平南铁路土地地价评估方案.docx

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平南铁路土地地价评估方案

土地增值收益分配

及划拨土地使用权价格分析报告

深圳市国土房产评估发展中心

目录

1土地增值收益4

1.1土地增值原因4

1.1.1土地作为生产要素的供求性增值4

1.1.2公共设施改善导致的投资性增值4

1.1.3土地利用规划变更导致的土地增值4

1.1.4土地的虚拟资产特性带来的投机性增值4

1.1.5土地使用者对土地的投资引起土地增值5

1.2土地增值收益的测算5

1.2.1土地使用过程的土地增值收益5

1.2.2土地使用权转让时的土地增值收益5

1.2.3划拨土地使用权转让时的土地增值收益5

2土地增值收益分配8

2.1欧美地区的部分土地增值分配政策8

2.1.1区划特别评估补偿8

2.1.2基础设施收费9

2.1.3规划得益9

2.2国家计委、物价局和建设部关于国有土地收益的相关规定10

2.3我国其它地区的土地增值收益分配政策10

2.3.1土地有偿使用费11

2.3.2土地增值收益率11

2.3.3综合计算11

2.3.4比例分配11

3划拨土地使用权价格评估13

3.1成本法13

3.2收益还原法13

3.3市场比较法14

3.4.以出让土地使用权价格的一定比例计算14

3.5综合法14

4实例分析15

4.1土地基本情况15

4.2测算方案16

4.2.1成本法16

4.2.2土地增值收益16

4.2.2.1综合法16

4.2.2.2土地增值收益率法16

4.2.2.3比例分成法16

第一部分土地增值收益

土地增值是指在土地利用过程中土地收益不断增加，从而导致土地价格的增值。

随着城市土地有偿、有限期和有流动的使用制度改革，土地使用者取得土地使用权后，土地在使用期内的增值收益或转让的增值收益就全部归土地使用者所有。

特别是行政划拨土地和协议出让土地，由于土地出让金的免除和标准偏低，土地增值收益就更大。

而政府征收此类土地时，土地增值收益问题往往成为矛盾的焦点，建立健全的土地增值收益分配调节机制，不仅能增加政府财政收入，而且可以促进土地的合理流转，对规范土地市场具有重要的意义。

一、土地增值原因

迄今人们普通接受的城市土地增值原因包括：

1、土地作为生产要素的供求性增值

伴随着社会发展和城镇人口集聚，人类对土地需求日益增大，造成城镇建设用地供不应求，从而引起的土地增值。

2、公共设施改善导致的投资性增值

政府对城市基础设施和公共设施等进行投资改造和开发商实施房地产开发引致地价上涨，土地增值。

3、土地利用规划变更导致的土地增值

城乡规划的变化，使土地利用条件、利用类型和利用规模等发生改变从而产生了土地增值。

4、土地的虚拟资产特性带来的投机性增值

5、土地使用者对土地的投资引起土地增值

土地使用者在长期的土地使用和经营过程中，对土地进行投资改造所带来的土地增值收益。

二、土地增值收益的测算

1、土地使用过程的土地增值收益

土地在使用过程中，由于各方面增值因素的影响，各年的土地收益不断增值，将各年收益中高于国家收取的年地租以及土地使用者的改良投入后的收益部分折现累加，为土地增值收益。

2、土地使用权转让时的土地增值收益

土地使用者在土地一级市场获得土地使用权后，经过一定年限的土地开发或使用，可以依法将剩余土地使用权转让。

土地存在增值收益，所以土地转让价格包含土地增值收益。

土地增值收益应为土地转让价格扣除剩余年限的原地租折现值以及已使用年限中土地使用者对土地改良投入的成本价格。

3、划拨土地使用权转让时的土地增值收益

行政划拨土地，原由政府无偿提供，因此，划拨土地使用权转让时的土地增值收益应为土地转让价格扣除土地使用权出让金和土地使用者对土地改良投入的成本价格。

广州市土地有偿使用标准明晰，政策优惠。

2005年，广州市提出进一步规范国有土地有偿使用的相关意见，对原划拨土地使用权转移和利用原划拨土地进行经营性开发建设做出明确规定。

划拨土地使用权转移补办土地出让手续的，协议出让的土地出让金只征收土地有偿使用（相当于政府的土地纯收益）；利用原划拨土地进行经营性开发建设的，按新旧用途基准地价的差价（原划拨用途的土地须扣除土地有偿使用费）补交土地出让金。

