学性、舒适性、新颖性两大元素倾斜，以达到产品功能推向市场后，切中市场空缺，占领市场制高点，将成为本案在后期市推广中能否成功的关键。
2、产品SWOT分析：
A：
优势条件分析（Superority）
1、地理位置优越、交通便利。
2、随着长春市轻轨交通建设，生态城合心湖周边环境改造，本案未来居住氛围浓厚，周边配套全面，百姓生活方便。
3、购房者对项目地块认可度较高，不乏众多优质客户群。
4、比邻轨道客车产业园人文气氛浓厚。
B：
劣势条件（Weakness）
1、本案面临主干道，周边物业都在建设中，缺乏中高端住宅所具备的建筑群落。
2、由于紧邻交通主干道，噪音的干扰势必影响一部分客户的的购买心理。
3、目前地块居住氛围比较杂乱，生活有序性不强，是阻碍购买的心理因素之一。
C：
机会条件分析（Opportunity）
1、2012年，绿园区将深入推进合心生态卫星城镇开发，启动核心区主次干道、长客职工团购房、合心湖景观改造，全面拉开生态卫星城镇开发建设序幕。
合心生态城已进入实质开发阶段，势必会拉动整个生态城板块的价值，将使本区域市场成为关注焦点。
2、本案的所处的地块文化氛围浓厚，随着轨道客车园的建设规模扩大，必将会使这里的人气达到前所未有的提升。
3、轻轨5号线计划2015年通车，届时将实现项目区域到长春火车站及西客站的快速到达。
D：
危机条件分析（Threat）
1、项目用地的开发属性为新城建设，项目包装起点和推广极致等方面，存在着先天不足。
2、本地区的生活配套设施目前尚未完善。
3、劣势及风险规避
1、紧临主干道，环境噪音大规避方法：
临街单位均配置中空玻璃，以减少噪音的干扰。
2、对于周边竞争项目规避方法：
提升楼盘品质形象，引入投资概念，增强楼盘的性价比。
结论：
稀缺性是楼盘项目永恒的核心卖点，是楼盘差异化竞争最有力的竞争力，经过对项目多次研究、分析后，才逐步确定了项目的营销推广思路。
加强项目周围基础设施建设，一方面可以节约开发成本，另一方面可以提升产品的竞争力。
3-4、结论与建议：
1、根据调查结果及本案特性所得出如下结论：
※本区域市场需求为住宅类市场，尤其是在市场缺口准确定位、具备一定投资功能的中高档住宅，去化量的前景可观。
※本区域市场尚无品牌化物业，个性楼盘结合有效的营销，均可以形成自己的消费群体。
2、根据项目的前期定位及区域市场特点，提出如下实施建议：
※在建筑风格，外立面效果等方面进行优化。
※在套型设计方面，利用极富个性的差异化设计，对产品进行“量身定做”。
※充分挖掘和整合本案的地段优势和公园优势，提升本案的产品附加值
3-5：
项目综合定位
1：
定位原则
以市场需求为基础，努力做到产品差异化。
2、市场定位：
从宏观角度来看：
由于目前本区域市场供给无中高端的住宅产品，从差异化理念出发，本案应找出市场空白点；另一方面结合本案区位特点及前文地产因子分析结论，本项目周边的需求市场主要集中在中端。
因此：
本项目市场定位为：
普通中高档住宅。
3、目标客户分布范围
本案的销售的第一目标范围至轨道客车产业园；第二目标范围辅射长春市的城西镇部分区域。
5：
产品定位
※功能定位：
结合前文市调分析，项目功能上定位于用于居住的中高档住宅。
※建筑风格：
结合现代徽派的简约风格和海派现代、明快风格，自由结合适宜的色块和建筑构件搭配，突出本案的与众不同
※户型定位：
以二室二厅为主，面积在80-100㎡之间，所占比例为60%，辅以较大面积的三房二厅，面积在115-140㎡之间，所占比例30%，另外的10%作为小面积的公寓房。
※配套标准定位：
本项目作为中高端产品，在基本生活方便程度上，提供自身的优势：
如：
大流量宽带接入、集中供暖、空间三维绿化，公共楼梯和电梯前室提供体面型装修。
6：
产品功能定位
目前本案正处于初步实施阶段，对产品的战略技术指标、产品附加值等环节上还可以进一步加强，如建筑单体的构件搭配、色彩运用、屋顶造型处理、景观小品、园林水景等细部；另一方面从概念上入手，诉求一种高实用、低风险的消费理念。
同时在文案表现和主体创意上诉求一种“风景中的超值物业”的开发思路，给消费者一种物超所值的感觉，居家生活，宽绰尊贵；办公投资，则体面实用，从功能上诱发消费，促成购房。
7：
形象定位
通过核心价值提炼和上述市场定位原则，结合项目区位特点和产品特点，我们将本案的形象定位为品质优良、赋予文化内涵的，集舒适性、科学性和人性化的“风景中的超值物业”。
在达到置业的前提下，能轻松完成生活需要。
（1）产品提供:
在本项目的单体设计阶段，户型供给以两居室和三居室为主，面积基本集中在80-140平方米，放宽对客户的选择范围，这样在一定程度上也对后期的产品诉求的主题做了定位。
（2）园林景观：
从总平规划上，在本项目的万平方米的用地上，的容积率相对较低，这就符合当前崇尚自然，亲近绿色的要求，绿化率较其他项目有一定优势。
（3）物业管理：
根据消费市场反馈的信息，在当前市场上，高层住宅的销售周期之所以较长，价格是一个原因，而另外一个原因就是物业管理费用很高，有“买的起房，但养不起房”的说法，所以建议在本项目正式推广之前，将物业收费名细化，低廉化，整合促成购房的一切资源。
8、价格定位：