以工业用地为例，土地转让价格按广州市基准地价标准计算（每平方米300～1400元），假定土地投入成本为每平方米100元，须补交基准地价30%的土地有偿使用费，则土地增值收益约为每平方米110～880元。

上海市土地价格级差大，土地增值收益显著。

2008年，上海第二次修正《上海市土地使用权出让办法》，规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按规定应当以出让方式取得土地使用权的，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，并按规定支付土地使用权出让金后，取得土地使用权。

”对于拟调整为经营性建设用地的原划拨土地，上海规定必须由土地储备机构先行收购。

补偿价格按上海市的基准地价结合土地市场行情，协商确定。

上海的土地使用权出让金为土地价格的30%，如以上海市基准地价标准（上海市基准地价分10级，住宅用途的楼面地价标准为每平方米370～6200元；工业用途的楼面地价为每平方米150～4200元）转让划拨土地，假定土地改良成本为每平方米100元，住宅用地的土地增值收益约为每平方米159～4240元，一般工业用地的土地增值收益约为每平方米5～670元，都市型工业用地的土地增值收益约为1370～2840元，土地级别越高，土地增值收益越高。

北京市严格管理国有土地使用权出让和转让，鼓励集约利用建设用地。

北京1992年制定《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，1993年和2002年两次修正。

对于行政划拨土地使用权的转让，要求须经土地、规划和财政部门批准，签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行。

擅自转让的，依法没收其非法收入，处以2倍以下罚款，严重的，可依法收回土地，没收地上建筑物。

2002年，北京市颁布《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》，基准地价的表现形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

为鼓励集约利用建设用地，规定商业、综合、居住用地按照楼面毛地价（或出让金）形式核定地价水平。

工业用地按照地面毛地价（或出让金）形式核定地价水平。

土地出让金为毛地价的40%～60%。

以工业用地为例，按地面毛地价形式核定地价水平（共分10级），容积率以1计算，则地面毛地价约为每平方米20～850元，假定办理出让手续后以基准地价标准（熟地价）转让（每平方米100～1800元），土地开发成本每平方米100元，则土地增值收益约为每平方米0～850元。

第二部分土地增值收益分配

人类社会的飞速发展突显土地作为生活和生产资源的重要性，土地的稀缺使土地价值得到前所未有的体现。

土地增值成因的繁杂，导致土地增值管理政策的多元化和复杂性。

自19世纪以来，世界各国已开始探讨并采用了很多不同的政策来应对土地增值的管理和分配问题。

一、欧美地区的部分土地增值分配政策

欧美各国对如何分配土地增值收益，采取了多元化的措施。

美国近20多年来，由于联邦政府和州政府压缩了对地方政府的财政拨款，地方政府不得不开始征收“开发影响费”，以增加地方财政收入，回收部分公共设施建设成本。

英国以处理土地增值收益的多变政策闻名，荷兰和瑞典以建立土地银行的方式来保证土地增值收益归政府所有，韩国、日本和中国台湾的政府则运用土地再调整的措施来收取部分增值收益。

不同国家所采取的形式迥异，除土地税收、土地储备、土地再调整和公共土地批租制度等制度外，美国和英国还采用以下政策来应对土地增值问题。

1、区划特别评估补偿

由政府行为引起的土地增值收益主要有两种：

一是由于政府给予规划许可条件引起的土地增值收益；二是由政府提供配套公共设施引起的土地增值收益。

政府条例及规划许可条件的改变可能引起某些地块增值而另外一些地块贬值，在这种情况下，利用地块增值的收益来补偿受负面影响的地块，会使由于政府行为引起的土地价值的重新分配更加合理。

区划特别评估补偿是由美国的土地所有者发起的，其最大益处是将由区划条例引起的外部效应内部化，从而最大限度地减少政府补偿。

不足之处是对各个地块价值变化的评估可能会比较昂贵和敏感。

但总的来说，区划特别评估补偿在美国是一项较为综合和合理的增值收益管理政策。

2、基础设施收费

基础设施收费主要针对第二种土地增值形式，属于土地税收之一。

土地税收是迄今为止收取土地增值收益最有效的手段之一，也是相当复杂和具有争议性的。

如英国曾于1948年引入100%的发展征费（土地转让时收取），使得房地产市场几乎陷于停滞状态；1951年，废除这一收费，使房地产市场重新活跃起来，但同时房价地价高涨，土地投机猖獗；1967年，重新检讨这一政策，提出增值征费，将税率改为40%，以达到增加政府收益和不挫伤土地业主积极性的双重目的。

由于评估和收取此税的成本过高，在1971年又宣告取消。

1973年至1979年期间，陆续推出发展利得税和发展土地税，均由于政党轮换而被废止。

3、规划得益

规划得益最早出现于20世纪40年代，80年代在英国得到立法确认，推陈出新并延用至今。

规划得益是由于1947年英国政府颁布城乡规划法，土地发展权国有，地方规划部门在授予规划许可的过程中，向规划申请人收取的规划条款规定义务以外的利益。

它将基础设施的建设负担从政府转向地方或开发商，是对土地发展为社区带来的负面影响的补偿。

二、国家计委、物价局和建设部关于国有土地收益分配的相关规定

1992年，国家物价局、建设部颁布《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》，规定土地收益金按房地产交易建筑面积计收。

在房地产买卖中，从超过房地产评估价格以外的收益中收取，超过一倍以内的按不超过20%收取；二倍以内的按不超过30%收取；三倍以内的按不超过40%收取；三倍以上的按50%以上收取。

国家计委价格司于1999年3月《关于土地收益有关问题的复函》中明确说明划拨土地使用权转让或出租的，应将土地收益上缴国家，地方价格主管部门可会同有关部门研究制定土地收益金标准确定办法，报经当地政府批准后实施。

三、我国其它地区的土地增值收益分配政策

城市的增长或扩张往往伴随着城市土地的增值。

尤其是在城市化进程的加速阶段，城市土地增值的速度十分惊人，这是经济学家和社会学家在观察近几个世纪城市增长轨迹后得出的普遍结论。

在我国，随着土地有偿制度的实施，城市土地的价值得到充分体现，利用土地价值获取城市建设所需的大量资金，已成为推进城市化进程的主要途径和手段之一。

土地增值收益的管理和分配直接体现了政府与土地使用者的关系，政府必须平衡自身与土地使用者之间的关系以推动城市建设发展，提升公众福利，，促进经济发展，但同时亦必须考虑受影响的土地使用者的利益，使公众利益的成本不至于仅仅由个体来承担。

1、土地有偿使用费

广州市以土地有偿使用费作为划拨土地因权属转移或企业改制须补办土地出让手续时，原划拨土地进行经营性开发建设时政府应收取的土地纯收益，土地有偿使用费收取标准按基准地价的一定比例计收。

其中：

商业用地按基准地价的35%计收；住宅用地按基准地价的30%计收；经营性基础设施和仓储用地按基准地价的30%计收；其它工业用地按基准地价的20%计收。

土地供应价格大于土地供应底价的部分称为土地增值收益，划拨土地的供应价格为基准地价，土地供应底价为0，则土地增值收益为基准地价，政府与企业的分配比例介于20%~35%。

2、土地增值收益率

山西省以出让土地权价格和划拨土地使用权价格的差异测算土地增值收益率。

以企业所投入资金为土地成本价格，可通过土地增值收益率计算土地成本价格所带来的土地增值收益。

3、综合计算

武汉市采用成本法计算土地成本价格（不含土地增值收益），采用市场比较法计算土地土地增值收益，以土地成本价格与土地增值收益的算术平均作为划拨土地使用权价格。

4、比例分配

北海市对土地增值收益采用比例分配，企业可获得土地增值收益的70%，政府回收30%。

综合分析上述政策，实质上均以土地增值收益为基础，采用一定比例实现土地增值收益在政府和土地使用者之间的合理分配，以达到城市可持续发展和刺激土地使用者积极性的双重目标。

第三部分划拨土地使用权价格评估

土地在一级市场供应完毕后，形成土地供应价格。

土地供应价格基于土地性质的差异，可分为出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，并且规定土地增值收益为土地价格的组成部分。

划拨土地使用权为无偿取得，若以土地出让金代表国家权益，则划拨土地使用权价格加上土地出让金，应等于出让土地使用权价格。

以此为理论基础，可采用以下方法进行评估。

1、成本法

成本法是从项目成本的角度分析价格，采用成本法计算划拨土地使用权价格，因土地使用权无偿取得，土地出让金为0，则土地使用权价格为土地成本价格，包括土地取得费（征地费用和拆迁安置费用）、土地开发费、有关税费、利息和利润。