使用市场比较法定价的影响因素（区域因素和个别因素）
——位置交通状况
——周边环境
——商服配套设施
——社会公共教育设施
——规模
——景观
——户型结构
——内部规划设施
——发展商信誉
——工程进度
——交楼标准
——物业管理
第四部分项目建设方案
4-1、总体规划
时值绿园区大力推动生态城建设之际，本项目运作具备得天独厚的经营优势，加之项目地理位置十分优越，依靠长春轨道客车厂区位优势，因此本项目的发展前景十分看好，投资回报具备短、平、快、高的特点。
鉴于此，本案将以改善人居环境，提高居民生活水平，提高土地使用价值，美化城市区域环境为宗旨，合理运用政府政策资源和市场优化配置手段，配合市政府城市化发展，努力把本项目建设成为一个以居住为主，兼顾办公、商业、餐饮和休闲娱乐为一体的高尚社区。
4-2、规划原则
1、严格遵守国家及长春市的有关政策和技术规范。
2、坚持以人为本的规划原则，打造一个科学、舒适、健康的高尚社区。
3、充分考虑经济、技术、生态、环境和社会等多方面的综合效益。
4-3、功能与结构规划
根据本项目的实际情况，结合规划用地的具体特点，本项目将社区分为三个功能区域：
对外销售面积（含住宅和商业）、安置面积（含住宅和商业）、绿化面积。
4-4、项目招投标
本项目在建设过程中，将严格执行《中华人民共和国招标投标法》和省、市有关规定，凡具备一定资格和实力的相关合作单位，对项目的不同施工单项进行公开、公正的竞标组织，择优确定。
4-5、建设工期
根据本项目的建设内容、规模和项目实施单位的实际情况，建设周期初步安排为2年。
4-6进度安排
根据本项目的实际情况，具体安排如下：
2012年4月——2012年7月，完成项目的可行性研究报告、初步设计及施工设计的编制和报审等前期准备工作，同时办理项目开工建设所需的有关审批手续，建设资金筹集到位。
2012年8月——2013年12月，完成一期工程的全部建设任务.
2014年1月——2014年4月，一期工程组织验收交房，同时开始筹备二期工程。
第五部分项目投资分析
5-1、项目概述：
1、建筑面积：
（单位：
平方米）
总建筑面积：
万平方米
其中住宅面积：
万平方米
商业面积：
万平方米
2、规划停车位：
500个
5-2、成本估算：
（单位：
万元）
1、土地及前期费用（含前期各种基金及经营性收费费用）
1600元/平方米×万平方米=30640万元
包括拆迁补偿费土地出让金楼面价1400元/平方米，办理手续及其它费用等200元/平方米。
2、建筑成本1700元/平方米×191500平方米=32555万元
3、小市政配套（400元/平方米）
×400=7660万元
4、监理费用（监理费率%）
建筑成本×监理费率=32555万元×%=163万元
5、管理费用（管理费率1%）
（建筑成本＋小市政配套费用＋监理费用）×1%=404万元
6、财务费用（财务费率%）
（1＋2＋3＋4＋5）×%=714万元
※项目成本小计：
72136万元,单位面积成本3767元/平方米
5-3、销售收入
1、住宅部分：
商品房销售面积161500平方米
市场销售价格5800元/平方米（市场保守价）
5800×161500=93670万元
2、商业部分：
商业房面积20000平方米
市场销售价格8000元/平方米（市场保守平均价）
8000×20000=1600万元
3、处理遗留问题销售：
10000平方米
协商销售价格4000元/平方米
10000×4000=4000万元
4、车位：
车位500个
市场销售价格8万元/个（市场保守价）
500×8万元/个=4000万元
※销售收入总计：
103270万元
5-4、销售费用及税金
1、推广费用（销售收入×2%）
103270万元×2%=2065万元
2、销售税金及附加：
（销售收入×12%）
103270×12%=12392万元
※销售费用及税金小计：
14457万元
5-5、财务分析
1、销售收入103270万元
2、总投资72136万元
3、销售税金及附加14457万元
4、税后利润16677万元
5、税后利润率%
综上项目实施后可实现税后利润16677亿元，利润率%，投资回报率为23%。
5-6、分析结论
1、本项目的投资利润高于市场平均水平，从利润角度看本项目实施可行。
2、本项目综合优势明显，建设周期始终，经历市场的风险几率低。
3、评估中对本项目的商铺和住宅价格估算较为保守，具有较强的抵抗销售风险的能力。
所以本项目从多种角度来分析，项目的开发实施具备可行性。
第六部分有关说明
一、楼盘建设规模与利润
楼盘建设规模是提升本案利润的决定因素。
一期工程规划在万平米建设规模的情况下，可实现利润16677万元。
二、关于利润分配
我方收取总投资额的5%做为管理费用，即72136万元*5%=3607万元（不含房屋营销费用）。
其余利润归投资方，16677万元-3607万元=13070万元。
三、关于项目管理
本项目由我方组成项目开发办公室组织实施，包括负责项目策划、工程建设管理、前期物业管理等及办理相关批文、拆迁、安置等。
房屋营销委托代理公司。
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