土地成本价格不包含土地增值收益。

2、收益还原法

划拨土地使用权可依法出租，收益还原法是将土地可使用年期内每年的预期收益，以一定的资本化率，折算为估价时点的收益总和的一种方法。

每年的预期收益应为土地市场租金减去国家权益部分的年地租，年地租水平可由土地出让金水平确定。

采用收益还原法计算的划拨土地使用权价格包含了部分土地增值收益。

土地使用者所获取的土地增值收益取决于年地租的增长水平。

3、市场比较法

划拨土地使用权可依法进行抵押，市场比较法是通过对划拨土地抵押和权属转移的交易案例进行因素修正，从而得出估价对象的划拨土地使用权价格。

划拨土地使用权的抵押价格通常采用土地市场价格扣减土地出让金的方式计算。

土地出让金能否反映土地市场价格的增长直接影响土地增值收益的分配。

4、以出让土地使用权价格的一定比例计算

我国很多地方通常以出让土地使用权价格的一定比例收取土地出让金，划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减出让金后剩余的部分。

土地增值收益以一定比例分配。

5、综合法

不同的评估方法从市场的不同角度分析价格的形成，带有一定的局限性，综合法是从市场的多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如土地成本、收益情况、市场的健全和完善程度以及土地出让金的收取比例等，采取适应的评估方法进行测算，并对测算结果进行算术平均，从而求得划拨土地使用权价格。

综上所述，划拨土地使用权价格的决定因素在于土地出让金的确定。

土地出让金应能反映土地市场价格的变化。

第四部分实例分析

以因南坪快速路二期工程建设需要收回的深圳平南铁路有限公司用地为例，对划拨土地使用权价格进行分析测算。

一、土地基本情况

1991年，国家计划委员会同意深圳修建南山地方铁路。

据此，1992年12月，深圳市规划国土局复函深圳市平南铁路有限公司（以下简称“平南铁路公司”），同意其征用4700亩土地（313万平方米），兴建平南铁路。

1993年，平南铁路公司与南头城村委会、珠光村委会签订《征地协议书》，征地综合单价每亩8900元。

1995年，平南铁路公司去函深圳市规划国土局，请求减免平南铁路基地费用，经研究，深圳市规划国土局同意平南铁路路基部分用地按免出让金、市政配套设施费处理，预留货场仓储用地转为红线用地后按收出让金、免开发费及50%的市政配套设施费处理。

平南铁路公司未办理上述用地的出让手续。

2005年，平南铁路公司申请办理用地手续，市国土资源和房产管理局承办文件复函原则同意对路基部分用地维持行政划拨用地的方式办理用地手续。

2008年，50112平方米用地（《关于收回深圳平南铁路有限公司部分土地使用权的决定》深国房[2008]433号）。

自1993年起，该工业仓储用地已使用14年，土地尚可使用年期为36年。

二、测算方案

1、成本法

土地成本价格为相应的土地取得费、土地开发费之和。

土地取得费和土地开发费用依据深国房[2004]8号文，按土地面积100元/平方米计算。

2、土地增值收益

以剩余年期的土地市场价格作为土地供应价格（每平方米1125元），以相同年期的基准地价作为土地供应底价（每平方米457元），则土地增值收益为每平方米668元。

（1）综合法

以土地成本价格（100元/平方米）与土地增值收益（668元/平方米）之和的算术平均作为土地价格，则土地价格为每平方米384元。

（2）土地增值收益率法

土地增值收益率为土地增值收益（每平方米668元）与土地供应价格（每平方米1125元）之比，则土地增值收益率为59%，土地价格=土地成本价格×（1+土地增值收益率），土地成本价格为100元/平方米，则土地价格为每平方米159元。

（3）比例分成法

依据国内外经验，企业可获得的土地增值收益一般为收益总额的50%~70%，以此计算，则平南铁路公司可获得的土地增值收益为每平方米334~468元，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和，则土地价格为每平方米434~568元（中值为501元）。

成本法和土地增值收益率法是从土地投入的费用以及由此产生的增值收益分析土地价格，未考虑由于经济发展等其它原因所带来的土地增值收益，为土地成本价格，可视为价格低限；综合法和比例分成法是对土地增值收益的分配，随着分配比例变化而变化，较为真实地反映了土地的市场价格。